#1 Inviato 10 Dicembre, 2019 Buongiorno avrei bisogno di una conferma Sono stata messa a conoscenza nel 2016 della costituzione di un atto condominiale tra 6 proprietà durante un assemblea in cui non ero stata convocata, trattasi di due ville bifamiliari, di cui tra l'altro io e i miei due fratelli siamo tre distinti proprietari e gli altri 3 sono comproprietari di una unica abitazione. Fino ad oggi mi era stato detto che avrei potuto fare opposizione soltanto dopo 30 giorni dalla conoscenza del fatto, periodo in cui tra l'altro mi trovavo fuori dall' italia, e che per annullarlo serve l'unanimità. In base all'articolo 1108 leggo che anche per costituire un atto condominiale serve l'unanimità e vorrei sapere se in forza di tale articolo la costituzione di tale condominio possa essere resa nulla, comunicandolo semplicemente durante l'assemblea, cosi come e' stato creato. Vorrei anche capire se l' essere stata presente alle assemblee successive, dato che sembrava unica soluzione, mi dia comunque la possibilità di rendere nullo tale atto generato in modo scorretto. Ringrazio fin da ora chiunque possa delucidarmi sulla questione, aiutandomi nella risoluzione.
#2 Inviato 10 Dicembre, 2019 daniela.petrolati dice: Sono stata messa a conoscenza nel 2016 della costituzione di un atto condominiale tra 6 proprietà durante un assemblea in cui non ero stata convocata, trattasi di due ville bifamiliari, di cui tra l'altro io e i miei due fratelli siamo tre distinti proprietari e gli altri 3 sono comproprietari di una unica abitazione. Il condominio si costituisce di fatto quando ci sono almeno due proprietari che hanno parti in comune e quindi non era nemmeno necessario costituirlo in assemblea. Quello al quale hai il diritto ed il dovere è la partecipazione alle assemblee condominiali nelle quali la maggioranza delibererà sulle spese.
#3 Inviato 10 Dicembre, 2019 se le due ville non hanno nulla in comune il condominio dovrebbe esistere solo nella villa in cui ci sono diversi proprietari . E l'altra, villa se siete due distinti proprietari, è a sua volta un condominio.
#4 Inviato 28 Febbraio Leonardo53 dice: Il condominio si costituisce di fatto quando ci sono almeno due proprietari che hanno parti in comune e quindi non era nemmeno necessario costituirlo in assemblea. Quello al quale hai il diritto ed il dovere è la partecipazione alle assemblee condominiali nelle quali la maggioranza delibererà sulle spese. Ma se due villette bifamiliari si uniscono in condominio, avendo in comune soltanto un viale di accesso, le spese per il viale ed il cancello si dividono in base alla comunione o bisogna redigere le tabelle millesimali?
#5 Inviato 28 Febbraio daniela.petrolati dice: Ma se due villette bifamiliari si uniscono in condominio, avendo in comune soltanto un viale di accesso, le spese per il viale ed il cancello si dividono in base alla comunione o bisogna redigere le tabelle millesimali? Le spese si ripartiscono in proporzione al valore di ognuna delle due villette. Potete far redigere le tabelle millesimali ma potete anche dividere in proporzione al valore catastale di ciascina delle due villette.
#6 Inviato 28 Febbraio Dato che noi non abbiamo mai fatto e credo non siamo obbligati a redigere le tabelle millesimali per suddividere le spese del viale di accesso, forse sarebbe utile il riparto per valore catastale. In base a quale articolo del codice civile è possibile questo tipo di riparto
#7 Inviato 1 Marzo daniela.petrolati dice: Dato che noi non abbiamo mai fatto e credo non siamo obbligati a redigere le tabelle millesimali per suddividere le spese del viale di accesso, forse sarebbe utile il riparto per valore catastale. In base a quale articolo del codice civile è possibile questo tipo di riparto L'articolo che riguarda il riparto in proporzione al valore di ciascuna unità immobiliare è il 1° comma dell'articolo 1123 del codice civile (salvo convenzione significa che se tutti voi quattro condòmini siete d'accordo potete dividere come vi pare, anche in parti uguali): Articolo 1123 c.c. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
#8 Inviato 1 Marzo Leonardo53 dice: Le spese si ripartiscono in proporzione al valore di ognuna delle due villette. Potete far redigere le tabelle millesimali ma potete anche dividere in proporzione al valore catastale di ciascina delle due villette. Ciao @Leonardo53 , mi confermi quindi le tabelle millesimali possono essere calcolati sul valore catastale (reperibile anche dal sito dell'AdE), e si potranno così fare le tabelle millesimali avendo l'unica parte comune quale l'acceso ai box? Grazie.
