Allagamento appartamento in affitto

[Fede9001]

Buongiorno, 

Abbiamo preso un appartamento in affitto a novembre 2020 già munito di elettrodomestici e mobili. Ad agosto, dopo neanche 2 giorni dalla partenza per le vacanze, ricevo una chiamata dai vdf che mi informano di essere intervenuti in casa per un allagamento segnalato dai vicini dovuto alla rottura del boiler. Il boiler in questione (spento), presenta una sorta di "taglio" da cui versa ruggine, quindi si è proprio crepato, presumo perché datato, solo che noi non abbiamo mai notato né rigonfiamenti strani, né altro tipo di problemi in questi mesi, ma tant'è che si è proprio crepato di qualche cm causando la perdita di 80 lt di acqua e oltre, dal momento che per una mera distrazione abbiamo scordato di chiudere giusto la chiave d'arresto dell'acqua. 

 

Ora, l'allagamento ha provocato i danni più ingenti al piano di sotto (inquilini in vacanza anche loro al momento del fattaccio), che a detta della proprietaria di casa nostra che è andata a visionarlo presenta danni all'intonaco, umidità e non so cos'altro ci urlato dietro al telefono sicuramente preoccupata per la spesa, tanto da rendere una stanza addirittura inagibile. 

 

Per quanto ne so, la responsabilità della rottura del boiler per il modo in cui si è rotto dovrebbe essere sua, giusto? É un apparecchio datato che non presentava segni di malfunzionamento per cui noi potessimo prevedere dopo pochi mesi di utilizzo un danno simile. Ma il fatto che noi abbiamo dimenticato di chiudere la chiave d'arresto generale può essere motivo a cui "aggrapparsi" per chiedere il pagamento dei danni a noi? 

 

Io credo che nella sfortuna, avere la chiave di arresto aperta sia stato un bene perché ci si è accorti dell'allagamento in tempi rapidi, altrimenti essendo entrambi gli appartamenti vuoti, l'acqua si sarebbe fermata a 80 lt, ma avrebbe forse riatagnato e fatto di peggio. In secondo luogo, visto il tipo di danno, sarebbe potuto accadere lo stesso in qualunque momento, anche solo nel tempo di fare la spesa o mangiare una pizza fuori e sono allontanamenti da casa che facciamo tutti di certo senza chiudere chiavi d'arresto, quadri elettrici, ecc. Ma questi sono solo miei pensieri. 

 

Può rivalersi su di noi in qualche modo? Posso fare qualcosa per tutelarmi eventualmente? Non sono ancora potuta rientrare in casa perché lontana, ma ho mandato persone di fiducia ad arieggiare, controllare e mettere in sicurezza casa. Ho fatto fare anche un video dove si vede chiaramente la rottura del boiler e chiesto il verbale ai vigili del fuoco. Per altro non ho idea di come muovermi. 

[albano59]

Per la sostituzione del boiler non ci sono dubbi che sia spesa a carico della proprietaria.

Per tutto il resto...
Non escluderei la richiesta da parte della proprietaria di compartecipazione alla rifusione del 50% dei soli danni provocati al sottostante. Il motivo è molto semplice: con la firma del contratto avete accettato e vi siete dichiarati custodi dell'appartamento. Purtroppo vi siete dimenticati di chiudere l'acqua prima di partire per le ferie: questa è una vostra mancanza e motivo di corresponsabilità. Se l'acqua fosse stata chiusa, il boiler cedeva comunque ma il problema si sarebbe limitato ad una ampia pozza nel vostro appartamento. Infatti dubito fortemente che solo 80 litri d'acqua abbiano compromesso una intera camera sottostante; qui sono alcune centinaia di litri d'acqua che hanno determinato i danni lamentati. 
Per i danni accusati al vostro appartamento in conduzione sarà un vs. problema o ben che vi vada - come già sopra esposto - ammettendo da ambo le parti una corresponsabilità, si può individuare una soluzione di compromesso con la proprietaria per un accollo dei danni al 50% ciascuno.

Per addolcire la pillola amara e per abbattere parzialmente gli eventuali costi da sostenersi, resta da appurare se non sussista una polizza condominiale che copra questo tipo di inconvenienti nel qual caso l'amministratore si dovrà attivare (se non l'ha già fatto) per segnalare l'incidente presso la compagnia assicuratrice così da ottenere il riconoscimento di un risarcimento.

