#1 Inviato 25 Giugno, 2014 Salve , ho una questione davvero assurda da porvi. Una settimana fa i condomini si sono riuniti in assemblea straodinaria regolarmente convocata per lavori si sommma urgenza da effetuarsi. Dopo presa visione e discussione dei preventivi l'assemblea all'unanimità decide di affidare i lavori ad un ditta X come da preventivo esaminato. Dopo una settimana, il figlio (ingegnere!!!!) di un condomino presente all'assemblea (voto favorevole) incomincia a sollevare dubbi e perplessita sul preventivo accampando scuse, leggi, etc etc fino ad arrivare oggi a richiedere all'ammnistratore una nuova assemblea straodinaria per ridiscutere il problema (sempre lo stesso già discusso e deliberato). Come comportarsi? lo può fare? L'assemblea che ha votato all'unanimità una settimana fa (compreso la mamma legittima proprietaria) può essere ri-convocata per discutere sempre lo stesso problema con gli stessi condomini che sicuramente riconfermeranno il voto tranne lui? Trattandosi di lavori dirimozione cisterna interrata contenente olio, il suo obbiettivo è quello di dichiararsi dissenziente da qualsiasi decisione presa dal condominio, sapendo che comunque la maggioranza coscientemente lo farà lo stesso, per pararsi il c....da eventuali problemi in corso d'opera.
#2 Inviato 25 Giugno, 2014 Se il proprietario, ossia la mamma dell'ingenerare ha votato favorevole, non è possibile nessun ricorso. Caso mai se ne potrà discutere in una successiva assemblea, sempre che il tema sia posto all'OdG, ma temo che questo ingenerare, da solo non rappresenterà la maggioranza anche se delegato dalla mamma.
#3 Inviato 25 Giugno, 2014 La richiesta deve provenire da almeno due condomini che rappresentano 1/6 dei millesimi.
#4 Inviato 25 Giugno, 2014 Ma può un condomino, che una settimana fa ha votato si per un preventivo e seguente lavoro, votare lo stesso argomento, lo stesso ed identico preventivo in modo contrario in una assemblea da lui richiesta apposta per questo? Questo fatto ci può ritardare l'esecuzione dei lavori, già approvati ed esecutivi, e potrebbe questo ritardo causare danni a terzi e all'ambiante a causa di sversamento di olio, quindi può l'amministratore dare o stesso seguito alla delibera tenendo conto che questa è regolare e conforme alla legge in tutte le sue parti, dalla convocazione alle maggioranze costituite e delibera all'unanimita? Siamo passibili di eventuale rivalsa da parte di questo condomino se qualora dovesse succedere qualche imprevisto che aumenta l'importo dei lavori? Grazie
#5 Inviato 25 Giugno, 2014 Sempre che questo argomento sia posto nuovamente all'OdG dall'amministratore anche su richiesta di un solo condomino (ma chi glielo fa fare? Visto che la delibera era unanime?), oppure con procedimento detto dal Kurt (art 66 Dacc), ogni condomino potrà cambiare idea e votare in maniera diversa, in quanto la delibera successivamente approvata potrebbe ribaltare la decisione precedente. Ossia questo figlio di una condomina da solo e contrario poco potrebbe fare, in pratica neppure richiedere l'assemblea straordinaria a norma di Legge, visto che la mamma è stata favorevole e lui non è neppure condomino.
#6 Inviato 25 Giugno, 2014 Certo che se ogni volta che un condomino cambia idea si dovesse riconvocare l'assemblea, staremmo freschi. Tra l'altro, il condomino (la madre) ha votato a favore.
