Amministratore interno

[crillin]

buongiorno a tutti,

abito in un condominio di 10 appartamenti, proprietaria di uno di essi, e -per una serie di ragioni- non si vorrebbe rinnovare l'incarico all'attuale amministratore.

vorrei propormi come amministratore interno, avendo una conoscenza, potrei farlo ?

grazie mille

[Tullio01]

Si certo, però per la nomina deve essere raggiunta sia in 1° e/o 2° convocazione la maggioranza delle teste ed almeno 500 millesimi a tuo faore per la nomina a amministratore, unico intoppo potrebbe essere che tu non abbia i requisiti previsti dall'articolo;

 

Dacc 71-bis. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione

della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge

commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque

anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia

intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica

in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia

nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro

V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili,

dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei

condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione

dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la

nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre

anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento

dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo

comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

[crillin]

grazie,

e se ho ben capito le funzioni sono identiche a tutti gli effetti a quelle dell'amministratore esterno, giusto ?

ma mi chiedo, devo avere una polizza assicurativa ? devo avere una partita IVA ? posso percepire dei compensi ?

grazie mille

[peppe64]

esatto le funzioni sono le stesse ,come lo sono tutte le responsabilita' (civili,penali,fiscali,amministrative etc .).quindi e' il caso di pensarci molto bene prima di candidarsi .

[AleAlessandra]

dal momento che devi avere frequentato un corso per amministratore di condominio, se non hai mai svolto questo lavoro, solitamente se ti iscrivi a qualche associazione la polizza assicurativa è compresa nella quota associativa, altrimenti sei obbligato ad averla solo se l'assemblea te lo chiede, articolo 1129 c.c. comma 3° " l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presnetazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilitò civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato". Per quanto riguarda la p.iva non dovrebbe essere obbligatoria con un solo condominio ed oltre tutto è il tuo,dovrebbe bastare la ritenuta con codice fiscale come lavoro occassionale, ma l'iscrizione alla gestione separata inps è obbligatoria. puoi sia ricevere dei compensi, che dovrai dichiarare, oppure mettere per iscritto che svolgi attività di amministratore per il tuo condominio a titolo gratuito. Sia il compenso che se decidi il titolo gartuito deve essere accettato in assemblea con le stesse maggioranze previste per la nomina/revoca amministtaore art.1136 c.c. comma 4 e 2

[peppe64]

dal momento che devi avere frequentato un corso per amministratore di condominio, se non hai mai svolto questo lavoro, solitamente se ti iscrivi a qualche associazione la polizza assicurativa è compresa nella quota associativa, altrimenti sei obbligato ad averla solo se l'assemblea te lo chiede, articolo 1129 c.c. comma 3° " l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presnetazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilitò civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato". Per quanto riguarda la p.iva non dovrebbe essere obbligatoria con un solo condominio ed oltre tutto è il tuo,dovrebbe bastare la ritenuta con codice fiscale come lavoro occassionale, ma l'iscrizione alla gestione separata inps è obbligatoria. puoi sia ricevere dei compensi, che dovrai dichiarare, oppure mettere per iscritto che svolgi attività di amministratore per il tuo condominio a titolo gratuito. Sia il compenso che se decidi il titolo gartuito deve essere accettato in assemblea con le stesse maggioranze previste per la nomina/revoca amministtaore art.1136 c.c. comma 4 e 2

visto che si tratta di condomino non deve frequentare nessun corso (se poi vuole farlo meglio ). l'amministratore non rientra nel "lavoro occasionale".

[Leonardo53]

...dovrebbe bastare la ritenuta con codice fiscale come lavoro occassionale, ma l'iscrizione alla gestione separata inps è obbligatoria...

Le due affermazioni cozzano tra loro.

Se (e sottolineo se) si trattasse di lavoro occasionale l'iscrizione alla gestione separata INPS sarebbe obbligatoria solo se il reddito annuo derivante da lavoro occasionale fosse superiore a 5.000 euro, considerando la somma dei compensi corrisposti da tutti i committenti occasionali.

 

Il lavoro occasionale, però, non può essere svolto per più di 30 giorni nell'arco dell'anno per lo stesso committente e poichè il mandato di amministratore dura 365 giorni l'anno, non è possibile amministrare il proprio condominio con la forma di prestazione occasionale.

 

Se il condòmino vuole amministrare gratuitamente il proprio condominio non c'è alcun tipo di problema.