[madly]

Concordo con albano59 circa le responsabilità; aggiungo che se aveste chiuso l’acqua prima di partire e aperto un rubinetto per fare scendere la pressione, il boiler probabilmente non avrebbe ceduto. Anche i flessibili dei bidè, delle lavastoviglie e delle lavatrici possono riservare amare sorprese a chi si assenta da casa.

[Giova-over]

Raramente la polizza condominiale   copre i danni d  acqua  per apparecchiature esterne al muro. A me successe  molti anni addietro la rottura del tubo che portava l'acqua alla lavatrice. Ero in vacanza, ma a 10 km...è bastato per danneggiare tutto l'ìalloggio sottostante f fare saltare parte di pavimenti di legno nel mio.

Fortuna che non dimentico mai di stipulare una polizza RC che almeno ha pagato i danni a terzi.

[Fede9001]

albano59 dice:

Per la sostituzione del boiler non ci sono dubbi che sia spesa a carico della proprietaria.

Per tutto il resto...
Non escluderei la richiesta da parte della proprietaria di compartecipazione alla rifusione del 50% dei soli danni provocati al sottostante. Il motivo è molto semplice: con la firma del contratto avete accettato e vi siete dichiarati custodi dell'appartamento. Purtroppo vi siete dimenticati di chiudere l'acqua prima di partire per le ferie: questa è una vostra mancanza e motivo di corresponsabilità. Se l'acqua fosse stata chiusa, il boiler cedeva comunque ma il problema si sarebbe limitato ad una ampia pozza nel vostro appartamento. Infatti dubito fortemente che solo 80 litri d'acqua abbiano compromesso una intera camera sottostante; qui sono alcune centinaia di litri d'acqua che hanno determinato i danni lamentati. 
Per i danni accusati al vostro appartamento in conduzione sarà un vs. problema o ben che vi vada - come già sopra esposto - ammettendo da ambo le parti una corresponsabilità, si può individuare una soluzione di compromesso con la proprietaria per un accollo dei danni al 50% ciascuno.

Per addolcire la pillola amara e per abbattere parzialmente gli eventuali costi da sostenersi, resta da appurare se non sussista una polizza condominiale che copra questo tipo di inconvenienti nel qual caso l'amministratore si dovrà attivare (se non l'ha già fatto) per segnalare l'incidente presso la compagnia assicuratrice così da ottenere il riconoscimento di un risarcimento.

Ma se il boiler non fosse stato così vecchio non si sarebbe rotto improvvisamente (per sfortuna mentre non eravamo in casa) e la chiave non sarebbe stato un problema. É un incidente che avrebbe potuto verificarsi in qualsiasi momento, come dicevo, anche mentre eravamo a lavoro o a far la spesa. Chi è che chiude tutto quando varca la soglia di casa? Credo proprio nessuno!! Poi avevo staccato veramente tutto tutto, anche qualsiasi presa.. Giusto la chiave aperta abbiamo dimenticato..che nervoso. 

 

Poi in casa nostra si sono danneggiate solo le nostre cose personali.. A parte il boiler, 5-6 Tavolette di parquet gonfie e umidità nella camera adiacente al bagno che si è quasi asciugata col caldo. Per carità, me le sistemerò io, ma l'idea che mi venga a chiedere i danni di sotto non mi piace per niente.. 

[albano59]

Intanto ti ho prospettato quali siano le mancanze oggettivamente ascrivibili all'una e all'altra parte, ma quanto scritto non va preso per oro colato.
Sicuramente c'era un boiler datato, ma altrettanto sicuramente questo boiler non avrebbe prodotto quei disastri se l'acqua era chiusa. E quando si lascia la casa abbandonata per un periodo feriale è buona norma chiudere acqua e gas, a prescindere dall'esser proprietario o affittuario.

Infine ci si deve poi calare nella effettiva realtà, ovvero se e cosa ti contesterà la proprietaria, se e cosa sarà richiesto a rimborso danni dal sottostante ed a chi. Restano comunque aperti ampi margini (peggiorativi o migliorativi) dipendenti dal rapporto interpersonale che instaurerete fra voi coinvolti e dalla vostra capacità di mediare.

 

Fede9001 dice:

É un incidente che avrebbe potuto verificarsi in qualsiasi momento

Concordo.
Ma i termini del problema sarebbero rimasti identici: sarebbe cambiata solo l'entità dei danni procurati.

 

Fede9001 dice:

Poi in casa nostra si sono danneggiate solo le nostre cose personali..

