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ChannelMaster

Amministratore non si presenta all'assemblea

Dopo aver saputo che i condomini lo vogliono sostituire, un amministratore non si presenta in assemblea da lui indetta.

Può in tal caso l'assemblea tenersi comunque ed essere valida?

ChannelMaster dice:

Dopo aver saputo che i condomini lo vogliono sostituire, un amministratore non si presenta in assemblea da lui indetta.

Può in tal caso l'assemblea tenersi comunque ed essere valida?

SI, l'assemblea è valida anche senza la presenza dell'amministratore, e può deliberare sugli argomenti all'OdG.

Naturalmente il quorum costitutivo e deliberativo dovrà essere raggiunto.

Modificato da Tullio01
ChannelMaster dice:

Può in tal caso l'assemblea tenersi comunque ed essere valida?

Certo. Come recita l'Art. 66 dacc: «[...] In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino». Ovviamente il tutto deve avvenire in primo luogo rispettando il quorum costitutivo dell'assemblea e, in secondo luogo, il doppio quorum per le delibere nella stessa.

xabaras dice:

Certo. Come recita l'Art. 66 dacc: «[...] In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino».

Questo comma non c'entra, ma vale nel caso che nel condominio l'amministratore non sia neppure nominato.

In questo caso, l'amministratore c'è ed ha convocato lui stesso l'assemblea, ma sembra che non sarà presente, ovvero è tutta un'altra cosa.

Scusa per l'osservazione.

Modificato da Tullio01

Mi domandavo come può fare il Presidente dell'assemblea a controllare la validità della costituzione della stessa dato che le ricevute delle convocazioni ce le ha l'amministratore.

ChannelMaster dice:

Mi domandavo come può fare il Presidente dell'assemblea a controllare la validità della costituzione della stessa dato che le ricevute delle convocazioni ce le ha l'amministratore.

Questo è un'altro problema, per cui se i condomini sono presenti significa che hanno ricevuto la convocazione, e se i presenti raggiungono il quorum costitutivo, il Presidente potrà dichiarare l'assemblea valida a deliberare.

Eventualmente gli assenti potranno in seguito impugnare la mancata convocazione nei tempi previsti dall'art 1137 cc.

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ChannelMaster dice:

Dopo aver saputo che i condomini lo vogliono sostituire, un amministratore non si presenta in assemblea da lui indetta.

Può in tal caso l'assemblea tenersi comunque ed essere valida?

Visto che volete sostituirlo ha preferito lasciarvi libertà di discussione la più ampia. La presenza dell'amministratore non è necessaria per la validità dell'assemblea, ma è assolutamente importante rispettare tutte le formalità previste. Quorum costitutivo, quorum deliberativo, presidente, segretario e verbale firmato dal presidente e dal segretario. Per ovviare al problema delle ricevute delle raccomandate tenute dall'amministratore un condomino dovrebbe dovrebbe passare a prenderle dall'amministratore. Ovviamente io mi riferisco al condomino che generalmente nominate presidente se siete abituati a fare come siamo abituati nel nostro condominio più che rischiare qualche contestazione successiva se un condomino non fosse stato convocato.  Oppure se li conoscete tutti contattateli prima sempre per evitare intoppi.

Tullio01 dice:

Questo comma non c'entra, ma vale nel caso che nel condominio l'amministratore non sia neppure nominato.

In questo caso, l'amministratore c'è ed ha convocato lui stesso l'assemblea, ma sembra che non sarà presente, ovvero è tutta un'altra cosa.

Scusa per l'osservazione.

Niente Tullio, avevo perso la parte in cui l'assemblea era stata nominata dallo stesso amm.re, da lì la mia risposta.

 

Per il resto condivido la vostra opinione, l'assemblea può tranquillamente tenersi.

ChannelMaster dice:

Mi domandavo come può fare il Presidente dell'assemblea a controllare la validità della costituzione della stessa dato che le ricevute delle convocazioni ce le ha l'amministratore.

Ad impossibilia nemo tenetur recita il brocardo latino. Quindi vale quanto detto da @Tullio01  . Non so se ti riferisci a un caso di scuola, puramente ipotetico o a qualcosa di fattuale. Se fosse un fatto accaduto l'assemblea si ritrova nelle condizioni d'impossibilità di verifica. Se invece l'amministratore preavvisa che non parteciperà mi chiedo con quali modalità: lo inserisce nella convocazione? Se così nulla è escludibile compresa la combutta con qualche condomino per far annullare la delibera, come una reale e giustificata impossibilità, ma la discussione diventa impossibile, senza elementi si scrive sull'acqua.

