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fantaman2000

Amministratore non risponde alle mai POSTA CERTIFICATA (PEC su PEC), che fare???

Ciao a tutti, vivo da qualche anno in un nuovo complesso residenziale, formato da 7 palazzine unico super condominio.

Nel corso di questo periodo ho inviato diverse segnalazioni all'mministratore di mancato rispetto del regolamento condominiale e varie riguardanti la tutela dei beni comuni, dalla mia casella di posta certificata verso la casella di posta certificata dell'amministratore (quindi valore legale equivalente alla raccomandata).

L'amministratore non solo non è mai intervenuto, ma nemmeno si è mai degnato di rispondermi.

Preciso che le mie segnalazioni sono concrete, esempio dimensioni e caratteristiche chiusura balconi con verande diverse da quanto previsto e approvato nelle prec. assemblee quindi immaginate il danno riguardante il decoro, installazione di tende da sole l'una diversa da altre cmq vietate ad oggi dal regolamento condominiale di natura contrattuale perchè ad oggi non c'è stata mai l'unanimità, segnalazione di infiltrazioni nelle parti comuni, prolungamenti in altrezza delle recizioni delle terrazze (stile carcere) dei piani terra privati senza chiedere parere o autorizzazione all'assemblrea mentre nel regolamento viene specificato che le recinzioni sono comuni a tutti sia dei balconi privati che delle terrazze dei PT etc.....

Di conseguenza il valore degli appartamenti escludendo il periodo di crisi con l'aumetare del danno al decoro architettonico si abbasa senza parlare delle condizioni di sicurezza....

A nessuno dei condomini per paura o per propri motivi personali sembra importare di tutto ciò , qui vige la legge vivi e lascia vivere ognuno vuole e può fare ciò che gli pare.

Non vorrei diventare anche io uno che non rispettara le regole, che fare????

Come posso l'amministratore ad intervenire e fare il proprio dovere? Capisco che l'amministratore non è un super uomo, ma almeno deve provare in qualche modo a tutelare i beni comuni quale il decoro e il rispetto del regolamento, altrimenti cosa ci sta a fare???

 

Accetto utili e seri consigli.

Prova ad amministrare e ti renderai subito conto che al di là di un'intimazione al rispetto del regolamento altro non si può fare se non far diffidare da un legale e poi in casi estremi procedere avanti ad un Giudice di Pace normalmente dopo aver convocato l'assemblea in quanto sia mai che si prenda un'iniziativa dispendiosa senza coinvolgere la compagine condominiale.

Il problema è proprio questo, oltre alla maleducazione dell'amministratore che non risponde, non ha provato neacnhe a fare un intimazione per il rispetto del regolamento condominiale, ne per la salvaguardia del bene comune come previsto dal Codice Civile, avevo già premesso che l'amministratore non ha super poteri ma non lo paghiamo mica solo per pagare le bollette....

Non ci sono anche sanzioni per chi non rispetta il rgolamento legge 220\2012??

Il problema è proprio questo, oltre alla maleducazione dell'amministratore che non risponde, non ha provato neacnhe a fare un intimazione per il rispetto del regolamento condominiale, ne per la salvaguardia del bene comune come previsto dal Codice Civile, avevo già premesso che l'amministratore non ha super poteri ma non lo paghiamo mica solo per pagare le bollette....

Non ci sono anche sanzioni per chi non rispetta il rgolamento legge 220\2012??

certo,ma se voi non deliberate in merito alle sanzioni e alle modalita' con cui erogare dette sanzioni ,come fa l'amministratore ad agire ?

@ fantaman2000

da pochi giorni è stata ripristinata la Mediazione Obbligatoria, non so se è già a regime;

 

Decreto del fare approvato in via definitiva. Torna la mediazione obbligatoria

Disegno di legge di conversione approvato il 09.08.2013

Si' definitivo dell'Aula della Camera al Decreto legge del Fare: adesso e' legge. Il testo e' stato approvato con 319 si', 110 no e 2 astenuti.

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1)Il problema è proprio questo, oltre alla maleducazione dell'amministratore che non risponde,

2)non ha provato neacnhe a fare un intimazione per il rispetto del regolamento condominiale,

1)In verità è tenuto ad agire non necessariamente a rispondere ad ogni mail ,se proprio vogliamo mettere i puntini sulle ì.

Quindi definirlo maleducato forse è inappropriato.

Io,ad esempio, ringrazio della segnalazione e poi intimo se lo reputo necessario,ma non aggiorno ad ogni mia mossa se non indispensabile.

 

2)Come fai a saperlo se non ti ha risposto?

PEPPE64 il nostro regolamento contrattuale all'art. 25prevede una sanzione di 100 Euro per chi non rispetta il regolamento. Anche in questo caso l'amministratore non lo applica.

 

Patrizia sarebbe stato sufficiente come dici tu una presa visione e ringrazioamento per la segnalazione, ma non nessuna risposta, anche se sò benissimo che non è tenuto a darla.

