#1 Inviato 10 Dicembre, 2012 Buongiorno a tutti, chiedo a voi esperti lumi su un paio di punti che hanno generato perplessità e divergenze nel mio contratto di locazione: 1) Agg. ISTAT: io ho proposto il pagamento dell'aggiornamento ISTAT (che è stato scritto nel contratto esser pari al 100% del FOI), allo scadere dell'annualità del contratto con un calcolo basato su un metodo intelligente e molto logico e razionale, (non è obbligatorio per legge ma è molto intelligente) cioè il dato di due mesi precendenti la scadenza; ovvero per comodità procedendo così (supponendo l'aggiornamento dovuto al 1 Dicembre) : il pagamento del 1 Dicembre(0), si prende il dato pubblicato a metà mese di novembre(-1), che si riferisce al mese di Ottobre(-2). Mentre la controparte chiede afferma che, poiché i due contratti sono stati stipulati il 1/12, l'aggiornamento ISTAT deve essere calcolato a decorrere dal 1° dicembre 2011 e sino al 30 novembre 2012. Nel prossimo mese di febbraio 2013, pertanto, (quando verranno pubblicati i dati ISTAT relativi alla svalutazione intervenuta nel suddetto periodo) sarà necessario corrispondere l'aggiornamento con gli arretrati a decorrere dal 1/12. Pertanto, in occasione della prossima rata trimestrale (01/03), sarà pagato l'aggiornamento esatto maggiorato degli arretrati maturati dal 1/12. Non so cosa fare al riguardo. Cosa dice la norma al riguardo? Mi sembra un metodo molto più complicato e che per di più comporta anche gli interessi legali maturati nei tre mesi di "attesa". Pone dei problemi per la registrazione annuale del contratto sulla quale a questo punto non è possibile aggiornare il dato. Ed anche problemi al mio commercialista. Ci sono variazioni matematiche (contabili ) fra i due? Cosa fare al riguardo? e come regolarmi per essere nel giusto ai termini di legge e non fare torti a nessuno! 2) Conguaglio SPESE CONDOMINIALI: anche qui tra me e la controparte ci sono visioni differenti. Da parte mia ho chiesto di pagare il dovuto (se presente!) in base al totale delle spese condominiali effettivamente sostenute e pertinenti(ovviamente quelle ordinarie e non straordinarie! E tutte con regolari giustificativi cartacei) NELL'ANNUALITA' di riferimento del CONTRATTO di locazione. La controparte invece afferma che il conguaglio delle spese condominiali non si chiede al conduttore alla fine dell'anno locativo ma quando il condominio ha approvato il consuntivo delle spese condominiali maturate durante l'intero anno locativo. Nel mio caso la situazione poi si complica ulteriormente perché nello stabile in affitto, gli amministratori sono due, uno che si occupa del riscaldamento (di tutto il quartiere) e l'altro della gestione normale; e questi hanno periodi di riferimento, scadenze, annualità e conguagli differenti. Che cosa mi consigliate di fare? Come mi devo regolare? c'è una normativa al riguardo? Scusate la lungaggine della questione! E grazie anticipate a tutti quelli che risponderanno Un saluto
#2 Inviato 11 Dicembre, 2012 Per darti una risposta precisa dovresti riportare esattamente le 2 clausole nel tuo contratto relative all'aggiornamento ISTAT e alla modalità di pagamento degli oneri accessori. ---------------------------------------- Quotare è lecito, rispondere è cortesia.
#3 Inviato 11 Dicembre, 2012 Scritto da Ric75 il 11 Dic 2012 - 10:27:32: Per darti una risposta precisa dovresti riportare esattamente le 2 clausole nel tuo contratto relative all'aggiornamento ISTAT e alla modalità di pagamento degli oneri accessori. Intanto ti ringrazio per la risposta. I contratti di locazione sono due: uno per l'abitazione e l'altro per il garage. E per entrambi ci sono due amministrazioni condominiali. Una di carattere generale ed un'altra per il solo riscaldamento. Ciò premesso ti riporto i passi del contratto che mi hai chiesto: CONGUAGLIO: "La locazione ha la durata di anni 4 e mesi zero e cioè dal __________ al ___________ . 3. Il corrispettivo annuo di locazione è stabilito come appresso: € xxx/mese oltre € xxx/ mese per rimborso spese salvo conguaglio e così in totale € xxx da pagarsi al domicilio del Locatore in n. 4 rate anticipate di € xxx,00 ciascuna, alle seguenti scadenze: marzo/giugno/settembre/dicembre di ogni anno. L’acconto spese, salvo conguaglio sarà ogni anno determinato sulla base del consuntivo dell’anno precedente." quindi, di fatto, sul conguaglio (e NON sull'acconto spese) non c'è scritto nulla di particolare. ISTAT: "Il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura del 100%, della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati, verificatasi rispetto al mese di inizio del presente contratto." e qui c'è il riferimento preciso. Solo che il dato - come tutti noi sappiamo - è mancante. Quindi il problema da me sollevato rimane sul tavolo ...
