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Nicola Bassanetti

AIUTO!!!! Causa legale per utilizzo di lastrico solare con unico accesso dal mio appartamento

Salve a tutti, io sono in causa con i condomini per la seguente situazione:

1. posseggo un appartamento all'ultimo piano che ha una portafinestra (senza ringhiere) che si affaccia su un lastrico solare incompleto (senza recinzioni) con un fortissimo rischio di caduta.

2. volendo utilizzare tale lastrico solare in completa sicurezza, ho presentato al comune regolare SCIA per poterlo cintare.

3. il comune mi ha dato il permesso, senza richiedere l'approvazione dell'assemblea condominiale, in quanto veniva presunto "l'uso esclusivo determinabile dallo stato di fatto" (unico accesso) e rientrante quindi nelle pertinenze dell'appartamento. Premetto che questo concetto è stato studiato per più di 4 mesi dai miei legali prima di presentare la SCIA.

4. I condomini, dopo che ho realizzato la recinzione, hanno indetto assemblea straordinaria accusandomi di occupazione abusiva di una parte comune. Mi sono arrivate 2 diffide legali, per aver cintato l'area senza permesso dei condomini e per averci posto un tavolino.

5. Durante la realizzazione della recinzione, ho tenuto conto di servitù di veduta, e impossibilità di affaccio, realizzando una ringhiera microforata (che consente il passaggio della luce ma non la vista diretta) e con un'altezza da non consentire il "comodo affaccio" e quindi la presunzione di terrazza (e di cambio di destinazione d'uso!).

 

Dopo molte assemblee dai toni ovviamente inaspriti, i condomini hanno deciso di procedere con una causa (la reale motivazione legale la sto ancora aspettando) e vorrebbero proibirmi di utilizzare tale area comune. Vorrei quindi chiedere:

 

- è possibile che i condomini decidano mediante assemblea di proibire l'utilizzo di un'area comune (ad uso esclusivo), obbligandomi a mettere una ringhiera sulla porta finestra (anche se il codice civile indica espressamente che le parti comuni devono essere maggiormente sfruttate dai condomini)?

- è corretta la mia presunzione di uso esclusivo derivante dallo stato di fatto?

- è corretta l'imputazione che mi viene fatta secondo la quale io proibisco ad altri condomini di utilizzare quell'area impossessandomene per scopi privati (che però è accessibile solo dal mio appartamento privato)?

- nel caso di una causa, visto che la messa in sicurezza dell'area è stata effettuata a mie spese, è possibile richiedere al condominio i danni?

 

Purtroppo questa situazione mi sta stressando non poco, visto che ogni qual volta accedo ed utilizzo quell'area secondo un mio diritto che ritengo di avere, mi ritrovo condomini infuriati o diffide legali a cui rispondere... quindi vado avanti a maalox e gastrite cronica ...

Grazie per l'aiuto...

Salve,

il primo consiglio che le voglio dare è quello di non perdere la salute per queste questioni. L'art.117 elenca una serie di elementi all'interno o all'esterno dell'edificio che si presumo comuni se non vi è un titolo contrario. Ora molto si è discusso e si discute su cosa si debba intendere per titolo, esso di fatto non è altro che un atto, contratto ad esempio oppure donazione, in cui si palesa la volontà di destinare una parte comune ad uso esclusivo.

In assenza di tale titolo o di disposizioni nel regolamento contrattuale non è detto che la parte debba per forza ritenersi comune o di proprietà esclusiva, infatti, lo stato dei luoghi può stabilire determinate servitù non scritte come quelle per destinazione del padre di famiglia.

Da quanto lei riferisce l'accesso al lastrico solare può avvenire solo attraverso la sua proprietà esclusiva, se da un lato questo può far nascere o presumere un vincolo pertinenziale non è detto che però quel lastrico non si possa costituire come parte comune con obbligo a suo carico di una servitù di passaggio.

È qui dunque il "vulnus" che i condomini vantano, cioè ritengono che la parte sia comune e che lei abbia obbligo di servitù e si sia impossessato di un bene non suo.

Per esaminare bene la questione quindi è necessario un analisi della planimetria, dei regolamenti, delle eventuali disposizioni del costruttore e dei contratti di vendita, solo così si potrà capire realmente chi ha ragione.

In merito alle sue domande, ciascun condomino può disporre delle parti comuni ai sensi del combinato disposto del 1102 e del 1104. L'assemblea potrà deliberare l'installazione di una eventuale porta nella parte del lastrico, se eventualmente ritenuto condominiale se sarà così ravvisata dal giudice, non nella sua proprietà esclusiva. In ogni caso l'assemblea non potrà vietare l'uso del lastrico solare, e in fase di giudizio, ad ogni modo, consiglio di dimostrare le spese sostenute, evidenziando i caratteri della necessità ed urgenza per ottenere la possibilità di agire in via di regresso verso il condominio.

