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julinho56

Amministratore/societa'

buon pomeriggio, prossimamente siamo chiamati a nominare un nuovo amministratore. leggo, dalla risposta data ad un lettore da parte del sole24ore, che il "il ruolo puo' essere esercitato anche da una societa'. i requisiti devono essere posseduti da tutti i soci responsabili, dai dipendenti che svolgono funzioni di amministrazione a favore dei quali la societa' svolge le funzioni". personalmente ho molti dubbi sulla convenienza e praticita' nell' affidare la gestione ad una societa'. non si sa a chi far capo e chi sara' il responsabile che firmera' le nostre pratiche. insomma non ne so molto. gradirei da qualche veterano del forum qualche notizia in merito. grazie anticipate

buon pomeriggio, prossimamente siamo chiamati a nominare un nuovo amministratore. leggo, dalla risposta data ad un lettore da parte del sole24ore, che il "il ruolo puo' essere esercitato anche da una societa'. i requisiti devono essere posseduti da tutti i soci responsabili, dai dipendenti che svolgono funzioni di amministrazione a favore dei quali la societa' svolge le funzioni". personalmente ho molti dubbi sulla convenienza e praticita' nell' affidare la gestione ad una societa'. non si sa a chi far capo e chi sara' il responsabile che firmera' le nostre pratiche. insomma non ne so molto. gradirei da qualche veterano del forum qualche notizia in merito. grazie anticipate

Innanzitutto devi distinguere tra società di persone e società di capitale.

Per le responsabilità ne rispondono con il loro patrimonio personale gli amministratori delle stesse società.

Al di là della forma giuridica in cui l'amministratore amministra il condominio, ritengo che la scelta debba basarsi sulle referenze e sulle informazioni reperite dagli altri condominii amministrati.

 

Qualsiasi sia la forma giuridica, l'amministratore resta sempre un terzo che amministra beni altrui per cui ritengo che più il condominio partecipa attivamente anche con controlli periodici da parte di una commissione, meno saranno i rischi di brutte sorprese.

 

Possono essere usati anche accorgimenti, quali cercare un amministratore che rilasci una fidejussione a favore del condominio per l'importo di 1,5 esercizio annuale (che può essere presentato anche dopo 6 mesi dalla chiusura) e soprattutto l'apertura di un ulteriore conto corrente a firma congiunta con qualche condòmino, dove far confluire eventuali fondi straordinari consistenti (rifacimento facciata...)

In tal modo con il c/c ordinario l'amministratore potrà operare per tutta l'ordinaria amministrazione senza interferenza, mentre dovrà recarsi in banca con i condòmini solo per fare quei pochi ma consistenti bonifici per lavori straordinari.

 

C'è un proverbio che dice:

chi guarda il suo, non fa ladro nessuno

Innanzitutto devi distinguere tra società di persone e società di capitale.

Per le responsabilità ne rispondono con il loro patrimonio personale gli amministratori delle stesse società.

Al di là della forma giuridica in cui l'amministratore amministra il condominio, ritengo che la scelta debba basarsi sulle referenze e sulle informazioni reperite dagli altri condominii amministrati.

 

Qualsiasi sia la forma giuridica, l'amministratore resta sempre un terzo che amministra beni altrui per cui ritengo che più il condominio partecipa attivamente anche con controlli periodici da parte di una commissione, meno saranno i rischi di brutte sorprese.

 

Possono essere usati anche accorgimenti, quali cercare un amministratore che rilasci una fidejussione a favore del condominio per l'importo di 1,5 esercizio annuale (che può essere presentato anche dopo 6 mesi dalla chiusura) e soprattutto l'apertura di un ulteriore conto corrente a firma congiunta con qualche condòmino, dove far confluire eventuali fondi straordinari consistenti (rifacimento facciata...)

In tal modo con il c/c ordinario l'amministratore potrà operare per tutta l'ordinaria amministrazione senza interferenza, mentre dovrà recarsi in banca con i condòmini solo per fare quei pochi ma consistenti bonifici per lavori straordinari.

