Amministratrice che vuole restare in carica e annulla la riunione straordinaria di condominio all'ultimo minuto

[Benemerita]

Gentili utenti del forum,

chiedo un vostro parere su questo argomento.

Da diversi mesi stiamo cercando di revocare il mandato alla nostra amministratrice di condominio, la quale ha dimostrato nei pochi mesi in cui ha amministrato il condominio, una condotta molto scorretta ed in alcuni casi anche penalmente perseguibile.

Non voglio tediarvi con la lunga lista di casi, basti solo dire che ha rimosso, senza alcun parere da parte dei condomini, diversi fornitori abituali e consolidati (giardiniere, riparazioni edili, etc.) per insediare al loro posto la ditta di cui è proprietario il marito; ha richiesto l'esecuzione di lavori per migliaia di euro non richiesti dall'assemblea (ovviamente affidandoli sempre la suddetta ditta del marito), etc. etc.

In data 7 maggio 2014 abbiamo presentato una richiesta di convocazione di una riunione straordinaria di condominio con all'ordine del giorno, tra le altre cose, il punto relativo alla sua conferma o revoca.

La convocazione è pervenuta entro i 10 giorni previsti per legge (esattamente il 16 maggio 2014, ovvero al 9° giorno) ma la riunione è stata fissata in prima convocazione per il 29 giugno 2014 e in seconda convocazione alle ore 20.30 del 30 giugno 2014 (in pratica quasi due mesi dopo la nostra richiesta). Pur sconfortati da questo ennesimo comportamento deprecabile dell'amministratrice, abbiamo atteso la fatidica data.

Il 30 giugno 2014 alle ore 20, cioè mezz'ora prima dell'inizio della riunione, l'amministratrice si è presentata con degli avvisi (stampati su fogli formato A4) che ha affisso all'ingresso delle varie scale e nei quali comunicava il rinvio della riunione di condominio a data da destinarsi, senza specificare alcuna motivazione. A quel punto, sentendoci presi in giro fino in fondo, abbiamo richiesto l'intervento dei carabinieri, i quali sono venuti ed hanno verbalizzato l'accaduto.

Va tenuto presente anche il fatto che la riunione era fissata per le 20.30, e l'amministratrice è rimasta ben oltre tale orario (fin verso le ore 21). Di fronte ai carabinieri l'amministratrice ha dichiarato che si trattava di un semplice rinvio e che entro due massimo tre giorni avrebbe inviato la nuova convocazione per la riunione. Invece, nulla di quanto aveva affermato è avvenuto.

In data 9 luglio 2014, contattata da un condomino l'amministratrice ha dichiarato che avrebbe convocato la riunione per i primi giorni della settimana entrante. Anche in questo si trattava di un'ennesima bugia, ed infatti non è arrivata alcuna convocazione. In data 24 luglio 2014 un altro condomino contattava l'amministratrice per chiedere informazioni in merito alla data della nuova convocazione, ma la sua segretaria ha risposto che non era in grado di fornire alcuna informazione. Ad oggi sono trascorsi quasi quaranta giorni e non abbiamo più avuto alcuna comunicazione dall'amministratrice.

E' evidente che il tentativo è quello di rimanere in carica il più a lungo possibile. Cosa possiamo fare per liberarci di lei?

Quali soluzioni, valide sotto il profilo legale, ci sono?

Qualcuno propone di autoconvocare un'assemblea, ma a questo proposito il codice civile parla chiaro: i condomini possono autoconvocarsi solo se l'amministratrice omette di convocare l'assemblea straordinaria richiesta da condomini entro i già citati 10 giorni.

Qualcun altro propone di richiedere nuovamente una riunione di condominio straordinaria, ma se poi l'amministratrice ci invia nei 10 giorni la convocazione fissando la data della riunione al 31 dicembre 2014? Possibile che non ci siano limiti temporali su questo punto e sia sufficiente semplicemente adempiere al'obbligo di inviare la convocazione entro i dieci giorni fatidici?

Qualcuno dice che nella richiesta di convocazione straordinaria è possibile inserire un vincolo temporale in merito alla data entro la quale fissare la riunione (ad esempio: entro un mese) ma non mi sembra di aver letto nulla nel codice civile o nelle disposizioni di attuazione che possa suffragare tale possibilità. Qualcuno mi può illuminare su questo punto?

Ripensando anche a come si sono svolte le cose mi chiedo anche: può un'amministratrice annullare una riunione di condominio già fissata da quasi due mesi con un preavviso di mezz'ora e soprattutto con quelle modalità (affiggendo un avviso all'ingresso delle varie scale)? Non occorre utilizzare le modalità consuete (raccomandata A/R, PEC, etc) e, soprattutto, la tempistica consueta (almeno 5 giorni)?

