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Angelo09

Amministratore che faceva versare i soldi sul suo conto

Da poco sono stato nominato come nuovo amministratore di un condominio con una serie di problematiche le cui colpe sono da attribuire ad un amministratore impreparato e furbo, e condòmini ingenui e poco attenti.
Il condominio è molto piccolo di sole 5 u.i.. Loro vogliono avere un amministratore anche se non necessario per legge.
Il precedente amministratore con la scusa di fargli risparmiare i soldi li aveva convinti a chiudere il conto corrente intestato al condominio e si faceva versare i soldi sul proprio conto corrente. ieri al passaggio di consegne mi ha dato un prospetto riassuntivo in cui si evince che a lui devono essere rimborsati € 2.000,00 perchè dice che i condòmini dall'inizio dell'anno non hanno versato nulla e lui ha dovuto pagare di tasca sua le spese come luce etc. e di conseguenza vuole essere rimborsato.

Capite che è tutta una anomalia... a partire dal fatto che non c'è un conto corrente etc. etc... E' palese che lui ci abbia marciato... anche se nel prospetto riassuntivo che mi ha dato, attivo e passivo corrispondono, ciò non vuol dire che abbia fatto sparire dei soldi.
Questo dubbio mi sorge perchè lui faceva eseguire lavori straordinari senza una regolare delibera assembleare addebitandone il costo ai condòmini che poi versavano sul suo conto correte. I condòmini sono tutti anziani e poco preparati in materia e di conseguenza facilmente soggiocabili.

Ma secondo voi può pretendere il rimborso di questi € 2.000,00? cosa ne pensate voi? e come vi comportereste al mio posto?

Bisogna ricostruire la contabilità dell'ultimo anno, sperando che basti l'estratto conto, ricostruendo i versamenti dei condomini e le spese di quel condominio.

Le utenze sono dovute, le somministrazioni pure, lavori straordinari senza delibera preventiva o almeno delibera postuma a ratifica, no, compenso amministratore da discutere proprio per la ricostruzione che bisogna fare per utilizzo di un conto corrente non intestato al Condominio (grave irregolarità).

 

E' indubbio che il pregresso amministratore ha gestito il condominio con modalità che hanno generato confusione fra il suo patrimonio ed il patrimonio del condominio, e questa sarebbe ulteriore irregolarità; tuttavia se i conti tornano, meglio augurargli buon viaggio anziché andarsi ad impuntare su piccole cifre.

E' impossibile ricostruire la contabilità per il semplice fatto che non essendoci un conto corrente intestato al condominio, non esistono neanche gli estratti conto. Ovviamente nella documentazione mi poteva mettere gli estratti conto di quello suo personale. Praticamente è impossibile ricostruire la contabilità.

Angelo09 dice:

E' impossibile ricostruire la contabilità per il semplice fatto che non essendoci un conto corrente intestato al condominio, non esistono neanche gli estratti conto. Ovviamente nella documentazione mi poteva mettere gli estratti conto di quello suo personale. Praticamente è impossibile ricostruire la contabilità.

Ricostruire la contabilità non è impossibile.

prima del 2013, quando non era obbligatorio il c/c per ciascun condominio come si faceva?

Semplice:

 

Da un lato ci sono tutte le uscite che l'amministratore giustifica con le pezze giustificative (che tu dovrai controllare)

 

Dall'altro lato ci sono i versamenti dei condòmini che tu dovrai ricostruire chiedendo le ricevute di bonifici o quietanze di pagamenti contanti ai condòmini stessi.

Ovviamente, ciò che i condòmini non potranno dimostrare di aver versato sarà un ulteriore debito verso l'amministratore.

 

A volte sembra che l'estratto del conto corrente sia indispensabile per effettuare una revisione contabile mentre, a mio avviso, se ne può addirittura fare completamente a meno.

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Bisogna poi vedere come i condomini versavano le quote; se era versamento di terzi sul c/c dell'amministratore compare eccome il nome del versante, in questo caso del condomino.

Del pari le uscite certe (bollette e pulizie) poggiano su documenti giustificativi, dunque si ricostruisce al volo.

 

Il problema esiste se i condomini davano i denari in contanti all'amministratore senza farsi rilasciare ricevuta ma, in questo caso, non ci può far niente nessuno. Praticamente gabbati.

Modificato da cacallo
errore di ortografia

Appunto non mi sono spiegato bene io.
Oltre a non avere estratti conto, ho solo i giustificativi delle spese del 2018, alcuni condòmini anziani versavano in contanti e non hanno ricevute.
Per non contare che i condòmini hanno approvato all'unanimità dei presenti, il rendiconto in cui nella situazione contabile risulta che l'amministratore ha rimborsato questi € 2.000,00.
La contabilità signori per ricostruirla è impossibile fidatevi.

