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gsnapoli

Amministratore nominato dal costruttore - 66 prima dell'autoconvocazione da parte dei condomini ?

Salve.

Siamo in presenza di un immobile di nuova costruzione con amministratore inizialmente nominato dal costruttore. Adesso che son stati venduti ben più di 4 appartamenti questo amministratore è irregolare e dovrebbe essere confermato dall'assemblea oppure ne dovrebbe essere nominato un altro.

Se l'amministratore “irregolare” non si decide, nonostante i numerosi solleciti verbali, ad indire un'assemblea, si deve sempre seguire la procedura art.66 prima dell'autoconvocazione da parte dei condomnini ?

Grazie.

Salve.

Siamo in presenza di un immobile di nuova costruzione con amministratore inizialmente nominato dal costruttore. Adesso che son stati venduti ben più di 4 appartamenti questo amministratore è irregolare e dovrebbe essere confermato dall'assemblea oppure ne dovrebbe essere nominato un altro.

Se l'amministratore “irregolare” non si decide, nonostante i numerosi solleciti verbali, ad indire un'assemblea, si deve sempre seguire la procedura art.66 prima dell'autoconvocazione da parte dei condomnini ?

Grazie.

La richiesta all'amministratore è meglio farla con lettera raccomandata, voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data (anche tra mesi) per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

Grazie, per la precisione.

Quindi art.66. Purtroppo non sarebbe la prima volta che lo faccio e la cosa che mi son sempre chiesto è se si può porre un limite temporale entro il quale l'amministratore deve fare l'assemblea. Ovvero deve fare le convocazionei entro 10 gg, ma gli si può dire che l'assemblea si deve tenere entro che sò un mese da oggi ? Capisci il motivo della domanda. Se quello invia le convocazioni entro 10gg, ma la data dell'assemblea la mette tra un anno, che si fa ?

 

Altra domanda che mi sorge : se non ci sono ancora le tabelle millesimali come faccio a stabilire 1/6 del valore del condomino ? Su che mi baso ?

 

Relativamente alla seconda parte della tua risposta : e si sembra facile trovare un "bravo amministratore". Hai qualche regola empirica ?

Grazie ancora.

Grazie, per la precisione.

1. Quindi art.66. Purtroppo non sarebbe la prima volta che lo faccio e la cosa che mi son sempre chiesto è se si può porre un limite temporale entro il quale l'amministratore deve fare l'assemblea. Ovvero deve fare le convocazionei entro 10 gg, ma gli si può dire che l'assemblea si deve tenere entro che sò un mese da oggi ? Capisci il motivo della domanda. Se quello invia le convocazioni entro 10gg, ma la data dell'assemblea la mette tra un anno, che si fa ?

 

2. Altra domanda che mi sorge : se non ci sono ancora le tabelle millesimali come faccio a stabilire 1/6 del valore del condomino ? Su che mi baso ?

 

3. Relativamente alla seconda parte della tua risposta : e si sembra facile trovare un "bravo amministratore". Hai qualche regola empirica ?

Grazie ancora.

1. si può indicare il limite, ma non è previsto dalle norme, perciò bisogna attendere l'eventuale azione da parte dell'amministratore, ci sono diverse variabili per cui è inutile ipotizzarle in lunghissime risposte.

 

2. non ci sono norme di legge per cui ci si può basare sul numero delle teste, e se la delibera verrà approvata ed impugnata chi impugnerà dovrà dimostrare che il 1/6 non c'era, ma anche in questo caso bisognerà attendere eventuali azioni da parte di chi avrà l'interesse ad impugnare e se ci sarà qualcuno che impugnerà.

 

3. un bravo amministratore è quello che conosce bene le sue mansioni e le applica, per il resto vale quanto detto dall'amico Peppe.

Siamo in presenza di un immobile di nuova costruzione con amministratore inizialmente nominato dal costruttore. Adesso che son stati venduti ben più di 4 appartamenti questo amministratore è irregolare e dovrebbe essere confermato dall'assemblea oppure ne dovrebbe essere nominato un altro...

Perchè dici che l'amministratore è irregolare?

L'amministratore non diventa irregolare con l'aumento dei condòmini.

 

Il condominio si è costituito con il primo rogito in cui nell'intero edificio è nata una proprietà comune tra il costruttore ed il primo rogitante.