C'è stato, ad esempio, chi è tornato dal lavoro tardi e si è recato direttamente presso la sede della riunione senza passare da casa e, non sapendo nulla, ha atteso invano che giungesse l'amministratrice per dare inizio alla riunione.

Qualcun altro, infine, propone di rivolgere al Tribunale l'istanza di revoca dell'amministratore per gravi irregolarità (tanto per dirne un'altra, non ha presentato il consuntivo del bilancio nei 180 giorni previsti dalla fine dell'esercizio), ma qualcuno sa che tempi prevede una simile procedura? Si tratta di mesi, di anni o che altro?

Ringrazio anticipatamente chi vorrà fornire il suo aiuto sulle varie questioni.

[Tullio01]

Quando vi siete presentati alla data ed ora fissata (30 giugno ed avete trovato l'avviso), avevate l'opportunità di svolgere l'assemblea fuori dalla porta, saltando tutti i punti meno importanti e votando per la revoca e nomina di un'altro amministratore, in mancanza di nominativi potevate nominare uno di voi, se non avevate un foglio di carta per redigere il verbale potevate usare il retro dell'avviso dove comunicava il rinvio della riunione di condominio a data da destinarsi, per cui direi che non era neppure necessario allertare i carabinieri, comunque questo verbale dei CC farà fede.

Ora vi consiglierei di rifare la procedura di richiesta dell'assemblea straordinaria con i punti che vi interessano, e se non la convoca entro i classici 10 giorni dal ricevimento con data scelta dall'amministratrice, avrete l'opportunità di autoconvocarvi avvisando tutti con firma dei promotori (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore dell'edificio)

Per le spese pazze che l'amministratrice ha fatto avete l'opportunità di non ratificarle alla prossima assemblea così chi le ha commissionate dovrà pagare la prestazione, inoltre l'amministratore non ha la facoltà di sostituire i fornitori di sua iniziativa, è sempre e comunque l'assemblea sovrana che decide.

[Benemerita]

Ti ringrazio per la risposta e ti chiedo un ulteriore parere: sulla base del comportamento seguito finora dall'amministratrice abbiamo il fondato sospetto (anzi: una certezza) che, a seguito di nostra ulteriore richiesta di convocare una riunione straordinaria, lei invierà la convocazione entro i termini (10 giorni) ma fisserà la riunione fra due o tre mesi (come minimo). D'altra parte lei ha capito qual è la nostra intenzione e cercherà con tutte le sue forze di rimanere al suo posto più che può.

Inoltre, già nel caso precedente, quando abbiamo presentato le nostre rimostranze per aver fissato la riunione straordinaria dopo quasi due mesi dalla nostra richiesta, lei ha risposto che il codice civile non dice nulla in merito alla data della riunione, l'importante è che la convocazione avvenga entro 10 giorni, dopodiché la data della riunione la sceglie lei quanto le fa più comodo (ad esempio, dopo due-tre mesi o anche di più).

A questo, punto, reiterando la richiesta di convocazione, non rischiamo di vederci fissare una riunione magari a fine anno? Nel frattempo saremmo bloccati e non potremmo tentare altre strade, magari più fruttuose? Tra l'altro dovremmo fare anche dei lavori straordinari e rischiamo, in questa impasse, di perdere anche gli incentivi del 50%.

Che ne pensi?

[Tullio01]

E' in parte esatto ciò che ha detto l'amministratrice, lei deve rispondere e FISSARE una data entro i previsti 10 giorni dal ricevimento anche tra mesi cioè con tutte le indicazioni previste a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione (Dacc art 66 inderogabile), ma non può limitarsi a dire che convocherà l'assemblea nel mese che verrà chissà quando, mancando gli altri dati ora luogo ecc ecc

Inoltre vorrei precisare che l'amministratore è un mandatario, per cui valgono le regole del Codice Civile e tra gli altri articoli ci sono questi che sono molto importanti a che l'amministratore non possa agire di sua iniziativa nel cambio dei fornitori;

 

Art. 1710. Diligenza del mandatario.

Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.

Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.

Art. 1711. Limiti del mandato.

Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L'atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, se il mandante non lo ratifica.

Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possano essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione.

[Diego Dimaraz]

Saltate a piè pari tutto il proforma e riunitevi in un giorno in cui tutti possano partecipare eventualmente anche per delega.

 

Indispensabile che tutti votino e che si formi una maggioranza idonea per la nomina di un nuovo amministratore. (metà

+1 dei votanti ed almeno 500 millesimi).

 

Meglio che qualcuno di voi si adoperi per trovare dei "professionisti" qualificati che forniscano un elenco dettagliato di quale sarà il compenso...e decidiate di far convergere i voti su uno.

