#1 Inviato 6 Settembre, 2021 Salve a tutti. Il nostro amministratore, ha una gestione superficiale e mediocre del nostro condominio. Bolletta enel extra che da mesi non paga, interventi in ritardo e solo dopo continue sollecitazioni, revisione biennale ascensore fatta solo su mia segnalazione (si era dimenticato pure di metterla a preventivo). L'anno scorso assemblea per approvazione bilancio fatta solo su mia insistenza, quest'anno ancora nessuna assemblea (so della proroga per covid), ma almeno un piano di quando avrebbe più o meno intenzione di farla. Nell'assemblea del 2017, sono stati approvati con maggioranza e verbalizzati il rifacimento dei millesimi essendo palesemente errati e ad oggi non sono stati ancora affidati ad un professionista nonostante io abbia portato anche un preventivo sottoponendolo all'amministratore. Pertanto, ad oggi non sono stati ancora rifatti i millesimi. Anche altri interventi verbalizzati in passato e con approvazione della maggioranza non sono stati presi in carico dall'amministratore. Insomma, una gestione al dir poco discutibile. Anche altri condomini ne hanno abbastanza. Atteggiamenti sempre dell'amministratore a dir poco arroganti, presuntuosi e sembra che ogni volta uno chieda informazioni essendo un nostro diritto, egli inizia ad essere insofferente e pensa sempre che uno non si fidi di lui o che pensiamo si metta i nostri soldi in tasca. Ultimamente, per una chiusura di contratto con l'enel, sono arrivate da giugno svariate lettere di intimazione pagamento, raccomandate che tra dare e avere, dobbiamo pagare pochi euro all'Enel, ma al 24 Agosto, non risultano ancora pagati questi debiti nei confronti dell'enel e sono passati mesi…. Glielo fai presente e dice che ci agitiamo inutilmente in quanto non ci sono problemi essendo tutto ok. Per me è tutto ok quando paghi. Ho chiesto tante volte a voce in assemblea di cambiare atteggiamento e di essere meno superficiale nella gestione del condominio. Purtroppo, a parole non ho ottenuto nulla. Pertanto, sono passato ai fatti e ad Aprile, ho fatto l'ultimo bonifico al condominio. Dopodiché, non ho pagato più il condominio per "protestare" nei confronti dell'amministratore. Capisco che ho sbagliato con questo atteggiamento, ma era un'azione di forza per provare a spronarlo a fare di più. Dopo 5 mesi circa l'amministratore mi scrive in quanto solo adesso ha controllato la contabilità vedendo la mia morosità. Gli ho fatto presente la reale motivazione, ovvero che non ho pagato in quanto il suo amministrare non mi soddisfa. Lui senza chiedere ulteriori spiegazioni, di questa mia accusa, mi dice ne prendo atto e procederò di conseguenza tutto questo Giovedì scorso. Stamattina, ho provveduto a saldare tutti i miei debiti e in parallelo ci siamo organizzati per sondare un nuovo potenziale amministratore che incontreremo domani al fine di sostituire il vecchio se sarà volontà della maggioranza. Ora, volevo chiedervi: Non abbiamo ancora un preventivo 2021 e un consuntivo 2020 e nemmeno abbiamo approvato il bilancio dall'anno scorso in quanto non abbiamo fatto ancora ad oggi assemblea. L'amministratore potrebbe aver intrapreso nei miei confronti un decreto ingiuntivo ? Se si (nonostante io abbia pagato stamattina) posso oppormi al decreto ingiuntivo in quanto in primis ho pagato e poi non avendo un bilancio approvato (approvazione consuntivo) posso oppormi al decreto stesso ? La legge non dice che per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del moroso, l'amministratore deve depositare la delibera di approvazione del rendiconto e del piano di riparto ? Cosa che ad oggi non è stata ancora fatta... Aspetto cortesemente le vostre risposte. Grazie
#2 Inviato 6 Settembre, 2021 Newguest84 dice: L'amministratore potrebbe aver intrapreso nei miei confronti un decreto ingiuntivo ? Stai tranquillo che i tempi per i decreti, soprattutto ora con l'apparato statale e quindi anche quello della Giustizia quasi bloccato causa Covid, sono lunghi. Ho dato mandato all'avvocato di presentare un decreto a maggio, l'avvocato è riuscito a fare la pratica in Tribunale agli inizi di agosto....