#7 Inviato 26 Giugno, 2014 Novità: l'amministratore ieri sera 25/06/14 ha convocato l'assemblea straordinaria non su richiesta del condomino (non poteva farlo perchè non aveva i numeri) ma di sua iniziativa (naturalmente imbeccato dal condomino) con questo oggetto: valutazioni e riflessioni si decisione assunta (all'unanimita) con verbale del 19/06/14 relativo all'intervento di bonifica cisterna alla luce delle sollecitazini verbale e scritte via mail da signor x delegato condomino xx e signor y delegato condomino yy. Assunzioni di responsabilità. Il signor xx è il condomino che vorrebbe ribaltare tutto e x invece è il figlio che in assemblea non era presente. Inoltre queste sollecitazioni sono solo verbali no riportate da nessuna parte e mail non ufficiali scambiate tra loro. Inoltre scrive l'amministratore (temendo che vada deserta l'assemblea) " .....in mancanza di maggioranza non tenendosi la riunione l'assemblea, stante l'urgenza e l'inderogabilità dell'esecuzione dei lavori deliberati si procederà senza ulteriori indugi". Ora a prescindere la forma scritta confusa cosa realmente vuol dire? Che venendo meno la maggioranza "l'assemblea" (ma che assemblea se non ci dovesse essere maggioranza?) procederà all'esecuzione dei lavori deliberati....vuol dire che darà esecuzione alla delibera del 19/06/14 votata all'unanimità oppure farà di testa sua (imbeccato dempre dal condomino x) facendo cose non previste dalla delibera nascondendosi ora dietro la somma urgenza? La precedente delibera riortava: ....i condomi presenti dopo ampia discussione di merito e aver acquisito informazioni e visionato i preventivi di lavori delle imprese caio e sempronio, all'unanimita i presenti deliberano di affidare i lavori di manutenzione straodinari per la bonifica della cisterna caldaia all'impresa sempronio. Non so più cosa fare....l'incompetenza è superficialità dell'amministratore ci sta arrecando solo danni, non è mai riuscito a governare il condominio ed ora di fronte a problemi seri questa sua incompetenza e debolezza si manifestando nel peggiore dei modi mettendosi sotto schiaffo al condomino di turno ignorando delibere prese all'unanimita (dallo stesso condomino votata) ignora il parere e volonta di altri 5 o 6 condomini facendo ad avallando solo quello che dice l'altro...ha solo paura perchè quello gli sciorina articoli di legge, ed altre stronzate circa la sua responsabilità. Un'altra domanda: ho letto che convocare l'assemblea devono passare almeno 5 giorni lavorativi, quindi questa convocazione non dovrebbe valida tenendo conto che nella mia città il 2 lugli è anche festa patronale. Inoltre prima e seconda convocazione l' ha fatta nella stessa giornata. Come di dovrei comportare per rendere nulla l'assemblea?
#8 Inviato 26 Giugno, 2014 Se l'assemblea non decide oppure va deserta, l'amministratore di sua iniziativa non può fare assolutamente nulla, dovrà invece eseguire la delibera del 19/6/14
#9 Inviato 26 Giugno, 2014 E sui tempi di convocazione? Avviso affisso nel portone il giorno 25/06/14 sera. Riunione fissata in prima e seconda convocazione il giorno 1 luglio alle 19.00. Ci sono i requisiti per chiedere la nullità? In che modo? Vado all'assemblea ed all'inizio sollevo la nullità facendola mettre a verbale e quindi poi me ne vado oppure conviene non andare e fare eventualmente opposizione tramite legale? Questo perchè temo che l'amministratore oramai succube del condomino possa fare qualceh carta falsa nel senso che siccome alle riunioni spesso c'è qualche assente cronico che non è mai venuto, o a delegato l'amministratore stesso via telefono salvo poi passare a firmargli la delega, ho paura quindi che faccia in questo modo per raggiungere il quorum e deliberare loro stessi. Quindi pensavo ad una presenza fisica ed al momento del voto abbandonare l'assemblea no votando e facendo mancare il quorum. E' possibile questo? La delega deve essere firmata al momento dell'insediamento dell'assemblea o vale un accordo telefonico e poi passa a firmarla (potrebbe essere pure falsa non conoscendo io la firma). Lo so che è tutto strano questo discorso ma conoscendo l'inquilino e sopratutto la debolezza dell'amministratore oramai devo pensare a tuttii trucchetti che possono fare per invalidare la precendente delibera. - - - Aggiornato - - - Ripeto invalidare perchè un inquilino che prima ha firmato si, ora per tornaconto personale la vorrebbe annullare e deliberarne una come vuole lui, nonostante il parere contrario degli altri. Oppure male che gli vada vorrebbe diventare "dissenziente" cosi da minacciare il condominio che qualora ci fossero problemi da lavori da lui non accettati si rivarrà sui condomini, mentre prima non poteva farlo avendo accettato il preventivo e i lavori. per convenienza gli conviene essere dissenziente, sapendo che comunque i lavori si faranno lo stesso come stabilito.