 

C'è un proverbio che dice:

chi guarda il suo, non fa ladro nessuno

ciao, concordo in toto che per il buon andamento del proprio interesse bisogna sempre "stare addosso" all'amm.re. non sono a conoscenza se si tratta di societa' di persone o di capitale. il condomino sostenitore di questa societa' mi dice che la stessa e' strutturata in modo che ognuno ha un proprio compito,es. un legale, un fiscalista, un addetto ad ogni problematica del condominio e cosi via. ma ripeto, quello che non comprendo e' chi sara' la persona giuridica a cui noi faremmo capo, sara' forse il presidente di questa societa'? mi potresti fare qualche esempio piu' specifico di come funziona la cosa?

Sul punto ti segnalo l'art. 71-bis, terzo comma, disp. att. c.c. che recita:

 

"Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi".

ciao, concordo in toto che per il buon andamento del proprio interesse bisogna sempre "stare addosso" all'amm.re. non sono a conoscenza se si tratta di societa' di persone o di capitale. il condomino sostenitore di questa societa' mi dice che la stessa e' strutturata in modo che ognuno ha un proprio compito,es. un legale, un fiscalista, un addetto ad ogni problematica del condominio e cosi via. ma ripeto, quello che non comprendo e' chi sara' la persona giuridica a cui noi faremmo capo, sara' forse il presidente di questa societa'? mi potresti fare qualche esempio piu' specifico di come funziona la cosa?

Come funziona di preciso la cosa non lo so.

L'incarico di amministratore alle società è regolato dall'art. 71-bis che recita:

 

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

 

Ritengo che poichè il mandato di amministratore è un mandato fiduciario, nel verbale dovrà essere inserito il nominativo della persona fisica che assume la responsabilità del condominio, sia che si tratti dell'amministratore della società, sia che si tratti di un suo dipendente.

 

Che poi la società sia strutturata con più figure professionali all'interno dello studio, non significa che tutti svolgono la loro attività a favore del condominio compresa nel compenso pattuito.

 

Ti faccio un esempio:

se c'è da fare un decreto ingiuntivo e serve l'avvocato, l'amministratore anzichè pagare la parcella ad un avvocato esterno la pagherà all'avvocato della sua società ma non è detto che l'avvocato di studio sia più bravo o più economico di uno trovato fuori per l'occasione.

 

Ormai sono tanti gli studi associati in cui anche gli amministratori che esercitano la professione come lavoratore autonomo condividono lo studio con l'avvocato, il commercialista, il geometra....

E' sicuramente una comodità per l'amministratore ma l'ultima parola sulla scelta del professionista occorrente al bisogno spetta sempre all'assemblea.

Se nominate una S.r.l. come amministratore non siete obbligati a servirvi del'avvocato, ingegnere, commercialista della S.r.l., a meno che la S.r.l. non offre questi ulteriori servizi compresi nel prezzo.

Provate a chiedere se i servizi del legale, fiscalista... sono compresi nel preventivo di compenso richiesto e magari chiedete che venga scritto nell'offerta... vedrete la risposta.

Come funziona di preciso la cosa non lo so.

L'incarico di amministratore alle società è regolato dall'art. 71-bis che recita:

 

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

 

Ritengo che poichè il mandato di amministratore è un mandato fiduciario, nel verbale dovrà essere inserito il nominativo della persona fisica che assume la responsabilità del condominio, sia che si tratti dell'amministratore della società, sia che si tratti di un suo dipendente.

 

Che poi la società sia strutturata con più figure professionali all'interno dello studio, non significa che tutti svolgono la loro attività a favore del condominio compresa nel compenso pattuito.

 

Ti faccio un esempio:

se c'è da fare un decreto ingiuntivo e serve l'avvocato, l'amministratore anzichè pagare la parcella ad un avvocato esterno la pagherà all'avvocato della sua società ma non è detto che l'avvocato di studio sia più bravo o più economico di uno trovato fuori per l'occasione.