#9 Inviato 1 Marzo Mia60 dice: Ciao @Leonardo53 , mi confermi quindi le tabelle millesimali possono essere calcolati sul valore catastale (reperibile anche dal sito dell'AdE), e si potranno così fare le tabelle millesimali avendo l'unica parte comune quale l'acceso ai box? Grazie. Si, ti confermo che possono essere calcolati anche così, purchè approvate dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dell'edificio. Chi non è d'accordo può sempre impugnare e sarà il Giudice a dire se quelle tabelle vanno bene o meno. 1
#10 Inviato sabato alle 18:50 Leonardo53 dice: L'articolo che riguarda il riparto in proporzione al valore di ciascuna unità immobiliare è il 1° comma dell'articolo 1123 del codice civile (salvo convenzione significa che se tutti voi quattro condòmini siete d'accordo potete dividere come vi pare, anche in parti uguali): Articolo 1123 c.c. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Siamo in fase di approvazione delle tabelle millesimali per un riparto per le sole spese comuni al di fuori dell'edificio. Gli edifici sono funzionalmente indipendenti, unica cosa in comune è il viale di accesso ( siepe che lo costeggia e cancello) che la villetta A ha acquistato al 50% dalla villetta B, pur essendo un lotto intercluso. Abbiamo i presupposti per considerarci una Comunione e quindi le spese si possono ripartire al 50% ? (Atto scioglimento villa bifamiliare, Atto Acquisto 50% viale di accesso, Visure Catastali) La villetta A ha 3 proprietari, che potrebbero definirsi un condominio, ma non ne hanno l'interesse, il riparto avviene in parti uguali, la villetta B ha 3 comproprietari, per legge è possibile che le parti comuni esterne siano riconosciute come comunione? Se in questa fase, anziché approvare le tabelle millesimali, in assemblea si delibera a maggioranza che di fatto siamo una Comunione e non un Condominio, e quindi il riparto tramite le tabelle millesimali non ha motivo di esistere, è valida la delibera a maggioranza che modifica lo stato di fatto? O serve avviare un giudizio?
#11 Inviato sabato alle 19:12 Art. 1123 descrive un riparto " in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno " ma nel nostro caso non abbiamo parti dell'edificio in comune, mentre la " Proprietà " che abbiamo in comune è il 50% del viale di accesso, con la siepe che vi è sopra e lo costeggia ed il cancello che infatti abbiamo acquistato al 50%. Quindi possiamo definirci Comunione? Come comunione, possiamo ugualmente avere un amministratore e fare le assemblee, per le decisioni si decide sempre al 50%, e le persone che partecipano all'assemblea si considerano sempre come numero es: Villetta A 3 proprietari, villetta B 3 comproprietari, in totale 4 proprietari in parti uguali del viale di accesso, quindi nelle decisioni contano come numero se ad es: se sono 3 contro 1.?
#12 Inviato ieri alle 05:56 Dany_ dice: Art. 1123 descrive un riparto " in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno " ma nel nostro caso non abbiamo parti dell'edificio in comune, mentre la " Proprietà " che abbiamo in comune è il 50% del viale di accesso, con la siepe che vi è sopra e lo costeggia ed il cancello che infatti abbiamo acquistato al 50%. Quindi possiamo definirci Comunione? Come comunione, possiamo ugualmente avere un amministratore e fare le assemblee, per le decisioni si decide sempre al 50%, e le persone che partecipano all'assemblea si considerano sempre come numero es: Villetta A 3 proprietari, villetta B 3 comproprietari, in totale 4 proprietari in parti uguali del viale di accesso, quindi nelle decisioni contano come numero se ad es: se sono 3 contro 1.? Affinchè si possa parlare di comunione del vialetto serve il titolo di proprietà dove ognuno dei singoli proprietari sia comproprietario del vialetto e sul rogito sia indicata la quota di prorietà. Secondo me, senza vedere i documenti, è più probabile che siate un condominio. Se nella villetta A ci sono 3 proprietari e la villetta è intestata ad una proprietà di più comproprietari (ad esempio tra moglie, marito e figli...) i comproprietari rappresentano 1 condòmino quindi a tutti gli effetti sareste sempre 4 condòmini ma nelle votazioni valgono anche i millesimi di proprietà per cui dovete determinare il valore di ogni singola proprietà rispetto al vialetto.