#10 Inviato 26 Giugno, 2014 Ora vedendo una copia della precedente assemblea mi asono accorto che mancano le firme di tutti, forse perchè una prima della firma, o forse perchè nelle fasi concitate e data la tarda ora della fine si decise verbalmente di firmare successivamente. Si può correre ai riparare a questo grave errore (in buona fede da parte di tutti perche lo cose sono precipitate dopo una settinama). Il verbale è corretto in tutte le sue parti, indica i presenti con firma di questi, indica i quorum, indica la decisine all'unanimita. Se io (regolarmente delegato) mi reco presso l'ufficio posso firmare adesso? E' un mio diritto? Se l'amministratore prende la palla al balzo e me lo impedisce? Entro quanto tempo deve inviare il verbale a tutti i condomini? Quale firma converebbe mettere mancandone tutte? Presidente o segretario? Grazie
#11 Inviato 26 Giugno, 2014 Già l'amministratore ha sbagliato convocando l'assemblea in 1° e 2° convocazione allo stesso giorno, infatti la 2° deve essere svola almeno il giorno dopo la 1° e non oltre 10 giorni da questa, inoltre l'avviso affisso in bacheca non vale assolutamente nulla, la convocazione deve avvenire in soli quatto modi, con raccomandata, con Fax, con e.mail certificata (PEC), oppure con consegna a mano. C'è modo per invalidare, SI con ricorso al Giudice, meglio entro 30 giorni se presenti all'assemblea oppure 30 giorni se assenti dal momento in cui si riceve la notifica del deliberato. Le deleghe devono essere scritte dal delegante con nome cognome del delegate e delegato con firma del delegante, e sono incedibili, ovvero il delegato a sua volta non può delegare un altra persona al posto del delegante. Se questo è inquilino e non condomino non ha nessun titolo per votare in assemblea salvo non sia delegato. Ora vedendo una copia della precedente assemblea mi asono accorto che mancano le firme di tutti, forse perchè una prima della firma, o forse perchè nelle fasi concitate e data la tarda ora della fine si decise verbalmente di firmare successivamente. Si può correre ai riparare a questo grave errore (in buona fede da parte di tutti perche lo cose sono precipitate dopo una settinama). Il verbale è corretto in tutte le sue parti, indica i presenti con firma di questi, indica i quorum, indica la decisine all'unanimita. Se io (regolarmente delegato) mi reco presso l'ufficio posso firmare adesso? E' un mio diritto? Se l'amministratore prende la palla al balzo e me lo impedisce? Entro quanto tempo deve inviare il verbale a tutti i condomini? Quale firma converebbe mettere mancandone tutte? Presidente o segretario? Grazie Non è necessaria la firma di tutti i condomini ma è sufficiente la firma del presidente e segretario, comunque il verbale deve per regola essere originale e firmato seduta stante possibilmente dopo lettura ai presenti, e non è possibile modificarlo successivamente.
#12 Inviato 26 Giugno, 2014 La delibera che ha deciso su i lavori dovrebbe avere anche dei termini di inizio lavori e consegna dei lavori e questo viene avvallato dal contratto che l'amministratore deve stipulare con la ditta, il contratto deve essere approvato dai condomini tutto questo è stato fatto? è tutto molto confuso, il figlio ingegnere per poter chiedere deve essere delegato dalla madre e avere un appoggio di un'altro condomino almeno che raggiungano insieme 1/6 dei millesimi. come già detto da Kurt, comunque la delibera resta esecutiva tranne che nella seconda che stanno organizzando non decidano il contrario con delle ragioni e millesimi validi altrimenti è un susseguirsi di ricorsi in tribunale di riunioni ecc. gli avvisi in bacheca comunque non valgono . Cosa fare parla con altri condomini cerca di raggiungere più millesimi che puoi e presentatevi anche se la riunione è annullabile è riconfermate il tutto l'ingegnere non farà altro che mettere a verbale i suoi dubbi, voi comunque cautelativi chiedendo garanzie sul lavoro alla ditta, tutto nero su bianco tra voi e la ditta.
#13 Inviato 29 Giugno, 2014 Vorrei ricordare che con la riforma condominiale le impugnazioni di delibere assembleari vengono filtrate dalle " transazioni legali" per ridurre le numerose cause condominiali, con relativi costi, davanti ai giudici di tribunali, di appello e fino di cassazione. Il tutto per invogliare le parti ad accordi, transazioni tra le parti, riducendo così anche le "battaglie di principio" . E' corretto?
#14 Inviato 29 Giugno, 2014 Salve a tutti, desidero domandare se una delibera del 2011 di approvazione lavori straordinari di installazione valvole termostatiche e di contabilizzatori non ancora installati, per la deroga regionale all'1 settembre 2014, sia ancora valida . Aggiungo che nel preventivo / contratto presentato dalla ditta e firmato dall'amministratore, non viene riportato ne l'inizio e neanche la fine dei lavori. Queste clausole che mancano non dovrebbero inficiare il cosìddetto contratto?
#15 Inviato 30 Giugno, 2014 Le regole ci sono e se c'è chi le fa rispettare funzionano ma se non c'ènessunoche si lamenta opure una maggioranza silente che fa spallucce e non agisce l'amministratore fa quello che vuole, gli accordi o con legali o in tribunali sono sempre ben accetti il fatto che c'è una transazione da fare prima di andare in tribunale è servito solo a far lavorare la montagna di avvocati che sono in circolazione ecco perchè le leggi sono cosi complicate e piene di cavilli comunque e si alla tua domanda. Per il contratto deve decidere la ditta se mantenere il costo offerto se non c'è scritto un termine
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