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mauro.dea

Apertura muro di cinta

Ciao a tutti.

Può un condomino, proprietario di un appartamento con giardino, aprire un varco sul muro di recinzione condominiale per avere un accesso agevole al suo giardino? Quali maggioranze servono?

Buongiorno. Se l'apertura porta sul tuo giardino appartenente comunque al fabbricato o su una parte condominiale non devi chiedere l'autorizzazione in Assemblea. In questo caso non servono maggioranze in quanto a norma dell'articolo 1102 C.C. puoi fare i lavori senza chiedere nulla. Devi però non solo dotarti di SCIA / DIA / ecc. presso il Comune ma anche, come da riforma del condominio, avvertire preventivamente l'amministratore che non può vietarti nulla se hai tutte le carte in regola (art. 1122 C.C: modificato dall'art. 6 L.220/12).

A me è successo con la realizzazione di un'apertura dal mio appartamento sul marciapiede posto sul retro del condominio, l'amministratore ha tentato di impormi il ripristino dei luoghi ma l'ho spuntata io con sentenze alla mano.

Posso consigliarti di leggere questa discussione --link_rimosso-- e questo articolo https://www.condominioweb.com/legittima-lapertura-di-un-varco-sul-muro-comune-se-non-crea-problemi.1021

Se l'apertura porta su un fondo non appartenente al condominio (solo tuo o di terzi) l'apertura non è consentita (vedi ad esempio Cassazione sentenza n.8643/2012).

Spero di esserti stato utile.

Ciao a tutti!

Maribus

Può farlo anche senza delibera (l'importante è essere in regola con il comune), rispettando stabilità, decoro, e neanche un problema di sicurezza.

Buongiorno. Se l'apertura porta sul tuo giardino appartenente comunque al fabbricato o su una parte condominiale non devi chiedere l'autorizzazione in Assemblea. In questo caso non servono maggioranze in quanto a norma dell'articolo 1102 C.C. puoi fare i lavori senza chiedere nulla. Devi però non solo dotarti di SCIA / DIA / ecc. presso il Comune ma anche, come da riforma del condominio, avvertire preventivamente l'amministratore che non può vietarti nulla se hai tutte le carte in regola (art. 1122 C.C: modificato dall'art. 6 L.220/12).

A me è successo con la realizzazione di un'apertura dal mio appartamento sul marciapiede posto sul retro del condominio, l'amministratore ha tentato di impormi il ripristino dei luoghi ma l'ho spuntata io con sentenze alla mano.

Posso consigliarti di leggere questa discussione --link_rimosso-- e questo articolo https://www.condominioweb.com/legittima-lapertura-di-un-varco-sul-muro-comune-se-non-crea-problemi.1021

Se l'apertura porta su un fondo non appartenente al condominio (solo tuo o di terzi) l'apertura non è consentita (vedi ad esempio Cassazione sentenza n.8643/2012).

Spero di esserti stato utile.

Ciao a tutti!

Maribus

Infatti è così, attendevo la conferma dall'O.P. per fornire la risposta adeguata
Infatti è così, attendevo la conferma dall'O.P. per fornire la risposta adeguata :eagerness:Non se mette in comunicazione un'altra proprietà estranea al condominio, esiste sentenza

 

L’apertura di un varco nel muro perimetrale di un condominio deve considerarsi illegittima quando permetta la comunicazione tra unità immobiliari attigue dello stesso proprietario ma situate in diversi edifici condominiali.

E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9036 depositata il 18 aprile 2006, confermando un consolidato orientamento giurisprudenziale.

Conosco questa sentenza, ma non è questo il caso....almeno spero.

Conosco questa sentenza, ma non è questo il caso....almeno spero.
Infatti, può non essere per questo avevo formulato la 1° domanda, ed attendevo pazientemente la risposta dall'O.P.

L'apertura porta nel giardino di proprieta esclusiva del condomino. In pratica dalla strada comunale con questo varco nel muro di cinta posso entrare nel mio giardino.

