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mikyy

Apertura nuova porta nel vano portone.

Buongiorno, un immobile ha due vani portone: portone con numero civico 1 e portone con numero civico 3. Tizio abita nel vano portone con numero civico 1 e vorrebbe dividere il proprio appartamento in due mini appartamenti aprendo così un'altra porta nel pianerottolo (secondo piano). Oltre alle consuete autorizzazioni del Comune devo convocare l'assemblea per avere l'adesione unanime all'apertura della predetta porta. Per l'assemblea devo convocare tutti i condomini dei civici n.1 e n.2 o devo convocare solo i condomini del numero civico 1? Grazie.

Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2005, n. 15379

E' legittima l'installazione di una porta sul pianerottolo comune.

In tema di condominio l'installazione, ad opera di un condomino, di una porta senza chiusura della stessa, pur esistendo la serratura, sul pianerottolo comune in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, può ritenersi legittima se in relazione all'ubicazione, alle dimensioni ed alla struttura del manufatto, non apporti una rilevante diminuzione della facoltà di godimento spettanti agli altri condomini secondo la naturale distinzione di tale parte comune e avuto riguardo anche al decoro dell'edificio.

Concordo su quanto detto da Kurt, ma se le scale sono due in questo palazzo e la nuova porta sull'altra scala, da come ho capito, è comune al proprietario dell'appartamento?

Se invece si tratta dello stesso pianerottolo e scala del civico 1, non ci sarà nessun problema condominiale, ma il condomino dovrà ottenere i permessi comunali e variazione al catasto.

Scusami Kurt ma c'è bisogno di convocare un'assemblea e, ripeto, solo dei condomini del civico n.1? Ti preciso che il Comune vuole le firme di accettazione solo dei condomini del civico n.1.

Si Tuxx è unico proprietario che vuole aprire un'altra porta. Sul pianerottolo c'è già anche la porta di Caio oltre che quella di Tizio.

Secondo questa Sentenza il Comune non può chiedere il consenso assembleare;

 

CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO

(Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

 

In molti uffici tecnici comunali è diffusa l'abitudine di chiedere, in presenza di domande di concessione o autorizzazione edilizia interessante in qualche modo il condominio o le parti comuni, atti di assenso da parte degli altri condomini, verbali di assemblea, controfirme sui disegni da parte dell'amministratore e così via, a seconda della fantasia o dell'umore del momento. Malgrado l'evidente arbitrarietà di tali richieste, al limite della vessazione e comunque censurabili in linea di principio anche ai sensi dell'articolo 1 della legge n. 241 del 1990 (l'amministrazione non può aggravare il procedimento se non per straordinarie e motivate esigenze imposte dallo svolgimento dell'istruttoria), si ritiene opportuno rendere nota una conclusiva decisione sul punto, del massimo organo di giustizia amministrativa (contro il Comune di Milano, si noti, non contro il Comune di Roccacannuccia).

 

Il testo completo lo trovi;

http://www.ancebrescia.it/?p=476

Allora (se ho capito bene) attualmente ci sono due rami scale, ognuna col suo portone. Sul ramo scale 1 c'è la porta di ingresso di un appartamento (che ipotizziamo abbia 120 mm.). Ora il proprietario vuole dividere l'appartamento in due mini (ipotizziamoli uguali con ognuno 60 mm) di cui uno continuerà ad avere la porta di ingresso sul ramo scale 1, mentre per il secondo è necessaria l'apertura di una nuova porta sul ramo scale 2.

Cominciamo col dire che è perfettamente lecita l'apertura di una nuova porta su un pianerottolo, a meno che ciò non comporti particolari danni e/o disagi per gli utenti dello stesso pianerottolo (e non vedo come ciò possa accadere) e non deve essere richiesta alcuna autorizzazione agli altri condomini: nè tantomento tale autorizzazione deve in alcun modo interessare il Comune, che deve pronunciarsi solo su questioni tecniche o eventualmente urbanistiche ( i Comuni fanno questa richiesta per pararsi il posteriore ed evitare di avere a che fare con altri condomini, a torto o a ragione imbestialiti o semplicemente rompiscatole).

L'unica cosa che dovrà variare sono le tabelle millesimali/scala relative ai singoli rami scala.

Il Comune c'entra eccome, perchè in caso di variazione di qualche elemento dell'appartamento (pareti spostate, chiusura porte interne, spostamento di muri tramezzi ecc ecc) è necessaria la modifica catastale con Docfa, ci sto passando proprio in questi giorni per una vendita di un appartamento di un mio parente il quale ha effettuato una piccola variazione sulla piantina originale, in pratica o si ripristina l'originale oppure si modifica come detto con Docfa al Catasto.

Caro Tullio

è indubbio che debba essere il Comune a dare le autorizzazioni ai lavori, ma non c'entra per nulla circa le autorizzazioni dei condomini

Caro Tullio

è indubbio che debba essere il Comune a dare le autorizzazioni ai lavori, ma non c'entra per nulla circa le autorizzazioni dei condomini

Infatti, i condomini non c'entrano assolutamente nulla e neppure il comune può pretendere una delibera come avevo già anticipato nel post nr. 6.

Il fatto è che il condomino può effettuare le modifiche solamente sulle parti comuni di sua competenza e non su una scala che a lui non compete e che probabilmente non paga neppure le spese per le pulizie, ovvero su un altro numero civico.

Volevo precisare che nel vano portone n.1 ci sono sei condomini, due per ogni pianerottolo, per cui ai sensi della sentenza del Consiglio di Stato e della Cass. Civ., come precisato da Tullio e Kurt, comunque non c'è bisogno dell'autorizzazione nemmeno dei condomini dello stesso vano scala o stesso pianerottolo. Ci vuole solo l'autorizzazione del Comune.

