#1 Inviato 3 Giugno, 2016 Buonasera a tutti, dopo 3 anni in cui gli amministratori della società costruttrice hanno presentato consuntivi e preventivi di spesa senza giustificativi e fatture (e quindi nessun bilancio mai approvato), ci siamo rivolti al giudice che ci ha nominato un amministratore. Questo, dopo 6 mesi dalla nomina convoca un'assemblea e presenta lo stesso identico preventivo di spesa presentato dal predecessore per l'anno 2015, ribaltato questa volta per il 2016. Preventivo contestato per le cifre assurde che si basava su contabilità prive di fatture. Ovviamente neanche con lui è stato approvato il preventivo, tantomeno i consuntivi dei 4 anni precedenti vista l'assenza di molti documenti durante il passaggio di consegna. Questo amministratore vuole obbligarci ad approvare suddetto preventivo ed ha convocato per il giorno 11 di questo mese una riunione informale per dirci che il preventivo che verrà discusso dovrà essere per forza approvato nella successiva assemblea ufficiale, nonostante non abbia le precedenti contabilità per carenza di documenti. abbiamo contattato l'avvocato per informarlo di quanto sta accadendo e chiedere se è possibile avere un altro amministratore da parte del giudice, ma ci riferisce che non essendoci prove concrete del suo mancato operato, non si può fare nulla... Secondo voi è così? Cioè.. senza alcuno storico noi non sappiamo nulla quanto può costare il nostro condominio... quindi come facciamo a valutare se il suo preventivo "copia e incolla" è vero o meno? Se fosse vero avremmo approvato quello presentato in precedenza dall'amministratore del costruttore.... possibile che non si siano soluzioni alternative? Cioè abbiamo la sensazione che abbiamo intrapreso la strada del giudice senza aver trovato alcuna soluzione concreta.... boh.... Condominio di 113 appartamenti, solo 40 venduti con caldaia centralizzata... preventivo 2016 presentato di 92.340€!!! Da dividere per 40... se approviamo questo, si presenterà con uno simile anche per il 2015,2014,2013,2012.... cioè 500.000 euro diviso 40 ossia più di 12.000 euro a famiglia per un condominio!!!! Che possiamo fare?
#2 Inviato 4 Giugno, 2016 Buonasera a tutti, dopo 3 anni in cui gli amministratori della società costruttrice hanno presentato consuntivi e preventivi di spesa senza giustificativi e fatture (e quindi nessun bilancio mai approvato), ci siamo rivolti al giudice che ci ha nominato un amministratore. Questo, dopo 6 mesi dalla nomina convoca un'assemblea e presenta lo stesso identico preventivo di spesa presentato dal predecessore per l'anno 2015, ribaltato questa volta per il 2016. Preventivo contestato per le cifre assurde che si basava su contabilità prive di fatture. Ovviamente neanche con lui è stato approvato il preventivo, tantomeno i consuntivi dei 4 anni precedenti vista l'assenza di molti documenti durante il passaggio di consegna. Questo amministratore vuole obbligarci ad approvare suddetto preventivo ed ha convocato per il giorno 11 di questo mese una riunione informale per dirci che il preventivo che verrà discusso dovrà essere per forza approvato nella successiva assemblea ufficiale, nonostante non abbia le precedenti contabilità per carenza di documenti. abbiamo contattato l'avvocato per informarlo di quanto sta accadendo e chiedere se è possibile avere un altro amministratore da parte del giudice, ma ci riferisce che non essendoci prove concrete del suo mancato operato, non si può fare nulla... Secondo voi è così? Cioè.. senza alcuno storico noi non sappiamo nulla quanto può costare il nostro condominio... quindi come facciamo a valutare se il suo preventivo "copia e incolla" è vero o meno? Se fosse vero avremmo approvato quello presentato in precedenza dall'amministratore del costruttore.... possibile che non si siano soluzioni alternative? Cioè abbiamo la sensazione che abbiamo intrapreso la strada del giudice senza aver trovato alcuna soluzione concreta.... boh.... Condominio di 113 appartamenti, solo 40 venduti con caldaia centralizzata... preventivo 2016 presentato di 92.340€!!! Da dividere per 40... se approviamo questo, si presenterà con uno simile anche per il 2015,2014,2013,2012.... cioè 500.000 euro diviso 40 ossia più di 12.000 euro a famiglia per un condominio!!!! Che possiamo fare? L'amministratore scelto dal giudice non è detto se sia il migliore che si possa trovare sulla piazza, anzi di solito è il contrario, se voi condomini desiderate un bravo amministratore è meglio che lo cercate da soli, non dici dove ti trovi comunque puoi vedere tu stesso la lista di amministratori della tua zona in questo link, scrivi il luogo e clicca "trova";http://www.pagineprofessionisti.it/professionisti/elenco.asp?prof=amministratori&pr=%40Abruzzo&x=36&y=9 Poi non comprendo perchè il preventivo vada diviso per 40 quando ci sono 73 appartamenti invenduti, fatto salvo che il costruttore non si sia esentato per contratto, su tutti i rogiti dalla spese per gli appartamenti invenduti ma questo vale solo per i primi due anni e voi siete già al terzo, per cui il costruttore essendo condomino come voi deve le spese come tutti. Visto questo, vi conviene cercare un bravo amministratore e nominarlo in assemblea regolarmente convocata, magari a norma dell'art 66 Dacc a richiesta dei condomini, e far applicare le norme di legge.
