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Alessa58

Amministratore inadempiente come risolvere il problema

Buongiorno , avrei bisogno di alcune informazioni in quanto sono 3 anni che il nostro amministratore commette gravi inadempienze ed errori vari.

Il nostro è un piccolo condominio , composto da 10 appartamenti e un magazzino .

Siamo 7 proprietari , uno ha 1 appartamento residenziale e 4 appartamenti dati in affitto per cui raggiunge il 51% dei millesimi e pur noi altri proprietari si abbia + volte chiesto la revoca dell'amministratore non siamo riusciti a mandarla via .

Questo amministratore non solo ha commesso gravi errori sui conteggi delle bollette che noi si deve pagare nel corso dell'anno, gravi errori sui verbali e convocazioni , invece di assemblea ordinaria quella solita annuale sui verbali c'è scritto assemblea straordinaria , le decisioni prese da noi proprietari in merito a lavori, preventivi etc non vengono mai rispettate .

Sono 3 anni che siamo senza citofoni funzionanti e dobbiamo scendere in cortile ad aprire i vari portoncini se riceviamo visite , inviati due preventivi per questo intervento nulla è successo.

Non esiste il certificato di conformità luce scale è dal 2010 che ne facciamo richiesta ai vecchi proprietari dello stabile (rammento che lo stabile era già un condominio nel 2003 indi per cui lo stesso doveva già esserci.

Nel 2011 abbiamo segnalato uno spandimento sul vano scale all'esterno di uno degli appartamenti dati in affitto , non solo lo spandimento si è allargato in maniera considerevole , ma ha oltre ad aver rovinato il muro intaccato anche gli scalini di marmo delle scale.. nonostante i vari solleciti per un intervento urgente nulla è stato fatto anzi ci raccontano favole su una ditta chiamata a svolgere l'intervento dall'amministratore la quale risulta una ditta fantasma a tute le ore risponde solo una segreteria telefonica e nessuno è mai intervenuto.

Per il momento mi fermo qui , ma ci sarebbe da scrivere un libro sul tutto non fatto sulle mancanze di una amministrazione inadempiente in + azioni e fatti.

Ringraziando anticipatamente spero caldamente in un vostro aiuto per poter poi agire di conseguenza .

Distinti saluti

Alessa

Alessandra F.

Il proprietario dei 5 appartamenti (4 + 1), da solo non può decidere nulla, perché per le decisioni assembleari ci vuole la doppia maggioranza (millesimi e teste). Quindi se siete 7 proprietari, la maggioranza è 4. Purtroppo, avendo lui la maggioranza dei millesimi, vi trovate in una situazione di stallo, a meno che non lo convincete a cambiare opinione sull'operato dell'amministratore. Leggo che "non solo ha commesso gravi errori sui conteggi delle bollette che noi si deve pagare nel corso dell'anno, gravi errori sui verbali": quindi significa che è l'amministratore che redige i verbali e non il segretario? Anche ammesso che ricopra quella veste, comunque è il presidente che si fa garante della veridicità del verbale. Se non avnno bene, non firma. Se le inadempienze sono gravi, potete rivolgervi a un legale che valuterà la possibilità di richiedere l'intervento dell'Autorità Giudiziaria per la revoca dell'amministratore.

 

 

Buongiorno, ho bisogno di alcune informazioni in quanto ogni momento certe leggi etc vengono modificate a piacimento dal C.F.N.mi spiego meglio , il nostro condominio è amministrato da un avvocato amica di uno dei condomini il quale ha il 51% dei millesimi dello stabile , in tutto siamo 7 proprietari , non riusciamo mai a revocare il mandato alla stessa perchè ci sono sì le teste , ma non il 50% dei millesimi .

 

 

14/02/2013

 

L’esercizio della professione di avvocato è incompatibile con l’attività di amministratore di condominio

 

Il C.N.F. nel dare risposta ai primi quesiti posti dagli Ordini a seguito della entrata in vigore della nuova legge professionale, ha precisato che l'esercizio della professione di avvocato è incompatibile con quella di amministratore di condominio svolta in modo continuativo o professionale. Tale circostanza risulta confermata dalla nuova disciplina in materia di professioni regolamentate (L. 4/2013) che conferisce dignità e professionalità alle categorie dei professionisti senz'albo. Sebbene non vengano meno i requisiti di autonomia ed indipendenza che hanno sinora consentito di considerare compatibile l'attività di amministratore di condominio con l'esercizio della professione, la riforma ha innovato profondamente la disciplina vigente, escludendo che l'avvocato possa esercitare "qualsiasi attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente" con eccezioni indicate in via tassativa - quali attività di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale - ovvero con l'iscrizione nell'albo dei commercialisti ed esperti contabili, nell'elenco dei pubblicisti, nel registro dei revisori contabili o nell'albo dei consulenti del lavoro (art. 18 lett. a)

 

Questo il giorno 14/02/2013

 

Contattato gli altri condomini decidiamo di inviare una raccomandata per la revoca del mandato ci soo voluti un paio di giorni , stamattina preparo la lettera da far firmare a tutti e combinazione quasi un sesto senso vado sul sito Ordine degli Avvocati di Trieste e leggo ....

