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picithecat

Amministratore fantasma

Buongiorno a tutti,

 

mi chiamo Vanessa e sono una nuova iscritta al forum. Scrivo per chiedere un consiglio sulla situazione amministrativa del mio condominio

e sull'amministratore, che da almeno due anni non ci trasmette il bilancio condominiale ed i conteggi relativi al riscaldamento. In aggiunta, non risponde da mesi a chiamate, raccomandate ed email e ci ha lasciato in fase di stallo economico/manutentivo.

Avendo perso la fiducia dei condomini (dubbiosi anche sulla gestione delle casse condominiali) ed inaspritisi irrevocabilmente i rapporti, a inizio dicembre 2019 il nostro amministratore ha dichiarato la sua intenzione di lasciare l'amministrazione del condominio e che avrebbe convocato a gennaio un'ultima assemblea dove all'ordine del giorno ci sarebbero state le sua dimissioni. A tutt'oggi però continua ad ignorare ogni nostro tentativo di contattarlo e restiamo ancora in attesa di questa convocazione, e di conoscere la documentazione relativa alla situazione economica del condominio. Tuttavia continua ad imbucare nelle cassette per le lettere i bollettini per le spese ordinarie del palazzo.

 

Ho letto su questo forum che in circostanze come la nostra si consiglia di procedere con una autoconvocazione dell'assemblea condominiale e procedere con la revoca dell'amministratore e nomina di uno nuovo. E' così? In questi casi, dove l'attuale amministratore continua a gestire le finanze del condominio, è bene continuare a versare la quota bimensile o aspettare di avere un nuovo amministratore?

 

 Grazie!

picithecat dice:

E' così?

Si, ex art. 66 d.a.c.c.

 

picithecat dice:

In questi casi, dove l'attuale amministratore continua a gestire le finanze del condominio, è bene continuare a versare la quota bimensile o aspettare di avere un nuovo amministratore?

L'ideale sarebbe nominare un nuovo amministratore prima della scadenza della rata.

I denari dovrebbero servire per pagare i fornitori, tuttavia se saltate una rata non penso che vi mettiate in condizione da vedervi sospendere i servizi.

Non attendete oltre per nominare un nuovo amministratore.

picithecat dice:

Buongiorno a tutti,

 

mi chiamo Vanessa e sono una nuova iscritta al forum. Scrivo per chiedere un consiglio sulla situazione amministrativa del mio condominio

e sull'amministratore, che da almeno due anni non ci trasmette il bilancio condominiale ed i conteggi relativi al riscaldamento. In aggiunta, non risponde da mesi a chiamate, raccomandate ed email e ci ha lasciato in fase di stallo economico/manutentivo.

Avendo perso la fiducia dei condomini (dubbiosi anche sulla gestione delle casse condominiali) ed inaspritisi irrevocabilmente i rapporti, a inizio dicembre 2019 il nostro amministratore ha dichiarato la sua intenzione di lasciare l'amministrazione del condominio e che avrebbe convocato a gennaio un'ultima assemblea dove all'ordine del giorno ci sarebbero state le sua dimissioni. A tutt'oggi però continua ad ignorare ogni nostro tentativo di contattarlo e restiamo ancora in attesa di questa convocazione, e di conoscere la documentazione relativa alla situazione economica del condominio. Tuttavia continua ad imbucare nelle cassette per le lettere i bollettini per le spese ordinarie del palazzo.

 

Ho letto su questo forum che in circostanze come la nostra si consiglia di procedere con una autoconvocazione dell'assemblea condominiale e procedere con la revoca dell'amministratore e nomina di uno nuovo. E' così? In questi casi, dove l'attuale amministratore continua a gestire le finanze del condominio, è bene continuare a versare la quota bimensile o aspettare di avere un nuovo amministratore?

 

 Grazie!

Voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore, magari fatelo partecipare per delega da parte di qualche condomino magari con il compito di redigere il verbale come segretario, e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

picithecat dice:

Tuttavia continua ad imbucare nelle cassette per le lettere i bollettini per le spese ordinarie del palazzo

Non perdete altro tempo perchè ne avete già perso fin troppo.

Se avte la maggioranza necessaria (almeno 500 millesimi) per nominare un nuovo amministratore, voi condòmini incontratevi informalmente nell'androne o al bar e decidete di individuare un valido amministratore (anche con il passaparola di vostri parenti e vostri conoscenti).

Una volta che avete individuato l'amministratore di vostro gradimento affidatevi a lui e sarà lui stesso a prepararvi larichiesta di convocazione e l'eventuale autoconvocazione secondo il dettato della Legge ed eventualmente con la delga di uno di voi condòmini potrà  presenziare anche all'assemblea in modo che se lo nominate segretario provvederà lui stesso a stilare il verbale di nuova nomina, senza commettere errori formali che uno di voi condòmini potrebbe commettere ed a ribattere qualora presenziassse anche il vecchio amministratore e si inventasse articoli di Legge inesistenti per non cedere la poltrona. 

