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paradox0987

Allacci agli scarichi dopo variazione d’uso

Salve

 

Nel 2012 ho chiesto e ottenuto, a seguito del “Nuovo piano casa Lazio”, che la destinazione d’uso di un cespite C/2 di mia proprietà in una zona semi-centrale di Roma mutasse in A/2. DIA visionata e approvata sia dal IX dipartimento (sez. urbanistica) che dall’ufficio tecnico del mio municipio d’appartenenza. Oneri interamente versati a Roma Capitale: 25.000 euro circa. Due sopralluoghi dei vigili urbani (nucleo polizia edilizia): tutto in regola. Dichiarata chiusura lavori e ottenuta abitabilità.

 

Adesso, il condominio sostiene che il mio immobile non è in regola e che non potrei abitarlo perché ciò lede i loro diritti giacché il regolamento di condominio riporta che i proprietari di soffitte (C/2) non hanno l’autorizzazione ad allacciarsi agli scarichi e alla fornitura idrica del palazzo. Per questo motivo rifiutano anche di variare i millesimi attribuiti al cespite di mia proprietà.

Ciò che sosterrei in dibattimento: è vero che, ai sensi del regolamento condominiale, i proprietari di un C/2 non possono collegarsi a impianti idrici e scarichi ed è altresì vero che il cambio di destinazione d’uso è concesso salvo diritti di terzi MA è vero anche che il sottoscritto si è collegato a impianti e scarichi solo DOPO la variazione d’uso (ergo quando il cespite era accatastato come A/2 e quindi non ledeva il diritto di alcuno poiché il regolamento condominiale fa riferimento alle soffitte (C/2) e non agli appartamenti (A/2).

Come dirimere la questione (seguendo la giurisprudenza e non la mazza da baseball ..;-) ?

 

Ringrazio anticipatamente chi vorrà farmi pervenire un suo parere.

Ciao se stiamo parlando di una clausola contenuta in un regolamento di Condominio contrattuale, ossia allegato ai rogiti di acquisto e trascritto in Conservatoria, ha ragione il Condominio.

Tu lo sapevi, attraverso quella clausola e non avresti dovuto cambiare destinazione d'uso alla soffitta in quanto sapevi di non poterti allacciare agli scarichi del palazzo, nonostante tu abbia ottenuto l'autorizzazione dell'ufficio tecnico del Comune.

Ripeto questo è valido se si tratta di una clausola contrattuale se, invece, è contenuta in un regolamento assembleare, secondo me, puoi benissimo farlo perchè, secondo me, non è una clausola che possa essere votata a maggioranza.

Ciao

... ha ragione il Condominio.....

Ciao

Non ha ragione.

 

"il regolamento di condominio riporta che i proprietari di soffitte (C/2) non hanno l’autorizzazione ad allacciarsi agli scarichi e alla fornitura idrica del palazzo"

 

...ma come sottolineato da Paradox adesso non sono più soffitte bensi aree abitabili A2.

 

Il Condominio non ha alcun motivo per richiamarsi al Regolamento.

Solo se vi fosse stata una clausola che impediva la trasformazione della destinazione d' uso del cespite ...allora vi sarebbe un illecito.

"Come dirimere la questione (seguendo la giurisprudenza e non la mazza da baseball ..;-) ?"

 

Seguendo la linea del dialogo e spiegando pazientemente che non può eseere invocato il motivo regolamentare (salvo quanto ho indicato) e qualora non venga recepita la logica seguendo la giurisprudenza.

Visto che i lavori sono conclusi e l' abitabilità concessa (con gli scarichi già allacciati) ora dovrete solo modificare le tabelle millesimali (spese a tuo carico).

Ciao Dimaraz, però è conseguenziale, è implicito.

Che voglio dire?

Questo, e cioè che se io possiedo una soffitta in un palazzo dove c'è un regolamento di condominio contrattuale (attenzione contrattuale NON assembleare in quanto, in esso, non si può sottoscrivere una clausola del genere) che vieta ai possessori delle soffitte di allacciarsi alla colonna di scarico della fognatura del Condominio ed anche alla condotta idrica, non andrò mai a chiedere un permesso edilizio al Comune affinchè mi rilasci la concessione per cambiare la destinazione d'uso da C/2 ad A/2 (abitazione civile) sapendo che essa può essere concessa soltanto quando hai lo scarico in fogna del bagno che crei e che deve esser rifornito di acqua potabile.