 

Nominate un Prsidente di assmblea che certifichi il verbale (meglio se ognuno firma a garanzia del proprio voto) e consegnate copia al nuovo eletto.

 

Se non sbagliate nella scelta questi sarà in grado di sbarazzarvi della "furbetta" che si crede intelligente.

 

Dopodichè fate verificare da un esperto contabile tutti i conteggi che vi verranno forniti. Risultassero problemi date mandat ad un Avvocato per citare il Giudizio tale signora (eufemismo).

 

Chi dorme non piglia pesci...e voi avete "riposato" troppo a lungo.

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

sicuramente potevate riunirvi nel giorno stabilito e deliberare la revoca dell'Amministratore. In quanto era sufficiente nominare un segretario ed un presidente. Sebbene sia usanza far redigere processo verbale all'Amministratore, il codice specifica che il verbale é conservato dall'Amministratore ma non che sia lui obbligatoriamente a doverlo fare.

 

Inoltre il rinvio dell'assemblea regolarmente convocata non puó certo avvenire con un foglio appeso, ma da un verbale chedeve attestare la mancata costituzione del quorum costitutivo.

 

Soluzioni: Richiedete nuova convocazione, se non la convoca entro 10 giorni potete autoconvocarvi voi, con inserimento dei nominativi che promuovono la convocazione pena la nullitá dell'assemblea.

 

Se la convoca entro 10 giorni, ma ad esempio tra 4 mesi, si avrá un comportamento ostruzionistico, in quanto contrario a doveri del rapporto di mandato, qual'é quello che si instaura tra condominio ed amministratore, e contrario alla ratio legis dell'art.66 disp.att.c.c. che offre uno strumento ai condomini per una convocazione straordinaria e quindi ha implicito la rapiditá dei tempi.

 

Infine per quanto riguarda le spese a favore dell'impresa, innanzitutto evitate di pagare le opere deliberate dall'Amministratore senza delibera assembleare . Per il resto non approvate il bilancio e fatelo approvare solo al futuro nuovo amministratore dietro revisione contabile e agite per risarcimento danni in sede giudiziale, tramite una prima azione volta a certificare che l'Amministratore non ha perseguito i vostri interessi in quanto ad esempio i prezzi della ditta del amrito sono piú alti e manca delibera assembleare. E dall'altro tramite azione di ingiustificato arricchimento in quanto il cambio dei fornitori non é competenza dell'Amministratore che ha agito e si é arricchito non essendovi stzta alcuna delibera assembleare che appoggiasse tale condotta.

 

Cordiali saluti.

[Diego Dimaraz]

...

 

1)Se la convoca entro 10 giorni, ma ad esempio tra 4 mesi, si avrá un comportamento ostruzionistico, in quanto contrario a doveri del rapporto di mandato, qual'é quello che si instaura tra condominio ed amministratore, e contrario alla ratio legis dell'art.66 disp.att.c.c. che offre uno strumento ai condomini per una convocazione straordinaria e quindi ha implicito la rapiditá dei tempi.

 

2)Infine per quanto riguarda le spese a favore dell'impresa, innanzitutto evitate di pagare le opere deliberate dall'Amministratore senza delibera assembleare .

 

Per il resto non approvate il bilancio e ...

3)...fatelo approvare solo al futuro nuovo amministratore dietro revisione contabile e agite per risarcimento danni in sede giudiziale, tramite una prima azione volta a certificare che l'Amministratore non ha perseguito i vostri interessi in quanto ad esempio i prezzi della ditta del amrito sono piú alti e manca delibera assembleare. E dall'altro tramite azione di ingiustificato arricchimento in quanto il cambio dei fornitori non é competenza dell'Amministratore che ha agito e si é arricchito non essendovi stzta alcuna delibera assembleare che appoggiasse tale condotta.

 

Cordiali saluti.

Permettimi solo alcune puntualizzazioni su imprecisioni scritte:

 

1) Se non la convoca entro 10 gg...non succede nulla.

La Legge non obbliga a fissare la data di convocazione entro 10 gg ma a rispondere entro 10 gg....e per motivi organizzativi o temporali può benissimo fissare la data oltre 1 mese dopo.

Spetterebbe ad un Giudice verificare che il comportamento sia ostruzionistico e contrario ai doveri del rapporto di mandato...cosa non scontata.

 

2) Improprio dire che i "condomini" debbano evitare di pagare. La Legge impone che sia costituito un fondo per le spese in anticipo rispetto alla loro esecuzione.

Se un lavoro/spesa è stato deliberato e vi sono i fondi l' Amministratore ha il diritto/dovere di fare il pagamento.

Se non è stato deliberato...formalmente i condomini non hanno i "mezzi" per bloccare l' azione dell' Amministratore ...ma potranno solo agire facendo ricorso all' autorità Giudiziaria.