Se invece vuole amministrare con compenso e non vuole aprire la partita iva, l'unica possibilità che ha è quella di un contratto di collaborazione co.co.pro. assimilabile a lavoro dipendente con relativa busta paga e ritenute.

 

La polizza di responsabilità profssionale dell'amministratore, pur se obbligatoria solo su richiesta dell'assemblea, è comunque fortemente consigliata.

Nel caso si decidesse di amministrare gratuitamente il proprio condominio e ci fosse già una polizza globale fabbricati, chiedere almeno che a spese del condominio sia integrata tale polizza con l'assicurazione da attività professionale dell'amministratore pro-tempore.

[AleAlessandra]

visto che si tratta di condomino non deve frequentare nessun corso (se poi vuole farlo meglio ). l'amministratore non rientra nel "lavoro occasionale".

la nuova legge impone per i nuovi amministratori il corso e anche corsi di aggiornamento, anche per chi amministra il proprio condominio gratuitamente......

articolo 71 d.a.c.c. Cassazione civile sez.trib.26 novembre 2008.n.28186 "il compenso dell'amministratore di condominio non è assoggettabile ad iva - ai sensi del dpr 26/10/1972 n.633 art.5 comma 2, soltanto se l'attività venga espletata senza l'impiego di mezzi organizzati, rientrando tale attività, altrimenti, tra le prestazioni di servizi espletate nell'esercizio di arti e professioni" L'utenete Crillin dovrà verificare il suo caso specificio

[Tullio01]

la nuova legge impone per i nuovi amministratori il corso e anche corsi di aggiornamento, anche per chi amministra il proprio condominio gratuitamente......

Per gi amministratori che gestiscono condomini dove non risiedono è previsto il corso e quello di aggiornamento periodico, mentre per il condomino che viene nominato, non è previsto alcunchè;

 

Dacc 71-bis. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione

della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge

commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque

anni;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica

in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia

nominato tra i condomini dello stabile.

In pratica se il condomino nominato dall'assemblea è un emerito analfabeta, è ciò nonostante amministratore nello stabile in cui possiede una u.i.

[AleAlessandra]

Certo dipende sempre dal soggetto...anche se conosco personalmente casi di gestione autonoma anche di 130 u.i. con relativo corso per amministratore e frequenza degli aggiornamenti e copertura assicurativa...dipende dai soggetti se vogliono, anche se gratuitamente, seguire le procedure indicate e quindi svolgere il prioprio lavoro correttamente e con conoscenza adeguata

 

 

Per gi amministratori che gestiscono condomini dove non risiedono è previsto il corso e quello di aggiornamento periodico, mentre per il condomino che viene nominato, non è previsto alcunchè;

 

Dacc 71-bis. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione

della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge

commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque

anni;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica

in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia

nominato tra i condomini dello stabile.

In pratica se il condomino nominato dall'assemblea è un emerito analfabeta, è ciò nonostante amministratore nello stabile in cui possiede una u.i.

[Tullio01]

Certo dipende sempre dal soggetto...

Infatti, la differenza c'è ed è ben descritta nell'articolo che ho citato, per i professionisti neo nominati deve essere svolto il corso e quello di aggiornamento, invece per chi ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) ma resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Per i condomini è sufficiente essere nominati e rientrare nelle caratteristiche del 1° comma, il 1° comma è previsto per tutti gli altri casi.

L'articolo Dacc 71 bis è molto chiaro in merito.

[Leonardo53]

la nuova legge impone per i nuovi amministratori il corso e anche corsi di aggiornamento, anche per chi amministra il proprio condominio gratuitamente......

articolo 71 d.a.c.c. Cassazione civile sez.trib.26 novembre 2008.n.28186 "il compenso dell'amministratore di condominio non è assoggettabile ad iva - ai sensi del dpr 26/10/1972 n.633 art.5 comma 2, soltanto se l'attività venga espletata senza l'impiego di mezzi organizzati, rientrando tale attività, altrimenti, tra le prestazioni di servizi espletate nell'esercizio di arti e professioni" L'utenete Crillin dovrà verificare il suo caso specificio

per quanto riguarda la nuova legge l'ha già citata TUXX e si evince chiaramente che se ad amministrare è un condòmino deve avere solo i requisiti morali. Per assurdo potrebbe amministrare anche un analfabeta.

