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Stoneuser

Aperture luci e vedute

Salve a tutti.

Ho acquistato un appartamento con corte esterna da un frazionamento di una villa. Il mio appartamento è al piano rialzato e nel mio giardino ci sono delle aperture dell'appartamento sottostante, anch'esso ricavato dal frazionamento e acquistato da un altro proprietario. Originariamente le finestre sul mio giardino avevano delle inferriate.

La mia prima domanda è : come devono essere considerate, luci o vedute?

La seconda invece é relativa alla richiesta dell'altro proprietario di una apertura supplementare sul mio giardino di una luce per il bagno. Come fare per garantire che sia solo una luce e qual è la dimensione mimima?

Grazie in anticipo per qualsiasi consiglio

Grazie Camillo. L'ingegnere che sta seguendo i lavori di frazionamento dice, in merito alla domanda uno, che essendo la stanza servita da quella luce una camera, la definizione deve essere quella di una veduta.

Se noi riuscissimo a far mettere una inferriata, è sufficiente per registrare la finestra come luce, anche se all'interno c'è una finestra normale?

sono anche io dell'avviso che si tratti di luci

anche perchè una veduta per essere tale deve poter far esercitare la vista sul fondo vicino.

 

l'art. 900 CC, recita:

vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

considerato che tali "finestre" danno nel seminterrato sottostante alla tua unità, escludo che siano ad altezza d'uomo in modo da poter esercitare una veduta diretta sul tuo giardino.

poi si potrebbe fare anche un altra considerazione:

che siano luci o vedute, le finestre sono state predisposte dal primo proprietario quindi per esse è applicabile il principio delle servitù.

 

servitù per destinazione del padre di famiglia.

--link_rimosso--

Nell’ipotesi di luce irregolare, lei ha il diritto, previsto dal secondo comma del citato art. 902 c.c., di esigere che tale apertura sia resa conforme alle prescrizioni di cui all’art. 901 c.c..

In particolare, la regolarizzazione dell’apertura irregolare comporta la necessità di dotarla dei tre requisiti strutturali e cioè: l’inferriata, la grata in metallo e l’altezza.

L’inferriata serve a garantire la sua proprietà da ingressi abusivi : deve essere robusta , non deve consentire passaggi di persone e animali, non deve permettere di sporgere una testa, altrimenti si tratterebbe di veduta.

La grata, invece, ha la finalità di non consentire il passaggio di oggetti ( ristretta dimensione di ogni maglia).

Sia l’inferriata che la grata, inoltre, non devono sporgere oltre la superficie della parete.

L’altezza minima, sia interna che esterna, serve ad impedire l’esercizio della

veduta sulla sua proprietà.

Con la rinuncia alla luce con la costituzione di una servitù di veduta, rinuncia anche al suo diritto di costruire un edificio in appoggio al muro comune.

siamo nell'ambito di una entità condominiale ..... in altri termini non sono due fondi, lotti distinti scuscettibili di costruzioni ....quindi possiamo escludere eventuali costruzioni in aderenza o in appoggio nel giardino.

 

Non esiste una rinuncia alla luce, ma esiste una servitù per destinazione del padre di famiglia in quanto è già costituita !

In tali condizioni nell'ipotesi che le altezze non siano conformi/rispondenti all'indicato articolo del codice civile si potranno pretendere che siano rispettati solamente gli altri requisiti.

Se noi riuscissimo a far mettere una inferriata, è sufficiente per registrare la finestra come luce, anche se all'interno c'è una finestra normale?

La mia risposta atteneva alla rinuncia della luce a favore di una veduta, e non all'eliminazione della luce, bensì al suo ripristino.

Le aperture o hanno i REQUISITI per essere luci (per aria e luce) oppure hanno i requisiti per essere vedute e non si rinuncia ad una per l'altra perché sono i REQUISITI a qualificarle.

Ne' in questo caso si può parlare di eliminazione perché ne' ha acquisito il diritto per servitù.

 

Questo stesso diritto ne impedisce sia la chiusura nelle modalità previste dal codice civile, sia l'eventuale adeguamento (vedi altezza dal pavimento).....come già avevo meglio evidenziato sopra.

Le aperture o hanno i REQUISITI per essere luci (per aria e luce) oppure hanno i requisiti per essere vedute e non si rinuncia ad una per l'altra perché sono i REQUISITI a qualificarle.

Infatti in base ai requisiti richiamati nel messaggio #5, alle dichiarazioni nei messaggi #1 e #3, l’apertura sul muro comune è una luce, in questo caso irregolare.

Al diritto di aprire luci nel muro posto sul confine, in questo caso sul muro comune, esercitato originariamente dal costruttore (pater familias) si contrappone il diritto del vicino (Stoneuser) di oscurare le luci preesistenti, così come previsto dall’art. 904 c.c.

Il diritto di aprire una luce cui si contrappone il diritto di costruzione in comunione o aderenza, deriva dall’esercizio del diritto di proprietà e non dall’esercizio di un diritto di servitù.

