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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
alex78

Amministratore incompetente

Gentili forumisti buongiorno.

Vi espongo la mia situazione in attesa che qualcuno mi guidi nelle giuste vie.

Vivo in un rustico restaurato in un paesino di campagna suddiviso in appartamenti. Abbiamo un vecchio amministratore iscritto all'anaci.

Primo problema:

Due condomini morosi di cui uno da più di dieci anni e sotto decreto ingiuntivo che l'amministratore dice non riesce a notificarlo. ( io so che un d.i. basta sia spedito e anche se non ritirato va alla casa comunale e notificato di diritto)

2 problema:

Per tagliare le spese abbiamo deciso di tagliare l'erba e pulire le parti in comune tra di noi. La mia dirimpettaia dovrebbe come faccio io fare le scale che abbiamo in comune ogni due settimane, una settimana a testa. Le fa quando vuole saltandobibturni e ora le scale non vengono pulite da dicembre dato che io mi sono stufato del fatto che non rispetta mai i turni. Tra l'altro le scale sono piene di piante sue che sporcano molto.

3 problema

Ho chiamato l'admin spiegandogli la situazione e che io mi sono stufato e vorrei fosse messa una ditta o qualcuno estraneo a farle. Lui dice che non si può dato che i condomini non pagano. Ma cavolo io pago sempre puntuale, avrò qualche diritto oppure sto uomo lo devo pagare per nulla?

4 problema

L'amministratore incompetente non si riesce a toglierlo perche a parte me ed un altro fa comodo a tutti dato che non fa nulla e tutti possono fare quello che vogliono.

Organizza le assemblee quando vuole anche a distanza di più di due anni tra una e l altra e qualsiasi cosa domandi: non ci sono soldi è la risposta.

Ora ditemi voi come mi devo comportare. Non posso spendere altri soldi per prendere un avvocato, i d.i. non so perche non abbiano effetto( non sono sicuro neppure che li faccia) e non so come fare con le scale. Grazie

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Se come ho compreso il tuo amministratore non convoca l'assemblea per presentare il rendiconto entro 180 giorni dalla scadenza dell'anno condomimniale, questo è motivo valido per fare ricorso all'autorità giudiziaria e rimuoverlo dall'incarico

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l'ultima assemblea è stata fatta esattamente ad aprile 2013

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http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-05-22/cosa-succede-amministratore-convoca-103717.shtml?uuid=Ab0nC5xH

 

- - - Aggiornato - - -

 

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

 

http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1130.html

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http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-05-22/cosa-succede-amministratore-convoca-103717.shtml?uuid=Ab0nC5xH

 

- - - Aggiornato - - -

 

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

 

http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1130.html

 

OK . ho capito grazie a voi che con un avvocato posso mandare fuori dalla scatole l'amministratore. Ora però qualcuno buono d'animo che mi risponde alle mie domande aldilà dei procedimenti legali? Considerate che sono praticamente solo in questa cosa, non avrò mai l'appoggio degli altri. Non posso che ne so contattare l'anaci e denunciare questa situazione?

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L'Anaci non ha nessun potere giuridico per rimuovere l'amministratore

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Una associazione a difesa del consumatore? Potrebbe essere una idea?

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Per la revoca (e qui c'è la giusta causa), ti toccherebbe anticipare le spese e poi ti puoi rifare sul condominio che a sua volta si rivale sull'amministratore. Per quanto riguarda la pulizia delle scale c'è un piccolo problema di legalità, ossia: se volete pulire voi le scale, occorre fare un'assicurazione per chi pulisce le scale e fare un corso per la sicurezza (sempre per le persone designate). Morale della favola: fate prima a prendere una ditta.

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se volete pulire voi le scale, occorre fare un'assicurazione per chi pulisce le scale e fare un corso per la sicurezza (sempre per le persone designate). Morale della favola: fate prima a prendere una ditta.
Ho sempre saputo che la pulizia delle scale può essere effettuata in maniera volontaria e senza compenso, ma mai ho letto che c'è l'obbligo dell'assicurazione e del corso di formazione per la sicurezza, quale norma di Legge prevede tutto questo?