 

3) Non è il nuovo Amministratore che può approvare il Bilancio ma sempre e solo la maggioranza in assemblea. (lapsus ???)

 

Sul resto si può convenire.

[geco06]

Ma avete chiamato i carabinieri per quale motivo?

Ne vogliamo parlare???

Nessuno dice niente... ma a me sembra surreale...

[Sasa']

Vorrei far presente che quando si è già costituita "informalmente" la maggioranza dei condomini e da loro esclusiva concorde decisione di effettuare un'assemblea straordinaria in una data prestabilita ( perché più consona alle loro esigenze ) l'amministratore ne prende atto e si attiva per invio delle convocazioni entro i canonici 10 giorni con la data di adunanza indicata nella richiesta.

Solo per ricordare a chi ha aperto il topic che l'amministratore assiste alle assemblee esclusivamente perché "invitato" dai condomini a parteciparvi e non per attribuzione. In sostanza l'amministratore non ha nessun obbligo o poteri decisionali sull'assemblea, ma solo l'obbligo di eseguirne le delibere.

Inoltre ricordo che il mandato non è vincolante alla sua scadenzala e la revoca dell'amministratore può essere fatta in qualunque tempo e senza nessuna giustificazione.

[Leonardo53]

1)...Il 30 giugno 2014 alle ore 20, cioè mezz'ora prima dell'inizio della riunione, l'amministratrice si è presentata con degli avvisi (stampati su fogli formato A4) che ha affisso all'ingresso delle varie scale e nei quali comunicava il rinvio della riunione di condominio a data da destinarsi, senza specificare alcuna motivazione.

 

2) A quel punto, sentendoci presi in giro fino in fondo, abbiamo richiesto l'intervento dei carabinieri, i quali sono venuti ed hanno verbalizzato l'accaduto...

 

3)...Ripensando anche a come si sono svolte le cose mi chiedo anche: può un'amministratrice annullare una riunione di condominio già fissata da quasi due mesi con un preavviso di mezz'ora e soprattutto con quelle modalità (affiggendo un avviso all'ingresso delle varie scale)? Non occorre utilizzare le modalità consuete (raccomandata A/R, PEC, etc) e, soprattutto, la tempistica consueta (almeno 5 giorni)?

1) Potevate considerare quei manifesti carta straccia.

 

2) Hai chiamato i Carabinieri perchè il tuo nick è "Benemerita"? Battutaccia a parte non serviva chiamare i Carabinieri perchè non è stato commesso nessun reato ed a nulla serve il fato che i Carabinieri hanno verbalizzato l'indisponibilità dell'amministratore ad accogliervi nel suo studio.

Se in quella mezz'ora trascorsa tra l'affissione dei manifesti e l'assemblea aveste chiesto consiglio su questo forum sicuramente avreste avuto le giuste indicazioni sul da farsi.

 

3) L'amministratore può solo convocare un'assemblea ma non può annullarla.

Di fatto l'avete annullata voi condòmini mandandola deserta.

Come ti è già stato detto, sarebbe bastato svolgere l'assemblea fuori la porta dello studio o del portone; deliberare la revoca e contestualmente la nuova nomina ed in seguito inviare copia del verbale all'amministratore che è tenuto solo a trascrivere

copia del verbale da voi stilato nel registro dei verbali da lui tenuto.

 

Ora tutto dipende da quanto coeso è il condominio.

Se richiedete la convocazione per una certa data ma l'amministratrice supera i 30 giorni nel fissare la data dell'adunanza, autoconvocatevi e deliberate. La delibera sarà immediatamente valida e poi se qualcuno vorrà impugnarla ve la discuterete davanti al Giudice citando tutti i precedenti e confermando la volontà di sfiduciare l'amministratore.

Il mandato di amministratore è un mandato di fiducia e se questa manca qualsiasi Giudice non potrà che prenderne atto.

[Tullio01]

Ciao Leonardo sono praticamente d'accordo con te, però quel verbale dei carabinieri e sarebbe importante cosa esattamente hanno scritto, potrebbe essere utile in casi limite di contenziosi per dimostrare l'ostruzionismo da parte dell'amministratore visto che a quanto pare era presente in ufficio o luogo dove si doveva svolgere l'assemblea.

Desidero anche dire che in caso di richiesta di un'assemblea straordinaria a norma dell'art. 66 Dacc i condomini non hanno la facoltà di imporre una data limite per lo svolgimento, starà all'amministratore la decisione secondo i suoi impegni stabilire la data dello svolgimento purchè l'invito venga recapitato entro il decimo giorno dall'arrivo della richiesta, comunque in caso di ritardo eccessivo direi che i condomini avranno maggior ragione per revocare questo e nominare contemporaneamente un altro se questo è il loro desiderio.