#1 Inviato 29 Aprile, 2021 Ciao a tutti, scrivo perchè una mia amica ha fatto una proposta di acquisto per un villino che si trova nel comune di Anzio ma che risulta affittato per altri 6 anni ad alloggio per anziani ad una società. La mia amica vorrebbe comprare l'immobile usufruendo delle agevolazione come prima casa (non ha mai usufruito di agevolazioni prima casa). Ha ricevuto in donazione dai genitori degli immobili in Sardegna ma senza usufruire delle agevolazioni prima casa. Attualmente la sua residenza si trova a Roma. Ha parlato con il Notaio che le ha confermato di poter pagare l'imposta di registro ridotta al 2% se trasferisce entro 18 mesi la sua residenza nel comune di Anzio dicendo che non per forza deve essere spostata nell'immobile comprato (quindi sotto intende che può essere trasferita anche se immobile locato). Il commercialista però dice che in realtà essendoci un contratto di locazione in essere ad uso abitativo e non avendo inserito nessuna clausola nel contratto di parzialità dell'immobile locato, non può trasferire la residenza in questo immobile perchè l'Agenzia delle Entrate farà certamente un accertamento e chiederà la differenza di imposta di registro +30% di sanzione + interessi di mora (l'imposta di registro al 2% sono circa € 3.300 mentre al 9% come seconda casa circa € 16.600). Il commercialista ha detto che l'unico modo sarebbe di spostare la residenza ad Anzio da qualcuno che conosce oppure trovare una soluzione economica, anche una stanza ed affittarla ma dovrà tenerla per 5 anni (per avere imposta di registro al 2%). Invece per l'imposta sostitutiva del mutuo dovrà pagare come seconda casa e pagare Imu perchè non può diventare abitazione principale perchè locata. Abbiamo avuto diverse risposte contrastanti dai professionisti e quindi siamo un po' confuse. Anche cercando su internet sembrava non ci fosse problema a spostare la residenza in un immobile locato, però in questo caso si tratta di un contratto 6+6 ma ad uso abitativo per svolgere attività di "comunità alloggio per anziani" e quindi non è chiaro come gestire la situazione. Il Commercialista proponeva anche di fare la risoluzione di questo contratto e farne uno nuovo ed eventualmente fare un contratto in cui viene ceduta in locazione una parte della casa, e lasciato una camera ad uso esclusivo per la mia amica per giustificare l'utilizzo come prima casa (però la società deve essere d'accordo e soprattutto bisognerebbe capire quale sia la normativa dell'Asl per le autorizzazioni per l'attività di alloggio per anziani). Qualcuno ha esperienze in merito? Come si può usufruire di tutte le agevolazioni prima casa essendo un immobile locato ad alloggio per anziani per altri 6 anni? grazie!
#2 Inviato 29 Aprile, 2021 cettycalafiura dice: Come si può usufruire di tutte le agevolazioni prima casa essendo un immobile locato ad alloggio per anziani per altri 6 anni? In realtà notaio e commercialista hanno dato la stessa risposta, che è l'unica da dare: 1) per fruire dell'agevolazione prima casa si deve trasferire la residenza o nello stesso comune in cui è ubicato l'immobile, o nell'immobile stesso. 2) per trasferire la residenza nell'immobile, essendo affittato, in effetti si dovrebbe rifare il contratto in modo da potersi riservare una parte dell'abitazione e, come già sapete, deve essere d'accordo l'inquilino. Forse, piu' semplice trovare una sistemazione nello stesso comune 3) corretto che debba pagare IMU , ma il mutuo puo' stipularlo come prima casa, solo non potrà detrarre gli interessi sino a che non abiterà nella casa Nel caso non trovasse una soluzione per il trasferimento della residenza entro i 18 mesi dalla stipula del rogito, si vedrà costretta a pagare l'imposta di registro non pagata all'atto del rogito, piu' la sanzione e gli interessi.
#3 Inviato 30 Aprile, 2021 Salve Daniela, La ringrazio per la sua risposta. Riguardo lo spostamento della residenza, il Notaio afferma che si può trasferire la residenza in immobile locato ad alloggio per anziani, mentre il commercialista dice di no. Quindi mi conferma che ha ragione il commercialista? Ha una normativa di riferimento da poter utilizzare in caso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate? Riguardo il mutuo come prima casa il commercialista dice essere legato all'abitazione principale e quindi non può essere applicata l'imposta dello 0,25%. Lei invece mi conferma che possa stipularlo come prima casa e detrarre gli interessi passivi da quando inizia ad abitarci realmente. Ha una normativa di riferimento che in caso di accertamento dell'agenzia delle entrate posso utilizzare?
#4 Inviato 30 Aprile, 2021 cettycalafiura dice: Quindi mi conferma che ha ragione il commercialista? Ha una normativa di riferimento da poter utilizzare in caso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate? E' possibile trasferire la residenza solo se nella casa è disponibile almeno una stanza, altrimenti no. In sostanza dovreste rifare il contratto. Non c'è una norma specifica, se non quella relativa alla residenza per cui deve essere necessario avere un locale nel quale poter abitare. cettycalafiura dice: Riguardo il mutuo come prima casa il commercialista dice essere legato all'abitazione principale e quindi non può essere applicata l'imposta dello 0,25%. A me risulta che, se ci sono i requisiti per acquistare la casa come prima casa, anche il mutuo puo' essere stipulato per l'acquisto di prima casa, per sicurezza chieda comunque alla banca. La norma relativa alla detrazione degli interessi è l'art. 15 del TUIR