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Per la revoca (e qui c'è la giusta causa), ti toccherebbe anticipare le spese e poi ti puoi rifare sul condominio che a sua volta si rivale sull'amministratore. Per quanto riguarda la pulizia delle scale c'è un piccolo problema di legalità, ossia: se volete pulire voi le scale, occorre fare un'assicurazione per chi pulisce le scale e fare un corso per la sicurezza (sempre per le persone designate). Morale della favola: fate prima a prendere una ditta.

Ci ho provato a far prendere una ditta. Ma l'amministratore dice che non ci sono i soldi. Peccato che almeno io pago sempre in orario.

Ora dovrò per colpa di questa gente anticipare soldi, impergolarmi in cause civili e innervosirmi ancora. Tutto questo per colpa di un incompetente

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Ho sempre saputo che la pulizia delle scale può essere effettuata in maniera volontaria e senza compenso, ma mai ho letto che c'è l'obbligo dell'assicurazione e del corso di formazione per la sicurezza, quale norma di Legge prevede tutto questo?

Tullio, se mi chiedi in questo momento la normativa precisa, ti direi "aspetta che vado a rileggere gli appunti". Se ti fidi sulla parola, me l'hanno insegnato al corso e il docente era un avvocato.

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Tullio, se mi chiedi in questo momento la normativa precisa, ti direi "aspetta che vado a rileggere gli appunti". Se ti fidi sulla parola, me l'hanno insegnato al corso e il docente era un avvocato.
Attenderò fiducioso che tu legga gli appunti, il perchè l'ho già detto, in questo Forum da quando lo frequento (dal 2006) non ho mai letto che assicurazione e corso sulla sicurezza per i condomini volontari a fare qualche lavoro in condominio sia obbligatorio.

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Come datore di lavoro posso comprendere, ma i condomini non sono mica dipendenti dell'amministratore e del condominio e neppure stipendiati.

Io chiedevo la norma di legge per i volontari condomini.

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Attenderò fiducioso che tu legga gli appunti, il perchè l'ho già detto, in questo Forum da quando lo frequento (dal 2006) non ho mai letto che assicurazione e corso sulla sicurezza per i condomini volontari a fare qualche lavoro in condominio sia obbligatorio.

Siamo in due....😂

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si, ma la pulizia delle scale è assimilabile ad un lavoro continuativo. Ti faccio un esempio chiaro: se un condomino per cambiare una lampadina rimane disabile, chi paga? Se l'ha fatto di sua iniziativa, sono affari suoi, mentre se è consolidato che è prassi cambiare le lampadine da soli, allora ne risponde sia civilmente che penalmente sia il condominio (tutti i condomini quindi) che l'amministratore. Ha senso rischiare il civile ed il pensale per pochi €?

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si, ma la pulizia delle scale è assimilabile ad un lavoro continuativo. Ti faccio un esempio chiaro: se un condomino per cambiare una lampadina rimane disabile, chi paga? Se l'ha fatto di sua iniziativa, sono affari suoi, mentre se è consolidato che è prassi cambiare le lampadine da soli, allora ne risponde sia civilmente che penalmente sia il condominio (tutti i condomini quindi) che l'amministratore. Ha senso rischiare il civile ed il pensale per pochi €?
Io ho cambiato la lampadina del pianerottolo da quando abito in questo condominio e mai nessun amministratore ha imposto la formazione per la sicurezza ne l'assicurazione sugli infortuni per i volontari.

Ripeto per chiarezza, l'amministratore non è imprenditore ne comittente dei condomini volontari e pertanto quella norma non è applicabile in questo caso

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Il fatto che possa essere prassi non significa che l'amministratore o i condòmini abbiano avallato tale comportamento..

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Se l'amministratore conoscesse i rischi, dubito che continuerebbe a farvi far ciò. Io con i miei condomini sono categorico, se poi loro le cambiano senza dirmi nulla è un altro paio di maniche. Dicendolo in assemblea e verbalizzando il mio modus operandi sono in una botte di ferro.

