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gabrielco

Adozione della figura di "gestore condominiale"

Oggetto: Adozione della figura di "gestore condominiale" facente funzioni di amministratore (art.1129/6 C.C.)

 

Preliminarmente si specifica che trattasi di condominio di sei condomini (6 abitazioni di cui due locate) con:

 Amministratore interno e regolamento di condominio consolidato nel tempo;

 situazione amministrativa minimale: spese per pagamento di luce e acqua;

 pagamento di fatture di imprese esterne solo in occasione di effettuazione di lavori di manutenzione straordinaria (c/o bonifico – dichiarazione mod. 770, etc.).

 pulizia scale (una rampa) e piccoli lavori di manutenzione ordinaria autogestiti.

 

Considerato che, con la nuova legge, saremmo esonerati dall’obbligo di costituire un condominio con nomina di un amministratore e che, diversamente, questi sarebbe obbligato alla costituzione del conto corrente condominiale che, vista la minimalità del condominio stesso per numero dei condomini e per entità del relativo bilancio contabile, costituirebbe un onere di spesa percentualmente rilevabile considerata l’entità contabile suddetta oltre a costituire un aggravio burocratico per l’amministratore e per i condomini tutti.

Considerato inoltre che, da regolamento, da sempre, viene affisso in bacheca, mensilmente:

- l'importo delle quote condominiali mensili dovute da ciascun condomino (peraltro sempre uguali come da preventivo annuale);

- l'elenco delle spese effettuate nel mese precedente suddiviso per capitolo di spesa (luce, acqua, eventuali manutenzioni, etc.);

- l'importo aggiornato della situazione di cassa per capitolo di spesa e totale.

Assicurando così, in maniera continuativa ed automatica, la massima trasparenza.

 

Volendo peraltro conservare l’attuale - modus-vivendi – e di operare, si è ritenuto di predisporre una modifica al regolamento di condominio intesa a conservare tutte le prerogative proprie del condominio così come previste dalla legge a meno della nomina dell'amministratore adottando la figura del "facente funzioni di amministratore" interno (gestore condominiale) con riferimento al 6° comma del nuovo art. 1129 del C.C., esonerandolo dall'obbligo di costituire il conto corrente condominiale.

Con altro articolo si prevede che l’assemblea dei condomini potrà sempre nominare, per particolari motivi di rappresentatività o per eventuali esigenze di bilancio particolarmente onerose, un amministratore esterno, senza alcuna eccezione.

Il nostro quesito a questo punto è: ci sono controindicazioni ?

Grazie e distinti saluti

Gabriele Cozzi

Oggetto: Adozione della figura di "gestore condominiale" facente funzioni di amministratore (art.1129/6 C.C.)

 

Preliminarmente si specifica che trattasi di condominio di sei condomini (6 abitazioni di cui due locate) con:

 Amministratore interno e regolamento di condominio consolidato nel tempo;

 situazione amministrativa minimale: spese per pagamento di luce e acqua;

 pagamento di fatture di imprese esterne solo in occasione di effettuazione di lavori di manutenzione straordinaria (c/o bonifico – dichiarazione mod. 770, etc.).

 pulizia scale (una rampa) e piccoli lavori di manutenzione ordinaria autogestiti.

 

Considerato che, con la nuova legge, saremmo esonerati dall’obbligo di costituire un condominio con nomina di un amministratore e che, diversamente, questi sarebbe obbligato alla costituzione del conto corrente condominiale che, vista la minimalità del condominio stesso per numero dei condomini e per entità del relativo bilancio contabile, costituirebbe un onere di spesa percentualmente rilevabile considerata l’entità contabile suddetta oltre a costituire un aggravio burocratico per l’amministratore e per i condomini tutti.

Considerato inoltre che, da regolamento, da sempre, viene affisso in bacheca, mensilmente:

- l'importo delle quote condominiali mensili dovute da ciascun condomino (peraltro sempre uguali come da preventivo annuale);

- l'elenco delle spese effettuate nel mese precedente suddiviso per capitolo di spesa (luce, acqua, eventuali manutenzioni, etc.);

- l'importo aggiornato della situazione di cassa per capitolo di spesa e totale.

Assicurando così, in maniera continuativa ed automatica, la massima trasparenza.

 

Volendo peraltro conservare l’attuale - modus-vivendi – e di operare, si è ritenuto di predisporre una modifica al regolamento di condominio intesa a conservare tutte le prerogative proprie del condominio così come previste dalla legge a meno della nomina dell'amministratore adottando la figura del "facente funzioni di amministratore" interno (gestore condominiale) con riferimento al 6° comma del nuovo art. 1129 del C.C., esonerandolo dall'obbligo di costituire il conto corrente condominiale.

Con altro articolo si prevede che l’assemblea dei condomini potrà sempre nominare, per particolari motivi di rappresentatività o per eventuali esigenze di bilancio particolarmente onerose, un amministratore esterno, senza alcuna eccezione.

Il nostro quesito a questo punto è: ci sono controindicazioni ?

Grazie e distinti saluti

Gabriele Cozzi

Premesso che la nuova legge non "esonera dal costituire il condominio" che sempre esisterà in presenza di 2 condomini almeno (non vi è condominio solo se tutto il fabbricato è proprietà di una sola persona o società), non c'è bisogno di modificare, a mio avviso ciò che già la legge prescrive, se l'assemblea lo delibera potrà legittimamente decidere di rimanere senza l'amministratore, se e quando la maggioranza cambia idea (vorrà nominare l'amministratore) potrà farlo in qualsiasi momento semplicemente convocando una apposita assemblea

Oggetto: Adozione della figura di "gestore condominiale" facente funzioni di amministratore (art.1129/6 C.C.)