#3 Inviato 4 Giugno, 2016 ciao ad integrazione dell'ottimo consiglio di Tullio, mettete nella richiesta di convocazione per l'assemblea dell'amministratore, anche l'ordine del giorno con tutti i vostri chiarimenti ed in particolare anche la ricostruzione contabile degli anni precedenti. Avendo l'amministratore, però, la richiesta dovete rivolgerla a lui con richiesta firmata da 7 condomini con 166.67 %° minimo, e solo se lui entro i 10 gg successivi non provvede alla convocazione, potete provvedere direttamente. 1
#4 Inviato 4 Giugno, 2016 Calma e sangue freddo. Il preventivo dovete approvarlo, fate quello che chiede l'amministratore. Altrimenti non paga i fornitori e vi tocca pure pagare le more o rischiate il distacco delle forniture. Poi dovreste dire voi cosa deve fare l'amministratore se non lo fa lui di sua ininiziativa: recuperare tutta la documentazione condominiale, comprese le fatture della gestione dei precedenti amministratori, contratti ecc. Se i precedenti non consegnano i documenti potete provvedere a denunciare il precedente per appropriazione indebita, quindi date subito mandato all'amministratore ad agire legalmente contro il precedente amministratore che non ottemperi ai suoi doveri di passare le consegne entro un congruo termine (1 mese). Io ci sono passato e con la delibera suddetta il precedente ha restituito tutto. Articolo del sole: http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2015-02-17/amministratori-subito-consegne-063906.shtml?uuid=ABeO4xvC 1
#6 Inviato 4 Giugno, 2016 meglio 7 che 2 ma bastano anche 2 . ciao minimo due ma almeno un sesto di 41. Teste 40 appartamenti, resto costruttore
#7 Inviato 4 Giugno, 2016 Esprimo il mio parere. Subiranno dei danni economici a non approvare il preventivo e cambiare amministratore. L'amministratore nominato dal giudice non è in conflitto di interessi col costruttore come i precedenti e non vedo perché cambiarlo. Devono collaborare ed eventualmente "dirgli cosa fare" con apposite delibere.
#8 Inviato 4 Giugno, 2016 ciao minimo due ma almeno un sesto di 41. Teste 40 appartamenti, resto costruttore 1/6 del valore non 1/6 delle teste . a prescindere dal numero dei condomini la richiesta puo' essere fatta da 2 condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore . 1
#9 Inviato 4 Giugno, 2016 Esprimo il mio parere.Subiranno dei danni economici a non approvare il preventivo e cambiare amministratore. L'amministratore nominato dal giudice non è in conflitto di interessi col costruttore come i precedenti e non vedo perché cambiarlo. Devono collaborare ed eventualmente "dirgli cosa fare" con apposite delibere. Si potrebbe non cambiarlo a patto che applichi le norme prescritte dalla legge (cc art. 1123 e seguenti) e non carichi ai 40 condomini l'intero preventivo lasciando fuori il proprietario dei rimanenti 73 appartamenti, probabilmente il costruttore, dimenticando che questo è condomino come tutti gli altri anche se non abita nello stabile.
#10 Inviato 4 Giugno, 2016 ... senza alcuno storico noi non sappiamo nulla quanto può costare il nostro condominio... quindi come facciamo a valutare se il suo preventivo "copia e incolla" è vero o meno? ...Condominio di 113 appartamenti, solo 40 venduti con caldaia centralizzata... preventivo 2016 presentato di 92.340€!!! Da dividere per 40... se approviamo questo, si presenterà con uno simile anche per il 2015,2014,2013,2012.... cioè 500.000 euro diviso 40 ossia più di 12.000 euro a famiglia per un condominio!!!!... In attesa che vengano venduti altri appartamenti in modo da avere una maggioranza di al almeno metà del valore dell'edificio e nominare un amministratore di fiducia, niente è obbligatorio per cui la maggioranza delle teste (40 proprietari) contro la maggioranza dei millesimi (proprietà del costruttore) si scontra e va in stallo. Innanzitutto dovete stare attenti a come ripartire le spese perchè anche il costruttore partecipa alle spese, salvo non ci sia una specifica clausola contrattuale. In secondo luogo, per il primo anno in cui manca lo storico, potete portare una contabilità a consuntivo come si usa fare maggiormente in Sicilia. Una volta al mese o due o tre vi riunite e deliberate il riparto delle spese/bollette in scadenza, documentate da validi giustificativi fiscali. In questo modo la quota da pagare sarà effettiva per i servizi ricevuti ed il prossimo anno avrete una base dalla quale partire. 1
#11 Inviato 4 Giugno, 2016 Leonardo, buongiorno, io credo che il vero problema sia che non pagano le spese dal 2012, e non si sa realmente quante siano....vorrà mica guadagnarci il costruttore? Tutto sarebbe stato anticipato dal costruttore che ora rifatturerà anche parte delle spese. Giustamente senza giustificativi non hanno approvato Il nuovo amministratore dovrà fare un bel lavoro. Prima di tutto da verificare i contratti e capire se i fornitori sono stati pagati. Se i fornitori sono da pagare e il costruttore non li ha pagati rischiano more e distacchi di fornitura. Accertare il debito prima di tutto. Poi possono come dici tu procedere all'emissione delle fatture, in scadenza. Mi sovviene una domanda: esiste il conto corrente condominiale? Viste le premesse dubito
