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walterdr

Amministratore inadempiente e menefreghista, come tutelarsi.

Salve a tutti.

Ho un problema, esposto anche in passato, dal quale non ne vengo fuori.

Vivo in un parco che nel tempo ha sempre avuto amministratori compiacenti del costruttore che, ad oggi,

detiene la maggioranza avendo da solo oltre 570 millesimi.

Sto avendo problemi di infiltrazione di risalita nel mio appartamento

per colpa del terreno che il costruttore ha dovuto mettere per coprire dei vuoti tecnici che erano abusivi.

Questo terreno, posto senza isolamento, mi sta causando danni interni e una parete esterna ha già subito gravi danni.

(Tra l'altro dal terreno, causa piogge torrenziali degli ultimi tempi sono affiorati due pneumatici e altro materiale di risulta

e per questo ho già allertato la polizia minicipale "sezione ambiente" che sta facendo le dovute indagini.)

Interpellato l'amminsitratore sulla questione del terreno, ha fatto orecchie da mercante

adducendo che il danno è originato dal terreno posto su una particella di esclusiva proprietà del costruttore.

Ha quindi asserito che dovevo rivolgermi a quest'ultimo.

Gli ho spiegato, anche in assemblea, che la parete esterna è condominiale.

Ma lui niente.

Stiamo avendo anche problemi di igiene con presenze non sporadica di ratti.

Stanco ho dato mandato al mio legale di avvertire il costruttore e l'amministratore

(ogniuno per le proprie responsabilità) di provvedere a risolvere i problemi.

Ma se il costruttore, seppur con una maldestra e stupida lettera in risposta, ha dato segni di vita,

l'amministratore se n'é sbattuto altamente infischiandone.

In che modo posso rivalermi per vedere i miei problemi risolti?

Leggevo proprio oggi un articolo dal nome

a cosa serve inviare una lettera di diffida

https://www.condominioweb.com/breve-panoramica-sulla-lettera-di-diffida.11619

dove leggo testualmente:

 

Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine,

con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.

 

Basandomi su quell'argomento, posso rifiutarmi di pagare il suo onorario poiché non sta assolvendo

alla gran parte dei compiti per i quali è stato incaricato??

Tutti i suggerimenti e i consigli sono ben accetti.

Il costruttore deve rispondere di eventuali vizi occulti presenti nel suo appartamento entro dieci anni dalla data di ultimazione del fabbricato, se i danni presenti nel suo appartamento sono dovuti a difetti di costruzione la sua richiesta di risarcimento e riparazione deve essere rivolta esclusivamente al costruttore e non all'amministratore che risponde solo per quanto riguarda gli spazi condominiali. Se i danni sono presenti in più appartamenti potreste unirvi dividendo le spese dell'avvocato ed agire congiuntamente, se vi sono danni anche alle parti comuni potete chiedere all'amministratore di indire un'assemblea per agire giudizialmente nei confronti del costruttore, se sbagliate a rivolgere le accuse a chi di dovere rischiate di perdere la causa

Grazie Alfonso per la gentile e veloce risposta.

Se leggi ho detto che ho chiesto la risoluzione dei problemi e ad agniuno per le proprie responsabilità.

Così come ho anche specificato che, all'amministratore, ho chiesto di risolvere il problema della parete esterna

che è, me lo insegni, condominiale e quindi sotto la sua "responsabilità".

Tant'è che al costruttore si è chiesto di isolare ad hoc la palazzina dal terreno e ripristinare lo stato dei luoghi.

All'amministratore di interessarsi della parete esterna e lo stado d'abbandono del parco.

In ogni caso, l'amministratore ha fatto una serie di operazioni che definirei tra l'astuto e il criminale.

Per dirne una, in un'assemblea straordinaria da me indetta assime a molti altri condomini, chiedevamo

una perizia superpartes con un tecnico di sua fiducia per verificare questi problemi che abbiamo e legati a umidità ed infiltrazioni.

Abbiamo raggiunto il quorum per un pelo ma, dopo che tutto sembrava andare per il verso giusto,

ci siamo visti respingere e cancellare l'assemblea per un vizio ascrivibile a lui.

Ovvero, alcuni millesimi (a suo dire) erano frutto di un errore poiché conteggiati erroneamente.

Nel dettaglio, per due partecipanti sono stati conteggiati alcuni millesimi in più poiché questi avendo un garage di proprietà

e in in comodato d'uso, pagano di fatto due quote per le pulizie.