Gadamer dice:

 Se così nulla è escludibile compresa la combutta con qualche condomino per far annullare la delibera, come una reale e giustificata impossibilità, ma la discussione diventa impossibile, senza elementi si scrive sull'acqua.

Secondo me anche per comprendere ed escludere secondi fini della sua assenza, come dice giustamente  @Gadamer , la mia proposta di recarsi dall'amministratore a richiedere le ricevute delle raccomandate servirebbe anche eventualmente a far venire alla luce le sue intenzioni reali perchè se non le consegna sicuramente ha brutte intenzioni.

Modificato da Dino40
Gadamer dice:

 Se invece l'amministratore preavvisa che non parteciperà mi chiedo con quali modalità: lo inserisce nella convocazione?

Dino40 dice:

Dopo aver saputo che i condomini lo vogliono sostituire, un amministratore non si presenta in assemblea da lui indetta.

non sembra lo abbia inserito nella convocazione...

Rispondo brevemente: l'amministratore ha il brutto vizio di convocare l'assemblea per email semplice facendo seguire poi l'immissione della convocazione cartacea nella buca delle lettere di ciascun condòmino. Nel mio condominio ci sono però altrei tre condòmini che hanno solo i box ma vivono da altra parte. Nulla è dato sapere come fa l'amministratore a convocarli.

Detto questo, l'amministratore all'atto della sua nomina non ha indicato dove tiene i registri e la documentazione condominiale. Gliel'ho chiesto e mi ha risposto che lui lavora a casa e che a casa sua non fa entrare nessuno. Dice anche che su richiesta ce li avrebbe portati direttamente al condominio. Molte volte però adducendo varie scuse non ce li ha portati. Quindi io non ho un indirizzo fisico dove spedirgli richieste via raccomandata e nemmeno la possibilità di recarmi dall'amministratore a recuperare le convocazioni - cosa che sarebbe forse inutile dato che probabilmente non ha mai fatto una raccomandata a/r nemmeno a chi ha solo il box.
Come faccio?

ChannelMaster dice:

Come faccio?

Io dico quello che farei io, ma non so se corretto. Certamente nelle convocazioni non è stato corretto.

Se solo tre, i proprietari dei box, sono lontani è già un bel passo avanti secondo me. Quelli che vivono nel condominio hanno ricevuto tutti la convocazione? Se si telefonicamente, se nessuno di voi conosce i proprietari dei box, chiederei i loro nomi all'amministratore per avvertirli e convocarli. Voi che vivete nel condominio siete tutti della stessa idea di sostituirlo? Se è così i rischi sono minimi.

ChannelMaster dice:

l'amministratore all'atto della sua nomina non ha indicato dove tiene i registri e la documentazione condominiale.

Già questo è una grave irregolarità e motivo per revocarlo --> art. 1129 cc, per non parlare dell'assemblea convocata con e.mail semplice e/o comunicare le convocazioni senza tracciamento imbucandole nella cassetta della posta.

Modificato da Tullio01
ChannelMaster dice:

Rispondo brevemente: l'amministratore ha il brutto vizio di convocare l'assemblea per email semplice facendo seguire poi l'immissione della convocazione cartacea nella buca delle lettere di ciascun condòmino. Nel mio condominio ci sono però altrei tre condòmini che hanno solo i box ma vivono da altra parte. Nulla è dato sapere come fa l'amministratore a convocarli.

Detto questo, l'amministratore all'atto della sua nomina non ha indicato dove tiene i registri e la documentazione condominiale. Gliel'ho chiesto e mi ha risposto che lui lavora a casa e che a casa sua non fa entrare nessuno. Dice anche che su richiesta ce li avrebbe portati direttamente al condominio. Molte volte però adducendo varie scuse non ce li ha portati. Quindi io non ho un indirizzo fisico dove spedirgli richieste via raccomandata e nemmeno la possibilità di recarmi dall'amministratore a recuperare le convocazioni - cosa che sarebbe forse inutile dato che probabilmente non ha mai fatto una raccomandata a/r nemmeno a chi ha solo il box.
Come faccio?

Escluso il classico calcio laddove il sole batte di rado o la testa di cavallo nel letto, è personaggio di cui sbarazzarsi da subito anche fosse vera la sola metà delle sue inadempienze.

organizzatevi per la revoca assembleare. Se non riesce ricorso al giudice. Sono soldi ben spesi e con ogni probabilità ritorneranno nelle vostre tasche. 