#12 Inviato 4 Giugno, 2016 se voi condomini desiderate un bravo amministratore è meglio che lo cercate da soli, Ci abbiamo provato solo che la maggioranza dei millesimi è della società ed ha scelto il suo amministratore (quello contestato), mentre noi che siamo la maggioranza delle teste ne abbiamo scelto uno di nostra fiducia. Di conseguenza non si è arrivato più volte ad un accordo e siamo andati dal giudice Poi non comprendo perchè il preventivo vada diviso per 40 quando ci sono 73 appartamenti invenduti, fatto salvo che il costruttore non si sia esentato per contratto, su tutti i rogiti dalla spese per gli appartamenti invenduti ma questo vale solo per i primi due anni e voi siete già al terzo, per cui il costruttore essendo condomino come voi deve le spese come tutti. Si è nel rogito, ma non riporta un tempo massimo, cioè i due anni che dici... forse è un termine di legge? Dove lo posso vedere? mettete nella richiesta di convocazione per l'assemblea dell'amministratore, anche l'ordine del giorno con tutti i vostri chiarimenti ed in particolare anche la ricostruzione contabile degli anni precedenti. Già fatto, a verbale aveva dichiarato che aveva tutti i documenti per passaggio di consegna ma ad oggi scrive che ne mancano alcuni e non può ricostruire gli anni precedenti potete provvedere direttamente. Ma anche provvedendo da soli torniamo al solito punto: noi siamo la maggioranza delle teste, la società dei millesimi Il preventivo dovete approvarlo, fate quello che chiede l'amministratore. Perchè scusa? è un copia e incolla presentato dal precedente senza alcuna giustificazione e che è stato contestato... allora approvavamo prima con l'amministratore della società... o mi sfugge qualcosa? Altrimenti non paga i fornitori e vi tocca pure pagare le more o rischiate il distacco delle forniture. I fornitori di energia hanno più volte fatto il distacco ma sembra che poi si sono rivolti al debitore maggiore, ovvero la società che ha gli invenduti ed ha pagato qualcosa... sembra.. ma non sappiamo neanche se i contatori sono volturati al condominio Poi dovreste dire voi cosa deve fare l'amministratore se non lo fa lui di sua ininiziativa: recuperare tutta la documentazione condominiale, comprese le fatture della gestione dei precedenti amministratori, contratti ecc. Già messo per iscritto nell'ultima assemblea, ma ad oggi dice che non ce l'ha tutta a differenza di quanto messo a verbale e che non è importante questo, ma approvare il preventivo 2016 Se i precedenti non consegnano i documenti potete provvedere a denunciare il precedente per appropriazione indebita, quindi date subito mandato all'amministratore ad agire legalmente contro il precedente amministratore che non ottemperi ai suoi doveri di passare le consegne entro un congruo termine (1 mese). Noi "teste" ci abbiamo provato ma la scietà in assemblea si è rifiutata di agire contro il suo ex amministratore. Siamo quindi fermi su questo L'amministratore nominato dal giudice non è in conflitto di interessi col costruttore come i precedenti e non vedo perché cambiarlo. Devono collaborare ed eventualmente "dirgli cosa fare" con apposite delibere. Lui parla molto con il vecchio amministratore e con la società venditrice, ma con noi che lo abbiamo messo lì tramite giudice no. Inizio ad avere dei dubbi al riguardo la sua imparzialità.... noi abbiamo avuto una gestione temporanea per tenere pulito il condominio e sostituire le lampadine e mttere in sucurezza alcune cose, ma non vuole inserirle in assemblea, mentre vuole farlo con le spese "sostenute" dalla società venditrice. mah.... Per le delibere sembra impossibile essendoci il discorso delle maggioranze di teste e millesimi e della divergenza delle idee Si potrebbe non cambiarlo a patto che applichi le norme prescritte dalla legge (cc art. 1123 e seguenti) e non carichi ai 40 condomini l'intero preventivo lasciando fuori il proprietario dei rimanenti 73 appartamenti, probabilmente il costruttore, dimenticando che questo è condomino come tutti gli altri anche se non abita nello stabile. Ok, vale anche se scritto a rogito? la maggioranza delle teste (40 proprietari) contro la maggioranza dei millesimi (proprietà del costruttore) si scontra e va in stallo. Esatto Innanzitutto dovete stare attenti a come ripartire le spese perchè anche il costruttore partecipa alle spese, salvo non ci sia una specifica clausola contrattuale.In secondo luogo, per il primo anno in cui manca lo storico, potete portare una contabilità a consuntivo come si usa fare maggiormente in Sicilia. Una volta al mese o due o tre vi riunite e deliberate il riparto delle spese/bollette in scadenza, documentate da validi giustificativi fiscali. In questo modo la quota da pagare sarà effettiva per i servizi ricevuti ed il prossimo anno avrete una base dalla quale partire. Ok grazie, proviamo a proporlo in assemblea io credo che il