Embe'? Se la proprietaria chiederà una tua compartecipazione per i danni da rifondere al tuo sottostante, analogamente e sulla base del medesimo principio tu quantificherai i danni delle tue cose personali chiedendo alla proprietaria il rimborso pari al 50% del loro valore.

[Fede9001]

albano59 dice:

Intanto ti ho prospettato quali siano le mancanze oggettivamente ascrivibili all'una e all'altra parte, ma quanto scritto non va preso per oro colato.
Sicuramente c'era un boiler datato, ma altrettanto sicuramente questo boiler non avrebbe prodotto quei disastri se l'acqua era chiusa. E quando si lascia la casa abbandonata per un periodo feriale è buona norma chiudere acqua e gas, a prescindere dall'esser proprietario o affittuario.

Infine ci si deve poi calare nella effettiva realtà, ovvero se e cosa ti contesterà la proprietaria, se e cosa sarà richiesto a rimborso danni dal sottostante ed a chi. Restano comunque aperti ampi margini (peggiorativi o migliorativi) dipendenti dal rapporto interpersonale che instaurerete fra voi coinvolti e dalla vostra capacità di mediare.

 

Concordo.
Ma i termini del problema sarebbero rimasti identici: sarebbe cambiata solo l'entità dei danni procurati.

 

Embe'? Se la proprietaria chiederà una tua compartecipazione per i danni da rifondere al tuo sottostante, analogamente e sulla base del medesimo principio tu quantificherai i danni delle tue cose personali chiedendo alla proprietaria il rimborso pari al 50% del loro valore.

Citavo le mie cose per dire che siccome nel nostro appartamento ci sono danni "da nulla", nonostante abbiamo il parquet in tutta casa rimasto intatto se non per qualche tavola, non mi aspettavo ci fosse una cosa così catastrofica al piano di sotto..Che poi bisogna vedere quanto catastrofica ora che verrà il perito, piuttosto che le parole della proprietaria. Non mi sono spiegata bene, in effetti. 

 

Comunque forse è sembrato, ma non contestavo, volevo solo cercare di capire meglio! Vedremo cosa ne verrà fuori.. Grazie mille intanto

[Feder]

Se i danni si fermano ad intonaco e umidità non penso sia una spesa esagerata da dividere al 50%. Ovvio che da fastidio, ma da profano penso che sarebbe stata cosa saggia pretendere o quantomeno intimare alla proprietà la sostituzione di un boiler molto datato.

Certo, col senno del poi siamo tutti bravi, mi rendo conto. 

[Giova-over]

Feder dice:

sarebbe stata cosa saggia pretendere o quantomeno intimare alla proprietà la sostituzione di un boiler molto datat

e da cosa si  deduceva che era molto datato?

 

Poi si parla di 50 e 50... in base a cosa?  Chi ha detto che potrebbe essere quello in concorso di colpa di ciascuno?

 

Mi spiace citare sovente le mie esperienze, ma in tanti anni ne ho viste tante e proprio due mesi adddietro un'inquilina mi ha segnalato che dal rubinetto non usciva acqua calda.  Ho mandato a sostituire il boiler  e l'idraulico ha constataato che era bucano e pieno di ruggine (pur non essendo per nulla datato. 

Stranamente la perdita non si vedeva anche perche era sovrastante un lavandino.  Per  dire le prdite talvolta ci sono ma non si vedono.

[Feder]

Che pare datato lo dice l'OP qui sopra. Cosa peraltro che da profano penso andrebbe a favore dell'inquilino anche perché mi viene da dire che la manutenzione spetta a lui. 

[Fede9001]

Feder dice:

Se i danni si fermano ad intonaco e umidità non penso sia una spesa esagerata da dividere al 50%. Ovvio che da fastidio, ma da profano penso che sarebbe stata cosa saggia pretendere o quantomeno intimare alla proprietà la sostituzione di un boiler molto datato.

Certo, col senno del poi siamo tutti bravi, mi rendo conto. 

Non ho idea di quanto possa essere la spesa onestamente anche solo per intonaco e imbiancatura.. Non ho mai affrontato lavori del genere e questa cosa ovviamente mi mette ansia. Anche perché non so assolutamente come muovermi.. Oltre a fare delle foto ed avere il verbale dei vdf, posso fare qualcosa per tutelarmi, ammesso che vogliano accollarmi danni che magari non spettano a me? 