L'ufficio tecnico del Comune non ti richiede, al momento della DIA copia del regolamento di Condominio per vedere se ci sono divieti in tal senso, è il proprietario della soffitta, cioè colui che avrebbe questa intenzione che deve sapere che poi non potrà completare la sua opera, perchè?

Perchè c'è quel divieto!

Quel divieto, anche se io personalmente avrei scritto sul regolamento (se proprio dovevo creare questo impedimento) divieto di cambiamenteo d'uso, esattamente come te hai scritto Dimaraz, è una clausola contrattuale e, su questo permettimi di essere sicura, se vai in Tribunale il giudice non fa altro che applicare il regolamento e quindi l'impedimento all' allaccio dei servizi di cui sopra.

Il regolamento contrattuale è un contratto e segue le regole dei contratti, se c'è scritto che non mi posso allacciare alla fognatura e non posso avere il tubo portatore d'acqua potabile va da se che non richiedo neanche il cambiamento di destinazione d'uso.

Ciao

Ciao Brico...permettimi alcuni rileivi:

 

1) Una casa non è tale finchè non l' hai completata. Se il Comune ha concesso la trasformazione da soffitta ad area abitabile significa che rientrava nei diritti del proprietario. Gli impianti e gli scarichi sono Condominiali e quindi qualunque condominio ha diritto a farne uso provvedendo alle modifiche/migliorie a sue spese e purchè non cagioni danno agli altri.

 

2)come detto l' unico impedimento che poteva opporre il condominio era una clausola regolamentare che impedisse la trasformazione dei vai esistenti. Altrimenti se esistono cubature residue il proprietario dell' ultimo piano può persino alzare l' edificio creando un nuovo piano (deve pagare i diritti agli altri condomini)

 

Ps. Un regoalemnto assembleare approvato all' unanimità ha lo stesso valore di un regolamento contrattuale.

Ciao,

1) Giusto, una casa non può chiamarsi tale se non è completa però, rimango dell'avviso che, personalmente, se avessi acquistato una casa con un regolamento di Condominio contrattuale e NON assembleare, contenente la clausola descritta da paradox, io non azzarderei, per il semplice motivo che c'è un divieto condominiale ad allacciarmi, anche se ottengo l'autorizzazione dell'ufficio tecnico del Comune.

 

2) D'accordo su questo fatto, sarebbe stato solo più specifico e non avrebbe generato dubbi, questo sicuramente però, già così, io credo che se il Condominio trascina paradox in Tribunale probabilmente vince.

Vince perchè è una clausola contrattuale che pone un divieto.

Il divieto quale è?

Quello di allcciarsi alla colonna di scarico ed alla condotta idrica per l'acqua potabile.

Se ignori questo divieto, nonostante l'autorizzazione, il giudice non fa altro che leggere il regolamento ed obbligare il convenuto a rispettarlo.

 

Ps: il regolamento assembleare firmato all'unanimità è valido solo per coloro che lo hanno firmato, un regolamento contrattuale registrato in Conservatoria è opponibile a terzi (acquirenti futuri, eredi....ecc....ecc....) ciò significa che se paradox è tra i firmatari di questo regolamento assembleare (firmato all'unanimità) avresti ragione se, invece, acquista l'immobile con un regolamento firmato dal proprietario precedente (anche se all'epoca era firmato all'unanimità) paradox può ignorarlo.

Ciao

Non potrebbe ignorarlo se fosse allegato al rogito di acquisto.

Ma il Regolamento non impedisce l' allacciamento "tout cour"...bensi specifica che non può essere usato per le soffitte.

 

Ora le soffitte cambiano destinazione d' uso e quindi non sono più soffitte.

Il Comune dà il permesso non perchè ci sono già gli scarichi ma perchè evidentemente rientra nei diritti di Paradox.

 

Come detto il lavoro è stato autorizzato (dal Comune) eseguito dal proprietario ed ha ottenuto abitabilità.

Paradox deve a sue spese far redigere il nuovo Piano Millesimale (meglio concordi prima con il Condominio a quale tecnico affidare i lavori) e basta.

Se il Condominio si azzarda a fargli causa...Paradox si troverà un legale di fiducia e si adeguerà alla sentenza che al 99% lo vedrà vincente.

Non esistono alternative.