vero problema sia che non pagano le spese dal 2012, e non si sa realmente quante siano....vorrà mica guadagnarci il costruttore? Tutto sarebbe stato anticipato dal costruttore che ora rifatturerà anche parte delle spese. Giustamente senza giustificativi non hanno approvato Il nuovo amministratore dovrà fare un bel lavoro. Prima di tutto da verificare i contratti e capire se i fornitori sono stati pagati. Se i fornitori sono da pagare e il costruttore non li ha pagati rischiano more e distacchi di fornitura. Accertare il debito prima di tutto. Poi possono come dici tu procedere all'emissione delle fatture, in scadenza. Mi sovviene una domanda: esiste il conto corrente condominiale? Viste le premesse dubito Centrato in pieno il nostro discorso, è esattamente così. Si è stato prima creato un conto corrente condominiale con il primo amministratore del costruttore, poi con il secondo ne è stato aperto un altro. Ora il terzo, quello del con il giudice ha tenuto lo stesso
#13 Inviato 4 Giugno, 2016 Ci abbiamo provato solo che la maggioranza dei millesimi è della società ed ha scelto il suo amministratore (quello contestato), mentre noi che siamo la maggioranza delle teste ne abbiamo scelto uno di nostra fiducia. Di conseguenza non si è arrivato più volte ad un accordo e siamo andati dal giudicePurtroppo siete capitati male Per l'esonero dalle spese del costruttore leggi questo link http://www.condomini.altervista.org/EsoneroSpeseCostruttore.htm
#15 Inviato 4 Giugno, 2016 Domanda a Tullio Ts:quindi il costruttore è esonerato? grazieIl costruttore è esonerato se risulta dal rogito, ma al massimo sono due anni, altrimenti la clausola diviene vessatoria Esonero del costruttore dalle spese condominiali La Cassazione ha però ribadito che simile liberatoria diventa vessatoria quando è per un periodo illimitato, ha infatti indicato che può raggiungere una durata massima di due anni se non è stata sottoscritta nel regolamento contrattuale con le obbligatorie "due firme" ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione. Oltretutto, nel periodo in cui l'unità immobiliare non partecipa alle spese condominiali, la stessa non gode della partecipazione all'utilizzo dei beni comuni. Vedi: Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; sez. II, 16.12.1988 n. 6844: sez. II, 23.12.1988 n. 7039
#16 Inviato 4 Giugno, 2016 Buon giorno danielelontano,confortato dal puntualissimo Tullio Ts,ti sottopongo il mio parere. Il preventivo di 92340 € con 113 appartamenti di cui 40 abitati mi sembra possa essere considerato molto positivamente da tutti( probabilmente risulterà addirittura insufficiente a consuntivo).Tenete presente che la suddivisione deve essere fatta per tutte le proprietà attualmente esistenti: 40 dei singoli condomini +73 addebitabili al costruttore come comunicato da Tullio Ts. Poichè la voce più notevole di bilancio in in condominio centralizzato è il calore e, considerando che il costruttore con le sue 73 unità immobiliari parteciperà, pur senza consumi volontari, in toto per i suoi millesimi di fabbisogno termico ai consumi involontari, (30% circa di dispersioni sul totale annuo erogato + manutenzione centrale caldaia + energia elettrica addebitata per il servizio calore ecc.) solo per questa annualità (come consigliato anche da Spaesato), riterrei utile per voi approvare il preventivo 2016. Naturalmente alle spese calore su accennate, il costruttore parteciperà per millesimi di proprietà a tutte le ulteriori spese generali che gli competono, (assicurazione immobile, amministrazione, servizio antincendio, energia elettrica ecc.). Per il pregresso (annualità 2012/13/14/15) evitare attualmente qualsiasi esborso pecuniario fintanto che non siano totalmente verificati e giustificati i consuntivi relativi. In caso di ricevimento della suddetta documentazione tramite un revisore contabile di vostra conoscenza e fiducia emergeranno sicuramente qualità e/o pecche dei precedenti amministratori che verranno ritenuti responsabili di eventuali "anomalie". 1
#17 Inviato 4 Giugno, 2016 ... quindi il costruttore è esonerato? grazie Il costruttore non è esonerato automaticamente per effetto della sentenza. L'assemblea dovrà bocciare il riparto che esonera il costruttore (e questo lo può fare avendo la maggioranza delle teste) oppure dovrà approvare il riparto che comprende anche la quota del costruttore (e questo non lo può fare per mancanza di millesimi). In un caso o nell'altro, poichè sono in stallo, si finirà davanti al Giudice che dovrà valutare quel contratto specifico, controllerà se davvero manca la doppia firma con la quale si accetta il patto e solo in mancanza di doppia firma il Giudice potrebbe considerare quella clausola inefficace perchè vessatoria. Ad ogni modo, solo il Giudice con una specifica sentenza per quello specifico condominio, potrà decidere se la clausola inserita in quello specifico contratto è vessatoria. La sentenza di Cassazione fa orientamento giuridico e certamente se ne può tener conto, soprattutto ai fini della doppia firma.
