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olynut

Apertura botola per accesso al sottotetto

Buongiorno,

nel condominio in cui vivo, non esiste una botola che permetta di accedere al sottotetto ed al tetto. I proprietari dell'appartamento dell'ultimo piano, pur sapendo che devono consentire il passaggio per gli eventuali lavori sia al sottotetto che al tetto, vorrebbero aprire una botola che permetta l'accesso senza passare dal loro appartamento, a spese di tutti i condòmini. Già qualche anno fa fecero la stessa richiesta ed i comdòmini deliberarono che l'apertura della botola poteva essere fatta ma solo a spese di chi ne faceva richiesta. Nella prossima assemblea vogliono riproporre tale apertura, può la maggioranza decidere che paghino tutti, oppure basta che si opponga un condòmino?

Grazie

Si può aprire una botola in parte comune per poter permettere l'accesso, e le spese verrebbero ripartite tra tutti coloro sono coperti dal tetto.

Si può aprire una botola in parte comune per poter permettere l'accesso, e le spese verrebbero ripartite tra tutti coloro sono coperti dal tetto.

Grazie per la risposta, però, vorrei sapere, visto che l'argomento è stato già trattato in una precedente assemblea ed i condòmini avevano deliberato che l'apertura poteva essere fatta a spese del solo condòmino dell'ultimo piano (quello che deve far passare gli operai da casa sua, per intenderci), se anche un solo condòmino si rifiuta di partecipare alla spesa, come va gestita la cosa.

Devono pagare tutti, la maggioranza vincola la minoranza, un diverso criterio di ripartizione deve approvato all'unanimità.

Ok, grazie...

Approfitto della tua gentilezza per chiederti se anche per l'apertura di un lucernario che consenta di salire sul tetto, si segue la stessa regola o se, in questo caso, deve essere pagato solo dal condòmino che non vuole più far passare nessuno da casa sua (anche se nel regolamento di condominio c'è scritto che deve consentirlo)

Ma anche se l'unico che ne beneficia è il proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano?

Si.

 

Tribunale Milano, 28/02/1991

Il proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti quando l’abbaino sia costruito a regola d’arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti il diritto degli altri condomini, in quanto l’esercizio di tale facoltà rientra nelle modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, prevista dall’art. 1102 c.c., che il partecipante-proprietario del solaio, può realizzare senza bisogno del consenso o della maggioranza dei condomini.”

 

Cass. civ., sez. II, 12-02-1998, n. 1498

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo.

 

Tutto questo se non vietato da un regolamento contrattuale.

Ma anche se l'unico che ne beneficia è il proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano?

Ne beneficierebbe in ogni caso tutto il condominio = accesso immediato e diretto al tetto senza dover attendere il privato (non sempre a casa e disponibile)

Approfitto ancora... : se da regolamento di condominio si stabilisce che il proprietario dell'appartamento deve consentire il passaggio sul tetto, quest'obbligo decade col passare degli anni?

Nessuna decadenza; è un onere a carico dell'immobile e a vantaggio del Condominio tutto. Altra cosa se il proprietario ne impedisse l'accesso e nessuno contestasse ciò per oltre un ventennio; in tal caso si avrebbe la prescrizione estintiva ventennale per non uso ed opposizione del legittimo proprietario.

Grazie, sei stato chiarissimo...purtroppo sembra che i proprietari dell'ultimo piano vogliano avere solo diritti e nessun dovere...anche la creazione del lucernaio per accedere al tetto senza che si passi più dal loro appartamento pretendono che sia da attribuire a tutto il condominio. Ovvio che per una spesa di poco conto, non ci saranno problemi a pagare per millesimi, però io pensavo che, avendo loro una servitù e volendosene liberare, dovessero pagare per intero il lavoro.