#13 Inviato ieri alle 09:44 Se il viale è servizio delle villette allora si tratta di condominio, non di comunione. Se invece aveste acquistato un viale del tutto indipendente dalle villette (che p.e. desse accesso ad un parcheggio, anche questo indipendente dalle villette) allora si tratterebbe di comunione. La differenza tra condominio e comunione infatti è essenzialmente questa: in entrambe ci sono parti comuni, ma nella condominio tali parti comuni sono poste al servizio delle parti esclusive, nella comunione no, sono a sé stanti. Cmq nel caso la proprietà del viale sia in parti uguali tra 6 proprietari (1/6 ciascuno, come pare capire), allora le spese seguiranno la stessa ratio: 1/6 ciascuno. Modificato ieri alle 09:44 da condo77
#14 Inviato ieri alle 10:10 condo77 dice: Cmq nel caso la proprietà del viale sia in parti uguali tra 6 proprietari (1/6 ciascuno, come pare capire), allora le spese seguiranno la stessa ratio: 1/6 ciascuno. Io ho capito che: - la villa A è composta da 3 appartamenti con con tre singoli proprietari e quindi 3 condòmini. - la villa B è un'unica proprietà composta da 3 comprorietari e quindi 1 condòmino. In caso di comunione del viale, non mi è chiaro se sugli atti di acqusti ci siano 2 quote (una per villa) oppure una quota per ciascuno dei 4 proprietari (3 singoli proprietari + 1 comproprietà).
#15 Inviato 22 ore fa Leonardo53 dice: Io ho capito che: - la villa A è composta da 3 appartamenti con con tre singoli proprietari e quindi 3 condòmini. - la villa B è un'unica proprietà composta da 3 comprorietari e quindi 1 condòmino. In caso di comunione del viale, non mi è chiaro se sugli atti di acqusti ci siano 2 quote (una per villa) oppure una quota per ciascuno dei 4 proprietari (3 singoli proprietari + 1 comproprietà). Dubito uno per villa, dato che la villa non è un soggetto giuridico e quindi non può detenere proprietà.
#16 Inviato 21 ore fa condo77 dice: : ubito uno per villa, dato che la villa non è un soggetto giuridico e quindi non può detenere proprietà. Forse mi sono spiegato male ma credo che tu abbia compreso ugualmente, in ogni caso mi spiego meglio: Potrebbe trattarsi di due ville (o edifici) trifamiliari con 3 appartamenti ciascuno. La villa (o edificio) A è composta da 3 appartamenti di proprietà di 3 persone diverse. La villa (o edificio) B da 3 appartamenti magari lo hanno interamente acquistato o ereditato in comproprietà (comunione) genitore e figli. In questo caso se il viale fosse in condominio avremmo 4 condòmini ed alla votazione parteciperebbero solo in 4 dove le 3 teste dell'edificio A avrebbero la maggioranza di teste contro 1 testa dell'edificio B, come ipotizzato e scritto da Dany nel post n. 11: "Villetta A 3 proprietari, villetta B 3 comproprietari, in totale 4 in proprietari"
#17 Inviato 20 ore fa Leonardo53 dice: Forse mi sono spiegato male ma credo che tu abbia compreso ugualmente, in ogni caso mi spiego meglio: Potrebbe trattarsi di due ville (o edifici) trifamiliari con 3 appartamenti ciascuno. La villa (o edificio) A è composta da 3 appartamenti di proprietà di 3 persone diverse. La villa (o edificio) B da 3 appartamenti magari lo hanno interamente acquistato o ereditato in comproprietà (comunione) genitore e figli. In questo caso se il viale fosse in condominio avremmo 4 condòmini ed alla votazione parteciperebbero solo in 4 dove le 3 teste dell'edificio A avrebbero la maggioranza di teste contro 1 testa dell'edificio B, come ipotizzato e scritto da Dany nel post n. 11: "Villetta A 3 proprietari, villetta B 3 comproprietari, in totale 4 in proprietari" Sì certo. D'altra parte dovendo esserci la doppia maggioranza di teste e millesimi, i condomini di A dovranno cmq accordarsi con i comunisti di B, altrimenti se fanno muro contro muro stanno a 500 millesimi contro 500 millesimi e non riescono a deliberare nulla.