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Se l'amministratore conoscesse i rischi, dubito che continuerebbe a farvi far ciò. Io con i miei condomini sono categorico, se poi loro le cambiano senza dirmi nulla è un altro paio di maniche. Dicendolo in assemblea e verbalizzando il mio modus operandi sono in una botte di ferro.
L'amministratore dello stabile sa che ognuno si cambia le lampade da se, addirittura abbiamo un condomino che conserva le lampadine acquistate per il condominio e le consegna a richiesta.

Ripeto quella norma vale per le ditte e dipendenti che lavorano nel condominio e non per i condomini volontari, tanto è vero che nella norma che hai citato i condomini NON sono neppure nominati.

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Copio e incollo un intervento di Olli in una precedente discussione, che sottoscrivo..

 

concordo nel non considerare "lavoratore" (ai fini della sicurezza sul lavoro) il volontario, ma sul presupposto che lo stesso:

- sia un condòmino

- operi in assenza di contratto (anche fosse a titolo gratuito);

- svolga la propria attività in assenza di mandato alcuno da parte dell'Assemblea.

Quindi si agisca nello svolgimento delle facoltà che spettano in qualità di comproprietario del bene comune.

2) la responsabilità per danni a terzi e beni sarà a carico esclusivo di chi opera; ritengo tuttavia indispensabile anche l' "applicazione" analogica dell'ultimo comma art.1122, sì che il singolo comunichi preventivamente all'amministratore quanto andrà a svolgere.

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L'amministratore dello stabile sa che ognuno si cambia le lampade da se, addirittura abbiamo un condomino che conserva le lampadine acquistate per il condominio e le consegna a richiesta.

Ripeto quella norma vale per le ditte che lavorano nel condominio e non per i condomini volontari, tanto è vero che nella norma i condomini NON sono neppure nominati.

Ripeto, se l'amministratore conoscesse i rischi non ve lo farebbe fare. Finchè tutto va bene, uno può fare ciò che vuole, quando succedono i casini poi subentrano le leggi dello Stato che non ammettono ignoranza. Le leggi sulla sicurezza nell'ambiente di lavoro (le parti comuni sono assimilabili) esistono e vanno rispettate.

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Copio e incollo un intervento di Olli in una precedente discussione, che sottoscrivo..

 

concordo nel non considerare "lavoratore" (ai fini della sicurezza sul lavoro) il volontario, ma sul presupposto che lo stesso:

- sia un condòmino

- operi in assenza di contratto (anche fosse a titolo gratuito);

- svolga la propria attività in assenza di mandato alcuno da parte dell'Assemblea.

Quindi si agisca nello svolgimento delle facoltà che spettano in qualità di comproprietario del bene comune.

2) la responsabilità per danni a terzi e beni sarà a carico esclusivo di chi opera; ritengo tuttavia indispensabile anche l' "applicazione" analogica dell'ultimo comma art.1122, sì che il singolo comunichi preventivamente all'amministratore quanto andrà a svolgere.

. Condivido :ok:
.... quando succedono i casini poi subentrano le leggi dello Stato che non ammettono ignoranza. Le leggi sulla sicurezza nell'ambiente di lavoro (le parti comuni sono assimilabili) esistono e vanno rispettate.
Nel caso particolare quali sono queste Leggi?

Se io sono comproprietario (in questo caso scale del condomino) non è un ambiente di lavoro ma una parte comune e posso operare volontariamente a mio personale rischio.

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Legge 81, la famosa Legge 81. La responsabilità è dell'amministratore ed i condomini non possono fare di testa loro (se lo fanno, a loro rischio e pericolo).

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a parte che non e' una legge ma un dlgs , comunque non va solo citato ma letto in modo da capire come , quando e a chi si applica .

se un condomino cambia di sua iniziativa una lampadina sul pianerottolo condominiale lo fa a suo rischio e pericolo e il dlgs 81/08 non c'entra un tubo .

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