Diciamo che questa potrebbe essere la proposta nella trattativa Condominio/Privato:

- il Condominio rinunzia all'accesso per il vostro immobile

- il Privato realizza a proprie spese un nuovo accesso al tetto via vano scale condominiale

In assenza, botola su vano scale ma non rinunzia a quella all'interno del privato (con relativo utilizzo nel tempo pena la prescrizione)

Il proprietario dell'appartamento per il quale si accede al tetto è un condòmino. Non ho capito, quindi, se il lucernaio debba essere fatto a spese sue, visto che è lui che ha la servitù, oppure a spese di tutti i condòmini, in base ai millesimi. Scusami se ti chiedo il chiarimento

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ok, rileggendo con più attenzione, credo di aver capito...praticamente, il condominio paga per millesimi la botola nel vano scale per l'accesso al sottotetto. Il lucernaio è a carico del proprietario dell'appartamento soltanto. Giusto?

Il proprietario dell'appartamento per il quale si accede al tetto è un condòmino. Non ho capito, quindi, se il lucernaio debba essere fatto a spese sue, visto che è lui che ha la servitù, oppure a spese di tutti i condòmini, in base ai millesimi. Scusami se ti chiedo il chiarimento

Se il lavoro (qualsiasi esso sia) avviene su parte comune e viene deliberato dalla maggioranza, pagano tutti per millesimi di proprietà. Il singolo condomino propone, ma è l'assemblea che decide.

...praticamente, il condominio paga per millesimi la botola nel vano scale per l'accesso al sottotetto. Il lucernaio è a carico del proprietario dell'appartamento soltanto. Giusto?

Come già detto da Patrizia; se si decide una botola sul vano scale (nuova opera deliberata dall'Assise), le spese per essa son a carito di tutti per i millesimi di competenza, stesso per il lucernario a copertura. Io proporrei al proprietario un do ut des in modo che ci sia un vantaggio per tutti: lui paga le spese integralmente, voi rinunciate a pasare per il suo appartamento.

Infatti, è quello che vorremmo noi, visto che per noi non cambierebbe nulla avere o meno il lucernaio. L'unico che ne trarrebbe beneficio è il proprietario dell'appartamento per il quale adesso bisogna passare per andare sul tetto. Lui PRETENDE che lo paghino tutti, secondo lui, perché spetta al condominio aprire tale lucernaio.

Infatti, è quello che vorremmo noi, visto che per noi non cambierebbe nulla avere o meno il lucernaio. L'unico che ne trarrebbe beneficio è il proprietario dell'appartamento per il quale adesso bisogna passare per andare sul tetto. Lui PRETENDE che lo paghino tutti, secondo lui, perché spetta al condominio aprire tale lucernaio.

Se poni la questione evidentemente la maggioranza la pensa come lui... Altrimenti basta che la maggioranza non approvi e il problema non si pone.

No, lui ne ha parlato con me, non so ancora come la pensa la maggioranza, sicuramente alcuni non vorrebbero partecipare alla spesa... La maggioranza dev'essere di 500 millesimi o di due terzi?

A mio giudizio:

- non è innovazione ma semplice modifica per consentire un miglior utilizzo del bene comune (accesso al tetto)

- non è spesa straordinaria di notevole entità (salvo difficoltà tecniche specifiche del caso del tutto ecezzionali)

Ergo l'opera potrà essere eseguita se, in 2° convocazione, sarà approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Grazie, quindi, nonostante l'arroganza del proprietario dell'appartamento, c'è poca speranza che si possa non pagare...è soprattutto una questione di principio, visto che a lui vanno bene solo le cose che decide lui...ed ha parecchi millesimi, in quanto possessore di tutto l'ultimo piano...

La speranza non è mai persa.... faccia "poliica" sana e convinca la maggioranza in assemblea a non approvare la spesa; che abbia parecchi millesimi non è sufficente: basta che una maggioranza superiore ai suoi millesimi dica di no 😎

Purtroppo è dura...ci sono parecchie persone che pendono dalle sue labbra...ed i contrari arrivano a poco meno di 500 millesimi...speravo che la normativa dicesse che chi vuole sottrarsi ad una servitù dovesse provvedere da solo...

Grazie per la pazienza 🙂

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