#3 Inviato 6 Settembre, 2021 Sostituirlo sarebbe giusto, ma prima di nominarne un altro potete due o tre di voi prendere un appuntamento e visionate con tranquillità la documentazione. Al momento della nomina nuova, verbalizzate per maggior tutela che in caso l'uscente pretenda qualche soldino per svariati motivi, nulla sarà dato se non dietro approvazione assembleare. Ma dovete analizzare per bene i documenti. Se ci saranno sanzioni per le varie bollette fate i controlli incrociati tra gli estratti conti e il registro della contabilità. In caso di evidenti come sopra descritto fatemi modo che sarà lui a pagare ma per questo dovete essere uniti e decisi. Coadiuvate insieme al nuovo amministratore e non lasciate nulla al suo destino.
#4 Inviato 6 Settembre, 2021 Il d.i. può essere richiesto anche con l'approvazione del solo preventivo. L'approvazione del consuntivo serve per l'eventuale richiesta di conguagli. Se ti ha fatto d.i. l'unico problema, avendo saldato seppure in colpevole e ingiustificato ritardo, è l'addebito delle spese legali.
#5 Inviato 6 Settembre, 2021 infatti. come dice @enrico dimitri il d.i. può essere chiesto in base all'ultimo riparto approvato (preventivo o consuntivo che sia), se ti è stato fatto, dovresti riceverne comunicazione per far decorrere i tempi della eventuale opposizione.
#6 Inviato 7 Settembre, 2021 Newguest84 dice: Salve a tutti. Il nostro amministratore, ha una gestione superficiale e mediocre del nostro condominio. Bolletta enel extra che da mesi non paga, interventi in ritardo e solo dopo continue sollecitazioni, revisione biennale ascensore fatta solo su mia segnalazione (si era dimenticato pure di metterla a preventivo). L'anno scorso assemblea per approvazione bilancio fatta solo su mia insistenza, quest'anno ancora nessuna assemblea (so della proroga per covid), ma almeno un piano di quando avrebbe più o meno intenzione di farla. Nell'assemblea del 2017, sono stati approvati con maggioranza e verbalizzati il rifacimento dei millesimi essendo palesemente errati e ad oggi non sono stati ancora affidati ad un professionista nonostante io abbia portato anche un preventivo sottoponendolo all'amministratore. Pertanto, ad oggi non sono stati ancora rifatti i millesimi. Anche altri interventi verbalizzati in passato e con approvazione della maggioranza non sono stati presi in carico dall'amministratore. Insomma, una gestione al dir poco discutibile. Anche altri condomini ne hanno abbastanza. Atteggiamenti sempre dell'amministratore a dir poco arroganti, presuntuosi e sembra che ogni volta uno chieda informazioni essendo un nostro diritto, egli inizia ad essere insofferente e pensa sempre che uno non si fidi di lui o che pensiamo si metta i nostri soldi in tasca. Ultimamente, per una chiusura di contratto con l'enel, sono arrivate da giugno svariate lettere di intimazione pagamento, raccomandate che tra dare e avere, dobbiamo pagare pochi euro all'Enel, ma al 24 Agosto, non risultano ancora pagati questi debiti nei confronti dell'enel e sono passati mesi…. Glielo fai presente e dice che ci agitiamo inutilmente in quanto non ci sono problemi essendo tutto ok. Per me è tutto ok quando paghi. Ho chiesto tante volte a voce in assemblea di cambiare atteggiamento e di essere meno superficiale nella gestione del condominio. Purtroppo, a parole non ho ottenuto nulla. Pertanto, sono passato ai fatti e ad Aprile, ho fatto l'ultimo bonifico al condominio. Dopodiché, non ho pagato più il condominio per "protestare" nei confronti dell'amministratore. Capisco che ho sbagliato con questo atteggiamento, ma era un'azione di forza per provare a spronarlo a fare di più. Dopo 5 mesi circa l'amministratore mi scrive in quanto solo adesso ha controllato la contabilità vedendo la mia morosità. Gli ho fatto presente la reale motivazione, ovvero che non ho pagato in quanto il suo amministrare non mi soddisfa. Lui senza chiedere ulteriori spiegazioni, di questa mia accusa, mi dice ne prendo atto e procederò di conseguenza tutto questo Giovedì scorso. Stamattina, ho provveduto a saldare tutti i miei debiti e in parallelo ci siamo organizzati per sondare un nuovo potenziale amministratore che incontreremo domani al fine di sostituire il vecchio se sarà volontà della maggioranza. Ora, volevo chiedervi: Non abbiamo ancora un preventivo 2021 e un consuntivo 2020 e nemmeno abbiamo approvato il bilancio dall'anno scorso in quanto non abbiamo fatto ancora ad oggi assemblea. L'amministratore potrebbe aver intrapreso nei miei confronti un decreto ingiuntivo ? Se si (nonostante io abbia pagato stamattina) posso oppormi al decreto ingiuntivo in quanto in primis ho pagato e poi non avendo un bilancio approvato (approvazione consuntivo) posso oppormi al decreto stesso ? La legge non dice che per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del moroso, l'amministratore deve depositare la delibera di approvazione del rendiconto e del piano di riparto ? Cosa che ad oggi non è stata ancora fatta... Aspetto cortesemente le vostre risposte. Grazie Il d.i. è stato fatto solo a te? Le rate precedenti le hai pagate alla scadenza? Se si è evidente che il tuo mandatario ha agito per ripicca. Si è trovato di fronte una persona scrupolosa e non sapendo cosa risponderti ha cercato di agire in questo modo. La migliore azione e la revoca immediata.