Angelo09 dice:

alcuni condòmini anziani versavano in contanti e non hanno ricevute

E' questo il vero problema.

Chi è causa del suo mal pianga se stesso.

 

Lo so... si sono fidati in modo ingenuo...

Comunque a mio parere l'amministratore non può pagare di tasca sua per poi pretendere che i condòmini gli ridiano i soldi. Secondo il mio modesto parere i condominio si può anche rifiutare di dargli questi € 2.000,00 che lui vuole a titolo di " rimborso ".

Sennò in teoria io dovrei far versare i condòmini per poi fare un bonifico/assegno per ridare i soldi a questo furbacchione...

Angelo09 dice:

Lo so... si sono fidati in modo ingenuo...

Comunque a mio parere l'amministratore non può pagare di tasca sua per poi pretendere che i condòmini gli ridiano i soldi. Secondo il mio modesto parere i condominio si può anche rifiutare di dargli questi € 2.000,00 che lui vuole a titolo di " rimborso ".

Sennò in teoria io dovrei far versare i condòmini per poi fare un bonifico/assegno per ridare i soldi a questo furbacchione...

se effettivamente l'amministratore avesse anticipato di tasca sua soldi al condominio avrebbe dovuto fare un bonifico sul conto del condominio finalizzato ad una determinata spesa, se così non ha fatto, non credo che si possa rimborsare sulla fiducia e comunque i condomini hanno fatto male ad approvare il rendiconto dove risultava tale rimborso.

No hanno approvato il rendiconto 2018 (dal 01/01/18 al 31/12/18) che erano circa € 1.000,00.

Gli altri € 1.000,00 sarebbero soldi che lui ha anticipato nell'esercizio corrente, ossia dal 1 gennaio 2019 al passaggio di consegne di un paio di giorni fa. E questi ultimi € 1.000,00 non li ha approvati nessuno perchè devono ancora essere messi a rendiconto.

Angelo09 dice:

E questi ultimi € 1.000,00 non li ha approvati nessuno perchè devono ancora essere messi a rendiconto.

se non dimostra contabilmente che questi €1000 li ha anticipati, non ha diritto ad alcun rimborso.

Praticamente il 2018 è irrecuperabile (approvato), il 2019 faglielo sudare perché da un lato lui deve dimostrare di averli anticipati (bollette + fatture), dall'altro dovrebbe anche spiegare perché non ha messo in mora alcuno.

cacallo dice:

Praticamente il 2018 è irrecuperabile (approvato), il 2019 faglielo sudare perché da un lato lui deve dimostrare di averli anticipati (bollette + fatture), dall'altro dovrebbe anche spiegare perché non ha messo in mora alcuno.

Parlo solo in punta di diritto: se da un bilancio (ancorché approvato) revisionato emergessero irregolarità cioè a solo titolo di esempio: falsi, o altre scritture contra legem, il bilancio può essere ancora impugnato da qualunque condomino pur se l'aveva approvato. Poi se ne vale la pena è faccenda di senso comune.

Quanto alla messa in mora due osservazioni:

1) Non è detto che esistano morosità, potrebbe essere semplicemente uno scollamento fra preventivo e consuntivo.

2) L'amministratore ha l'obbligo del ricorso al recupero forzoso entro i 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio e Angelo09 non ci dà questa data. Potrebbe essere stato revocato antecedentemente.

Contesto impossibile da decifrare senza carte.

Scusa Gadamer, ti farei educatamente presente che si sta ragionando di € 1.000 per il 2018, ed € 1.000 per il 2019 in un condominio di sole 5 unità immobiliari.

 

Ma che diavolo di scritture "contra lege" ci potranno mai essere per simili importi?

Considera il costo medio delle pulizie scala, la luce scala e uno spurgo fossa biologica; già con questi importi hai saturato la contabilità di quel condominio. In ogni caso se un condomino fosse moroso dalla gestione 2018, come apparentemente asserisce l'opener, allora c'è una terza grave irregolarità da far pesare all'amministratore uscente, ovvero quella di non aver curato la regolare riscossione dei contributi condominiali.

 

*** *** ***

L'opener si era posto il problema di come ricostruire la contabilità di due esercizi in sede di passaggio consegne; a tanto si è cercato di dare risposta nel presupposto che si sta ragionando di € 1.000 per esercizio, dunque, se va male, € 200 annui per unità.

 

Non è che ricostruire simili cifre sia un'operazione titanica anche se quell'amministratore non ha canalizzato le entrate e le uscite su un conto corrente dedicato del Condominio.

Se non dimostra a fatti e con le dovute pezze giustificative non pagare. Fa che lui proceda.