Cordiali saluti.

Grazie mille per la risposta!

Dal punto di vista dei titoli, non vi è nulla che ne proibisca l'utilizzo a catasto (tanto è vero che il comune mi ha approvato la scia) e non vi è nulla che ne proibisca l'utilizzo a regolamento di condominio. Per quanto riguarda gli atti del costruttore, a livello catastale era prima stato inserito nel perimetro del mio appartamento e successivamente modificato in quanto al momento della ristrutturazione della palazzina - a detta del comune - vi era un vincolo che impediva di costruire terrazze vista Torrazzo (che è un campanile della mia città Cremona) ma che ora è decaduto con le modifiche ai regolamenti edilizi comunali.

Inoltre l'attuale amministratore non ha mai considerato tale area come lastrico solare, ma sempre come "tetto" perchè nessuno aveva mai posto la questione (il precedente inquilino aveva un ufficio quindi non era così interessato all'utilizzo del lastrico).

Per quanto riguarda la determinazione di uso esclusivo ho scoperto sentenze (Cass. Civ. 3832/94 e Cass. Civ. 9629/1991) che esprimono chiaramente la determinazione in funzione dello stato di fatto.

Io comunque non ho mai sostenuto che l'area fosse di mia proprietà ma solamente una parte comune in uso esclusivo al mio appartamento.

 

La conferma fondamentale per cui la ringrazio è comunque l'impossibilità che i condomini mi possano proibire l'utilizzo di una parte comune, obbligandomi a non uscire sull'area, perché visti i toni della discussione ho pure pensato che lo possano fare per una semplice ripicca nei miei confronti.

I beni comuni condominiali quasi mai possono essere "usucapiti" e quindi vantarne l'uso esclusivo.

 

Qui trovi precisi riferimenti su questa specifica materia:

 

http://condomini.altervista.org/SentenzeUsucapione.htm

 

Dalle tue descrizioni appare naturale la destinazione a "tetto" e non a "lastrico solare o terrazza" del bene in questione, se la destinazione del bene fosse "terrazza", ciò dovrebbe almeno risultare da un qualsivoglia atto nei tempi.

 

Sottrarre un bene condominiale all'uso comune appare un'arbitraria azione possessoria.

 

Vi è anche da considerare che se il bene è stato originario destinato a "tetto", non ha le caratteristiche del "calpestio" consone ad una terrazza, probabilmente manca un pavimento adeguato, idonee ringhiere di sicurezza, ecc. tutti lavori che tu vorresti successivamente fare, modificando pesantemente lo stato dei luoghi.

 

Alla luce della tua esposizione ritengo che la tua iniziativa sia destinata a fallire, in senso giudiziario.

Oltretutto il fatto del riferimento alla SCIA o alla CIL o CILA non ti mette al riparo dai ricorsi, infatti il comune non ti ha rilasciato alcun "permesso" a modificare i luoghi (per il quale è necessaria la deliberazione condominiale); ricorda che SCIA o CILA vuol dire "segnalazione"o "comunicazione", non permesso.

 

Fatti consigliare in modo più esaustivo dal tuo legale per non dover andare incontro a sensibili danni economici.

Ho capito!

In ogni caso io non punto a fare mia l'area, ma solamente a poterla utilizzare in quanto parte comune.

Ho chiesto al comune la possibilità di metterla in sicurezza a mie spese e così ho già fatto. Senza incidere sugli altri condomini. Ovvio che lo stato di fatto delle cose permette solo a me l'accesso a quell'area che è e rimane una parte comune a tutti condomini (ma gli altri non possono accedervi!)

 

Volevo solo capire se possono proibirmi di utilizzare una parte comune... E qui mi ha già risposto in modo esaustivo!

Per il resto a me va bene che sia definita parte comune, non intendo farla mia!

 

Per quanto riguarda il discorso lastrico/tetto, posso dire che essendo la soletta, è già stata certificata al calpestio e quindi era già accessibile, ma senza nessun tipo di riparo sui 3 lati e quindi molto pericoloso. Quando invitavo in casa amici con i bambini ero costretto a tenere chiusa la portafinestra per evitare che uscissero e magari cadessero!

 

È stato molto gentile! Grazie mille

Ora mi é tutto chiaro!

...Volevo solo capire se possono proibirmi di utilizzare una parte comune...