E lui ha detto che per errore ha calcolato male il totale dei millesimi.

E' solo un piccolo esempio così come non vuol trovare una soluzione per non farci pagare, ormai da oltre 5 anni,

le quote condominiali del costruttore per gli appartamenti invenduti.

Ecco perché ti chiedo, anche se essendo un amministratore potresti essere di parte, come ti tuteleresti??

 

PS. L'azione legale viene portata da me ed un'altro condomino

Cambiate immediatamente l'amministratore facendo richiesta in almeno due condomini con 166.66 millesimi con raccomandata RR in cui chiedete convocazione di un'assemblea con un unico punto all'ordine del giorno, la revoca e la nomina del nuovo amministratore, per i danni al tuo appartamento procedi singolarmente tramite avvocato dopo aver incaricato un perito che ti certifichi l'entità dei danni e la causa, oppure affidati a quello che ti proporrà l'avvocato stesso

Abbiamo già richiesto, tramite avvocato, un CTU.

Confrontandomi con altri condomini abbiamo preso in considerazione la sua rimozione ma, per intanto,

c'è da approvare il consuntivo di bilancio, cosa che certamente non faremo, +

e poi vogliamo prima che si assuma le sue responsabilità.

Mi dici cosa accade se non lo pago??

Credo che, al momento, sia l'unica arma che abbiamo per avere un briciolo di soddisfazione.

Pagarlo non è possibile perchè passeresti dalla parte del torto, la conseguenza logica sarà che riceverai un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, le responsabilità che può assumersi sono "acqua fresca" primo perchè difficili da provarsi, secondo perchè se è compiacente col costruttore troverà sempre qualche motivazione per sottrarsi, in ultimo non è a lui che farai un dispetto ma ti sarai dato la zappa sui piedi perchè i fornitori se la prenderanno col condominio, si rischia di rimanere senza luce, senza acqua e con magari qualche decreto ingiuntivo da parte di fornitori terzi. In ultima analisi fa più danni finchè è in carica e sarebbe opportuno affidarsi a qualcuno un pò più affidabile e professionale, ciò non toglie che se ha volontariamente compiuto atti e gravi inadempienze può essere chiamato in causa anche successivamente alla sua eventuale revoca, ma questo va provato e contestato tramite il legale che vi assiste

In poche parole è anarchia !!

Bah, resto senza parole.

Cioé se uno paga un importo scaturito da un bilancio preventivo

e al quale non corrispondono i servizi pattuiti... lui può farlo e non ne paga le conseguenze??

Ogni singola voce del bilancio consuntivo deve essere supportata da "pezze giustificative" (fatture, scontrini, ecc.) che ne giustifichino l'utilizzo da parte del condominio, i servizi pattuiti sono costituiti presumo dalla luce elettrica, dall'acqua, dall'eventuale ascensore, dalla manutenzione e quant'altro, tutti riferiti alla funzionalità del condominio, tutti a favore dei condomini, dove sarebbe la non corrispondenza se queste utenze sono state regolarmente erogate? Forse ti riferisci solo ed esclusivamente al compenso dell'amministratore? Se hai stipulato un regolare contratto con l'amministratore ti sarà difficile dimostrare che non ha diritto al compenso che gli hai riconosciuto, ammesso e non concesso che lo hai regolarmente nominato con un'assemblea insieme agli altri condomini e non ti sia stato proditoriamente imposto contro legge dal costruttore, nel qual caso non avresti dovuto pagarlo mai sin dall'inizio, ma non mi sembra questo il caso essendone passati diversi

Infatti.

C'era stata ventilato il pagamento di una fattura di acqua pari a circa 3000 euro senza però dirci null'altro

e poi scopriamo, facendo foto a supporto, che la spesa doveva essere sostenuta dal costruttore

che ha un'utenza per una struttutra confinante il cui contatore era rotto e perdeva acqua. E lui lo sapeva.

Abbiamo preventivato una spesa mensile per un giardiniere che però non viene da un anno

e lui invece dice che siamo in deficit.

Ha pagato un vecchio residuo del precedente amministratore ma ancora non ha fornito una fattura a quietanza.

Se vuoi ti posso dire tante altre cose ma, mi sembra di capire, che essendo un pò di parte tendi ad essere solidale.

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