#1 Inviato 9 Settembre, 2013 Salve, Vorrei porvi il seguente problema: Vivo in un condominio di 20 u.i. che ormai da oltre 20 anni viene amministrato dallo stesso amministratore (pensionato) che vive nello stesso palazzo. Amministra solo il condominio in questione e svolge la sua attività con compenso da lui stesso voluto esclusivamente a nero ( 3000 euro ), e pagando lui stesso molte spese del condominio sempre a nero, dicendo "furbamente" ai diversi condomini poco preparati in materia, che così facendo si risparmia ecc... Ormai in virtù della nuova legge 220/2012 è stato invitato SOLO da me su 20 condomini ad aprire un conto corrente. Dopo aver ricevuto diversi insulti da parte dell'amministratore, egli ha aperto il conto corrente, ovviamente aprendo uno dei più costosi nella gestione, così diffamandomi nei confronti degli altri condomini e affermando che le maggiori spese condominiali future saranno a causa della mia volontà di avere un conto corrente e che questo invece poteva non essere aperto. Discutendo con i diversi condomini sulla cattiva gestione di questo amministratore, in molti mi hanno risposto che preferiscono questa gestione " interna " mentre un'amministratore esterno porterebbe soltanto ad un aumento dei costi oltre che a possibili furti di cassa. Nelle ultime assemble di condominio (io ormai sono alcuni anni che non vado in assemblea dato che sono sempre in minoranza anche quando sono dalla parte della legge), i condomini hanno deciso VERBALMENTE di continuare a pagare a nero l'amministratore e lui stesso sul verbale di assemblea non ha dichiarato come si svolgerà l'incarico per il 2013 se gratis o retribuito. Nei verbali di assemblea degli anni precedenti era stato trascritto invece che l'attività di amministratore era svolta in forma gratuita. Nell'assemblea del 2013 incredibilmente, l'amministratore ha chiesto a tutti i condomini presenti (maggioranza) se erano consapevoli del fatto che il pagamento dell'amministratore era fatto a nero e che anche alcuni pagamenti per le prestazioni al condominio erano sempre fatti a nero, e quindi chiedendoci se eravamo consapevoli dei rischi che incorrevamo nel caso fossimo scoperti di questa cattiva gestione, ovviamente tutti d'accordo e tutti contenti (escluso me che non ero presente). In questo condominio non c'è possibilità di pagare tramite bollettino postale o iban la quota mensile condominiale, l'amministratore ha deciso di passare lui stesso da porta a porta come sempre fa e di incassare tutte le quote condominiale, solo successivamente farà un unico versamento in banca a suo nome. Questo perché? Per il semplice fatto che dalla quota condominiale di ogni singolo condomino deve sottrarre il suo compenso a nero, così versando mese per mese la stesse quote previste dal bilancio 2013 (non facendo così risultare il nero). Stanco e stufo ormai di questa situazione (e dei diversi insulti che ricevo quando chiedo di rispettare la legge), ho deciso di pagare per tutto l'anno in un'unica soluzione sul conto corrente condominiale tutte le quote condominiali (approvate dal bilancio 2013) togliendo però da queste quote il compenso a nero che avrei dovuto dare all'amministratore in un anno. Da qualche giorno l'amministratore ha organizzato un'assemblea di condominio per parlare appunto del suo compenso. Vorrei chiarirmi alcuni dubbi e spero che qualcuno possa darmi una mano, quello che chiedo è: Quali sono i rischi e sanzioni che incorriamo come condomini a causa di questa situazione? E' possibile far cambiare conto corrente all'amministratore aprendone uno meno costoso ? Se si, come? E' possibile cacciare questo amministratore? Se si, come è possibile farlo? E' possibile denunciare l'amministratore in questa situazione per evasione fiscale? Quali sono le tasse che l'amministratore dovrebbe pagare per mettere in regola la propria posizione? E' possibile pagare anticipatamente le quote condominiali di un anno già approvate in bilancio? In questa situazione bisogna aprire una partita iva per il condominio? Esiste una legge che impedisce l'amministratore di andare a riscuotere le quote condominiali porta a porta e quindi di poterle pagare tramite bollettino postale o iban? Vorrei sapere quali sono le leggi che potrebbero dare risposta a queste domande in maniera tale da poterle portare in assemblea. Dato che l'amministratore di condominio in questione non ha la minima conoscenza delle leggi e/o non le vuole rispettare. Grazie, Saluti
#2 Inviato 9 Settembre, 2013 - Quali sono i rischi e sanzioni che incorriamo come condomini a causa di questa situazione? - E' possibile far cambiare conto corrente all'amministratore aprendone uno meno costoso ? Se si, come? - E' possibile cacciare questo amministratore? Se si, come è possibile farlo? - E' possibile denunciare l'amministratore in questa situazione per evasione fiscale? - Quali sono le tasse che l'amministratore dovrebbe pagare per mettere in regola la propria posizione? - E' possibile pagare anticipatamente le quote condominiali di un anno già approvate in bilancio? - In questa situazione bisogna aprire una partita iva per il condominio? - Esiste una legge che impedisce l'amministratore di andare a riscuotere le quote condominiali porta a porta e quindi di poterle pagare tramite bollettino postale o iban? - Non so se ci sono sanzioni, ma probabilmente si, se c'è qualche controllo da parte delle autorità (p.es. Inps)- comunque sta a voi condomini evitare questo modo di gestire il condominio, per modificare il conto corrente e scegliere uno che costa meno si può in assemblea regolarmente convocata e deliberare in merito - lo stesso si può fare per sostituire l'amministratore e scegliere uno migliore il quale emetta regolare fattura per il proprio compenso - è possibile il ricorso al giudice per non uso del C/C (infatti lui riscuote le quote porta a porta e le versa a suo nome) art. 1129 cc punto ... 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; ... - l'amministratore dovrebbe versare la quota all'Inps (tassazione separata), ma uno esperto più di me saprà dire meglio - è possibile versare in una quota unica non appena il preventivo viene approvato - non serve la partita Iva per il condominio - Si lui deve non appena incassa i liquidi, versare tutto nel conto condominiale a nome del condominio art 1129 cc ... L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ...