Per chiarire la situazione posso dirvi che ho un appartamento al piano terra e un giardino diviso da una rampa di accesso ai box. C'è una servitù di passaggio, però per ovvi motivi vorrei entrare dall'esterno del condominio, per questo vorrei aprire un varco nel muro di cinta.

qualsiasi apertura nel muro di cinta del condominio e' illegittima. si tratta di un mutamento di destinazione d'uso che i beni condominiali subiscono, oltre a creare una diminuzione della consistenza dei diritti dei condomini. art. 1102 cc, cass.26796/2008, nr. 9036 19/4/2006, nr.10324 21/4/2008. lo si puo' fare solo con il consenso del 100% dei condomini. ma, ho visto che c'e' un'altra sentenza che afferma QUASI il contrario. la 6483 del 24/4/2012 dice che l'apertura e' ammessa sempre che non costituisca una servitu' di passaggio. ho specificato quel QUASI proprio per la servitu'. secondo me anche se l'apertura collega il condominio con il giardino privato di un condomino, sempre di servitu' si puo' parlare.

@mauro.dea

Ci sono casi e casi, alle volte e se gli altri condomini possono utilizzare questo varco, non si può parlare di servitù;

 

L'apertura di una porta sul cortile comune è lecita, purché non sia di conseguenza impedito agli altri condomini di usare di uguale diritto .

(CASS. 28.03.38 n.1021)

La realizzazione, nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, di un varco che metta in comunicazione l'appartamento ed il giardino, entrambi facente parte del condominio è un atto rivolto ad una maggiore utilizzazione della cosa (ed è quindi lecita) purché l'apertura nel muro non rechi pregiudizio alla stabilità ed al decoro architettonico dell'edificio.

(CASS. 7-11-1978, n. 5095.)

L'apertura di un varco, con l'installazione di porte o di cancelli nel muro comune per creare un nuovo ingresso per un'unità immobiliare, di massima, può ritenersi consentita, non integrando un abuso della cosa comune, suscettibile a ledere i diritti degli altri condomini, essendo irrilevante che tale utilizzazione del muro comporti una più comoda fruizione dell'unità immobiliare interessata.

(CASS. 29/04/1994 n.4155.)

In tema di condominio di edifici l'apertura di un varco su un muro comune che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso di tutti condomini) quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al condominio.

(Cass. 11-08-1999, n.8591)

ciao tuxx, a leggere con attenzione i 4 casi da te citati mi sembra che nessuno sia propriamente attinente alla domanda di mauro.dea. spesso ci si imbatte in casi quasi simili che, seppure da noi sviscerati attraverso citazione di leggi e sentenze, egualmente non se ne viene a capo. nel nostro caso, avendo tu citato 4 sentenze ed io altrettanto, quale potrebbe essere la risposta giusta da dare al nostro amico? la mia oppure la tua? potremmo chiedere un arbitrato a persone con qualche capello in bianco piu' di noi( io ne ho gia' qualcuno!) sempre che ci dia una risposta inequivocabile. cosa ne pensi? dobbiamo sperare che qualcuno ci dia ascolto. ciao

... nel nostro caso, avendo tu citato 4 sentenze ed io altrettanto ...

... potremmo chiedere un arbitrato a persone con qualche capello in bianco piu' di noi ...

Scusami non vedo nessuna Sentenza postata ta te, sono state cancellate?

Per i capelli bianchi, bhe ne ho parecchi, anzi per dire non ne ho nessuno con il colore originale, inoltre puoi leggere questi Link;

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/recinzione-condominio-apertura-ingresso-privato-5667/

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/pari-uso-qualcuno-mi-spiega-lart-1102-cc-17788/

 

e queste Sentenze;

 

Risulta del tutto evidente, per i giudici di legittimità, il fatto che l’apertura di un varco nel muro di cinta dell'edificio condominiale per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la strada pubblica, “sottraendo la cosa comune alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i condomini, legittima di conseguenza gli altri condomini all'esperimento dell'azione di reintegrazione per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato in modo che essa possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria la specifica prova del possesso di detta parte quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola (Cass. 13 luglio 1993 n. 7691)”.

Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, “giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell'edificio,impediva agli altri condomini di ricavarne l'utilità inerente alla funzione della cosa comune”. (Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n. 16496)

Buongiorno, credo che se il caso riguarda l'apertura di un varco tra strada comunale e giardino la cosa non sia possibile anche se non sono sicuro perché a questo punto si tratta di proprietà privata che si apre su strada comunale per ciò non credo che rientri tra le problematiche condominiali.

Ciao a tutti!

Maribus

Buongiorno, credo che se il caso riguarda l'apertura di un varco tra strada comunale e giardino la cosa non sia possibile anche se non sono sicuro perché a questo punto si tratta di proprietà privata che si apre su strada comunale per ciò non credo che rientri tra le problematiche condominiali.

Ciao a tutti!

Maribus

Infatti Maribus, non è un problema condominiale

 

... Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, ...

(Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n. 16496)

Non ti sembra di essere in contraddizione con la Suprema Corte di Cassazione?

Scusami non vedo nessuna Sentenza postata ta te, sono state cancellate?

Per i capelli bianchi, bhe ne ho parecchi, anzi per dire non ne ho nessuno con il colore originale, inoltre puoi leggere questi Link;

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/recinzione-condominio-apertura-ingresso-privato-5667/

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/pari-uso-qualcuno-mi-spiega-lart-1102-cc-17788/

 

e queste Sentenze;

 

Risulta del tutto evidente, per i giudici di legittimità, il fatto che l’apertura di un varco nel muro di cinta dell'edificio condominiale per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la strada pubblica, “sottraendo la cosa comune alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i condomini, legittima di conseguenza gli altri condomini all'esperimento dell'azione di reintegrazione per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato in modo che essa possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria la specifica prova del possesso di detta parte quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola (Cass. 13 luglio 1993 n. 7691)”.

Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, “giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell'edificio,impediva agli altri condomini di ricavarne l'utilità inerente alla funzione della cosa comune”. (Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n. 16496)

ciao tuxx, le sentenze da me citate sono appena due o tre post precedenti. cass. nr, 26796 del 2008, cass. nr. 9036 del 19/4/2006, cass. nr.10324 del 24/4/2008. a chi dobbiamo credere?! per quello chiedevo il parere di qualcun altro.

Infatti, il caso è differente perchè quelle citate da te mettono in comunicazione una unità sita in un condominio con proprietà site in altri condomini, infatti io avevo chiesto (post nr. 2);

Dove porta questa apertura?
appunto per sapere cosa rispondere, ma questo fatto che tu riporti con sentenze, tratta di proprietà in altri condomini o addirittura private;

 

L'attore assumeva che la società Samoa, proprietaria dell'unità immobiliare sita al piano terreno, aveva richiesto nel 1991 all'assemblea condominiale l'autorizzazione a realizzare una apertura di collegamento con altra unità Corte di Cassazione Civile n. 10324 del 21/4/2008

 

L’apertura di un varco nel muro perimetrale di un condominio deve considerarsi illegittima quando permetta la comunicazione tra unità immobiliari attigue dello stesso proprietario ma situate in diversi edifici condominiali. Cassazione civile , sez. II, sentenza 19.04.2006 n° 9036

E’ condotta abusiva, quella del condomino che apre un varco nel muro divisorio al fine di raggiungere la sua proprietà esclusiva

Con atto notificato il 3.6.94 A. N., nella qualità di proprietario di un appartamento sito in Massafra, facente parte di un piccolo condominio comprendente anche immobili di R. G., citò quest'ultima al giudizio del Tribunale di Taranto, ascrivendole l'illegittima apertura in un muro divisorio di un varco, mediante il quale era possibile, attraverso l'antistante cortile comune, raggiungere un contiguo immobile di esclusiva proprietà della convenutaCassazione civile , sez. II, sentenza 19.12.2007 n° 26796

Tra l'altro era meglio copiare le sentenze e non lasciare a chi risponde il compito di cercarsele,

Quelle che cito io, invece parlano di strada pubblica, e la cosa mi pare MOLTO differente, tra l'altro se leggevi attentamente avevo citato anche io la sentenza n. 9036 depositata il 18 aprile 2006 al post nr. 5

Quindi a me pare di aver postato tutti i casi, sia quelli favorevoli che contrari a beneficio dell O.P. il quale conoscendo i fatti meglio di come li possiamo conoscere noi, troverà la risposta che fa al suo caso specifico.