Non esiste una rinuncia alla luce, ma esiste una servitù per destinazione del padre di famiglia in quanto è già costituita !

Secondo un’abbondante giurisprudenza, la servitù di luce e di aria non può acquisirsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia: affinché la luce sia definitiva è necessario costituire una servitù con apposito atto.

Nel caso di luce irregolare, la rinuncia da parte del vicino (Stoneuser) dei diritti sopra menzionati, il vicino può acquisire la servitù di luce ed aria.

MOLTO bene, credo che la parte che qui ci interessa e' questo passaggio, dell'indicato articolo:

 

Cassazione civile , sez. II, 05 luglio 1999, n. 6949 Scala c. Caruso Giust. civ. Mass. 1999, 1561

pur consentendo l’espressa convenzione negoziale costitutiva:

“La servitù atipica di aria e di luce non può essere acquistata per destinazione del padre di famiglia, mancando del requisito della apparenza ma richiede un'espressa convenzione negoziale”.

Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1979, n. 672 Pellegrini e altro c. Soc.Fiduciaria imm. Giust. civ. Mass. 1979, 306 >>

 

Benché la luce qui tratta NON difetti del requisito dell'apparenza, affinché possa essere mantenuta o deve essere regolarizza oppure tra le parti deve essere stilato un accordo o convenzionale in deroga al CC e al diritto..... In base al quale la luce sia "legittima"

ciao

 

Non ho letto, nell'art. 1061 del cod. civ. , la esclusione delle luci e vedute dai diritti reali di godimento. Solo in particolari casi queste possono essere servitù non apparenti, per cui il semplice massimario non è esaustivo. Ritengo quindi che una luce o veduta che poteva essere facilmente vista dalla controparte, sia comunque usucapibile.

non si discute certo sul NON requisito dell'apparenza, anzi la luce qui trattata e' palesemente apparentemente.

Ma la giurisprudenza e' chiara .... o deve essere regolarizza oppure tra le parti deve essere stilato un accordo o convenzione in deroga al CC e al diritto.....

Almeno la giurisprudenza riportata nell'indicato articolo

Con riferimento alle luci e non alle vedute,

la costituzione della servitù di luce, finalizzata al mantenimento di una luce irregolare con la rinuncia da parte del vicino ai diritti riconosciutigli del secondo comma dell’art. 902 e dall’art. 904, è una servitù non apparente e negativa, quindi non usucapibile.

Se, invece, l’apertura della luce nel muro comune avviene senza il consenso del vicino, si ha una compressione del concorrente diritto del vicino proprietario, quindi ad un possesso valido ai fini dell’usucapione della servitù. (rif. Le distanze in edilizia – ED. Il Sole 24 ORE)

Se, invece, l’apertura della luce nel muro comune avviene senza il consenso del vicino, si ha una compressione del concorrente diritto del vicino proprietario, quindi ad un possesso valido ai fini dell’usucapione della servitù. (rif. Le distanze in edilizia – ED. Il Sole 24 ORE)

Non saprei quale sia il caso o contesto che abbia generato tali "indicazioni" ... Da essa sembra che se l’apertura della luce nel muro comune avviene senza il consenso del vicino il diritto di questo vicino SOCCOMBE al diritto di chi la crea, addirittura concedendogli il vantaggio di usucapirne la servitù.

 

In parole povere chi non ha dato il consenso si vede " cornuto e mazziato "

 

Be direi che mi sembra un po' assurda come ipotesi per il semplice fatto che su di una parete in comune chi ha realizzato senza il consenso del vicino vedi prevalere i suoi diritti sull'altro comproprietario.......booo !!!!

Ma non è questo il caso qui

Ma anche se l'acquisto è attuale x entrambi, puo esserci la servitú maturata.? Prima era di un unico proprietario e sotto c'era una grata solo verticale di 10 cm. Grazie

Nel quesito posto lei afferma cheç

“Il mio appartamento è al piano rialzato e nel mio giardino ci sono delle aperture dell'appartamento sottostante, anch'esso ricavato dal frazionamento e acquistato da un altro proprietario. Originariamente le finestre sul mio giardino avevano delle inferriate. “

In base a queste indicazioni nei messaggi #2,#4,#5 siamo tutti d’accordo che le aperture sono delle luci.

Per l’assenza della griglia e dell’inferriata (sull’altezza non sono state date indicazioni) la luce è irregolare per i motivi che sopra sono stati esposti.

Se vuole che la luce sia ripristinata deve chiedere la suo vicino l’inferriata e la griglia; altrimenti, la luce irregolare rimane tale, il vicino non potrà usucapire la servitù di luce ed aria, lei non perde il diritto di chiudere la luce alle condizioni sopra indicate.

Nel messaggio #3 in risposta a camillo50 afferma:

“L'ingegnere che sta seguendo i lavori di frazionamento dice, in merito alla domanda uno, che essendo la stanza servita da quella luce una camera, la definizione deve essere quella di una veduta. “

Se l’apertura è una veduta, da considerare una servitù per destinazione del padre di famiglia, non può richiedere al vicino nessuna modifica.