Sò per certo che non è intervenuto perchè le infrazioni degli stessi condomini in più casi e degli altri nuovi si ripetono a oltranza, visto che nessuno interviene, non ultima anche l'approvazione deliberata di una nuova ditta delle pulizia proposta dall'aministratore senza che era nell'O.D.G della stessa assemblea. Io ero assente tutti hanno votato SI al cambio immediato ma nessuno mi sà dire se chiedo in giro come si chiama la nuova ditta delle pulizie, quanto ci costa e se è in possesso dei requisiti previsti dalla legge, nel verbale viene solo approvato il cambio senza mesionare tutto il resto... Non credo sia corretto. Premetto che la precedente ditta aveva le carte in regola DURC +Unilav etc etc...

il prevedere una sanzione di 100 euro non significa nulla ,occorre anche indicare le modalita'

Se il vostro regolamento contrattuale è antecedente il 18 giugno 2013 tale articolo che prevede una multa di 100 euro è vessatorio ossia non ha alcun valore in quanto in contrasto con quello che prevedeva allora il codice civile(multa massima di 100 lire)

giusto per correttezza dell'uso dei termini

 

sanzione e non multa .

 

 

in quanto un amministratore non potra' mai multare .(sanzionare si) 😜

meglio usare sempre i termini giusti ,ho visto gente passare i guai per non aver usato il giusto termine .

Se il vostro regolamento contrattuale è antecedente il 18 giugno 2013 tale articolo che prevede una multa di 100 euro è vessatorio ossia non ha alcun valore in quanto in contrasto con quello che prevedeva allora il codice civile(multa massima di 100 lire)

Non per pignoleria ma per esprimere una mia diversa opinione, poichè parliamo di regolamento contrattuale, ritengo che anche prima della riforma potevano essere previste sanzioni superiori alle 100 lire perchè l'art. 70 che prevedeva una sanzione massima di 100 lire non era (e non è) tra quegli articoli inderogabili elencati nell'art. 72

Ecco una sentenza emessa di recente ma prima che andasse in vigore la riforma:

 

 

...deve considerarsi nulla, perché non rientra nei poteri dell’assemblea, deliberando a maggioranza, stabilire interessi moratori a carico dei condomini nel ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità...

Corte di cassazione - Sezione II civile - Sentenza 30 aprile 2013 n. 10196

La sentenza non dice mica che il regolamento contrattuale può sanzionare il condomino con più di 100 lire ma solo che può prevedere una sanzione e comunque questo è un argomento discusso tante volte anche in testi importanti e non vi sono dubbi che una volta non si potevano dare sanzione superiori alle 100 lire

La sentenza non dice mica che il regolamento contrattuale può sanzionare il condomino con più di 100 lire ma solo che può prevedere una sanzione e comunque questo è un argomento discusso tante volte anche in testi importanti e non vi sono dubbi che una volta non si potevano dare sanzione superiori alle 100 lire
Sta di fatto che l'articolo citato da Leonardo (70 dacc), non era tra quelli inderogabili e si poteva benissimo derogare e aumentare la quota, ovviamente d'accordo tutti sulla quota massima stabilita

Ora invece è stabilito dal nuovo art. 70 Dacc

 

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il

pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è

devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Da cui oggi gli eventuali problemi passati non c'entrano assolutamente

Sta di fatto che l'articolo citato da Leonardo (70 dacc), non era tra quelli inderogabili e si poteva benissimo derogare e aumentare la quota, ovviamente d'accordo tutti sulla quota massima stabilita

Ora invece è stabilito dal nuovo art. 70 Dacc

 

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il

pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è

devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Da cui oggi gli eventuali problemi passati non c'entrano assolutamente

 

 

vecchio articolo 70 dacc .

"Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 100 lire . La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie."

 

 

il limite massimo era posto dalla legge cosi come adesso il limite max e' fissato dalla legge .

 

molti non considerano una cosa ,nel 1942 quando e' andato in vigore il codice 100 lire non erano i 0,52 cent/euro di oggi .

 

la maggior parte degl'italiani neanche li guadagnava 100 lire al giorno .

Infatti, l'articolo in questione non è tra quelli inderogabili neppure oggi e nessuno poteva e può limitare del potere dell'assemblea sovrana, per cui se tutti accettano la deroga e la sottoscrivono questa sarà valida.

Infatti, l'articolo in questione non è tra quelli inderogabili neppure oggi e nessuno poteva e può limitare del potere dell'assemblea sovrana, per cui se tutti accettano la deroga e la sottoscrivono questa sarà valida.

non vorrei sbagliarmi ma il "fino a 200 euro " non sarebbe derogabile in quanto stabilito per legge ,cosi come lo era "fino a 100 lire"

 

ovvero l'assemblea puo' stabilire se prevedere sanzioni o meno ma non credo che possa decidere sanzioni "contro la legge" ovvero che superano il massimale stabilito per legge .

 

 

 

In tema di condominio negli edifici, qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. Att. cod. civ., la previsione di una "sanzione pecuniaria", avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad euro 0,05.

(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 aprile 2008, n. 10329)

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estratto

 

P.Q.M.

