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Simona17

Affitto e sfratto

Salve,

dal 2009 vivo in affitto in un appartamento con altre 2 coinquiline. Loro 2 a fine maggio hanno mandato la raccomandata per recedere dal contratto. (il contratto prevede che devi mandare la raccomandata 6 mesi in anticipo rispetto a quando te ne vai). A voce la padrona di casa mi ha assicurato che se le 2 coinquiline se ne fossero andate prima senza aver trovato un sostituto sarebbe spettato a loro pagare le relative spese e l’affitto fino allo scadere dei 6 mesi. Ora, mi dice che nel contratto c’è scritto che devo pagare tutto l’affitto io, appena loro se ne vanno. Io, quando sono arrivata, ho chiesto più volte di firmare il contratto, ma mi dicevano sempre che lo dovevano stampare, che era questione di giorni …. Alla fine me ne sono scordata e non l’ho firmato. A giugno ho scoperto che il foglio che i proprietari mi avevano detto attestare il mio subentro non valeva nulla giuridicamente e mi sono messa in regola con l’agenzia delle entrate. In pratica, quando sono arrivata, l’unico documento vero che hanno fatto è stata la mia denuncia alla questura.

Ultimo particolare: i proprietari hanno chiesto alle ragazze di andare via anticipatamente entro settembre (e loro lo stanno facendo) perché pensavano che settembre fosse un mese più semplice per trovare nuovi inquilini visto l’arrivo degli universitari. In realtà, stanno chiedendo 250 euro a stanza (l’hanno aumentato rispetto ad adesso) che è il prezzo massimo chiesto in zona, ma la casa è vecchia, i mobili pure e quindi nessuno accetta di fermarsi.

Domande:

1.Possono far valere un contratto che non ho firmato ?

2.Possono buttarmi fuori di casa senza preavviso ?

3. Posso pretendere che richiedano un prezzo adeguato al mercato e non il massimo anziché chiedere un tale prezzo e poi volere da me l’intero affitto perché non trovano inquilini ?

4. Io ho qualche obbligo nel trovare i nuovi inquilini ? E’ nel mio interesse e ho provato a cercarne, ma con quel prezzo nessuno ferma la casa.

Spero di avere una risposta. Grazie in anticipo.

Mi pare di capire che sei subentrata in un contratto già esistente.

Che contratto è (4+4 a canone libero, studenti a canone agevolato , ....)

Affinchè la cessione di contratto (il tuo subentro ) sia valida è necessario che sia stata firmata un accordo tra tutte le parti del contratto pre-esistente e tu, in cui l'inquilino uscente nel 2009 cede a te il suo contratto, tu accetti e tutti gli altri accettano locatore compreso).

 

Se non c'è tale accordo scritto il tuo subentro non è valido dal punto di vista civilistico e per cui in questo momento staresti occupando l'immobile senza titolo (in parole povere niente diritti e doveri).

La registrazione del subentro fatta all'agenzia delle entrate non ha valore di accordo, (è un atto che può essere fatto unilateralmente dal locatore ed ha valenza unicamente fiscale).

 

Passiamo ad analizzare il recesso delle 2 coinquiline, anche se difficile da farsi poichè non hai in mano una copia del contratto originale.

Se il contratto prevede 6 mesi potrebbe essere un 4+4 (i contratti studente prevedono per legge 3 mesi), e il recesso possibile solo all'intera parte conduttrice all'unanimità: in tal caso il recesso comunicato solo da 2 coinquilini non sarebbe valido.

 

per cui:

1: no, niente subentro valido , niente diritti e doveri (occupazione senza titolo)

 

2: no, , nei casi di occupazione senza titolo devono richiedere al giudice il rilascio dell'immobile

 

3: puoi arrivare a qualunque accordo che tu ritenga giusto, come anche il locatore può farlo

 

4: no, nessun obbligo (niente contratto niente obblighi).

 

Penso che convenga ad entrambe le parti arrivare a un accordo.

Poichè nel contratto rimangono solo i 3 conduttori originali ( e tu non ci sei poichè il subentro non è stato concordato per scritto) e poichè tutti i 3 conduttori originali hanno risolto il contratto per settembre, l'immobile da settembre risulterà senza conduttori e non più locato se non trovano 2 subentranti. Da qui la ncessità di fare un nuovo contratto. Meglio una locazione parziale di una sola stanza con 1/3 del canone attuale che niente...

Grazie mille per la risposta.

 

In effetti il contratto è un 4+4 a canone libero.(i primi 4 anni sono scaduti il 31 agosto 2010)

Nella copia che ho visto in carta semplice, in effetti, c'è scritto che dal mese in cui qualcuno recede la locazione prosegue per gli altri; chi va via è responsabile per i pregressi periodi e chi resta deve dare l'intero canone. Ripeto,però, che non ho firmato nulla.

 

Giorni fà la proprietaria mi ha detto telefonicamente che quando il contratto finirà a novembre, perchè il preavviso delle altre coinquiline scade a novembre,non mi rinnoverà il contratto e quindi me ne devo andare.Visto come si sono messe le cose intendo andarmene il prima possibile, ma sarebbe meglio che mi faccia scrivere qualcosa da loro che attesti che sono loro a mandarmi via? Comunque il contratto finisce e quindi non potranno comunque chiedermi più niente, no ?

 

Ciao. grazie ancora

E' un 4+4 in cui sono state integrate le clausole tipiche del contratto studenti (recesso permesso al singolo conduttore). E possibile farlo poichè è un contratto libero.

 

MA Il punto principale è che tu non fai parte dei conduttori, non avendo mai firmato un accordo di cessione del contratto. Come ti ho già detto la registrazione del subentro all'agenzia delle entrate fatta unicamente dal locatore non ha valore legale: in questo momento tu stai occupando senza titolo l'immobile.

 

Il fatto che tu non abbia un contratto regolare è anche confermato dalle parole del locatore, che ti dice che a novembre non ti rinnoverà il contratto: se tu fossi conduttrice di un 4+4 stipulato il 1 settembre 2006, il contratto sarebbe valido e non disdettabile dal locatore fino al 31 agosto 2014, cioè non avrebbe nessuna possibilità di dirti di andartene a novembre.

In aggiunta in questo momento tu stai versando un canone non dovuto non essendoci un contratto.

L'unica azione che può fare il locatore per farti andare via è richiedere al giudice il rilascio tramite rito ordinario.

 

Visto che sei senza contratto non devi dare nessun preavviso per lasciare l'immobile.

Immagino tu abbia versato una somma a titolo di cauzione all'inizio che però non è più tale visto che non hai un contratto. Non vale quindi nel tuo caso il fatto che tale somma non possa essere utilizzata in conto canoni: In tal caso potrebbe essere quindi lecito trattarla come anticipo canoni e potresti decidere di non versare i canoni successivi. Comunica quindi che scalarai la cauzione dall'indennità di occupazione che stai versando di mese in mese e poi lascerai l'immobile.

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