Grazie a tutti per i consigli. Purtroppo l'arrivo dell'estate e il cospicuo numero di condomini (siamo tre palazzine di circa 15 appartamenti ciascuno) mi fa dubitare che non riusciremo ad organizzarci prima di settembre. Nel frattempo, pensate sia saggio continuare a pagare le rate condominiali, visto che non abbiamo nessuna idea dell''operato dell'attuale amministratore?

picithecat dice:

. Nel frattempo, pensate sia saggio continuare a pagare le rate condominiali, visto che non abbiamo nessuna idea dell''operato dell'attuale amministratore?

Questo lo dovete decidere voi perchè se non presenta rendiconti da due anni non può farvi decreti ingiuntivi ma potrebbero farvene i vistri fornitori se lui non li paga più per mancanza di denaro.

Vist oche andate avanti così da due anni, stringete i denti questi altri 3 mesi ed a settembre fate la resa dei conti.

picithecat dice:

mi fa dubitare che non riusciremo ad organizzarci prima di settembre.

ti organizzi per deleghe,e comunque la lettera con cui chiedete l'assemblea, propedeutica a quella in cui vi autoconvocate, la dovete mandare adesso,altrimenti vi ritrovate a Natale e ancora state a questo punto.

inoltre dovete pretendere  immediatamente la situazione di cassa e l'estratto conto dell'ultimo anno,subito,nella stessa lettera propedeutica all'autoconvocazione.

allora puoi capire se pagare o non pagare.

leggiti bene,anzi benissimo l'art. 66 dacc e poi casomai se hai dubbi ne riparliamo.

ma agite ora.

Modificato da enrico dimitri

Grazie Enrico. Ahimè in tanti abbiamo richiesto con lettere RR gli estratti conto ma l'amministratore non dà segni di vita da inizio anno.

 

Altra domanda: Se nessun condomino ha un amministratore da proporre, come si deve procedere? Ci si può rivolgere ad un albo e farsene assegnare uno? 

picithecat dice:

Grazie Enrico. Ahimè in tanti abbiamo richiesto con lettere RR gli estratti conto ma l'amministratore non dà segni di vita da inizio anno.

 

Altra domanda: Se nessun condomino ha un amministratore da proporre, come si deve procedere? Ci si può rivolgere ad un albo e farsene assegnare uno? 

Prima di farsene assegnare uno è meglio cercarlo anche sulle pagine gialle, andarci a parlare e se lui starà d'accordo proporlo all'assemblea e voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore, magari fatelo partecipare per delega da parte di qualche condomino magari con il compito di redigere il verbale come segretario (così eviterete errori), e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

Modificato da Tullio01
picithecat dice:

Se nessun condomino ha un amministratore da proporre, come si deve procedere? Ci si può rivolgere ad un albo e farsene assegnare uno? 

La cosa migliore da fare è quella di chiedere ad amici e parenti chi è il losro amministratore e come si trovano con lui. Meglio le referenze di un passaparola che andare alla cieca affidandosi alla sorte

Meglio ancora chiedere consiglio a qualcuno che sappia leggere un conto economico e uno stato patrimoniale. che ti sappia illustrare sulla disponibilità di studio, deglio orari,sulla persona,insomma la parte contabile e quella umana.

sulle pagine gialle,come ovunque, sono tutti campioni di ogni disciplina olimpica.

enrico dimitri dice:

Meglio ancora chiedere consiglio a qualcuno che sappia leggere un conto economico e uno stato patrimoniale. che ti sappia illustrare sulla disponibilità di studio, deglio orari,sulla persona,insomma la parte contabile e quella umana.

sulle pagine gialle,come ovunque, sono tutti campioni di ogni disciplina olimpica.

E chi potrebbe essere questo qualcuno che "... sappia leggere un conto economico e uno stato patrimoniale. che ti sappia illustrare sulla disponibilità di studio, deglio orari. ... , insomma la parte contabile e quella umana",  se non un'amministratore professionista trovato sulle pagine gialle o per passaparola? Ma in ogni caso sarà bene andarci a parlare di persona per "tastare" il polso sulla professionalità e sulla disponibilità di accettare l'incarico, tra l'altro se non andrà bene sarà possibile in ogni momento sostituirlo con regolare delibera assembleare.

Modificato da Tullio01

Concordo con Tullio. Parlare con la persona prostestandogli le varie situazioni e vedere come si rapporta ad esse è sicuramente la cosa migliore perché poi se non lo  dovesse fare sarebbe facile farlo notare.