 

Notizie

 

24/02/2013

 

L'esercizio della professione di avvocato è compatibile con l'esercizio dell'attività di amministratore condominiale - Nuovo orientamento del C.N.F.

 

Singolare e repentino mutamento di indirizzo da parte del C.N.F. sulla compatibilità tra l'esercizio della professione di avvocato e l'attività di amministratore condominiale. Dopo che l'Ufficio Studi aveva affermato l'incompatibilità tra le due attività (vedi tra le notizie del 14.02.13 in questo sito) la Commissione Consultiva dello stesso C.N.F. ha reso il parere qui allegato (relatore il Vice-Presidente del C.N.F. prof.Perfetti) di segno opposto, configurando l'attività di amministratore condominiale quale attività di mandatario con rappresentanza dei condomini, e per tale attività propria dell'avvocato. Per fare ciò il C.N.F. ha dovuto però negare che l'esercizio dell'attività di amministratore sia una vera e propria professione. Quale ulteriore conseguenza dell'aver considerato l'attività di amministratore come "propria" dell'avvocato, il fatto che i redditi prodotti come amministratore condominiale devono essere considerati a tutti gli effetti quali redditi da professione di avvocato, e per tali sottoposti anche alla contribuzione a favore di Cassa Forense.

 

Ci sono cadute le braccia ...

 

Ora abbiamo bisogno di trovare il modo di revocare questo mandato in quanto l'amministratore è inadempiente su + punti , li elenco

1) Errori sui conteggi delle bollette condominiali.

2) Un condominio ha fatto dei bonifici ed è in accredito per l'amministratore costui è in debito.

3) Sono 3 anni che aspettiamo il certificato di conformità luce scale condominio (già pagato l'intervento coi bonifici , ma il certificato non esiste.

4)Grosso spandimento sulla parete di un appartamento sul vano scale che si trascina da due anni in quanto la proprietaria dello stesso dato in affitto , non intende provvedere all'intervento.

5) Ogni convocazione di assemblea ordinaria annuale , arriva ai condomini con la dicitura "convocazione assemblea straordinaria".

6) All'ultima assemblea ordinaria un condomino non è potuto intervenire in quanto sulla lettera non c'erano scritti ne il giorno ne l'ora.

7) Nei verbali delle assemblee non sono mai riportati tutti i fatti discussi e le raccomandate coi verbali arrivano dopo i 30 giorni per poterle impugnare.

8) Il condominio è dal 2010 senza citofoni funzionanti e dobbiamo scendere in strada ad aprire i portoncini , deciso di fare l'intervento presentati due preventivi .. nulla di fatto .

 

L'elenco del malfatto sarebbe enorme e non voglio tediarvi , se già con questi 8 punti potete consigliarci come potersi muovere ve ne saremmo grati.

Distinti saluti

 

 

 

 

Alessandra F.

fate richiesta di nomina di un amministratore giudiziario.

 

 

Grazie , ma dove e a chi ci dobbiamo rivolgere serve asumere un avvocato o possiamo farlo noi condomini previa assemblea tra di noi?

 

Alessandra F.

Scritto da Alessa58 il 25 Feb 2013 - 11:23:30: Buongiorno, ho bisogno di alcune informazioni in quanto ogni momento certe leggi etc vengono modificate a piacimento dal C.F.N.mi spiego meglio , il nostro condominio è amministrato da un avvocato amica di uno dei condomini il quale ha il 51% dei millesimi dello stabile , in tutto siamo 7 proprietari , non riusciamo mai a revocare il mandato alla stessa perchè ci sono sì le teste , ma non il 50% dei millesimi .

14/02/2013

 

 

Non riuscite a revocare perchè o non volete (volere è potere) oppure non conoscete le regole.

Basta 1,2 verbali con il nulla di fatto,ossia la mancanza della doppia maggioranza (teste e millesimi)verbalizzata e si va in Tribunale per la richiesta giudiziale.

Richiede tempo,denaro ma è un rischio da correre.

Lo chiamo rischio perchè non è detto il Giudice riconosca la necessità ed assegni un mandatario,ma provare è di rigore.

 

 

 

Staff

Grazie per la risposta finalmente ho capito come possiamo muoverci non conoscevo il punto riguardante i due verbali nulli noi vogliamo questa revoca e per ben due volte non abbiamo dato il mandato di continuazione all'amministratore , rimaneva sempre il problema che siamo 5 teste con il 49% dei millesimi e alla fine nulla di fatto , colpa la Ns ignoranza in materia condominiale.

Grazie ora vediamo uno sbocco non siamo amministratori e non conosciamo bene le varie leggi 🙂

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