#18 Inviato 4 Giugno, 2016 Il preventivo di 92340 € con 113 appartamenti di cui 40 abitati mi sembra possa essere considerato molto positivamente da tutti( probabilmente risulterà addirittura insufficiente a consuntivo). Deduco che per la tua esperienza quella cifra la consideri congrua, ciò che io (noi) ovviamente non sono in grado di valutare perchè è il primo condominio e nella vita facciamo altro mestiere. Già questo dato di base, come dicevo, ci manca ed abbiamo paura che se fosse un preventivo più alto del reale per arrivare a quella cifra possano inserire spese "assurde" o "particolari" a favore del costruttore (non so immagino le fatture gonfiate dei vari fornitori come ditte di manutenzione e pulizie). Intanto posso dare dei dati considerando che noi 40 proprietari siamo pressoché sempre noi visto che il mercato è fermo ormai da 4 anni. Questi i nostri consumi da contatore condominiale dal 2012, ovvero in 4 anni Acqua 12.000 mc Gas 90.000 mc Energia 120.000 kw Però, alcuni contatori elettrici non sono iniziati da zero ma da 15.000, deduco che erano quelli di cantiere quindi non sappiamo se per esempio vogliono fare la furbata di spalmarli su di noi e l'impianto fotovoltaico non sappiamo se funziona (ci sono ben 80 pannelli, mi sembrano tantissimi). Credo se funzionassero saremo più che autosufficienti.... Da preventivo 2016 spese riscaldamento 35.000 euro acqua calda 14.000 acqua 12.000 Energia 13.000 Resto fra spese di manutenzione, pulizie, gestione, assicurazione e compenso amministratore il costruttore con le sue 73 unità immobiliari parteciperà, pur senza consumi volontari, in toto per i suoi millesimi di fabbisogno termico ai consumi involontari, (30% circa di dispersioni sul totale annuo erogato + manutenzione centrale caldaia + energia elettrica addebitata per il servizio calore ecc.) Su questo non ci avevo pensato, effettivamente il regolamento dice che i consumi del riscaldamento vanno divisi per dispersione (esposizione, numero radiatori, ecc...) e non a millesimi come ha fatto questo amministratore (riprova ulteriore che non è in grado di fare il suo lavoro) E' un argomento che solleverò in assemblea solo per questa annualità (come consigliato anche da Spaesato), riterrei utile per voi approvare il preventivo 2016. Ripeto, la nostra paura è che possano infinocchiarci con qualche strategia a noi sconosciuta.... però se questo è il tuo, vostro consiglio, lo valutiamo come ipotesi... Naturalmente alle spese calore su accennate, il costruttore parteciperà per millesimi di proprietà a tutte le ulteriori spese generali che gli competono, (assicurazione immobile, amministrazione, servizio antincendio, energia elettrica ecc.). Questo lo deduci perchè sono passati i due anni dal rogito e dalla loro clausola che prevede la sola partecipazione al compenso dell'amministratore, assicurazione e oneri di manutenzione (concetto un po ambiguo e interpretabile)?? Per il pregresso (annualità 2012/13/14/15) evitare attualmente qualsiasi esborso pecuniario fintanto che non siano totalmente verificati e giustificati i consuntivi relativi. In caso di ricevimento della suddetta documentazione tramite un revisore contabile di vostra conoscenza e fiducia emergeranno sicuramente qualità e/o pecche dei precedenti amministratori che verranno ritenuti responsabili di eventuali "anomalie". Ok Il costruttore non è esonerato automaticamente per effetto della sentenza.L'assemblea dovrà bocciare il riparto che esonera il costruttore (e questo lo può fare avendo la maggioranza delle teste) oppure dovrà approvare il riparto che comprende anche la quota del costruttore (e questo non lo può fare per mancanza di millesimi). Ok In un caso o nell'altro, poichè sono in stallo, si finirà davanti al Giudice che dovrà valutare quel contratto specifico, controllerà se davvero manca la doppia firma con la quale si accetta il patto e solo in mancanza di doppia firma il Giudice potrebbe considerare quella clausola inefficace perchè vessatoria.Ad ogni modo, solo il Giudice con una specifica sentenza per quello specifico condominio, potrà decidere se la clausola inserita in quello specifico contratto è vessatoria. La sentenza di Cassazione fa orientamento giuridico e certamente se ne può tener conto, soprattutto ai fini della doppia firma. Ok grazie mille
#19 Inviato 4 Giugno, 2016 Oltre ai preziosi consigli ed interventi che ho letto faccio presente che al passaggio di consegne può essere presente anche un condomino (magari un consigliere, che la normativa prevede). Se non avete provveduto credo sia il caso di affiancare un "volontario" (il consigliere d condominio) all'amministratore che prima controlli tutto quanto è stato consegnato e poi se possibile si fissi un appuntamento con i precedenti amministratori per recuperare la documentazione mancante. Ogni precedente amministratore dovrebbe aver stilato un elenco di documenti consegnati al successivo, vanno tutti verificati se presenti o se qualcosa è rimasto "indietro". Ho un'esperienza simile alla tua (molto meno problematica): 3 amministratori prima di me in 3 anni, edificio nuovo e primo amministratore che "copriva" le magagne lasciate dal costruttore riuscendo a non far intervenire la garanzia biennale per alcune problematiche. Ho aperto gli occhi solo quando ho cominciato a leggere tutto il faldone del condominio presso l'amministratore dell'epoca. Una volta avuto un quadro più chiaro e complessivo (eventualmente controllare le documentazioni depositate per legge presso il Comune in sede di agibilità) forse sarà il caso di rivolgersi ad un legale di vostra fiducia, vedo troppi rischi. Nel frattempo dovete accertare il debito reale, e le fatture scadute intestate direttamente al condominio. Se non pagate le fatture scadute siete morosi. Comunque credo l'amministratore attuale si sia già mosso in questa direzione (ha esperienza?), se lui richiede l'approvazione del preventivo è semplicemente perché gli servono fondi per le spese almeno dell'anno di sua gestione. Il preventivo ha sostanzialmente importanza per raccogliere i fondi per la gestione, quello che poi è importante controllare bene è il consuntivo e le pezze giustificative delle spese (fatture). Pannelli fotovoltaici? Mio caso: spenti per 4 anni e persi gli incentivi di 1000€ annui. Grazie al primo amministratore e al costruttore. Se i pannelli sono attivi è scritto nella documentazione: pratica GSE, Terna ed Enel. E' gia tanto se avete tutte le conformità per avviare la pratica di connessione mi sa.