Tullio,

ma in condominio se prendono i vecchi bilanci, lo capiranno come si costruisce un conto economico o no?

io ho una condomina di 92 anni che non ha mai delegato a un caf il suo 730.

e prima faceva il 740 poi Unico.

ha un vecchia licenza di scuola commerciale datata 1943, poi ha sempre lavorato in ministero fino al 1986.

eppure è infallibile nelle sue cose, come nel calcolo tasi  imu,e quando affittava altra  casa di proprietà idem.

infallibile nelle sue cose, non esperta del settore,ma nel suo.

ci vuole volontà nella vita, prima ancora che titolo di studio.

credo che tu convenga con me.

ciao.

enrico dimitri dice:

Tullio,

ma in condominio se prendono i vecchi bilanci, lo capiranno come si costruisce un conto economico o no?

io ho una condomina di 92 anni che non ha mai delegato a un caf il suo 730.

e prima faceva il 740 poi Unico.

ha un vecchia licenza di scuola commerciale datata 1943, poi ha sempre lavorato in ministero fino al 1986.

eppure è infallibile nelle sue cose, come nel calcolo tasi  imu,e quando affittava altra  casa di proprietà idem.

infallibile nelle sue cose, non esperta del settore,ma nel suo.

ci vuole volontà nella vita, prima ancora che titolo di studio.

credo che tu convenga con me.

ciao.

Complimenti alla signora di 92 anni, ma non è mica una regola generale a cui tutti devono attenersi.

Tullio01 dice:

Complimenti alla signora di 92 anni, ma non è mica una regola generale a cui tutti devono attenersi.

Concordo!! Io pur avendo la possibilità di fare il 730 ecc da solo vado dal commercialista  per avere una vita rilassata. Non voglio continuare a stare attento alle formalità come facevo quando insegnavo. È solo una scelta di vita e non di capacità.

 

si ma quello che voglio dire è che necessità fa virtù.

tutto qui.

c'è troppo un senso di eterna delega su tutto agli altri.

e gli altri se la cosa non gli tocca le tasche,se ne fregano.

ecco perché se hai un bene immobile, nelle cose che ti riguardano dovresti essere all'altezza di occupartene.

nei limiti del possibile.

e capire un bilancio non vuol dire essere commercialisti, come saper fare un 740 non vuol dire essere fiscalisti.

vuol solo dire,secondo me sia chiaro,che sei geloso del tuo.

a me piace essere così.

ma è un mio pensiero,e io rispetto il vostro.

ciao.

 

enrico dimitri dice:

si ma quello che voglio dire è che necessità fa virtù.

tutto qui.

c'è troppo un senso di eterna delega su tutto agli altri.

e gli altri se la cosa non gli tocca le tasche,se ne fregano.

ecco perché se hai un bene immobile, nelle cose che ti riguardano dovresti essere all'altezza di occupartene.

nei limiti del possibile.

e capire un bilancio non vuol dire essere commercialisti, come saper fare un 740 non vuol dire essere fiscalisti.

vuol solo dire,secondo me sia chiaro,che sei geloso del tuo.

a me piace essere così.

ma è un mio pensiero,e io rispetto il vostro.

ciao.

 

Scusami Enrico, ma qui non si tratta di comprendere un bilancio o no, ma il problema è ricercare un nuovo amministratore al posto di questo che non si cura più del condomino;

 

picithecat dice:

A tutt'oggi però continua ad ignorare ogni nostro tentativo di contattarlo e restiamo ancora in attesa di questa convocazione, e di conoscere la documentazione relativa alla situazione economica del condominio. Tuttavia continua ad imbucare nelle cassette per le lettere i bollettini per le spese ordinarie del palazzo.

 

Ho letto su questo forum che in circostanze come la nostra si consiglia di procedere con una autoconvocazione dell'assemblea condominiale e procedere con la revoca dell'amministratore e nomina di uno nuovo. E' così?

Tullio01 dice:

Scusami Enrico, ma qui non si tratta di comprendere un bilancio o no, ma il problema è ricercare un nuovo amministratore al posto di questo che non si cura più del condomino; 

Scusami tu Tullio,

ogni tanto vado fuori tema.

volevo solo dire che mi piacerebbe che ognuno che partecipa a comunità come il condominio dovrebbe avere un pò di passione, di tempo,per comprendere al meglio i meccanismi di base.

da lì poi scegliere con più consapevolezza chi sarà l'amministratore.

enrico dimitri dice:

Scusami tu Tullio,

ogni tanto vado fuori tema.

volevo solo dire che mi piacerebbe che ognuno che partecipa a comunità come il condominio dovrebbe avere un pò di passione, di tempo,per comprendere al meglio i meccanismi di base.

da lì poi scegliere con più consapevolezza chi sarà l'amministratore.

Non c'era bisogno di chiedere scusa Enrico, anch'io ci metto passione nel comprendere i meccanismi del condominio e mi ero anche dato da fare per la ricerca di un nuovo amministratore (anni fa) andandoci a parlare di persona con diversi professionisti nella mia città per comprendere se era ciò che faceva per noi condomini. 

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