 

Prima di prendere casa in affitto la proprietà ha sostituito alcuni elettrodomestici, come lavastoviglie e forno, ma perché erano Palesemente non funzionanti. Il boiler sembra star lì decisamente da un bel po', ma non aveva danni visibili o mai mostrato alcun problema o perdita da quando abitiamo lì. Sicuramente la nostra colpa è stata la dimenticanza della chiave d'arresto aperta, ma di certo non potevamo segnalare un guasto invisibile di un apparecchio che ci è stato fornito come funzionante e in buono stato e di cui non spetta a noi la manutenzione, ecco. 

[angus]

In ogni caso non c'è un obbligo o prescrizione di chiudere la chiave di arresto dell'acqua quando ci si assenta per un paio di settimane e qui erano passati appena due giorni dalla partenza.

L'esempio dell'opener è calzante perchè anche se vai a mangiarti una pizza potrebbe verificarsi qualcosa di analogo e non è che devi chiudere la chiave di arresto ogni volta che esci di casa perchè altrimenti quello che potrebbe accadere è anche colpa tua.

In quest'ottica dovresti anche staccare l'elettricità per evitare possibili corto circuiti e incendi oltre al gas per ovvi motivi ma non credo che ci si comporti normalmente in questo modo ogni volta che si esce di casa.

Per queste ragioni sono molto solidale con l'opener e, pur non potendo prevedere gli esiti giudiziali della controversia, suggerirei di attendere sviluppi e rifiutare qualsiasi addebito sia pure del 50% rivolgendosi nel caso ad un avvocato e seguendo la strada legale.

Ad una sola cosa porrei attenzione ossia se sono prescritte verifiche periodiche sul boiler e in caso affermativo se sono annuali, biennali o altro.

In quest'ultima eventualità sarebbe responsabilità dell'opener effettuarle e quindi andrebbe verificata esattamente la cadenza prescritta per capire se ci sono state mancanze da parte sua.

Questa potrebbe essere una mancanza penalizzante ma non la mancata chiusura di una chiave di arresto.

E' il mio modo di vedere ovviamente, un avvocato potrebbe dare maggiori rassicurazioni ove possibile.

Modificato 24 Agosto, 2021 da angus

[Giova-over]

Non si è detto se trattasi diboiler elettrico oppure a gas.  Se elettrico non mi parre ci siano manutenzioni periodiche da fare: quando smette di funzionare si vede cosa è successo.  Se è a gas ed incorporato nella caldietta per riscaldamento gli adempimenti sono ben maggiori... ma non sembra questo il caso.

[desperados]

angus dice:

In ogni caso non c'è un obbligo o prescrizione di chiudere la chiave di arresto dell'acqua quando ci si assenta per un paio di settimane e qui erano passati appena due giorni dalla partenza.

Vero, lo suggerisce solo il buon senso.

 

angus dice:

L'esempio dell'opener è calzante perchè anche se vai a mangiarti una pizza potrebbe verificarsi qualcosa di analogo e non è che devi chiudere la chiave di arresto ogni volta che esci di casa perchè altrimenti quello che potrebbe accadere è anche colpa tua.

Falso, perché sei comunque vicino casa. Sono d'accordo che per un incendio o una perdita di gas mezz'ora può essere sufficiente a fare danno. Ma si tratta di fare un bilancio tra rischio e scomodità. Nello spiecifico: il boiler potrebbe aver cominciato a trafilare acqua un istante dopo che la porta fosse chiusa, se fossero andati a mangiare una pizza non sarebbe comunque uscita tutta quell'acqua (ben più degli 80 litri) e probabilmente nessuno si sarebbe accorto di nulla.

 

angus dice:

Ad una sola cosa porrei attenzione ossia se sono prescritte verifiche periodiche sul boiler e in caso affermativo se sono annuali, biennali o altro.

In quest'ultima eventualità sarebbe responsabilità dell'opener effettuarle e quindi andrebbe verificata esattamente la cadenza prescritta per capire se ci sono state mancanze da parte sua.

giusta osservazione.

[madly]

Nei boiler è opportuno sostituire periodicamente l’anodo anticorrosione di magnesio (la cadenza dipende dalla durezza dell’acqua.

Modificato 24 Agosto, 2021 da madly

[Giova-over]

Ipotizziamo 80 litri, ma gli 80 litri contenuti nel  boiler normalmente non escono, essendoci la tubazione di scarico nella parte alta. Se c'è un buco da qualche parte posssono uscire metri cubi di acqua, se la cosa si prolunga nel  tempo.