#20 Inviato 4 Giugno, 2016 Oltre ai preziosi consigli ed interventi che ho letto faccio presente che al passaggio di consegne può essere presente anche un condomino (magari un consigliere, che la normativa prevede). Se non avete provveduto credo sia il caso di affiancare un "volontario" (il consigliere d condominio) all'amministratore che prima controlli tutto quanto è stato consegnato e poi se possibile si fissi un appuntamento con i precedenti amministratori per recuperare la documentazione mancante. Ok, possiamo nominare uno esterno che "ne capisce"? Nel frattempo dovete accertare il debito reale, e le fatture scadute intestate direttamente al condominio. Se non pagate le fatture scadute siete morosi. Che poi nel 2017 va tutto il 2012 in prescrizione... o sbaglio? (ha esperienza?), E' anziano.... ma non so se i suoi capelli bianchi indicano esperienza... Il preventivo ha sostanzialmente importanza per raccogliere i fondi per la gestione, quello che poi è importante controllare bene è il consuntivo e le pezze giustificative delle spese (fatture). La nostra paura è che con quei soldi raccolti anzichè pagare il 2016 ci va a pagare fatture del 2012, 2013, ecc....... e poi nel 2018 ci ritroveremo con il sedere per terra buttando al vento 4 anni "di battaglie".... Credo sia questo il rischio maggiore, l'utilizzo dei soldi raccolti.... tanto se lo fa cosa rischia? Lui nulla... noi, oltre ai soldi, il sudore di anni di incazz.... Pannelli fotovoltaici?Mio caso: spenti per 4 anni e persi gli incentivi di 1000€ annui. Grazie al primo amministratore e al costruttore. Se i pannelli sono attivi è scritto nella documentazione: pratica GSE, Terna ed Enel. E' gia tanto se avete tutte le conformità per avviare la pratica di connessione mi sa. Ok... come si fa per avere e verificare questa documentazione? Almeno questo il nuovo amministratore lo può fare... Una cosa non ho capito: il nuovo amministratore nominato dal giudice non può: 1) farsi un giro telefonico dei vari fornitori di energia e trovare chi ha il debito con noi, in modo da farsi dare copia delle bollette mancanti e ricostruire questi benedetti 4 anni? Almeno paghiamo questi... poi le ditte che mancano... si facessero vivi loro... non si può fare? 2) agire con forza, magari con l'aiuto del giudice, nei confronti dei precedenti?
#21 Inviato 5 Giugno, 2016 Ok, possiamo nominare uno esterno che "ne capisce"? https://www.condominioweb.com/guida-al-revisore-condominiale.12217 Non avendo rendiconti approvati, però cosa revisiona? Ci sono professionisti (contabili, commercialisti) che fanno revisione condominiale. Compensi adeguati alle competenze. Che poi nel 2017 va tutto il 2012 in prescrizione... o sbaglio? Non se il debitore è stato messo in mora, ti assicuro che i creditori sanno bene come arrivare ai decreti ingiuntivi Esperienza personale, un nostro creditore aveva portato dal notaio delle fatture e aveva certificato il credito, poi sarebbe andato dal giudice che avrebbe emesso decreto ingiuntivo. Abbiamo transato tramite legale. Nessuno regala nulla! attenzione. La nostra paura è che con quei soldi raccolti anzichè pagare il 2016 ci va a pagare fatture del 2012, 2013, ecc....... e poi nel 2018 ci ritroveremo con il sedere per terra buttando al vento 4 anni "di battaglie".... Credo sia questo il rischio maggiore, l'utilizzo dei soldi raccolti.... tanto se lo fa cosa rischia? Lui nulla... noi, oltre ai soldi, il sudore di anni di incazz.... Paura assolutamente legittima: per questo dovete PRIMA accertare l'esatto debito del condominio, contattando tutti i fornitori se possibile (cosa che l'amministratore dovrebbe aver fatto informando i creditori/fornitori che l'amministratore è lui). Una volta stabilito il debito l'amministratore decide chi pagare NEGLI INTERESSI DEL CONDOMINIO (quindi priorità in base alle more, rischio di decreti ingiuntivi, rischio distacco forniture e danni derivanti.) Non deve fare gli interessi di TERZI ESTERNI in conflitto di interesse (tra cui il costruttore che ha molto potere visti i millesimi). La situazione è delicata e complessa e coinvolge la solidità patrimoniale e finanziaria del costruttore. Un consigliere (2,3) che VI rappresenti deve controllare tutta la documentazione. https://www.condominioweb.com/consiglio-di-condominio-funzioni-operato.2162 Ok... come si fa per avere e verificare questa documentazione? Almeno questo il nuovo amministratore lo può fare... Il nuovo amministratore ha in mano il VERBALE della documentazione consegnata dai precedenti amministratori. Quindi il consigliere concorda un appuntamento con l'amministratore e con verbale alla mano si controlla tutto (è un elenco). Il consigliere dovrebbe essere una persona un minimo competente. Anche il singolo condomino ha DIRITTO di accedere all documentazione del condominio. Una cosa non ho capito: il nuovo amministratore nominato dal giudice non può:1) farsi un giro telefonico dei vari fornitori di energia e trovare chi ha il debito con noi, in modo da farsi dare copia delle bollette mancanti e ricostruire questi benedetti 4 anni? Almeno paghiamo questi... poi le ditte che mancano... si facessero vivi loro... non si può fare? 2) agire con forza, magari con l'aiuto del giudice, nei confronti dei precedenti? 1) Deve telefonare....ti ho contattato con un messaggio privato, se posso contribuisco con la mia esperienza a trovare il bandolo della matassa. Io stesso ringrazio questo forum e alcuni preziosi utenti per avere trovato la soluzione (e indicazioni sulle fonti normative) a moltissimi dei nostri problemi condominiali. 2) prima di agire con forza è assolutamente importante avere un quadro COMPLESSIVO della situazione, il costruttore non ha venduto molti alloggi e questo mette il condominio in pratica sotto il suo controllo e sotto il controllo del creditori stessi del costruttore. Se siete in Comune piccolo entrano interessi "più grandi"...in merito scrivimi in privato.