 

Ormai sono tanti gli studi associati in cui anche gli amministratori che esercitano la professione come lavoratore autonomo condividono lo studio con l'avvocato, il commercialista, il geometra....

E' sicuramente una comodità per l'amministratore ma l'ultima parola sulla scelta del professionista occorrente al bisogno spetta sempre all'assemblea.

Se nominate una S.r.l. come amministratore non siete obbligati a servirvi del'avvocato, ingegnere, commercialista della S.r.l., a meno che la S.r.l. non offre questi ulteriori servizi compresi nel prezzo.

Provate a chiedere se i servizi del legale, fiscalista... sono compresi nel preventivo di compenso richiesto e magari chiedete che venga scritto nell'offerta... vedrete la risposta.

Anch'io penso che comunque la societa' debba nominare una sua persona che figuri come amministratore. Che poi ci si possa servire del legale, del fiscalista o del geometra tutto cio' dovrebbe rientrare nel compenso stabilito all'atto della nomina. D'altra parte non vedo come possa essere investito piu' di un socio per ogni diversa problematica. Inoltre, per fare un esempio, per la nomina di un legale in una causa condominiale, dovremmo dare il mandato ad uno dei soci senza sapere se ci costera' una cifra superiore o inferiore rispetto ad uno nominato dai condomini. Non ho trovato nel forum discussioni su questo argomento, mi piacerebbe conoscere qualche condomino che sia rappresentato da una societa'.

Già venti anni fa la Cassazione indicava la possibilità di affidare l'amministrazione condominiale a società e indicava nel "socio amministratore" la figura di responsabilità cui fare riferimento: .... e l'attribuzione, nei rapporti esterni, della rappresentanza del socio amministratore (art. 2266 c.c.)....

 

La sentenza, insieme ad altre sono disponibili qui:

 

http://www.condomini.altervista.org/ChiFaAmministratore.htm

... Che poi ci si possa servire del legale, del fiscalista o del geometra tutto cio' dovrebbe rientrare nel compenso stabilito all'atto della nomina...

Sei sicuro?

Prova a chiedere, nel caso ci sia bisogno di mandare una diffida o una lettera di sollecito firmato dal legale, se è tutto compreso nel prezzo, facendo inserire nel preventivo di compenso che la lettera del legale avrà il solo costo della raccomandata e nessun costo aggiuntivo.

Prova a chiedere se in caso di lite tra condominio e condòmino l'avvocato è compreso nel prezzo ed almeno nella fase stragiudiziale (dove ognuna delle parti paga il suo avvocato) l'avvocato si presenta alla mediazione legale senza ulteriori compensi.

Prova a chiedere se in caso di lavori straordinari il geometra o l'ingegnere fanno il capitolato e il direttore lavori compresi nel prezzo.

 

Se così fosse, gli amministratori autonomi avrebbero già chiuso da un pezzo e far credere ai condòmini quello che tu hai capito ("tutto cio' dovrebbe rientrare nel compenso stabilito") significa barare, che a mio avviso è già un motivo valido per scartare l'offerta.🙂

Sei sicuro?

Prova a chiedere, nel caso ci sia bisogno di mandare una diffida o una lettera di sollecito firmato dal legale, se è tutto compreso nel prezzo, facendo inserire nel preventivo di compenso che la lettera del legale avrà il solo costo della raccomandata e nessun costo aggiuntivo.

Prova a chiedere se in caso di lite tra condominio e condòmino l'avvocato è compreso nel prezzo ed almeno nella fase stragiudiziale (dove ognuna delle parti paga il suo avvocato) l'avvocato si presenta alla mediazione legale senza ulteriori compensi.

Prova a chiedere se in caso di lavori straordinari il geometra o l'ingegnere fanno il capitolato e il direttore lavori compresi nel prezzo.

 

Se così fosse, gli amministratori autonomi avrebbero già chiuso da un pezzo e far credere ai condòmini quello che tu hai capito ("tutto cio' dovrebbe rientrare nel compenso stabilito") significa barare, che a mio avviso è già un motivo valido per scartare l'offerta.🙂

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