#1 Inviato 31 Maggio, 2014 Attualmete nell'edificio ci sono due scale (A e B) munite di ascensori che si fermano entrambi al piano T. Soltanto una delle due scale (B) può accedere ai locali garage. Adesso è nata l'esigenza da parte di alcuni condomini della scala (B) di portare l'ascensore fin giù ai locali garage, aumentando quindi di un piano l'attuale corsa dell'ascensore. I quesiti che pongo sono i seguenti: - la decisione di aggiungere una fermata all'ascensore della scsala (B) riguarda esclusivamente i condomini della scala (B)? - in assemblea che tipo di maggioranza di dovrebbe configurare, in seconda convocazione, per poter autorizzare un intervento del genere? - nel caso ci si la volontà contestualmente all'aggiunta di una fermata all'ascensore della scala (B) anche quella di ammodernare l'intero impianto di ascensore, quali maggioranza necessitano in assemblea in 2^ convocazione? - I condomini della scala (B) che non hanno box o cantine non parteciperanno agli eventuali oneri che ne deriveranno dai lavori? e nel caso di successivi acquisti nel tempo di box o cantine da parte di condomini della scala (B) dovranno contribuire successivamente a versare la quota di spettanza con relativi interessi maturati per poter usufruire della fermata al piano locali garage? - Per rendere l'uso dell'ascensore, dai locali garage al piano terra, esclusivo ai condomini della scala B, è pensabile di utilizzare una chiave di accesso all'ascensore dal locale garage? grazie in anticipo della disponibilità.
#2 Inviato 31 Maggio, 2014 secondo me l'aggiunta della fermata riguarda solo i condomini scala b in quanto impianto ad utilizzazione separata (salvo eventuale diversa disposizione regolamento condominiale ) la maggioranza per approvare (sia per l'aggiunta della porta sia per la sostituzione )dovrebbe essere la maggioranza dei presenti ed almeno 500 millesimi ,e la delibera se passa impegna tutti i condomini (anche quelli che non hanno i box ). solo nel caso che la delibera non passi chi vorra' (condomini con i box ) potranno eventualmente decidere di migliorare l'ascensore (aggiunta di una porta) e pagarsi la miglioria . i restanti condomini potranno comunque utilizzare la miglioria (porta dei garage ) anche senza aver partecipato alle spese di miglioria . l'accesso al piano box potra' anche essere abilitato con chiave ,pero' detta chiave dovra' essere data a tutti i condomini .
#3 Inviato 31 Maggio, 2014 qualora la spesa relativa all'aggiunta della fermata nei locali garage venga sostenuta solo da alcuni condomini della scala "B", non credo si debba consegnare la chiave di accesso ai locali box a tutti i condomini della stessa scala. Per quanto riguarda i condomini dell'altra scala "A", essendoci due diverve tabelle millesimali per ciascuna ascensore una per la scala "A" e una per la scala "B", consentendo loro di utilizzare l'ascensore scala "B" per evitare una rampa di scale per arrivare al piano T, come faccio ad addebitargli i costi relativi ai canoni e alla manutenzione?
#4 Inviato 31 Maggio, 2014 credi male ,perché non puoi impedire ai condomini di utilizzare un loro bene (impianto ascensore)il fatto che liberamente alcuni condomini decidano di migliorare un servizio non li autorizza a impedire al resto dei condomini a godere del miglioramento dell'impianto ascensore .
#5 Inviato 31 Maggio, 2014 Se ti riferisce all'uso dell'ascensore che è un bene comune dell'immobilesono d'accordo con te qualsiasi miglioria non può essere negata, ma io intendo la fermata al piano garage che attualmente non c'è, ilcostruttore non l'ha prevista. In questo mi conforta anche l'art 1121 c.c. (nuovo testo) secondo il quale l'innovazione di un bene comune condominiale se comporta una spesa molto gravosa, e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarre vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. Personalmente do questo tipo di interpretazione: se nella mia scala "B" ci sono 15 condomini, ma la fermata dell'ascensore al piano locali garage è stato installata a cura e spese di dieci, il condomino che successivamente intende partecipare all’uso dell’ascensore per accedere ai locali garage, dovrà corrispondere a quest’ultimi il prezzo, come sopra rivalutato, in ragione dei millesimi di sua spettanza. Dopo il pagamento farà parte a pieno titolo della comunione dei dieci condomini per la fermata ai locali garage. Mentre continueranno ad esserne estranei gli altri quattro condomini, sebbene possono utilizzare l'ascensore tranquillamente dal piano T fino ai pianio alti, finché anche questi, o alcuni di loro, non chiederanno di partecipare ai vantaggi dell’ascensore per accedere ai locali garage, corrispondendo ai dieci comproprietari, la propria quota di spesa in ragione dei millesimi di spettanza.