#3 Inviato 9 Settembre, 2013 Non esiste alcun dubbio che non siamo di fronte ad uno sprovveduto, praticamente ha un bilancio ufficiale con delle quote che sono più basse di quanto realmente incassa, e solo tu contesti tale modo di fare? Uno che agisce in questo modo possibile che abbia quasi venti condomini complici? Non ho capito quando scrivi:"togliendo però da queste quote il compenso a nero che avrei dovuto dare all'amministratore in un anno"; come giustifica nel bilancio che a fronte di quote riscosse per 100 abbia speso 80? Vuol dire che ogni anno accantona la quota che prende al nero? E poi come la fa sparire? Diverso invece sarebbe se a fronte di una quota ufficiale di 80 lui prendesse "brevi manu" 100, in tal caso sarebbe difficile evidenziare il trucco in quanto le "carte" sarebbero a posto.
#4 Inviato 9 Settembre, 2013 3000 euro per un condominio da 20 u.i. mi sembrano un po' tantini...contando poi che non ci paga tasse...
#5 Inviato 9 Settembre, 2013 Non esiste alcun dubbio che non siamo di fronte ad uno sprovveduto, praticamente ha un bilancio ufficiale con delle quote che sono più basse di quanto realmente incassa, e solo tu contesti tale modo di fare?Uno che agisce in questo modo possibile che abbia quasi venti condomini complici? Non ho capito quando scrivi:"togliendo però da queste quote il compenso a nero che avrei dovuto dare all'amministratore in un anno"; come giustifica nel bilancio che a fronte di quote riscosse per 100 abbia speso 80? Vuol dire che ogni anno accantona la quota che prende al nero? E poi come la fa sparire? Diverso invece sarebbe se a fronte di una quota ufficiale di 80 lui prendesse "brevi manu" 100, in tal caso sarebbe difficile evidenziare il trucco in quanto le "carte" sarebbero a posto. Le spiego e chiarisco meglio: I 20 "condomini complici" sono dovuti al fatto che quasi la metà di questi sono anni che non partecipano all'assemblea di condominio e sono anziani, pensionati ecc. Questi in pratica pagano e si lamentano della situazione, ma non hanno intenzione di esporsi in alcun modo nei confronti dell'amministrazione condominiale. L'altra metà dei condomini "attivi" che rappresentano sempre la maggioranza dei millesimi in assemblea (anche se di poco), gli va benissimo questa situazione in quanto sostengono che questa gestione comporti dei risparmi nella gestione economica, riescono meglio ad interagire con l'amministratore nelle scelte e poi un'amministratore interno è più facile da controllare (?). Tenga presente che parlo di una situazione a mio parere un po' particolare, in quanto i condomini hanno sempre vissuto in questo condominio da quando l'edificio è stato realizzato e quindi hanno sempre deciso loro prima, e poi dopo insieme con l'amministratore, quali lavori fare per prima e a chi farli eseguire ecc. Alcuni lavori per il condominio vengono realizzati da questi condomini stessi. Le faccio un esempio di questa cattiva gestione: qualche anno fa in assemblea ho portato un preventivo per un lavoro, il mio risultava il più basso di tutti (di poco 180 euro). Per far approvare invece il preventivo dell'amministratore un condomino ha chiamato durante l'assemblea la ditta dei lavori per chiedere se poteva fare un prezzo più basso del mio preventivo. Ovviamente è stato approvato quello dell'amministratore. Da quel giorno ho smesso di partecipare alle assemblee. Come ultima cosa è stato vietato ultimamente dall'amministratore di presentare i preventivi in assemblea, affermando che la legge è cambiata e quindi solo l'amministratore può portare i preventivi e poi decidere con i condomini se approvarli o meno. Esiste una legge per verificare la veridicità di ciò? La questione del compenso a nero è questa: Per esempio nel bilancio 2013 è stata approvata come quota condominiale un importo di 100 euro da pagare ogni mese, che comprende le seguenti voci: pulizia scale, luce , ecc. ma non comprende assolutamente il compenso mensile dell'amministratore. Nel bilancio e nelle diverse voci non compare MAI il compenso dell'amministratore in quanto lui stesso ha dichiarato ufficialmente e verbalmente che svolge l'incarico a titolo gratuito. Quindi di regola dovrei pagare ogni mese quanto è stato approvato nel bilancio ovvero 100 euro di quota mensile. Lui stesso ha confermato che la quota mensile è 100 euro, ma deposita nelle cassette postali dei diversi condomini un foglio scritto a mano e timbrato (quindi nessuna ricevuta o cose simili? ) dove è riportato l'importo ad esempio di 120 euro (condominio + compenso amministratore), dove i 100 vengono versati in banca sul conto del condominio e i 20 intascati da lui a nero, tutto questo nella piena consapevolezza dei diversi condomini. - - - Aggiornato - - - la cifra esatta è di 2700 euro . sono 20 u.i + 5 box auto di proprietà di soggetti esterni che ho visto meno di 5 volte in 20 anni.