#22 Inviato 5 Giugno, 2016 Non se il debitore è stato messo in mora, ti assicuro che i creditori sanno bene come arrivare ai decreti ingiuntivi Esperienza personale, un nostro creditore aveva portato dal notaio delle fatture e aveva certificato il credito, poi sarebbe andato dal giudice che avrebbe emesso decreto ingiuntivo. Abbiamo transato tramite legale. Nessuno regala nulla! attenzione. In assemblea abbiamo chiesto e messo a verbale, se ci sono decreti ingiuntivi verso il condominio e questo amministratore ha dichiarato che alla data odierna non c'è nulla. Avrà detto una balla? La situazione è delicata e complessa e coinvolge la solidità patrimoniale e finanziaria del costruttore. Cosa intendi con questo? Che con la nostra "battaglia" siamo noi ad aver messo sottoscacco il "potere" del costruttore? PErchè nella precedente assemblea ha detto che è la prima volta che gli capita una cosa del genere, fino a quel momento tutti i condomini sono andati bene seppur con qualche problemino che poi è stato risolto.... chissà cosa voleva dire veramente... ha detto anche che così noi stiamo procurando un danno a lui in quanto non riesce a vendere e che se non approviamo il preventivo si porta tutti in tribunale
#23 Inviato 5 Giugno, 2016 Il costruttore ha ragione (a mio modesto parare e per quanto ho compreso), la materia va tratta con il giusto buon senso, anche il costruttore ha i suoi diritti SOPRATUTTO se non approvate il preventivo. Se non approvate il preventivo passate delle grane e certamente siete voi come assemblea responsabili delle conseguenze (ti rendi conto delle conseguenze?), non l'amministratore. La vostra situazione è molto complessa, dovresti farti un quadro d'insieme più preciso sia controllando la documentazione che conoscendo il quadro normativo e contrattuale. Aiutate l'amministratore a sbrogliare la matassa insieme al costruttore ed al consiglio di condominio che deve vigilare con competenza e buon senso (ed eventualmente un revisore dei conti...ma non credo sia necessario in questa fase). I costruttori grossi conoscono molto bene le normative e sanno benissimo quello che fanno, dovete "studiare" o affidarvi a professionisti di fiducia.
#24 Inviato 5 Giugno, 2016 Il costruttore ha ragione (a mio modesto parare e per quanto ho compreso), la materia va tratta con il giusto buon senso, anche il costruttore ha i suoi diritti SOPRATUTTO se non approvate il preventivo. Però questa situazione è stata causata da loro, dai loro "gestori". Se avessero presentato tutta la documentazione relativa ogni anno e in modo trasparente, ad oggi noi non ci troveremo così... Se non approvate il preventivo passate delle grane e certamente siete voi come assemblea responsabili delle conseguenze Se io oggi so che approvando quel preventivo 2016, c'è la probabilità che vengano pagati i debiti pregressi (di cui non vi sono giustificativi) anzichè l'anno in corso, io sono costretto, per la tutela dei miei "soldi", a dover agire di conseguenza. Se l'ipotesi dovesse accadere, quei soldi non li rivedremo più perchè per tentare di recuperarli il gioco non vale candela. non l'amministratore ....beh se non rischia nulla, allora tutto ciò fatto fino ad ora non serve a nulla, perchè con questo principio anche i precedenti non rischiano nulla. Approvavamo fin da subito tutto ciò che (non) ci hanno presentato... e andiamo a lavorare per pagare l'amministratore o il costruttore, anzichè costruire una propria vita o comprando i pannolini ai bambini.... Se è vermanete così, c'è un buco legislativo in questo sistema. Cioè noi lottiamo per dei problemi causati da chi amministra, e la colpa sarebbe sempre la nostra? Boh... (ti rendi conto delle conseguenze?), mmm... no... non sono un avvocato, un amministratore o un costruttore, faccio altro nella vita. Ma per (mia) logica non posso sentirmi io responsabile di questa situazione. Vabbè che siamo in italia, però.... La vostra situazione è molto complessa, dovresti farti un quadro d'insieme più preciso sia controllando la documentazione che conoscendo il quadro normativo e contrattuale. Scusa lo sfogo, ma sono 4 anni di inferno. Quello che tu scrivi sicuramente è corretto ma oggi per campare si sta fuori casa almeno 12 ore al giorno. Non mi posso mettere a fare un altro mestiere, il revisore)... a questo punto bastava che il giudice nominava chi noi avevamo proposto e non un terzo sconosciuto come ha fatto che credo anzichè risolvere il problema è parte del problema. Oggi è domenica, una bella giornata di riposo invece io e altri condomini stiamo "lavorando" così come abbiamo fatto in questi 4 anni. Non si può vivere così.... Evidentemente anche il giudice è stato una capra nel sentenziare con il nome di uno sconosciuto. Noi una soluzione, con l'aiuto dell'avvocato, ce l'avevamo, un semplice nome. Aiutate l'amministratore a sbrogliare la matassa Hai ragione ed è quello che avevamo iniziato a fare aiutandolo nella ricostruzione storica, ma ci ha abbandonati non dando opportune risposte alle nostre domande e presentandosi con un boglietto da visita imbarazzante e dimostrando di non aver letto tutti i nostri appunti e verbali di riunione: identico preventivo di spesa del precedente contestato in assemblea prima di andare dal giudice. Ho la sensazione che sotto ci siano spese grosse che di solito i costruttori con l'aiuto dei loro gestori, spalmano ad ignari condomini. Solo che questa volta, anche con l'aiuto della crisi, non sono riusciti a fare e stanno tentando di manipolare questo "anziano amministratore" magari promettendogli qualcosa sottobanco... tanto, come da me immaginato e da te confermato, lui non rischia nulla, appunto. Grazie per il tempo che mi dedichi e scusa lo sfogo personale.