#7 Inviato 7 Settembre, 2021 biagio64 dice: Il d.i. è stato fatto solo a te? Le rate precedenti le hai pagate alla scadenza? Se si è evidente che il tuo mandatario ha agito per ripicca. Si è trovato di fronte una persona scrupolosa e non sapendo cosa risponderti ha cercato di agire in questo modo. La migliore azione e la revoca immediata. Grazie a tutti per le celeri risposte. Comunque, si il decreto ingiuntivo qualora l'avesse fatto, sarebbe solo nei miei riguardi… si le rate precedenti le ho pagate tutte. Anzi ieri mattina ho pagato anche tutti i debiti relativi ai 4 mesi di mancato pagamento e in più ho già pagato anche Settembre in anticipo. Sicuramente è una ripicca, perché senza chiedere ulteriori spiegazioni, ha agito d'istinto e sapendo che non ha completamente la coscienza pulita come gestione condominiale in termini di superficialità, arroganza e lentezza di interventi e non solo… Se fosse per me lo manderei via all'istante, ma alcuni vorrebbero prima che completasse l'anno, facendogli prima approvare il bilancio e pagando prima i vari 770 ecc...
#8 Inviato 7 Settembre, 2021 Tra l'altro, volevo chiedervi questo: Quando una persona non paga il condominio per più mesi, l'iter corretto dell'amministratore (buon senso), non sarebbe quello di provare prima con le buone a trovare un punto d'incontro e poi se questa mediazione dovesse fallire proseguire anche per vie legali ? Non avendo avuto questa fase intermedia, ho possibilità di contestare questa cosa qualora dovessi ricevere qualche avviso da un suo legale oppure in caso di decreto ingiuntivo già inoltratomi ? Avendo già saldato tutti i miei debiti, più o meno a quanto ammonterebbero le spese legali eventualmente ? Grazie
#9 Inviato 7 Settembre, 2021 Ma proprio no. Il sollecito è un atto di cortesia, mentre il credito è già esigibile e il condomino in ritardo. Io eviterei polemiche e prese di posizioni errate; il passato non torna, quel che hai fatto, hai fatto. Hai sbagliato come sbagliamo tutti, chiudila li. Ciao.
#10 Inviato 7 Settembre, 2021 Newguest84 dice: Avendo già saldato tutti i miei debiti, più o meno a quanto ammonterebbero le spese legali eventualmente ? Dipende dalla cifra del credito, ma fossi in te non mi preoccuperei: hai saldato, quindi eventualmente puoi opporti al decreto, ma soprattutto se come dici il tuo amministratore non brilla per efficienza, non vedo come avrebbe potuto fare emettere decreto in tempi così celeri.
#11 Inviato 7 Settembre, 2021 Avrebbe dovuto farlo anche per il resto dei condomini morosi. Ascolta le altre risposte e non arrabbiarti.🖐️
#12 Inviato 7 Settembre, 2021 Danielabi dice: Dipende dalla cifra del credito, ma fossi in te non mi preoccuperei: hai saldato, quindi eventualmente puoi opporti al decreto, ma soprattutto se come dici il tuo amministratore non brilla per efficienza, non vedo come avrebbe potuto fare emettere decreto in tempi così celeri. La cifra totale ormai saldata era di 265 euro. Comunque grazie a tutti per i vostri utili consigli.
#13 Inviato 7 Settembre, 2021 Newguest84 dice: La cifra totale ormai saldata era di 265 euro. Comunque grazie a tutti per i vostri utili consigli. Puoi dormire tranquillo, senza ricorrere alla camomilla: il decreto non te lo ha sicuramente fatto. Grazie a te.