#6 Inviato 9 Settembre, 2013 3000 euro per un condominio da 20 u.i. mi sembrano un po' tantini...contando poi che non ci paga tasse... La cifra esatta è di 2700 euro . Sono 20 u.i + 5 box auto di proprietà di soggetti esterni che ho visto 2-3 volte in 20 anni. Il compenso mensile non sono 20 euro citati nell'esempio. Il mio era solo un esempio numerico con calcoli più "semplici" per spiegare in maniera rapida il meccanismo del compenso a nero.
#7 Inviato 9 Settembre, 2013 La cifra esatta è di 2700 euro . Sono 20 u.i + 5 box auto di proprietà di soggetti esterni che ho visto 2-3 volte in 20 anni. Il compenso mensile non sono 20 euro citati nell'esempio. Il mio era solo un esempio numerico con calcoli più "semplici" per spiegare in maniera rapida il meccanismo del compenso a nero.Mettetevi d'accordo ed alla prima occasione nominate un amministratore professionista pagherete molto meno e sarà regolare con fattura 😎
#8 Inviato 9 Settembre, 2013 Le spiego e chiarisco meglio: La questione del compenso a nero è questa: Per esempio nel bilancio 2013 è stata approvata come quota condominiale un importo di 100 euro da pagare ogni mese, che comprende le seguenti voci: pulizia scale, luce , ecc. ma non comprende assolutamente il compenso mensile dell'amministratore. Nel bilancio e nelle diverse voci non compare MAI il compenso dell'amministratore in quanto lui stesso ha dichiarato ufficialmente e verbalmente che svolge l'incarico a titolo gratuito. Quindi di regola dovrei pagare ogni mese quanto è stato approvato nel bilancio ovvero 100 euro di quota mensile. Lui stesso ha confermato che la quota mensile è 100 euro, ma deposita nelle cassette postali dei diversi condomini un foglio scritto a mano e timbrato (quindi nessuna ricevuta o cose simili? ) dove è riportato l'importo ad esempio di 120 euro (condominio + compenso amministratore), dove i 100 vengono versati in banca sul conto del condominio e i 20 intascati da lui a nero, tutto questo nella piena consapevolezza dei diversi condomini. Ma allora il caso è chiaro, paga solo quanto risulta dal bilancio e se chiede altro lo denunci per estorsione.
#9 Inviato 9 Settembre, 2013 Ma allora il caso è chiaro, paga solo quanto risulta dal bilancio e se chiede altro lo denunci per estorsione. Avendo pagato anticipatamente un anno di quote condominiali e tutte le rate dei lavori straordinari approvati fino ad oggi, facendo così ho violato qualche legge? Esiste una legge che mi vieta o mi consenta di far questo? Grazie Saluti
#10 Inviato 9 Settembre, 2013 Se hai pagato più del dovuto, e puoi dimostrarlo, potresti chiedere il rimborso a conguaglio, comunque non penso che hai violato leggi. Se non paghi per almeno sei mesi allora l'amministratore potrebbe notificarti un decreto ingiuntivo per riscuotere le quote non versate, ma comunque solo quelle ufficiali esposte in bilancio.
#11 Inviato 10 Settembre, 2013 Se hai pagato più del dovuto, e puoi dimostrarlo, potresti chiedere il rimborso a conguaglio, comunque non penso che hai violato leggi. Se non paghi, per riscuotere le quote non versate l'amministratore deve notificarti un decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, ma comunque solo per quelle ufficiali esposte in bilancio.