 

 

La Corte, accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbito il quarto, rigetta i primi due, cassa senza rinvio la sentenza impugnata e decidendo nel merito, dichiara l'inderogabilità della sanzione prevista dall'art. 70 disp. att. c.c.. Compensa le spese dell'intero giudizio. Così deciso in Roma, il 19 dicembre 2007. Depositato in Cancelleria il 21 aprile 2008.

non vorrei sbagliarmi ma il "fino a 200 euro " non sarebbe derogabile in quanto stabilito per legge ,cosi come lo era "fino a 100 lire"

 

ovvero l'assemblea puo' stabilire se prevedere sanzioni o meno ma non credo che possa decidere sanzioni "contro la legge" ovvero che superano il massimale stabilito per legge .

 

 

 

In tema di condominio negli edifici, qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. Att. cod. civ., la previsione di una "sanzione pecuniaria", avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad euro 0,05.

(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 aprile 2008, n. 10329)

Non è derogabile se si tratta di regolamento assembleare, ma se tutti d'accordo tra loro decidono di aumentare questa quota dimmi quale Tribunale o Autorità Giudiziale può intervenire dato che nessuno di questi condomini consapevoli di aver accettato questa maggiorazione, agirà per vie legali?

Ricordo che questo argomento era stato già trattato anni fa, ed alla fine si sono accordati per questa soluzione, ovvero il regolamento se contrattuale è valido, mentre se assembleare è vietato aumentare la sanzione e forse Leonardo o altri frequentatori se ne ricorderanno

Non è derogabile se si tratta di regolamento assembleare, ma se tutti d'accordo tra loro decidono di aumentare questa quota dimmi quale Tribunale o Autorità Giudiziale può intervenire dato che nessuno di questi condomini consapevoli di aver accettato questa maggiorazione, agirà per vie legali?

Ricordo che questo argomento era stato già trattato anni fa, ed alla fine si sono accordati per questa soluzione, ovvero il regolamento se contrattuale è valido, mentre se assembleare è vietato aumentare la sanzione e forse Leonardo o altri frequentatori se ne ricorderanno

il contratto oggetto della sentenza e' un contratto condominiale contrattuale .

 

comunque se e' inderogabile lo e' sempre ,senno ' sarebbe derogabile .

Art. 1322.

Autonomia contrattuale.

 

Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge.

 

Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico.

 

 

 

liberi di determinare se prevedere delle sanzioni al regolamento ,liberi di determinare le sanzioni ma solo fino "al limite imposto per legge"

... liberi di determinare se prevedere delle sanzioni al regolamento ,liberi di determinare le sanzioni ma solo fino "al limite imposto per legge"
E quale sarebbe questo limite in un articolo non inderogabile?

Quello che viene concordato tra tutti e sottoscritto e osservato da tutti perchè appunto controfirmato, oppure quello NON imposto da questo articolo derogabile (p.es. le vecchie e care 100 lire e di conseguenza non come come tassativo e invalicabile?

Tanto è vero che questo limite che tu dici era invalicabile è stato sciolto dal nuovo ordinamento a 200 e 800 euro in caso di recidività e già mi sembra una bella botta 200 euro come primo avviso, pensa che nel topic (quello vecchio che avevo citato), se ben ricordo si parlava di 50 euro.

A me pare che la Sentenza citata da Leonardo era molto chiara e recentissima, del 30 aprile 2013, mentre quella che hai citato tu era dell' 21 aprile 2008, sai come funziona il pendolo delle opinioni giurisprudenziali? Di solito prevale l'ultima decisione e non quella precedente, o sbaglio?

E quale sarebbe questo limite in un articolo non inderogabile?

Quello che viene concordato tra tutti e sottoscritto e osservato da tutti perchè appunto controfirmato, oppure quello NON imposto da questo articolo derogabile (p.es. le vecchie e care 100 lire e di conseguenza non come come tassativo e invalicabile?

A me pare che la Sentenza citata da Leonardo era molto chiara e recentissima, del 30 aprile 2013, mentre quella che hai citato tu era dell' 21 aprile 2008, sai come funziona il pendolo delle opinioni giurisprudenziali? Di solito prevale l'ultima decisione e non quella precedente, o sbaglio?

le sentenze sono sentenze ,ognuna vale per il caso specifico ,poi per i casi in generale fanno giurispundenza ovvero nessuna sentenza prevale sull'altra (ovviamente tranne le sentenze di grado successivo di uno stesso contenzioso).

 

ogni giudice sentenzia in modo autonomo (puo' eventualmente far riferimento alla giurispundenza ovvero prendere in considerazione casi simili o uguali ma non e' obbligato ).

 

quindi alcuni ritengono che sia inderogabile ,altri ritengono che sia derogabile ,alla fine quello che conta e' solo cio' che sentenziera' il giudice che viene chiamato a giudicare .

... quindi alcuni ritengono che sia inderogabile ,altri ritengono che sia derogabile ,alla fine quello che conta e' solo cio' che sentenziera' il giudice che viene chiamato a giudicare .
Infatti sono d'accordo ed aggiungo che se tutti i condomini sono consapevoli di quanto hanno sottoscritto, non agiranno in nessun modo per vie legali e non ci sarà MAi una sentenza. E' chiaro il concetto?
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