#14 Inviato 8 Settembre, 2021 Credo che siano molti gli Amministratori come quello sopra descritto, se non peggiori! Anche nel mio condominio abbiamo lo stesso problema: non si riesce a vedere i documenti contabili richiesti piu' volte, né chiarimenti alle osservazioni, né si vedono eseguiti i lavori stabiliti dall'assemblea, non applica le normative correttamente, ecc. ecc. Purtroppo l'iter per la sostituzione non è facile, non avendo l'attuale nostro Amministratore provveduto alla revisione della contabilità del 2019-2020 sulla base delle contestazioni a lui fatte (ce ne sono anche per il 2021 sulla base del c/c a mie mani): come si fa a passare la contabilità ad un nuovo Amministratore se non è in regola? Deve forse quest'ultimo prendere in mano gli anni precedenti e rifarla per partire con dei dati corretti? E chi paga questo lavoro? Purtroppo il settore degli Amministratori di Condominio non è regolamentato in modo efficace. Mi chiedo perché solo questa categoria non sia sottoposta ad una normativa che preveda almeno una specifica laurea breve ed un albo nazionale (non la sola iscrizione ad una delle tante Associazioni di Categoria). Perché chiunque puo' fare l'amministratore di condominio semplicemente frequentando un corso? In fin dei conti un buon amministratore deve avere competenze in materia contabile, normativa, etc. per essere in grado di svolgere al meglio l'incarico (oltre ad avere la fedina penale pulita e non aver pendenze di qualsiasi genere con la giustizia).. Vi siete mai chiesti quanti "milioni di euro" passano attraverso le loro mani? Ed infatti non mancano quelli che...scappano con i soldi dei c/c dei condomini gestiti!! Cordiali saluti a tutti e...buon nuovo Amministratore a chi lo sta cercando.
#15 Inviato 8 Settembre, 2021 chiccater dice: Perché chiunque puo' fare l'amministratore di condominio semplicemente frequentando un corso? Hai ragione a sostenere che la regolamentazione è carente, pero' vorrei farti notare che si puo' ambire ad essere eletti al Parlamento senza particolari requisiti, basta aver compiuto i 25 anni e poco piu'. Pure di soldi nelle mani dei parlamentari ne passano molti piu' che nelle mani degli amministratori di condomìnio e le loro decisioni incidono sulla vita di milioni di persone. Senza considerare che l'onestà e la competenza, purtroppo, ne' si acquistano, ne' si regolamentano, lo possiamo verificare abbastanza facilmente, considerando anche altre professioni. E' pur vero che questo è un forum a tema condominiale e quindi di amministratori di condomìnio si parla 🙂 A me piacerebbe molto che i condòmini che hanno a che fare con amministratori evidentemente poco onesti o scorretti li revocassero senza indugi, il modo migliore per "regolamentare" è dato molto spesso dal comportamento degli utenti. Ma forse è chiedere troppo...🙂 2
#16 Inviato 8 Settembre, 2021 Inoltre non è neppure obbligatorio l'iscrizione a qualche associazione.👏
#17 Inviato 8 Settembre, 2021 Newguest84 dice: La cifra totale ormai saldata era di 265 euro. Nella mia raggiunta età purtroppo, cara Danielabi, ho visto cause e D.I. instaurate anche per importi inferiori. Delle volte certi amministratori "soffrono" di eccesso di (presunto) potere e vanno a gravare inutilmente il Condominio amministrato con liti inutili, se non addirittura temerarie, pur di vessare un condomino. Non ti dico gli esempi concreti come esposti da diversi utenti del Forum ma, credimi, ce ne sono anche troppi di amministratori condominiali con la "pistola pronta" anche per pochi euro. 1
#18 Inviato 8 Settembre, 2021 Si potrebbe deliberare che il d.i. va fatto dopo due avvisi, in questo modo i vari mandatari obbediscono. Si può proporre?