"

il codice civile non prevede nessuna figura di "gestore condominiale facente funzioni " ma si limita a una "persona che svolge funzioni analoghe" (cosa ben diversa da un facente funzioni )

Gentile sig. Peppe64

Convengo che il codice civile non contempla, testualmente, il "Gestore condominiale", rimane il nostro problema di poter aggirare l'obbligo di costituzione del conto corrente rimanendo inalterate tutte le altre funzionalità amministrative (viste le caratteristiche del condominio e lo stato di perfetta trasparenza amministrativa indicate all'inizio della discussione).

Un prossimo verbale che citasse "si autorizza il sig. Tizio X a svolgere funzioni analoghe a quelle di Amministratore" sarebbe conforme alle disposizioni di legge?

esatto occorre utiizzare le parole " funzioni analoghe a quelle di Amministratore" e mai "facente funzioni ".

 

il "facente funzioni" anche senza essere il titolare di un ufficio svolge le stesse funzioni del titolare e ovviamente nello svolgimento di dette funzioni ha le stesse responsabilita' civili ,penali ,amministrative etc .

premetto che siamo una palazzina realizzata a far tempo dal 1993, composta da 12 unità abitative e relative pertinenze abitato da soli proprietari, ritenuto che a tutt'oggi non non ci sono screzi di nessuna natura, è possibile adottare la figura del "facente funzioni" dribblando la figura dell'amministratore e pertanto evitando l'obbligo del c/c ...

chiedo questo perchè non mi sembrea di aver letto la possibilità di ricevere sanzioni salvo la coobbligazione di tutti in condomini in caso di eventuali problemi di natura debitoria... grazie anticipatamante ..

Gentile sig. Peppe64

Convengo che il codice civile non contempla, testualmente, il "Gestore condominiale", rimane il nostro problema di poter aggirare l'obbligo di costituzione del conto corrente rimanendo inalterate tutte le altre funzionalità amministrative (viste le caratteristiche del condominio e lo stato di perfetta trasparenza amministrativa indicate all'inizio della discussione).

Un prossimo verbale che citasse "si autorizza il sig. Tizio X a svolgere funzioni analoghe a quelle di Amministratore" sarebbe conforme alle disposizioni di legge?

Se comunque sei stato nominato amministratore interno innanzitutto devi dimetterti.

Il prorogatio imperii non sussiste nei condominii con meno di 9 condòmini, ma a scanzo di equivoci (meglio abbondare che deficere) potreste scrivere il verbale così:

 

"L’amministratore in carica, Sig. TIZIO, ha rassegnato le dimissioni irrevocabili.

L’assemblea all’unanimità accetta le dimissioni.

L'assemblea, inoltre, all'unanimità delibera di essere contraria alla conservazione dei poteri di gestione in “prorogatio” da parte dell'amministratore cessato dall'incarico, come da principio puntualizzato con sentenza Cass. civ. sez. 2 del 12.11.2002, n. 15858, restando inteso che la responsabilità civile, amministrativa e penale rimane a carico di tutti i condòmini in maniera solidale per eventuali violazioni di legge, come specificato dalla su citata sentenza.

L’assemblea, non essendo al momento in grado di nominare un nuovo amministratore, decide che i documenti di condominio siano consegnati al sig. CAIO (o tenuti dallo stesso Sig. TIZIO) il quale li custodirà e li riconsegnerà nell'eventualità che venga nominato nuovamente un amministratore.

In mancanza di amministratore, come previsto dall'art. 1105 c.c., ciascun condòminoconcorrerà nell'amministrazione della cosa comune."

Con un verbale simile risulta chiaro che l'amministratore non c'è e che non c'è nemmeno un facente funzioni responsabile.

Che poi anzichè di raccogliere a turno le quote e di andare a turno a pagare le bollette lo fa sempre una persona il fatto non è rilevante.

premetto che siamo una palazzina realizzata a far tempo dal 1993, composta da 12 unità abitative e relative pertinenze abitato da soli proprietari, ritenuto che a tutt'oggi non non ci sono screzi di nessuna natura, è possibile adottare la figura del "facente funzioni" dribblando la figura dell'amministratore e pertanto evitando l'obbligo del c/c ...

chiedo questo perchè non mi sembrea di aver letto la possibilità di ricevere sanzioni salvo la coobbligazione di tutti in condomini in caso di eventuali problemi di natura debitoria... grazie anticipatamante ..

il "facente funzioni" non e' previsto , o "amministratore" o "persona che svolge funzioni analoghe ".

premetto che siamo una palazzina realizzata a far tempo dal 1993, composta da 12 unità abitative e relative pertinenze abitato da soli proprietari, ritenuto che a tutt'oggi non non ci sono screzi di nessuna natura, è possibile adottare la figura del "facente funzioni" dribblando la figura dell'amministratore e pertanto evitando l'obbligo del c/c ...

chiedo questo perchè non mi sembrea di aver letto la possibilità di ricevere sanzioni salvo la coobbligazione di tutti in condomini in caso di eventuali problemi di natura debitoria... grazie anticipatamante ..

il "facente funzioni" non e' previsto , o "amministratore" o "persona che svolge funzioni analoghe ".

 

 

Facente funzione, chi in un ufficio svolge le mansioni proprie del titolare al momento assente .

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