Gadamer dice:

Escluso il classico calcio laddove il sole batte di rado o la testa di cavallo nel letto, è personaggio di cui sbarazzarsi da subito anche fosse vera la sola metà delle sue inadempienze.

organizzatevi per la revoca assembleare. Se non riesce ricorso al giudice. Sono soldi ben spesi e con ogni probabilità ritorneranno nelle vostre tasche. 

concordo, anche perché ho dei dubbi che sia un professionista.

Amministratore che svolge tale sua attività nella casa d'abitazione e per questo motivo non vi consente l'accesso ai condomini per la disamina degli atti dell'amministrazione?

Sol per questo è da cacciare a pedate con tutta urgenza! 

ChannelMaster dice:

Rispondo brevemente: l'amministratore ha il brutto vizio di convocare l'assemblea per email semplice facendo seguire poi l'immissione della convocazione cartacea nella buca delle lettere di ciascun condòmino. Nel mio condominio ci sono però altrei tre condòmini che hanno solo i box ma vivono da altra parte. Nulla è dato sapere come fa l'amministratore a convocarli.

Detto questo, l'amministratore all'atto della sua nomina non ha indicato dove tiene i registri e la documentazione condominiale. Gliel'ho chiesto e mi ha risposto che lui lavora a casa e che a casa sua non fa entrare nessuno. Dice anche che su richiesta ce li avrebbe portati direttamente al condominio. Molte volte però adducendo varie scuse non ce li ha portati. Quindi io non ho un indirizzo fisico dove spedirgli richieste via raccomandata e nemmeno la possibilità di recarmi dall'amministratore a recuperare le convocazioni - cosa che sarebbe forse inutile dato che probabilmente non ha mai fatto una raccomandata a/r nemmeno a chi ha solo il box.
Come faccio?

... ma se qualcuno deve inviargli una comunicazione, a quale indirizzo la invia ?

 

se conoscete questo indirizzo agite subito secondo art. 66

se non lo conoscete inviategli la richiesta all'indirizzo email da dove spedisce gli inviti per l'assemblea: stessa procedura art. 66

togato dice:

Amministratore che svolge tale sua attività nella casa d'abitazione e per questo motivo non vi consente l'accesso ai condomini per la disamina degli atti dell'amministrazione?

Sol per questo è da cacciare a pedate con tutta urgenza! 

per il fatto che lavora in casa, sicuramente  No, per le altre argomentazioni credo di si, infatti l'OP dice: 

"l'amministratore all'atto della sua nomina non ha indicato dove tiene i registri e la documentazione condominiale. Gliel'ho chiesto e mi ha risposto che lui lavora a casa e che a casa sua non fa entrare nessuno. Dice anche che su richiesta ce li avrebbe portati direttamente al condominio. Molte volte però adducendo varie scuse non ce li ha portati. Quindi io non ho un indirizzo fisico dove spedirgli richieste via raccomandata e nemmeno la possibilità di recarmi dall'amministratore a recuperare le convocazioni - cosa che sarebbe forse inutile dato che probabilmente non ha mai fatto una raccomandata a/r nemmeno a chi ha solo il box"

art 1129 2°c.

- Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

 

Gravi motivi e irregolarità per la revoca (sempre dall'art 1129 cc)

- 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

 

Per cui la revoca ci sta tutta, anche giudiziale.

 

inoltre (sempre dall'art 1129 cc)

- Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

Modificato da Tullio01
JOSEFAT dice:

concordo, anche perché ho dei dubbi che sia un professionista.

Rispondo brevemente: è un professionista che ha seguito un corso di formazione in una associazione minore di Roma (se mi autorizzate faccio anche il nome) non riconosciuta dal Ministero dello Sviluppo Economico. Almeno così lui ha autocertificato. Inutile telefonare all'associazione: per la privacy non mi hanno detto se l'amministratore fosse loro associato.

Le inadempienze non si fermano alla modalità di convocazione: una su tutte vi basti sapere che tale amministratore, nonostante noi condomini gli abbiamo detto di non farlo perché illegale, continua a mettere nell'esercizio 2018 anche i consumi del gas dei primi quattro mesi del 2019, ritenendo erroneamente la stagione 2018-2019 (ossia novembre dicembre 2018 e gennaio, febbraio, marzo e aprile 2019 afferente all'esercizio 2018).  

Per non tralasciare fatture che in una prima stesura del consuntivo hanno un valore e magicamente nella seconda stesura del consuntivo ne assumono un altro, ben maggiore.

A questo punto mi chiedo se abbia pagato gli f24 delle ritenute d'acconto...