Ciao dimaraz, premesso che io con la grammatica e l'italiano in genere sono senz'altro un pò carente e questo fa sì che non venga capita alcune volte, te lo dico, questo, perchè non vorrei essere fraintesa e cercherò di spiegarmi meglio, per quanto mi sia possibile.

 

Io non ti dico che il tuo rilievo è sbagliato, anzi lo trovo giusto ed anche logico, quello di prima.

Questa sentenza, che tra l'altro avevo già letto in un'altra occasione ma non ricordo quale ora, è lampante, bene però, è lampante ed andrebbe bene se si trattasse di una regola contenuta in un reg.contrattuale, come già detto da me più volte, se non vado errata e correggimi se sbaglio, in questa sentenza si parla di delibera assembleare, infatti si dice che la "delibera" è stata annullata.

Grazie.....una delibera sì, un regolamento assembleare sì, ma non un regolamento contrattuale che contenga la clausola di paradox che ancora, appunto, non ho capito se sto regolamento è contrattuale o meno.

Cioè va bene tutto, la sentenza, il tuo punto di vista, il diritto di paradox ad avere il bagno e gli allacci però, se c'è un contratto che ti pone tal divieto, permettimi di dirti che non si può far nulla, almeno questo è il mio pensiero.

Inoltre è ovvio che se la clausola riguardava il divieto di cambiare destinazione d'uso alle u.i., sarebbe stao meglio e generava meno dubbi.

Io credo che se la clausola è contrattuale, il Condominio, nei confronti di paradox la potrebbe spuntare.

Ciao

Qui il singolo aveva chiesto anticipatamente di poter fare l' allaccio. Il Condominio ha negato. Il singolo ha fatto ricorso. Il Condominio ha "resistito" in giudizio fino al 3° grado (Cassazione).

 

L' avvocato del Condominio ha, fra gli altri, messo al punto 3° che la concessione era negata perchè il Regolamento Condominiale conteneva clausola che impediva nuovi allacci (con lo scopo di evitare cambi d' uso come nel caso in questione)

 

La Corte ha rigettato il punto spiegando che solo una specifica clausola che vieti la trasformazione d' uso in un Regolamento Contrattuale avrebbe avuto efficacia.

 

Ciao

 

PS. Non è tanto questione di Italiano (dubito tu sia mancante) quanto di capire il linguaggio "giudiziario" . Paragoniamolo al "burocratese" ...bisogna essere "sibiliini" per sembrare di cultura superiore.

Grazie a entrambi per le risposte. Dimaraz, ti sono davero grato per aver postato lo stralcio della sentenza di cassazione (credo potrebbe essermi utilissiimo). Quanto alla questione degli allacci, ripeto, ritengo che una norma (sia essa scritta in un regolamento contrattuale o assembleare) che vieta ai proprietari di soffitte (C/2) non sia applicabile a un condomino che allaccia impianti e scarichi a un cespite accatastato come civile abitazione (A/2).

 

L'autorizzazione c'è stata, l'ufficio tecnico ha esaminato la DIA, il sottoscritto ha pagato gli oneri e chiuso i lavori.

 

Ciò che non mi è chiaro è: poichè nella DIA non menzioniamo allacci e scarichi , in caso di contenzioso il condominio potrebbe sollevare il dubbio che tali allacci si siano verificati precedentemente alla variazione d'uso?

 

Grazie ancora a entrambi

La sentenza e su un caso "fotocopia" del tuo.

 

In merito alla mancata menzione sulla DIA degli scarichi la cosa non fà testo perchè nemmeno il condominio è in grado di dimostrare che l' allacciamento sia precedente all' autorizzazione comunale.

 

Se proprio dovevano essere fiscali e sollevare questioni allora dovevano bloccarti subito i lavori e non dopo che tu hai finito.

 

Come detto ti resta da pagare il ricalcolo millesimi...ma concorda in anticipo questa volta.

Qui il singolo aveva chiesto anticipatamente di poter fare l' allaccio. Il Condominio ha negato. Il singolo ha fatto ricorso. Il Condominio ha "resistito" in giudizio fino al 3° grado (Cassazione).

 

L' avvocato del Condominio ha, fra gli altri, messo al punto 3° che la concessione era negata perchè il Regolamento Condominiale conteneva clausola che impediva nuovi allacci (con lo scopo di evitare cambi d' uso come nel caso in questione)

 

La Corte ha rigettato il punto spiegando che solo una specifica clausola che vieti la trasformazione d' uso in un Regolamento Contrattuale avrebbe avuto efficacia.