#19 Inviato 8 Settembre, 2021 biagio64 dice: Si potrebbe deliberare che il d.i. va fatto dopo due avvisi, in questo modo i vari mandatari obbediscono. Si può proporre? noi abbiamo deliberato di fare d.i. solo quando il debito supera i 500 euro. ovviamente prima di arrivarci si operano le dovute sollecitazioni 1
#20 Inviato 9 Settembre, 2021 paul_cayard dice: noi abbiamo deliberato di fare d.i. solo quando il debito supera i 500 euro. ovviamente prima di arrivarci si operano le dovute sollecitazioni Flaggare con "mi piace" il tuo intervento ma, rileggendo la cifra, dovreste rivedere la soglia d'azione. In effetti dovreste aumentare la soglia deliberata in quanto con i costi odierni, ovvero la necessità di passare per la mediazione obbligatoria prima dell'avvio dell'azione esecutiva, fase che viene a costare circa € 500 oltre ai diritti di mediazione, la soglia deliberata non appare più congrua. Comunque è una lodevole iniziativa, utile per evitare liti dove è maggiore il costo da sostenere rispetto al risultato perseguito, forse superata dalle norme procedurali introdotte con il 2010 in materia di condominio (ed altre materie), ma in ogni caso denota la presenza di "diligenza del buon padre di famiglia" condivisa all'interno del tuo condominio.
#21 Inviato 9 Settembre, 2021 paul_cayard dice: noi abbiamo deliberato di fare d.i. solo quando il debito supera i 500 euro. ovviamente prima di arrivarci si operano le dovute sollecitazioni Ma il sollecito del legale,( perché dell'amministratore serve poco) poi, chi lo paga? Dico questo perché in una normale diffida tra privati se io mando la lettera di un legale il costo mi resta sul groppone. L'assemblea dovrebbe deliberare che il sollecito è a carico del moroso, ma basta la maggioranza qualificata, oppure il sollecito segue la logica delle spese postali per la convocazione dell'assemblea, essendo atto funzionale a una corretta gestione. Non è che devo andare poi dal giudice per il rimborso del sollecito tramite legale? Comunque 265 euro sono una cifra ridicola. Questo è il frutto di vecchie ruggini.
#22 Inviato 9 Settembre, 2021 enrico dimitri dice: Ma il sollecito del legale,( perché dell'amministratore serve poco) poi, chi lo paga? i solleciti (un paio di raccomandate a/r nel giro di due mesi) di pagamento/messa in mora che faccio io li addebito alla contabilità generale del condominio in quanto a mio parere costi a tutela del buon funzionamento del condominio. il costo del sollecito del legale lo addebito al moroso poichè scaturisce da una sua volontà di rimanere in tale posizione. se non è d'accordo protesterà secondo le regole (opposizione al consuntivo, impugnazione, mediazione, ...). cacallo dice: In effetti dovreste aumentare la soglia deliberata in quanto con i costi odierni, ovvero la necessità di passare per la mediazione obbligatoria prima dell'avvio dell'azione esecutiva, fase che viene a costare circa € 500 oltre ai diritti di mediazione, la soglia deliberata non appare più congrua. sono d'accordo. però non vorrei che proponendo un aumento della soglia qualcuno lo interpretasse come una libertà di non concorrere per un annetto alle spese comuni.
#23 Inviato 15 Settembre, 2021 Danielabi dice: Hai ragione a sostenere che la regolamentazione è carente, pero' vorrei farti notare che si puo' ambire ad essere eletti al Parlamento senza particolari requisiti, basta aver compiuto i 25 anni e poco piu'. Pure di soldi nelle mani dei parlamentari ne passano molti piu' che nelle mani degli amministratori di condomìnio e le loro decisioni incidono sulla vita di milioni di persone. Senza considerare che l'onestà e la competenza, purtroppo, ne' si acquistano, ne' si regolamentano, lo possiamo verificare abbastanza facilmente, considerando anche altre professioni. E' pur vero che questo è un forum a tema condominiale e quindi di amministratori di condomìnio si parla 🙂 A me piacerebbe molto che i condòmini che hanno a che fare con amministratori evidentemente poco onesti o scorretti li revocassero senza indugi, il modo migliore per "regolamentare" è dato molto spesso dal comportamento degli utenti. Ma forse è chiedere troppo...🙂 Hai ragione: infatti puo' diventare Politico chiunque, anche il piu' ignorante o disonesto dei cittadini! Ed i risultati purtroppo si vedono! Tuttavia, essendo quella dell'Amministratore di Condominio una "professione", sarebbe auspicabile che il Legislatore richieda delle specifiche competenze (come accade per medici, avvocati, etc.), che, secondo me, deriverebbero dall'ottenimento di una laurea breve ad hoc. Non dimentichiamo che, a causa della "non professionalità/incompetenza" di molti Amministratori di Condominio, i nostri Tribunali Civili sono intasati da cause relative a controversie condominiali! Cordiali saluti a Tutti.