Modificato da ChannelMaster
ChannelMaster dice:

Rispondo brevemente: è un professionista che ha seguito un corso di formazione in una associazione minore di Roma (se mi autorizzate faccio anche il nome) non riconosciuta dal Ministero dello Sviluppo Economico. Almeno così lui ha autocertificato. Inutile telefonare all'associazione: per la privacy non mi hanno detto se l'amministratore fosse loro associato.

Le inadempienze non si fermano alla modalità di convocazione: una su tutte vi basti sapere che tale amministratore, nonostante noi condomini gli abbiamo detto di non farlo perché illegale, continua a mettere nell'esercizio 2018 anche i consumi del gas dei primi quattro mesi del 2019, ritenendo erroneamente la stagione 2018-2019 (ossia novembre dicembre 2018 e gennaio, febbraio, marzo e aprile 2019 afferente all'esercizio 2018).  

Per non tralasciare fatture che in una prima stesura del consuntivo hanno un valore e magicamente nella seconda stesura del consuntivo ne assumono un altro, ben maggiore.

A questo punto mi chiedo se abbia pagato gli f24 delle ritenute d'acconto...

Se non siete soddisfatti di questo amministratore mettetevi d'accordo e se raggiungete la maggioranza qualificata potete revocarlo in qualsiasi momento, richiedendo una convocazione straordinaria ai sensi dell'art. 66 Dacc.  l'unica cosa che se revocato nel corso della gestione gli dovete pagare l'intero compenso annuale, quindi, sarebbe preferibile attendere l'assemblea ordinaria.

JOSEFAT dice:

Se non siete soddisfatti di questo amministratore mettetevi d'accordo e se raggiungete la maggioranza qualificata potete revocarlo in qualsiasi momento, richiedendo una convocazione straordinaria ai sensi dell'art. 66 Dacc.  l'unica cosa che se revocato nel corso della gestione gli dovete pagare l'intero compenso annuale, quindi, sarebbe preferibile attendere l'assemblea ordinaria.

L'amministratore ieri ha dato formalmente le dimissioni irrevocabili.
Alla luce di ciò dobbiamo pagargli il compenso annuale intero oppure riparametrato fino al giorno di elezione del nuovo amministratore?
Per evitare che l'amministratore uscente abbia ancora accesso al conto corrente condominiale (per paura di ammanchi strani) dopo la data di elezione del nuovo amministratore, l'assemblea può verbalizzare una formula tipo: "si proibisce all'amministratore uscente dalla data odierna di movimentare in uscita il conto corrente condominiale"?
Oppure può l'assemblea deliberare l'elezione del nuovo amministratore ed imporgli di volturare immediatamente almeno il conto corrente in modo che il vecchio amministratore non ne abbia accesso?

Riporto questo link interessante: http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/print?uuid=AbOBi3SK

Modificato da ChannelMaster
ChannelMaster dice:

L'amministratore ieri ha dato formalmente le dimissioni irrevocabili.
Alla luce di ciò dobbiamo pagargli il compenso annuale intero oppure riparametrato fino al giorno di elezione del nuovo amministratore?

se le dimissioni sono state date nell'assemblea ordinaria di fine esercizio, quindi anche fine  del mandato dell'amministratore,  i condomini devono verbalizzare l'accettazione delle sue dimissioni e contestualmente dovranno nominare un altro professionista, il tutto deve essere approvato con la maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno 500 millesimi. In questo caso l'amministratore non ha diritto a nessun compenso aggiuntivo.

 

 

ChannelMaster dice:

Per evitare che l'amministratore uscente abbia ancora accesso al conto corrente condominiale (per paura di ammanchi strani) dopo la data di elezione del nuovo amministratore, l'assemblea può verbalizzare una formula tipo: "si proibisce all'amministratore uscente dalla data odierna di movimentare in uscita il conto corrente condominiale"?

In realtà non c'è nemmeno bisogno di scriverlo perché una volta revocato e nominato un nuovo amministratore, il vecchio non ha più nessun diritto di movimentare il conto, in quanto non più legale rappresentante di quel condominio. 

ChannelMaster dice:

L'amministratore ieri ha dato formalmente le dimissioni irrevocabili.
Alla luce di ciò dobbiamo pagargli il compenso annuale intero oppure riparametrato fino al giorno di elezione del nuovo amministratore?

Se le dimissioni sono state date nel corso dell'esercizio su volontà dell'amministratore stesso, dovete pagare soltanto  mesi che ha svolto l'incarico. Naturalmente la cosa dovrà essere formalizzata in assemblea e contestuale nomina di altro amministratore.

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