#4 Inviato 12 Dicembre, 2012 Scritto da lady_oscar il 11 Dic 2012 - 16:40:03: ISTAT: "Il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura del 100%, della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati, verificatasi rispetto al mese di inizio del presente contratto." e qui c'è il riferimento preciso. Solo che il dato - come tutti noi sappiamo - è mancante. Quindi il problema da me sollevato rimane sul tavolo ... [...] purtroppo per quanto riguarda la clausola istat, il problema è noto ed è dovuto tutto alla errata formulazione della clausola a contratto che la rende non applicabile alla scadenza annuale ma solo 2 mesi dopo. Non sussiste un problema di interpretabilità che potrebbe aiutarti a renderla applicabile subito poichè è espressa chiaramente (in claris non fit interpretatio). E' chiaramente scritto variazione istat "verificatasi" e non "pubblicata" o altro. Essendo scritta in questo modo se il conduttore si irrigidisce sulle sue posizioni non c'è niente da fare. La soluzione di buon senso è sicuramente la tua. Tenta di convincere i conduttore che non c'è molta differenza (e potrebbe essere sia a favore che a sfavore) se poi anche i prossimi anni utilizzerai sempre il mese di ottobre. L'mportante è utilizzare sempre ogni anno lo stesso mese utilizzato l'anno prima per verificare la variazione istat. ---------------------------------------- Quotare è lecito, rispondere è cortesia.
#5 Inviato 12 Dicembre, 2012 Scritto da lady_oscar il 11 Dic 2012 - 16:40:03: CONGUAGLIO: "La locazione ha la durata di anni 4 e mesi zero e cioè dal __________ al ___________ . 3. Il corrispettivo annuo di locazione è stabilito come appresso: € xxx/mese oltre € xxx/ mese per rimborso spese salvo conguaglio e così in totale € xxx da pagarsi al domicilio del Locatore in n. 4 rate anticipate di € xxx,00 ciascuna, alle seguenti scadenze: marzo/giugno/settembre/dicembre di ogni anno. L’acconto spese, salvo conguaglio sarà ogni anno determinato sulla base del consuntivo dell’anno precedente." quindi, di fatto, sul conguaglio (e NON sull'acconto spese) non c'è scritto nulla di particolare. Se sapevi che ci sono 2 gestioni separate avresti dovuto mettere a contratto 2 metodi di pagamento e non uno solo: in tal caso sarebbe stato opportuno utilizzare un metodo "ad evento" cioè ogni volta che tu hai una spesa, puoi richiedere il pagamente al conduttore entro 60 giorni, così come previsto dall'art 9 392/78. Nel tuo caso invece il contratto prevede un solo metodo di pagamento per le spese senza distinzioni (pese condominiali e riscaldamento), che prevede 12 acconti e inevitabilmente quindi un conguaglio unico a seguito dei 12 acconti. Il conguaglio deve essere basato sulla differenza tra consuntivo e somma dei 12 acconti. Il consuntivo non è altro che il reale ammontare delle spese dell'anno. il conguaglio diventa esigibile nel momento in cui tu vieni a conoscenza del consuntivo ufficiale: ad esempio per quanto riguarda ilcondominio nel momento in cui il bilancio finale dell'anno è approvato e si conoscono le spese reali e la loro ripartizione. Prima non è possibile, poichè alcune spese potrebbero non essere approvate, o ripartite in modi diversi decisi in assemblea. Il tuo problema è che hai 2 consuntivi emessi in momenti differenti ed è difficile e matematicamente complesso riuscire a conciliare un unico acconto e conguaglio e 2 consuntivi che non sono basati sullo steso periodo temporale. Purtroppo per come è stata formulata la clausola di pagamento non vedo altre possibilità che trovare un accordo scritto con il conduttore in modo da pagare con il metodo acconti + conguaglio solo un tipo di spese e lasciare l'altro su richiesta (cioè quando ti arriva la richiesta di pagamento la giri al conduttore che ti darà i soldi entro 60 giorni). visto che la clausola a contratto te lo permette, puoi modificare l'ammontare degli acconti di anno in anno: basta che prendi gli ultimi 2 consuntivi in tuo possesso (il consuntivo delle spese condominiali e di quelli di riscaldamento ), li sommi e li dividi per 12 mensilità e tramite raccomandata puoi richiedere al conduttore di adeguare il pagamento mensile ai sensi di quanto preevsto dall'art 3 del contratto. questo dovrebbe fare in modo che quanto ricevi sia in linea con quanto paghi. Purtroppo come nel caso sopra dell'aggioranmento istat, i problemi sono stati causati da non appropriata (al tuo caso) formulazione della clausola. Ogni contratto dovrebbe essere cucito ad hoc. Se si utilizzano i contratti standard il contro è che si puo incorrere in questi problemi. Il pro è che non devi pagare un professionista per scriverli. ---------------------------------------- Quotare è lecito, rispondere è cortesia. Modificato Da - Ric75 il 12 Dic 2012 17:34:43