Bisognerebbe sapere se i due stabili con numeri diversi fanno parte dello stesso condominio oppure potrebbe trattarsi di un caso dell'art. cc 1123 3° comma, comunque ritengo che si tratti di un caso illecito fatto salvo una delibera all'unanimità (1000/1000) di ambedue gli edifici, appunto perchè questo condomino immagino non ha mai corrisposto delle spese per la pulizia scale, luce scale, e se c'è dell'ascensore alla parte attigua;

 

L’apertura di un varco nel muro perimetrale di un condominio deve considerarsi illegittima quando permetta la comunicazione tra unità immobiliari attigue dello stesso proprietario ma situate in diversi edifici condominiali.

E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9036 depositata il 18 aprile 2006, confermando un consolidato orientamento giurisprudenziale.

Scusami Tulio premesso che è unico codice fiscale e quindi unico condominio il mio problema era di capire se Tizio aveva bisogno o meno delle firme dei condomini per essere autorizato ad aprire sul proprio pianerottolo una seconda porta del medesimo appartamento (come dicevo sopra sul pianerottolo c'è anche la porta di ingresso nell'appartamento di Caio.

E' un mio parere personale ma in questo caso, unico condominio con due scale vale l'art. 1123 3° comma ovvero;

 

- Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne

trae utilità.

e se questo condomino del nr. 1 non ha mai usufruito delle scale del nr. 3 e mai tratto utilità, per renderla comune anche a lui dovrebbe chiedere all'assemblea il diritto di passaggio nella scala che non ha mai usato e mai pagato nulla.

Sono pienamente d'accordo e comunque siccome sono due ingressi autonomi con 6 condomini nel civico 1 e 6 condomini nel civico 3 nessuno dei condomini ha interesse ad entrare nell'altro portone. Ma, scusami se insisto, per l'apertura della suddetta porta i condomini dello stesso civico 1, per quanto mi hai gentilmente chiarito con la sentenza del Consiglio di Stato, non devono dare nessuna autorizzazione scritta, fermo restanto l'autorizzazione del Comune.

Secondo il mio parere i condomini del civico attiguo dovrebbero dare l'autorizzazione all'unanimità, per il semplice fatto che questo condomino che divide l'appartamento in due non ha nessun diritto di usare quella scala (però potrebbe farlo sulla sua), fatto salvo l'assenso dei condomini di questo nr. civico che si vede un nuovo utilizzatore in più di quanto ne erano all'origine.

Ripeto è un mi parere personale anche rifacendomi alla Sentenza CdC 9036/2006

Forse non mi sono spiegato bene. Tizio, nell'ambito della stessa scala e dello stesso pianerottolo, vuole aprire una seconda porta poichè deve dividere l'appartamento con un familiare. Quindi prima c'erano sul pianerottolo 2 porte, una di Tizio ed una di Caio, e dopo la modifica sullo stesso pianerottolo ci saranno tre porte cioè quella di Tizio, quella del familiare di Tizio e quella di Caio.

Forse non mi sono spiegato bene. Tizio, nell'ambito della stessa scala e dello stesso pianerottolo, vuole aprire una seconda porta poichè deve dividere l'appartamento con un familiare. Quindi prima c'erano sul pianerottolo 2 porte, una di Tizio ed una di Caio, e dopo la modifica sullo stesso pianerottolo ci saranno tre porte cioè quella di Tizio, quella del familiare di Tizio e quella di Caio.
Se è sullo stesso pianerottolo e sempre usato da questo condomino si può fare, e può aprire quante porte possono starci, ma secondo il mio parere non si può aprire una porta su un'altra scala di un altro numero civico.

Può liberamente aprire una nuova porta sulla scala alla quale già originariamente accedeva.

 

Può altresi aprire una nuova porta di ingresso alla propria unità per accedere dall' altro vano scale.

Egli è pur sempre proprietario di un unico Condominio.

 

Ovviamente dovrà far certificare da Ingegnere che qualsiaisi modifica apporti non venga lesa la sicurezza dell' edificio.

 

Non è obbligatoria una delibera di approvazione...ma una dichiarazione firmata di tutti i condomini coinvolti previene ogni diatriba.

Non è obbligatoria una delibera di approvazione...ma una dichiarazione firmata di tutti i condomini coinvolti previene ogni diatriba.
Infatti unanimità (1000/1000) di tutti i condomini coinvolti, esattamente come avevo anticipato :thumbup:

Che sia una delibera o una scrittura privata poco cambia, me deve essere unanime come tu stesso hai confermato.

Uso improprio dei termini...vi è una "sottile" differenza fra ottenere una delibera e cercare una liberatoria non obbligatoria.

 

Chi modifica potrebbe benissimo agire senza interpellare alcuno dei vicini e l' UT potrebbe essere soddisfatto da una dichiarazione del modificante.

 

Fortuna che qualcuno pregava.

Ciao Dimaraz non rischio un ban per le tue provocazioni.

p.s. non posso neppure comunicare con te come suggerito da Patrizia Ferrari con i messaggi privati (hai chiuso i contatti), mi space questo fatto, comunque mi auguro che manterrai la tua parola nell'ultimo messaggio privato che mi hai inviato.

Volevo precisare che Tizio oltre ad aprire un'altra porta deve dividere in due l'appartamento preesistente. In questo caso presumo che vale ugualmente il concetto che non c'è bisogno di autorizzazione dei condomini. Giusto?

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