Grazie delle risposte, da quello che leggo non c'è la certezza che si possa aprire o no un varco nel muro condominiale. Deve essere valutato il caso da periti e poi portare in eventuale giudizio la questione. Forse il Comune può darci aiuto, se autorizza l'apertura è probabile che sia lecito eseguire i lavori.

Grazie delle risposte, da quello che leggo non c'è la certezza che si possa aprire o no un varco nel muro condominiale. Deve essere valutato il caso da periti e poi portare in eventuale giudizio la questione. Forse il Comune può darci aiuto, se autorizza l'apertura è probabile che sia lecito eseguire i lavori.
Ma se conosci o sei in grado di sapere cosa si mette in comunicazione, non c'è bisogno di periti per valutare la differenza, ma solamente di una richiesta effettuata da un tecnico abilitato, al Comune per le pratiche di rito, sempre sia il caso di giardino con strada pubblica oppure con altre proprietà dello stesso condominio, mentre non è possibile con proprietà site in altri condominii anche se di proprietà del richiedente.

Infatti, credo che l'Ufficio Tecnico del Comune può valutare se sia possibile collegare il giardino privato, che si affaccia sulla strada Comunale, con una varco sul muro condominiale.

Non sempre, al comune compete ....

 

...

Va premesso che, stante l'ampia e generica formulazione dell'art. 4, comma 1, della legge 10 del 28 febbraio 1977 (la concessione è data dal Sindaco al proprietario dell'area o a chi abbia titolo per richiederla) la legittimazione a chiedere la concessione, e la considerazione vale anche per l'autorizzazione edilizia, compete a chiunque abbia, in virtù di un diritto reale o di obbligazione sull'immobile, la facoltà di eseguire i lavori oggetto del progetto. ... (Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

... Forse il Comune può darci aiuto, se autorizza l'apertura è probabile che sia lecito eseguire i lavori.

Il Comune può autorizzare l'apertura sulla sua proprietà (la strada) ma non può interferire sui diritti dei terzi, infatti tutti i permessi sono sempre rilasciati "FATTI SALVI I DIRITTI DEI TERZI".

 

In ogni caso, secondo me, la sentenza più appropriata a questo caso è questa che ha postato Tuxx:

 

L'apertura di un varco, con l'installazione di porte o di cancelli nel muro comune per creare un nuovo ingresso per un'unità immobiliare, di massima, può ritenersi consentita, non integrando un abuso della cosa comune, suscettibile a ledere i diritti degli altri condomini, essendo irrilevante che tale utilizzazione del muro comporti una più comoda fruizione dell'unità immobiliare interessata.

(CASS. 29/04/1994 n.4155.)

Infatti per unità immobiliare si intende l'intero immobile, appartamento + giardino privato.

L'apertura di un varco dalla strada al giardino altro non è che l'apertura di un varco tra la strada e l'unità immobiliare, come scritto nella sentenza.

 

Quello che della sentenza mi lascia un po' perplesso è la parola "di massima".

Con quella parola si vuol dire che in linea di massima si applica quel principio ma.... non è detto che sia sempre così.

Mi par di capire che l' apertura del muro (assodato che sia condominilae) darebbe accesso alla giardino privato del Condomino e dubito che gli altri possano usufruirne (cancello/porta o meno).

 

Ammesso che il Comune dia parere favorevole...pure il Condominio si dovrà espirmere

... Ammesso che il Comune dia parere favorevole...pure il Condominio si dovrà espirmere
Se il Comune concede parere favorevole, e come ha detto giustamente Leonardo, fatti salvi i diritti dei terzi, questi terzi per far valere i propri diritti potranno esprimere il loro dissenso e pareri davanti un Giudice.
Ospite
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