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apeiron69

Adeguamento sismico condominio attualmente non destinato a civile abitazione

Ciao amici. Torno a disturbarvi con una bella domanda pruriginosa...

Ho un garage al piano terra in un condominio (di fatto ma mai formalizzato) in cui c'è anche un vano soprastante di sei metri senza solaio intermedio destinato catastalmente a magazzino appartenente ad un'altra persona. Diciamo che il rapporto millesimi è di 1 a 4 a suo favore.

La casa è più che centenaria ed è in muratura in pietre. Fino ad oggi è sempre stata così e ci siamo sempre e solo preoccupati della manutenzione del tetto.

Adesso il proprietario soprastante vuole realizzare due appartamenti nei sui due piani e mi dice che vuole eseguire la messa in sicurezza, adeguamento antisismico e ristrutturazione della sua particella "del tutto collassata" e della facciata. Tutto ciò con assemblea organizzata nella sua città che dista 90 km dal comune dell'edificio. Ovviamente nella città in cui abita lui.

 

Vi chiedo:

  • lui dice "collassata". Ma il solaio tra secondo e terzo piano non c'è mai stato. Qual è il vantaggio a dire colalssata? Cosa cambia tra solaio ex novo e ricostruzione?
  • con il cambio di destinazione d'uso è obbligatorio l'adeguamento antisimico. Ma perchè devo partecipare anch'io visto che il cambio di destinazione lo vuole fare lui?
  • Con oltre 3/4 dei millesimi ed una testa su due può procedere all'approvazione da solo in seconda convocazione? (al di là della nullità per la sede dell'assemblea da far valere impugnando la delibera).

 

Grazie per i vostri pareri 😁

Per la ripartizione delle spese del solaio, la condominialità dello stabile è meramente incidentale. In termini di solaio l'obbligo di partecipazione alle spese in parti uguali tra i proprietari dei due piani dura fintanto che l'esigenza della riparazione non sia determinata dalle necessità o dall'opera di un solo soggetto.

 

Probabilmente la definizione di solaio "collassato" anziché inesistente serve proprio ad aggirare la lettura appena fornita... in caso di solaio assente, va da sé se la casa ha retto sino ad ora, non c'è bisogno d'intervenire per la sua realizzazione e, quindi, l'esigenza del solaio sorge solo in relazione al progetto del proprietario del piano di sopra che, conseguentemente, dovrà farsi carico delle relative spese. Se, invece, il solaio "è collassato" si potrebbe assumere che lo stesso, oramai vetusto, abbia necessità di urgente intervento per l'incolumità delle persone e la stabilità dell'immobile, con conseguente onere in capo ad entrambi i piani.

Oimmena dice:

Per la ripartizione delle spese del solaio, la condominialità dello stabile è meramente incidentale.

Scusami, mi sono spiegato male. Il solaio tra piano terra e parte soprastante c'è. E' il solaio tra secondo e terzo piano che non ce mai stato. Ma questo solaio (da realizzare) è tutto di proprietà dell'altra persona.

Modificato da apeiron69

1. perché abbia detto "collassato" piuttosto che intervento ex novo potrebbe essere legato ad eventuali limiti della zona che non permettono la ristrutturazione, ma solo il risanamento conservativo. Ma il dato stonerebbe con il cambio di destinazione d'uso qualora l'intervento rientri (come di solito avviene) nell'alveo delle ristrutturazioni;

 

2. in questo senso, allora, a mio parere vale quanto detto... se l'intervento sul solaio a comune avviene in relazione ad un'esigenza del proprietario del piano di sopra, è lui che deve farsi pieno carico dell'intervento;

 

3. io non ho ben compreso quali e quanti sono i proprietari dell'immobile... considera che per intervenire sul solaio, non trattandosi propriamente di una parte condominiale, quanto piuttosto di un pare a comune tra i proprietari dei piani cui serve, non c'è bisogno di alcuna delibera, ma del mero accordo del proprietario del piano di sopra e di quello di sotto che si accordano su come procedere, altrimenti vale la legge.

Ho inteso che il condominio minimo sia costituito da due unità immobiliari e due proprietari: un garage al piano terra in proprietà ad apeiron69 e un magazzino che si sviluppa su due piani (altezza complessiva di 6 metri), mancando il solaio di interpiano fra il primo e il secondo, in proprietà ad altro soggetto.

Pertanto, le considerazioni fatte circa i condomini cui attribuire la spesa della realizzazione del solaio di interpiano, a sostegno della definizione di solaio collassato o inesistente, non spiegano nel caso specifico l’utilizzo del termine collassato utilizzato con riferimento ad un solaio mai realizzato.

Quanto osservato si basa sulla mia interpretazione del testo che potrebbe essere erronea.

Vi ringrazio. Sfugge anche a me perchè il proprietario di sopra lo definisca collassato.

Mi chiedo adesso: il solaio da realizzare è interamente nella proprietà del condomino soprastante. Questo solaio dovrà appoggiarsi però sui muri maestri comuni. Posso chiedere il progetto del solaio anche se interamente all'interno della sua proprietà? Ed il costo dell'adeguamento sismico della struttura, che scaturisce dal cambio di destinazione d'uso voluto dal condomino di sopra, posso evitarmelo visto che il mio garage di sotto non ha nessuna incombenza trattandosi di un garage? 😉

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