@Cacallo: certo mi sono perso la premessa del condominio di 5 unità e questo ha appesantito le considerazioni e me ne dolgo. Ho anche però parlato di senso comune, implicitamente intendevo che per quella cifra non era il caso di dannarsi l'anima, non gliela si riconosce e stop. Sarà lui ad attivarsi, non ha nessun dovere il subentrante di ricostruire un accidente.

Le considerazioni generali di diritto rimangono tutte in piedi, contra legem incluso, inerente all'impugnabilità della delibera ultima approvata. Altrettanto per la riscossione dei crediti, nulla sapendo del rendiconto né se esistevano condomini inadempenti. Né quando è avvenuta l'approvazione dell'ultimo preventivo, discriminante per poter imputare al revocato la  mancata procedura di riscossione.

Non mi piace parlare sul vago, così come va da sé che da chi ha gestito come descritto c'è da aspettarsi di tutto. Si parla di 200€ cadauno e allora? Sto seguendo un penale per appropriazione indebita di un complesso che fattura 300mila annui cui corrisponde mediamente una restituzione/risarcimento pro capite non distante dai 200. Lo hanno voluto i condomini, a volte prevale la ricerca della giustizia o il non passare per fessi.

Modificato da Gadamer
errore battitura
  • Grazie 1
Angelo09 dice:

Lo so... si sono fidati in modo ingenuo...

Comunque a mio parere l'amministratore non può pagare di tasca sua per poi pretendere che i condòmini gli ridiano i soldi. Secondo il mio modesto parere i condominio si può anche rifiutare di dargli questi € 2.000,00 che lui vuole a titolo di " rimborso ".

Sennò in teoria io dovrei far versare i condòmini per poi fare un bonifico/assegno per ridare i soldi a questo furbacchione...

Hanno approvato all'unanimità, non stare a perdere tempo. Se non riesci a provare una condotta riconducibile alla truffa (l'eventuale appropriazione indebita che tu ipotizzi è a mio parere indimostrabile visto che il verbale assembleare fa fede sul saldo da versare all'ex amministratore) non hai chance.

Non è che si può salvare chi non vuol essere salvato come i tuoi condomini.

 

Leggo la precisazione sulla gestione 2019, quei 1000 li deve dimostrare ma sono anche sei mesi di gestione, non è impossibile che abbia speso 1000 euro.

Modificato da davidino1978
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Angelo09 dice:

Oltre a non avere estratti conto, ho solo i giustificativi delle spese del 2018, alcuni condòmini anziani versavano in contanti e non hanno ricevute.

Mah.... è stato già detto in vari interventi e concordo con chi l'ha detto...

Quando ci sono i giustificativi di spesa che risultano quietanzati...non c'è bisogno del conto corrente condominiale e dei suoi estratti : basta chiedere conferma ai fornitori che siano o meno stati saldati (se dicono di no...ovvio che si giri il problema all'ex amm.re, ma...altrimenti...non commento neanche). 

 

E quanto ai condòmini (per quanto anziani) che versano quote senza averne ricevuta...sarà anche tutto possibile ma...in vent'anni e oltre, sulla stessa piazza, a me e a tutti i Colleghi che conosco non è mai capitato nessun condòmino che versasse anche solo cinque euro senza attendersi RICEVUTA (come è giusto ed ovvio che sia) .

Piuttosto (a me) capitano quelli che acquistano 8 euro di lampadine e ....ci fanno un viaggio apposta presso il mio studio per averle rimborsate cash da me...........

Ma è proprio certo che non ho mai consciuto nessuno, tra tante pesone "particolarissime" che pure ho conosciuto, che versasse soldini e non attendesse legittima ricevuta....

 

Per cui mi chiedo: quelli che versano e non prelevano ricevuta...son capitati tutti  al tuo predecessore? 🤔

 

P.S. : attenzione ad alcune "indicazioni" da corsi abilitanti. STOP. 😉

 

  • Mi piace 1
Gadamer dice:

Non mi piace parlare sul vago, così come va da sé che da chi ha gestito come descritto c'è da aspettarsi di tutto. Si parla di 200€ cadauno e allora? Sto seguendo un penale per appropriazione indebita di un complesso che fattura 300mila annui cui corrisponde mediamente una restituzione/risarcimento pro capite non distante dai 200. Lo hanno voluto i condomini, a volte prevale la ricerca della giustizia o il non passare per fessi.

Guarda Gadamer che mi piace quello che hai postato, soprattutto "la ricerca della giustizia (anche se postiamo dall'Italia) o il non passare per fessi", tuttavia quanto prendi per disamina ed apertura pratica per un valore di € 1.000 (o € 2.000), 1+4 (dato che dovrai ricostruire condomino per condomino la mancanza delle ricevute)? Per questo motivo ho variato da Like a Tanks, giusto per far presente che ho apprezzato il tuo revirement, mi piace lo spirito del tuo post, ma non condivido di aprire una pratica legale per simili cifre.