In risposta al secondo quesitoç

La seconda invece é relativa alla richiesta dell'altro proprietario di una apertura supplementare sul mio giardino di una luce per il bagno. Come fare per garantire che sia solo una luce e qual è la dimensione mimima?”

L’apertura supplementare (sul muro comune) richiesta dal vicino per definirsi luce deve avere le caratteristiche riportate dall’ art. 901 c.c..

L’apertura della luce sul muro comune da parte del vicino deve avvenire col suo consenso: diversamente, acquisisce un possesso valido per l’usucapione della servitù di luce ed aria.

Comunque, l’ingegnere cui ha dato l’incarico del frazionamento, conoscendo i luoghi potrà rispondere compiutamente alle sue domande.

ciao

domanda:

 

poichè le sentenze postate indicano che la irregolarità della luce sia il presupposto per la non usucapibilità, sarebbe opportuno chiarire cosa sia una "luce irregolare", cioè quali siano gli elementi per dire se una luce è regolare o irregolare.

 

Forse qui sta il nocciolo della sentenza postata.

se per sentenza ti riferisci a quella/e portate a riferimento dell’indicato articolo

--link_rimosso--

allora considerato che lo stesso fa più volte richiamo al codice civile e all'art. 901, è presumibile che per luce regolare ci si riferisca a quelle che rispettano i requisiti del 901.

Di contro sono luci irregolari quelle che non li rispettano.

 

A me piacerebbe sapere perché l'Ing., definisce tali aperture come vedute:

- La loro altezza dal suolo è ad altezza d'uomo ?

- Oppure, per poter guardare si devono usare scale o altri oggetti per sollevarsi ?

 

La domanda è lecita considerato che il suo è un piano rialzato, e le aperture si aprono nel piano sottostante ......che presumibilmente è un seminterrato.

Il piano rialzato, all'incirca sarà alto 1.20 m dal piano del giardino, quindi tali aperture si innestano tra il solaio di calpestio del piano rialzato e la quota del giardino.

Se consideriamo l'altezza di interpiano del seminterrato di circa 3.00 m, vuol dire che la distanza tra pavimento e lato inferiore delle aperture sarà di minimo 2.00 m.

Palesemente più alte del punto di vista di chi si trovi all'interno.

 

Quindi perché l'Ing. dice che sono delle vedute ?

direi che sarebbe utile chiarire tale punto.

Le aperture possono essere vedute o luci : se non hanno i requisiti di vedute e non rispettano i requisiti prescritti dall’art. 901 per le luci, devono considerarsi luci irregolari.

ciao

 

forse sarò cocciuto. Ma se è rispettato l'art. 901 cod. civ., non c'è irregolarità, e quindi non c'è usucapione di diritti.

quindi due sono le cose: o c'è il divieto espresso di usucapione in tale situazione quale eccezione alla norma generale o la servitù di luce non è una servitù prediale.

non è questione di cocciutaggine .....dovresti leggere forse con minor " riserva/scettiscismo " il richiamato articolo/sentenze

 

La regolarità o meglio la non regolarità (irregolarità) deve essere vista in chiave di lettura di esistenze di servitù per destinazione del padre di famiglia.

E se queste difettino o NON difettino del requisito dell'apparenza.

E non in modo semplicistico di usucapibilità o meglio del acquisizione del diritto di mantenere le luci.

 

in parole povere la sentenza tende a rendere acquisite anche le luci che godono di servitù per destinazione del padre di famiglia MA NON apparenti .....a condizione che presentino ANCHE i requisiti come da codice civile.

 

Invece non si comprende se la sentenza è relativa ad luci aperte tra due diverse proprietà o in ambito condominiale.

Rispettivamente: per una luce su muratura di confine tra due proprietari, oppure ad una luce su muratura che è parte condominiale.

Nel secondo caso, ossia muro o facciata condominiale dovreBBe valere il 1102 del CC

In presenza di luci regolari o irregolari, la servitù di aria e di luce non si può costituire per usucapione.

Infatti, la servitù di aria e di luce è negativa e non apparente: è negativa poiché si concretizza in un obbligo di non fare del fondo servente, la servitù di non costruire in appoggio o in aderenza, acquistando la comunione del muro (art. 904 c.c.) e chiudendo le luci preesistenti; essa non può essere apparente perché, in questi casi, non ci sono opere visibili che rendano manifesta l’esistenza del diritto.

Quindi il divieto di usucapione della servitù di aria e di luce non contrasta con la norma generale.

Diversamente, con riferimento all’apertura di una luce in un muro in comproprietà, la servitù di luce può essere acquistata o in virtù di convenzione fra i proprietari dei fondi finitimi ovvero per usucapione. (#18).

ma in tutto questo a noi serve sapere se le aperture in questione siano confacenti alle disposizioni del CC ..... e perchè il tecnico le definisce vedute

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