 

Ciao

 

PS. Non è tanto questione di Italiano (dubito tu sia mancante) quanto di capire il linguaggio "giudiziario" . Paragoniamolo al "burocratese" ...bisogna essere "sibiliini" per sembrare di cultura superiore.

Io prendo sicuramente atto del tuo ragionamento, perchè tu dai una interpretazione alla sentenza sotto il tuo punto di vista.

Un punto di vista che io condividerei anche, primo perchè è logico, secondo perchè rende giustizia a paradox però, come senz'altro saprai, quando si va in giudizio non basta la logica e nemmeno la "giustizia" invocata da paradox, elementi che io, anche grazie alla tua analisi, trovo però.....rimane il "però", un "però" che viene generato, secondo me intendiamoci, dai motivi suddetti da me (senza che adesso ripeto) e, questo, proprio perchè, come giustamente hai scritto te dimaraz, il linguaggio "giudiziario", poichè è in mano ai giudici (esseri umani edotti a giudicare) è "burocratese" puro, ossia le sentenze, qualunque esse siano spesso (molto più di quanto una possa immaginare) lasciano spazio a molte interpretazioni, molteplici sfaccettature e, conseguentemente, quindi deduzioni inaspettate e diverse, tranne naturalmente casi clamorosi o evidentissimi.

 

Riepilogando, trovo giusta la tua analisi però (permettimelo) nello stesso tempo trovo che una delibera (il caso della sentenza) è diversa da una regola contenuta in uno contrattuale, questo è soltanto il mio parere.

Ciao

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie a entrambi per le risposte. Dimaraz, ti sono davero grato per aver postato lo stralcio della sentenza di cassazione (credo potrebbe essermi utilissiimo). Quanto alla questione degli allacci, ripeto, ritengo che una norma (sia essa scritta in un regolamento contrattuale o assembleare) che vieta ai proprietari di soffitte (C/2) non sia applicabile a un condomino che allaccia impianti e scarichi a un cespite accatastato come civile abitazione (A/2).

 

L'autorizzazione c'è stata, l'ufficio tecnico ha esaminato la DIA, il sottoscritto ha pagato gli oneri e chiuso i lavori.

 

Ciò che non mi è chiaro è: poichè nella DIA non menzioniamo allacci e scarichi , in caso di contenzioso il condominio potrebbe sollevare il dubbio che tali allacci si siano verificati precedentemente alla variazione d'uso?

 

Grazie ancora a entrambi

Ciao, premesso che io ti auguro di spuntarla, perchè a mio avviso hai tutti i diritti della situazione però mi piacerebbe sapere se questo regolamento è assembleare o contrattuale, scusa se magari lo hai già detto e non me ne sono accorta.

E' una curiosità.

Ciao

Nel caso esaminato dalla Cassazione la delibera era stata emessa sulla scorta di un divieto di allaccio previsto nel Regolamento.

La Corte ha spiegato che è NULLA la disposizione di un Regolamento Condominiale che impedisce nuovi allacci agli impianti esistenti.

In buona sostanza Paradox poteva collegarsi agli impianti esistenti anche senza fare il cambio di destinazione.

 

La Corte ha altresì spiegato che l'unico modo per impedire una variazione d' uso sia un Regolamento Contrattuale che la vieti espressamente.

 

Non serve un Giudice per capire che il caso è identico a quello di Paradox e in forza d questa sentenza di Cassazione diventa inutile una opposizione del Condominio.

Nel caso esaminato dalla Cassazione la delibera era stata emessa sulla scorta di un divieto di allaccio previsto nel Regolamento.

La Corte ha spiegato che è NULLA la disposizione di un Regolamento Condominiale che impedisce nuovi allacci agli impianti esistenti.

In buona sostanza Paradox poteva collegarsi agli impianti esistenti anche senza fare il cambio di destinazione.

 

La Corte ha altresì spiegato che l'unico modo per impedire una variazione d' uso sia un Regolamento Contrattuale che la vieti espressamente.

 

Non serve un Giudice per capire che il caso è identico a quello di Paradox e in forza d questa sentenza di Cassazione diventa inutile una opposizione del Condominio.

Ok! Mi hai convinta.

Ciao

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