 

Per quanto riguarda la possibilità di non assoggettare ad iva il compenso per chi amministra un solo condominio l'avevo già espressa ma quello che avevo fatto notare e che non può essere fatto passare come lavoro occasionale.

Se ritieni che il lavoro di amministratore possa essere considerato occasionale ti chiedo di citarmi la fonte.

Intanto io ti cito la fonte a sostegno della mia opinione:

 

L'agenzia delle ENTRATE nella sua guida a questo linK:

--link_rimosso--

dice:

Ai fini della corretta individuazione degli adempimenti fiscali da porre in essere da parte dell’amministratore di condomini in materia di imposte sui redditi e Iva è possibile distinguere i seguenti casi:

non esercente arti o professioni, che svolge in via continuativalattività di amministratore senza vincolo di subordinazione, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita (ad esempio, il condòmino che si occupa della gestione del proprio stabile):

l’attività genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente e, ai relativi compensi, si applicano le regole di tassazione proprie del reddito di lavoro dipendente; inoltre, non c’è alcun obbligo ai fini Iva in quanto l’attività è esclusa dal campo Iva;

DOMANDA: Qual'è il tipo di inquadramento al quale si applicano le regole di reddito da lavoro dipendente (busta paga, CUD, INPS, IRPEF...) senza essere veri e propri dipendenti? (reddito assimilato)

RISPOSTA: inquadramento CO.CO. PRO. (che ha le stesse regole di tassazione proprie del reddito di lavoro dipendente).

[AleAlessandra]

penso che ad un certo punto siano poi i condomini a decidere io come condomina preferirei un amministratore capace!!!

 

 

Infatti, la differenza c'è ed è ben descritta nell'articolo che ho citato, per i professionisti neo nominati deve essere svolto il corso e quello di aggiornamento, invece per chi ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) ma resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Per i condomini è sufficiente essere nominati e rientrare nelle caratteristiche del 1° comma, il 1° comma è previsto per tutti gli altri casi.

L'articolo Dacc 71 bis è molto chiaro in merito.

[AleAlessandra]

prova a legge bene le mie risposte e potrai vedere che stiamo dicendo la stessa cosa, cioè non apertura della p.iva sarà poi il commercialista o chi per lui dell'utente che a posto la domanda a vedere quale formula è meglio per lui

 

 

per quanto riguarda la nuova legge l'ha già citata TUXX e si evince chiaramente che se ad amministrare è un condòmino deve avere solo i requisiti morali. Per assurdo potrebbe amministrare anche un analfabeta.

 

Per quanto riguarda la possibilità di non assoggettare ad iva il compenso per chi amministra un solo condominio l'avevo già espressa ma quello che avevo fatto notare e che non può essere fatto passare come lavoro occasionale.

Se ritieni che il lavoro di amministratore possa essere considerato occasionale ti chiedo di citarmi la fonte.

Intanto io ti cito la fonte a sostegno della mia opinione:

 

L'agenzia delle ENTRATE nella sua guida a questo linK:

--link_rimosso--

dice:

Ai fini della corretta individuazione degli adempimenti fiscali da porre in essere da parte dell’amministratore di condomini in materia di imposte sui redditi e Iva è possibile distinguere i seguenti casi:

non esercente arti o professioni, che svolge in via continuativalattività di amministratore senza vincolo di subordinazione, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita (ad esempio, il condòmino che si occupa della gestione del proprio stabile):

l’attività genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente e, ai relativi compensi, si applicano le regole di tassazione proprie del reddito di lavoro dipendente; inoltre, non c’è alcun obbligo ai fini Iva in quanto l’attività è esclusa dal campo Iva;

DOMANDA: Qual'è il tipo di inquadramento al quale si applicano le regole di reddito da lavoro dipendente (busta paga, CUD, INPS, IRPEF...) senza essere veri e propri dipendenti? (reddito assimilato)

RISPOSTA: inquadramento CO.CO. PRO. (che ha le stesse regole di tassazione proprie del reddito di lavoro dipendente).

[Tullio01]

prova a legge bene le mie risposte e potrai vedere che stiamo dicendo la stessa cosa, cioè non apertura della p.iva sarà poi il commercialista o chi per lui dell'utente che a posto la domanda a vedere quale formula è meglio per lui

Io non sono esperto in campo fiscale, perciò mi limito a dire che la nota stonata del tuo pensiero è questo;

- la nuova legge impone per i nuovi amministratori il corso e anche corsi di aggiornamento, anche per chi amministra il proprio condominio gratuitamente ....