Certe questioni, purtroppo di merito, vale la pena perseguirle se compatibili con lo schema di una class action se l'importo lo giustifica, vale la pena invece di gestirle con intelligenza, forse ricorrendo anche all'astuzia ed alla comune praticità, non certo con un azione legale per un valore di causa certo da € 1.000, da sovvertire, assumendosi l'onere della prova, per ulteriori € 1.000, e per cinque persone.

 

Perdonami ma non sono ancora riuscito a comprendere bene l'esatto significato dei simboli a piè pagina.

Gadamer dice:

Sarà lui ad attivarsi, non ha nessun dovere il subentrante di ricostruire un accidente.

cacallo dice:

vale la pena invece di gestirle con intelligenza, forse ricorrendo anche all'astuzia ed alla comune praticità, non certo con un azione legale per un valore di causa certo da € 1.000, da sovvertire, assumendosi l'onere della prova, per ulteriori € 1.000, e per cinque persone.

Concordando con entrambe le affermazioni, vorrei spiegare meglio questa mia : 

MADDY60 dice:

P.S. : attenzione ad alcune "indicazioni" da corsi abilitanti. STOP. 

Recentemente mi è accaduto questo episodio: 

passo al collega B le consegne di un terribile condominio che mi era stato affidato nel 2016, dopo che i condòmini (quasi tutti componenti della stessa famiglia) avevano defenestrato il mio predecessore, Collega A (professionista serissimo), il quale aveva anticipato oltre diecimila euro poichè..è vero...aveva omesso di discutere tre bilanci annuali, e quindi - per non far patire danni al condominio - aveva anticipato in proprio. 

Nei due anni circa in cui ho tollerato questo assurdo condominio...non c'è stato verso che io riuscissi a far capire a questi condòmini (dicendo-dimostrando-scrivendo-sottoscrivendo-perdendo ORE in qualche decina di assemblee)  che il Collega A avesse effettivamente anticipato quella cifra dal 2013 al 2016, e che avesse comunque operato consegne PERFETTE con cassa e patrimoniale esemplari e documentazione a supporto altrettanto esemplare. 

Classica situazione in cui i condòmini non conoscono nulla di contabilità condominiale e sono animati da sola diffidenza cosmica. Bene : ai primi sintomi di nausea do dimissioni irrevocabili invitandoli a nominare il nuovo "fortunato" collega, che appunto sarà appunto il giovane  B. 

Quando B viene a prendersi le consegne, gli illustro anche i debiti verso terzi (tanti e annosi) tra cui questo verso il Collega A. 

Qui IL PUNTO : resto basita quando il collega B mi fa testualmente e con sguardo da lince "ehhh...adesso  lo devo controllare se è vero che deve avere questi soldi!" 

Gli rispondo che la sua ultima cassa e patrimoniale (che ovviamente gli avevo consegnato) erano perfetti e che in oltre due anni mi era stato perfettamente possibile - vivendo e lavorando - di avere anche diecimila riscontri del fatto che tutto ciò che A aveva indicato come pagato risultasse effettivamente pagato, e che tutto ciò che A aveva indicato come debito risultasse esattamente in debito. 

Niente da fare. 

Sembrava che parlassimo due lingue diverse, e sempre con piglio arguto mi risponde (ATTENZIONE ATTENZIONE) : "eh ma se non trovo i movimenti con cui lui ha versato sul CC condominiale per anticipare...io mi oppongo a qualunque sua richiesta!". 

 

Ora: non solo questo è completamente ASSURDO , ma questo "eroe di B" rischierà di portare il condominio in una causa persissima, e anche di quelle costose (visto che saranno necessarie consulenze contabili) ! E di cui si renderebbe integralmente responsabile proprio ed esattamente il giovane B....

 

Concludo : questo atteggiamento PRIVO DI OGNI LOGICA mi risulta tendenzialmente comune SOLO  a giovani colleghi. 

Di qui il mio dubbio (quasi certezza) : penso ci sia qualche corso abilitante (e non saprei proprio quale) che ingeneri questo tipo di colossale equivoco. Ma questo è pericolosissimo sopratutto per il giovane collega che si arroga verifiche non richieste e SOPRATTUTTO conclusioni che non stanno nè in cielo nè in terra! 

Semplice e chiudo : se io pago 3mila euro al fornitore di un condominio  con bonifico dal mio conto personale...venisse qualcuno a contestare che io li abbia pagati in anticipazione e favore del condominio...e poi si ride sul serio, ma ...non vorrei vestire i panni del govane B che ha procurato solo costosi guai, a tutti ! 

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