#25 Inviato 7 Giugno, 2016 Ciao a tutti, riunione informale (quindi non un assemblea) appena finita…. Un casino come prevedibile!! Il preventivo di spesa proposto è stato concordato a 4 mani con la società venditrice che, ovviamente, è d'accordo (ed è uguale al precedente sia in termini di costo che di errori gravi di ripartizione, non approvato in assemblea). Quindi ha trattato noi come condomini e proprietari di serie B. Ci dice che tutte le utenze di Energia gas e acqua sono intestate alla società e che quindi non può contattare i fornitori perché non gli darebbero risposte. Può farlo solo un delegato della società proprietaria delle utenze. Sottolinea che a causa nostra la società ha ricevuto diverse minacce di pagamento dagli avvocati dei fornitori. Abbiamo proposto di volturarle ma ci ha detto che non conviene a causa del debito che si trasmetterà al condominio e che dovremo immediatamente estinguere Dice di aver più volte sollecitato la società e il vecchio amministratore senza esito. Come suggerito qui, gli abbiamo detto che potrebbe tranquillamente ricorrere con urgenza tramite art.700 ed imporre l’immediato rilascio di tutti i documenti mancanti. Non ci ha fornito alcuna risposta Come suggerito qui proponiamo di vederci una volta al mese o anche ogni due mesi e di volta in volta di portare tutte le spese documentate intestate al condominio e noi le pagheremo. Così almeno riusciamo a costruire il 2016 e farci un’idea di spesa in generale Risponde che non si può fare, lui ha bisogno di soldi, ma gli facciamo notare che anche approvando il preventivo pagheremo delle utenze intestate alla società e non al condominio e soprattutto utenze che hanno un costo unitario non agevolato in quanto tariffa di cantiere. Per questo ribadiamo che è importante conoscere il passato in modo da valutare il debito (con la società a questo punto) e trattare. Risponde che non si può fare e che non gli è mai capitato che dei condomini chiedano in visione ogni singola fattura Come suggerito qui, abbiamo chiesto il progetto nonchè il collaudo previsto per legge debitamente firmato dal responsabile e inoltre, attivare una verifica da parte dell'impresa manutentrice che nero su bianco certifichi il buon funzionamento (o non ) e la resa dei pannelli fotovoltaici. Risponde che non ci sono i soldi e che siamo un condominio strano e facciamo richieste strane Gli proponiamo di installare dei nuovi contatori intestati al condominio in modo da iniziare da zero, e lasciare lì nel locale quelli intestati alla società, mentre trattiamo. Risponde che non si può fare perché per il condominio ci sono normative apposite e ci incute terrore che se non approviamo il preventivo siamo in pericolo in quanto è scaduta l’assicurazione da settembre e non ci sono i soldi per pagare il rinnovo e se succede qualcosa sono cavoli nostri molto amari. Gli diciamo che verseremo una quota deliberata in assemblea oppure per sua urgenza per pagare solo questo visto che è obbligatoria da legge Dice che non si può fare e che bisogna approvare tutto il preventivo. Gli facciamo notare che per esempio le pulizie non le ha scelte nessuno, non vi è stata alcuna valutazione dei preventivi e che è stata una sua scelta della ditta da inserire, anche senza assemblea e relativa delibera. In questo momento abbiamo versato un fondo condominiale di 200€ ad appartamento e stiamo pagando con questo fondo. Risponde che è una cosa diversa. Lui intanto si è già fatturato e preso il suo compenso per ogni mese.... ed ha concluso dicendo che alla prossima assemblea darà le dimissioni se non approveremo il suo preventivo. Gli facciamo notare che pur dimettendosi finchè non troveremo un accordo per un nome (e sarà difficile altrimenti non saremo andati dal giudice a chiedere lui) rimarrà comunque nostro amministratore sotto libro paga. Gli abbiamo chiesto di dimettersi dal giudice per motivi di salute o altro in modo da avere un altro nominativo direttamente. Ce lo ha negato ribadendo che la sua dimissione sarà uno dei punti del giorno Abbiamo contattato l'avvocato e ci ha detto che per richiederne noi un altro amministratore bisogna fare un provvedimento di urgenza esattamente come l'altro, quindi a nostre spese e forse ci capiterà un altro che non ha alcuna intenzione di mettersi contro gli interessi della società, visto che ci sono in ballo, evidentemente grossi imbrogli. Ora che facciamo?!? Possibile ci sia un buco così enorme in questo campo? Cioè il potere è nelle mani del più forte, la società, anzichè di chi sta nel giusto: noi che vogliamo pagare quello che semplicemente ci spetta Boh... non capiamo... forse è semplicemente l'italia o l'avvocato che non è in grado di trovare una opportuna scappatoia per noi. Voi cosa ne pensate? Soluzioni alternative da provare?
