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Appartamento venduto all'asta e debiti conseguenti

Buonasera, in un condominio che amministro, un appartamento è stato venduto all'asta e il nuovo proprietario (come da Legge) deve pagare solo il dovuto per le ultime due gestioni.

Le mie domande sono:

1) Gli altri condomini devono accollarsi i debiti non pagati dal precedente proprietario visto che non è possibile perseguirlo (gli hanno anche venduto la casa all'asta, quindi ...)?

2) Nel suddividere il debito a tutti i condomini, devo inserire anche il nuovo proprietario dell'appartamento oppure a lui non deve essere addebitato nulla?

 

Naturalmente vi chiedo se possibile di indicarmi delle norme di riferimento.

Grazie mille.

Una precisazione forse superflua: l'onere riguarda l'anno in corso e quello precedente. Se egli divenne proprietario nel 2012, si accolla 2012 e 2011.

Se invece fosse divenuto proprietario ora, a gennaio, paga praticamente solo il 2012 e i pochi gg. di gennaio 2013.

 

1) Prima di mollare la spugna, forse vale la pena di fare una visura approfondita. Dipende dall'ammontare. Ti posso citare casi di procedure esecutive giunte a riparto fra i creditori, ma anni dopo si sono trovati beni sfuggiti al pignoramento.

In caso negativo il debito se lo accollano i condomini.

 

2) Dipende dalla data di deliberazione dell'approvazione di tale consuntivo. Se il decreto di trasferimento fosse anteriore, paga anche il proprietario. Tieni presente che ci sono pareri contrari (minoritari), in merito a tale attribuzione di soggettività passiva.

 

Art. 63 C2, Disposizioni attuative Cod. Civ.

 

Modificato Da - efisio il 12 Gen 2013 15:49:06

Ciao grazie delle tue risposte. Ho un paio di domande al riguardo:

1) Se la gestione va da settembre ad agosto come faccio a calcolare le spese dell'anno solare?

2) Non ho capito cosa significa quello che hai scritto nel punto 2. Ogni anno l'assemblea ha approvato i consuntivi con il debito che aumentava. Vuol dire che nell'eliminare il debito e nell'addebitarlo agli altri (verrà fatto ora (dopo il passaggio di proprietà) possiamo addebitare la quota proporzionale anche al nuovo proprietario?

Grazie mille per la completezza delle tue risposte.

1) Onestamente non lo so. Potresti calcolare un rateo della gestione precedente, ma devi verificarlo.

 

2) Se il prossimo consuntivo che reca la ripartizione della posizione debitoria verrà approvato, il nuovo proprietario dovrebbe esserne soggetto passivo. L'approvazione avviene dopo il suo subentro. Ugualmente se il debito è stato rinnovato di anno in anno.

In passato ci sono state anche qui discussioni in merito. Esiste comunque una corrente interpretativa, mi pare minoritaria, che considera la causale del debito (quindi antecedente il subentro) e non la sua data di approvazione della sua ripartizione dell'accollo, anche se rinnovato.

Vendita all'asta fallimentare e spese condominiali arretrate

(16/09/2008)Trib. civ. Bologna, sez. I, 6 maggio 2000, n. 1471

L'effetto c.d. «purgativo» della vendita forzata immobiliare, concernente le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli e, dunque, i creditori che necessariamente devono essere chiamati ad intervenire nel processo esecutivo, non si estende all'ipotesi di successione nel rapporto di condominio e relativamente all'onere del pagamento dei contributi condominiali ex art. 63 att. c.c., il quale rappresenta pur sempre norma speciale tesa al rafforzamento della tutela degli interessi creditori del condominio di cui fa parte il bene staggito ed i cui oneri, continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell'intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva.

Ma anche i crediti condominiali hanno una prescrizione, che di norma di anni, a partire dall'esigibilità.

Se la somma si è traslata sotto forma di conguaglio ok. Ma se ad esempio derivava da una gestione straordinaria il discorso è diverso.

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