[Leonardo53]

prova a legge bene le mie risposte e potrai vedere che stiamo dicendo la stessa cosa, cioè non apertura della p.iva sarà poi il commercialista o chi per lui dell'utente che a posto la domanda a vedere quale formula è meglio per lui

Forse se leggi con più attenzione le tue risposte potrai notare le tue contraddizioni che anche Tuxx, seppur in modo molto velato, ti ha ha fatto notare giusto per farti capire che indorando la pillola non lo hai certo raggirato (nel senso buono del termine).

Nel tuo primo intervento hai detto testualmte:

 

"la nuova legge impone per i nuovi amministratori il corso e anche corsi di aggiornamento, anche per chi amministra il proprio condominio gratuitamente......"

 

lasciando intendere di conoscere a memoria tutta "la nuova legge" o quanto meno l'art. 71 bis.

Dopo che Tuxx ha postato integralmente l'art. 71 bis gli hai risposto affermando:

 

"......dipende dai soggetti se vogliono..."

 

Converrai che dire "impone" (prima della citazione della norma) e "se vogliono" (dopo la citazione) non è la stessa cosa. L'imposizione è un obbligo mentre il volere è una facoltà e questi termini hanno un significato ben diverso nell'applicazione in ambito condominiale.

 

Stessa cosa hai fatto per quanto riguarda il lavoro occasionale. Se volevi consigliare di sentire il parere di un commercialista dovevi dirlo subito senza dare indicazioni fuorvianti e non supportate da alcun riferimento normativo.

[crillin]

vi ringrazio tanto per le risposte, mi avete aiutato a chiarirmi le idee...

approfitto ancora di voi... mi chiedevo, i servizi di base, tipo pulizie scale, si è comunque costretti ad affidarli all'esterno (in presenza di un amministratore interno) oppure ce ne possiamo occupare direttamente noi condomini ? e per quanto riguarda il pagamento, con quale forma ?

grazie mille

[Leonardo53]

vi ringrazio tanto per le risposte, mi avete aiutato a chiarirmi le idee...

approfitto ancora di voi... mi chiedevo, i servizi di base, tipo pulizie scale, si è comunque costretti ad affidarli all'esterno (in presenza di un amministratore interno) oppure ce ne possiamo occupare direttamente noi condomini ? e per quanto riguarda il pagamento, con quale forma ?

grazie mille

La ditta di pulizia non è obbligatoria; possono provvedere anche i condòmini in proprio ma solo se vogliono perchè nessuno può essere obbligato.

Ci sono alcuni servizi di base come la manutenzione dell'ascensore e del riscaldamento centralizzato che vanno affidati a personale qualificato.

 

Se viene nominato un amministratore, anche se questi è un condòmino, ha l'obbligo di far transitare tutto il denaro da un c/c e quindi può anche incassare le quote per contanti (fino a 999,99 euro) ma poi deve versarle in banca prima di poter pagare qualche fornitore anche in contanti (fino a 999,99 euro).

[crillin]

quindi se un condomino pulisce le scale non può percepire un compenso ?

[Leonardo53]

quindi se un condomino pulisce le scale non può percepire un compenso ?

Io ho detto un'altra cosa.

Il condòmino non può essere obbligato a pulire ma non gli si può impedire che lo faccia volontariamente e gratuitamente in qualità di comproprietario delle parti comuni.

Il condòmino può anche pulire con compenso ma se così fosse assumerebbe la figura di dipendente e lo si dovrebbe inquadrare fiscalmente assumendolo e versando i contributi previdenziali ed assicurativi.

...una ditta costerebbe meno e darebbe meno problemi.

[FRANCE65]

Quindi io essendo amministratore interno a titolo gratuito avendo i requisiti sopra citati mi manca questo " ma resta salvo l’obbligo di formazione periodica." ?

 

giusto ?

[Tullio01]

Quindi io essendo amministratore interno a titolo gratuito avendo i requisiti sopra citati mi manca questo " ma resta salvo l’obbligo di formazione periodica." ?

 

giusto ?

No, in questo caso non è necessaria la formazione periodica, semprechè sei un condomino;

 

dacc art 71-bis.

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica

in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia

nominato tra i condomini dello stabile....

[Butler.2013]

Ai fini della tassazione sul reddito della persona fisica penso che sia la stessa sia per la prestazione occasionale che per il co.co.pro ...... ma potrei anche sbagliarmi.