Se vogliono mettersi di traverso potrebbero "regolamentare" l'uso delle parti comuni (con maggioranza del 2° comma art. 1136) deliberando che l'area deve essere lasciata sgombra da cose, divieto di uso del barbecue, divieto di posizionare tavolini...

Se poi vogliono proprio metterti i bastoni tra le ruote potrebbero fa costruire una scala (anche esterna sulla facciata) per accedere al terrazzo in massa e venire a guardare la tua porta-finestra.

 

Non lo dico per scoraggiarti ma per darti un quadro generale perchè il condominio a volte è una famiglia allargata ed a volte è peggio di un campo di battaglia.

I tuoi vicini li conosci tu per cui devi valutare tu fino a che punto possono arrivare.

I miei condomini se potessero lo brucerebbero pur di non farmelo usare. Fortunatamente per conformazione non è e non sarà raggiungibile da nessuno nemmeno con scale (a tutti gli effetti è da considerare come una terrazza del mio appartamento che però per motivi ignoti ai più non è mai stata cintata dal costruttore).

 

Che maggioranze ci dovrebbero essere per deliberare che non si possano mettere mobilio o proibirne l'utilizzo?!?! Se non ricordo male per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni è necessario 4/5 dei condomini giusto?

I miei condomini se potessero lo brucerebbero pur di non farmelo usare. Fortunatamente per conformazione non è e non sarà raggiungibile da nessuno nemmeno con scale (a tutti gli effetti è da considerare come una terrazza del mio appartamento che però per motivi ignoti ai più non è mai stata cintata dal costruttore).

 

Che maggioranze ci dovrebbero essere per deliberare che non si possano mettere mobilio o proibirne l'utilizzo?!?! Se non ricordo male per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni è necessario 4/5 dei condomini giusto?

Se quel lastrico viene dichiarato di tua proprietà o condominiale ma a tuo uso esclusivo non possono deliberare circa il tuo uso.

Se quel lastrico viene dichiarato proprietà ed uso comune condominiale, per regolamentarne l'uso del bene comune è sufficiente la maggioranza che serve per fare/modificare un regolamento di condominio assembleare:

La maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno 500 millesimi.

...i condomini hanno deciso di procedere con una causa (la reale motivazione legale la sto ancora aspettando) e vorrebbero proibirmi di utilizzare tale area comune.....
Ti consiglio di bloccare la causa in corso, probabilmente soccomberesti con tutte le conseguenze finanziarie inerenti.

 

In un secondo tempo, trovare la collaborazione della maggioranza condominiale per ottenere l'uso (anche se non esclusivo) della superficie in questione.

 

Fai presente che se tu ne avesti l'uso, in caso di riparazione, saresti tu obbligato a pagare 1/3 della spesa ed i 2/3 ai sottostanti; in caso contrario tutta la futura eventuale spesa spetterebbe esclusivamente ai sottostanti in base al 3° comma dell'art. 1123 del c.c.

Purtroppo la causa non la sto facendo io ma la vogliono portare avanti a tutti i costi alcuni condomini (credo per questioni di principio visto che non sono nemmeno direttamente interessati dalla cosa). Io ho anche proposto di acquistarlo ma non c'è stato verso.

Viste le sentenze precedenti analoghe, sono quasi sicuro di ottenere l'uso esclusivo, ma come sempre succede in italia, volevo evitare la causa perché è sempre un'incognita finire davanti ad un giudice!

 

Siete comunque stati estremamente esaurienti per quanto riguarda la possibilità o meno di utilizzo di una parte comune. Poi la causa andrà come andrà, ma da quello che ho capito un giudice non potrà mai decidere per proibire l'uso di una parte comune, penalizzando un condomino rispetto agli altri!

... da quello che ho capito un giudice non potrà mai decidere per proibire l'uso di una parte comune, penalizzando un condomino rispetto agli altri!

Se il lastrico viene dichiarato ad USO COMUNE, come già detto, può esserne regolamentato l'uso.

Se si delibera di tenere sgombro il lastrico da cose non si penalizza un solo condòmino rispetto ad altri perchè NESSUNO dei condòmini potrà metterci nemmeno uno spillo.

Se invece si vuole concedere il permesso a qualcuno si ed altri no avviene la penalizzazione di qualcuno rispetto ad un altro ed in questo caso la delibera è possibile solo applicando una norma CONTRATTUALE di cui necessità l'unanimità di 1000 millesimi.

 

Tutto dipende da cosa deciderà il Giudice ma se viene dichiarata parte ad USO COMUNE, gli stessi avvocati della tua controparte che stanno promuovendo la causa spiegheranno ai loro assistiti le misure da adottare con maggioranza di 500 millesimi.

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