#6 Inviato 31 Maggio, 2014 l'aggiunta di una nuova fermata ad un ascensore esiste o comunque di un ascensore che si sostituisce e' una miglioria e non un innovazione . l'ascensore e' unico nella sua totalita' ,compresa la nuova porta . difatti occorre aggiornare la modifica dell'impianto con una verifica straordinaria . quindi tutti i condomini sono e saranno sempre comproprietari dell'impianto nella sua totalita' . le innovazioni se le godono solo coloro che hanno pagato ,ma le migliorie non approvate da nessuna delibera ma pagate solo da chi volontariamente decide di fare una miglioria se le godono tutti i condomini . ovviamente non pagano la miglioria ma pagheranno comunque la manutenzione . l'innovazione e' l'istallazione di un ascensore in un immobile ove prima non esisteva .
#7 Inviato 31 Maggio, 2014 voglio aggiungere che l'aggiunta di una nuova fermata ai locali garage non è stata predisposta dal costruttore, va creata ex novo con uno scavo, è necessaria una nuova fossa dell'ascensore (circa 150 cm di profondità dal suolo dei garage), va fatta una nuova apertura per la porta sul muro perimetrale e molto altro e mi dici che si tratta di una miglioria........secondo il mio modesto parere è una innovazione.
#8 Inviato 31 Maggio, 2014 sempre miglioria e' . miglioria ovvero modifica di un impianto esistente per ottenere un migliore utilizzo delle stesso . innovazione ovvero istallazione di un nuovo ascensore ove prima era assente . e comunque per estraniarsi dalle innovazioni ,se non erro esse devono essere comunque gravose e/o voluttarie . quindi nel tuo caso , o l'assemblea delibera con la maggioranza di effettuare detto lavoro e quindi la delibera e' valida per tutti i condomini (tutti pagano la miglioria tutti possono godere della miglioria ) oppure se la maggioranza non delibera chi vuole provvedera' a pagare detti lavori (solo alcuni pagano ,ma tutti possono godere della miglioria ).
#9 Inviato 31 Maggio, 2014 voglio aggiungere che l'aggiunta di una nuova fermata ai locali garage non è stata predisposta dal costruttore, va creata ex novo con uno scavo, è necessaria una nuova fossa dell'ascensore (circa 150 cm di profondità dal suolo dei garage), va fatta una nuova apertura per la porta sul muro perimetrale e molto altro e mi dici che si tratta di una miglioria........secondo il mio modesto parere è una innovazione. Perchè molto probabilmente era prossimo al limite dei 20 m. di corsa → L. 246/87 (antincendio) ...ed esiste una autorimessa (la faccenda và connotata alle norme e leggi, anche magari transitorie, vigenti al tempo della progettazione. Sarebbe da appurare l'anno di collaudo, ma per la tua domanda principale, è un aspetto marginale..). Il prolungamento di una fermata è una miglioria che può essere apportata anche dal singolo (es. eseguito pochi giorni fa un adeguamento a L. 13/89 su impianto preesistente, da parte di un singolo). Ragioniamoci un attimo. L'ascensore è una parte comune e individuata nell'art. 1117 . Nel caso c'è sin dalla data di costruzione. L' art. 1102 ci parla di: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.” Nel caso, non mi sembra che la destinazione possa essere alterata, che precluda l'uso agli altri condomini con chiavi o similia, o si possa considerare un danno; direi al contrario un migliore uso della cosa comune con spese e oneri a carico di alcuni condomini. L'importante è il rispetto delle norme e Leggi tecniche. Art. 1117. Parti comuni dell'edificio. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) omissis 2) omissis 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, ..omissis Una sentenza..... La sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiché le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali annessi cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione (App. Milano, 9 ottobre 1987). Perché sussista l’innovazione prevista dal-l’art. 1120 cod. civ. occorre che le modificazioni apportate alle cose comuni, nell’ambito della proprietà condominiale, siano di tale entità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo da incidere sulla sostanza della cosa comune, alterandone la precedente destinazione; pertanto, la sostituzione di ascensori usurati e non più agibili, con ascensori nuovi, anche se di tipo e di marca diversi, non costituisce innovazione perché le cose comuni, oggetto delle modifiche, in vano-ascensore con le strutture e i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, anche se vengono apportate modifiche alla loro conformazione e perché l’edificio, nel suo complesso, con la sostituzione degli ascensori, non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del quale è già dotato, a meno che l’entità e la qualità delle modifiche introdotte sia tale da involgere un sostanziale mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni dell’edificio (Cass., sent. 16 luglio 1981, n. 4646). Un saluto. ROI
#10 Inviato 1 Giugno, 2014 stando cosi le cose in assemblea ho bisogno del consenso del 51% degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio riferiti alla singola scala "B"? (500,000 m/m), e nel caso positivo posso addebitare i costi a tutti i componenti della scala "B", oppure differenzio i costi di ammodernamento dell'ascensore a tutti i condomini della scala "B" mentre i costi riferiti all'aggiunta della fermata ai soli prorpietari di box e cantine della scala "B"?
#11 Inviato 1 Giugno, 2014 se l'assemblea delibera ,TUTTI partecipano alle spese sia dell'ammodernamento sia all'aggiunta della fermata .