Se in quell'occasione è stata svolta un'assemblea ed è stato nominato un amministratore, la nomina è perfettamente valida.

Quell'amministratore potrà rimanere in carica (anche con conferma automatica) finchè non ne viene deliberata la REVOCA.

 

Indipendentemente dal quorum per richiedere l'assemblea ex art. 66 (1/6), per revocare l'amministratore e nominarne un altro occorre la DOPPIA maggioranza:

maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi.

Avete queste maggioranze?

Se nonostante siano stati venduti più di 4 appartamenti il costruttore è ancora proprietario di più di metà dell'edificio, senza il voto favorevole del costruttore non potrete revocare l'attuale amministratore.

Se qualche condomino anche dopo diverso tempo ed agisce per vie legali perchè l'amministratore è stato nominato dal costruttore, potrebbe essere revocato dal Giudice, c'è questa nota, http://www.diritto.it/docs/24141-la-nomina-dell-amministratore-condominiale ;

 

Nomina. L’amministratore deve essere nominato, dall’assemblea condominiale, quando in uno stabile i condomini sono più di quattro. Ciò significa che la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore-venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito, è nulla. Perciò anche se i condomini subiscono di fatto e per un lungo periodo l’amministratore nominato da altri, potranno in ogni momento ribellarsi: non esistono termini di prescrizione di questo loro diritto. Finchè non lo fanno, però, secondo la Cassazione l’amministratore con nomina irregolare può continuarte ad esercitare le sue funzioni.

Poi ci sono queste Sentenze;

 

Inoltre, l’art.1138 c.c. sancisce l’inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell’amministratore contenute nell’art.1129 c.c., e la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che l’ìnderogabilità è assoluta.

Pertanto, è una disciplina che non può subire modificazioni per volontà delle parti. Di conseguenza è da ritenere nulla la clausola - anche se contenuta nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari o nel regolamento contrattuale - che riservi l’amministrazione all’impresa costruttrice per un dato periodo di tempo, per violazione degli artt.1129 e 1138 c.c. (Cass.civ. 19/10/1961 n.2246; Cass.civ. 3/08/1966 n.2155; Tribunale di Napoli, Sez.X 21/03/1989).

Se qualche condomino anche dopo diverso tempo ed agisce per vie legali perchè l'amministratore è stato nominato dal costruttore, potrebbe essere revocato dal Giudice..

Infatti io ho specificato che se all'atto del rogito (nello stesso ufficio), subito dopo, l'assemblea dei condòmini composta da costruttore e primo acquirente ha deliberato (all'unanimità di 2 teste e 1000 millesimi) la nomina di un amministratore, quella nomina è perfettamente valida.

 

Ormai anche i costruttori, dopo quella sentenza e con l'ausilio dei loro avvocati, si son fatti furbi e, pur decidendo di fatto loro la nomina dell'amministratore, sulla carta la nomina avviene in assemblea che, anche se non dovesse essere formalmente convocata (ma ora i costruttori stanno attenti anche a quello), sarebbe solo annullabile nei 30 giorni successivi al rogito.

Infatti io ho specificato che se all'atto del rogito (nello stesso ufficio), subito dopo, l'assemblea dei condòmini composta da costruttore e primo acquirente ha deliberato (all'unanimità di 2 teste e 1000 millesimi) la nomina di un amministratore, quella nomina è perfettamente valida.
D'accordo, ma gsnapoli non ha detto che è così, per cui si potrebbe supporre che non c'è nessuna nomina regolare.
D'accordo, ma gsnapoli non ha detto che è così, per cui si potrebbe supporre che non c'è nessuna nomina regolare.

Ho solo dato un quadro generale in modo da accertare bene i fatti e valutare il da farsi prima di cominciare un'azione legale.

 

Nella mia città c'è stato un caso in cui il costruttore di complesso di villette a schiera (zona turistica al mare) ha esibito un verbale assembleare, successivo al rogito ma risalente a quando c'erano solo due condòmini (1° acquirente e costruttore), in cui era stato regolarmente nominato l'amministratore di condominio.

Ho solo dato un quadro generale in modo da accertare bene i fatti e valutare il da farsi prima di cominciare un'azione legale.
Infatti, ora attendiamo i particolari, se gsnapolilo riterrà opportuno
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