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han

Adeguamento istat automatico?

salve,

sono nuovo del forum.

Sono un consulente informatico di 40 anni e sono in affitto ad acerra (NA).

Sul mio contratto c'e' la frase "Il canone sara' aggiornato ogni anno con riferimento dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati, accertate dall'ISTAT nella misura del 75% e comunque dopo i primi 4 anni il canone mensile di locazione sara' di €550,00 mensili".

Tale frase rientra nella classe di "aggiornamenti ISTAT automatici anche senza esplicita richiesta del locatore"?

Lo chiedo perche' il mio locatore mi ha chiesto l'adeguamento degli ultimi 5 anni.

Non essendo specificato il soggetto deputato all'aggiornamento del canone, relativamente alla quota parte ISTAT, posso ritenere tale frase almeno non chiara e quindi interpretabile da un eventuale giudice?

 

grazie in anticipo per l'aiuto

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Se te li chiede sono dovuti .

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Grazie per le risposte ma sono ancora indeciso se intentare causa anche perché davanti a testimoni ( mia moglie e l'agente immobiliare) mi avevano assicurato che non avrebbero richiesto aumenti ISTAT.

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Causa che perderesti in partenza .

 

Hai liberamente sottoscritto e accettato un contratto ove e' previsto l'adeguamento istat .

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Forse invece di intentare causa, chiedi ad una associazione inquilini !

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Sul mio contratto c'e' la frase "Il canone sara' aggiornato ogni anno con riferimento dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati, accertate dall'ISTAT nella misura del 75% e comunque dopo i primi 4 anni il canone mensile di locazione sara' di €550,00 mensili".

Carta canta .

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"Il canone sara' aggiornato ogni anno con riferimento dell'indice dei prezzi al consumo ...

Secondo me quella scritta non è a prova di bomba.

Siamo nel paese dei cavilli e degli azzeccagarbugli.

Mi ricorda tanto la famosa fraseologia "entro e non oltre" di burocratica memoria.

Se un adempimento si deve fare entro una certa data, secondo la logica basterebbe scrivere "da fare entro"

Allora perché mai si deve scrivere anche la postilla "e non noltre" ?!

Proprio perché siamo abituati ai cavilli ed ai sotterfugi.

 

Difatti, e non a caso, la fraseologia tipica che si vede scritta di solito, nei contratti di locazione,

è corredata della seguente postilla "AUTOMATICAMENTE E SENZA NECESSITA DI RICHIESTA"

Sono metodi da azzeccagarbugli, sono il primo a riconoscerlo, ma è così che il più delle volte vanno le cose.

 

Per come è stata scritta la tua frase, ricorda tantissimo il vecchio testo del Equo Canone

"è aggiornato ogni anno in misura pari al 75% della variazione, accertata dall'ISTAT,"

secondo la logica sarebbe dovuta bastare questa come frase,

carta canta, lo hai visto prima di firmarlo, e via dicendo,

ma tuttavia la legge equocanone continuava con il seguente

"L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata"

tanto che ad esempio una sentenza neanche troppo vecchia:

"la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto,

con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta,

senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati […](v. Cass. n. 14673 del 2003)"

(Cass. 26 maggio 2014 n. 11675)

 

Quindi, proprio per come è stato scritto il testo del tuo particolare contratto,

in mancanza esplicita della parola "automatico" e delle parole "senza necessità di richiesta"

non ci metterei la mano sul fuoco che il Giudice interpellato dia sicuramente la ragione al proprietario,

ed invece non possa dare la ragione a te inquiino.

 

s.e.&o.

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Perché si vede che il proprietario si riserva la facoltà ' di richiederla oppure no . Tieni conto che alcune volte l'adeguamento e' negativo quindi non conviene applicarlo visto che il canone si abbasserebbe .

 

- - - Aggiornato - - -

 

Difatti il proprietario in virtu' del contratto ha richiesto l'adeguamento .

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locatore mi ha chiesto l'adeguamento degli ultimi 5 anni
Aspetta però ....

 

Ri-leggendo la domanda iniziale, però,

come non è molto chiaro i testo del contratto,

però, non è molto chiara neppure al tua domanda qui sul forum! ..

 

Con "chiedere l'adeguamento" che cosa intendevi dire?

Perché come prima esponevo, potrebbero essere (forse) orami perduti gli arretrati,

cioè le somme che tu avresti divuto pagare negli anni scorsi,

ma pero (!) potrebbe legittimamente chiedere da adesso in poi per il futuro.

 

Cioè dal prossimo anno che inizia potresti dover pagare legalmente,

la rivalutazione partendo dall'inizio del contratto.

Questo può legittimaente chiederlo, esplicitamente, da adesso in poi.

 

Non ho ben capito in quale anno era iniziato il contratto,

potrebbe fare il calcolo rivalutato dal 2010 al 2015 ad esempio.

Per fare quasto calcolo, adesso è diventato comodissimo applicare i metodo definito "Assoluto"

cioè l'Istat fornisce sulle sua pagine un singolo coefficiente numerico moltiplicativo,

che copre tutta la differenza tra 2010 e 1015.

 

Poi tu accennavi al diverso e separato discorso dei testimoni

(tua moglie non so se possa testimoniare a tuo favore essendo coinvolta direttamente)

ma questo sarebbe un discorso oggetto di indagine specifica...

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ciao Caval,

la proprietaria chiede l'adeguamento delle mensilita' pregresse anche perche' io ho mandato lettera di risoluzione del contratto e lascero' la casa a Settembre; le annualita' interessate sono il 2011,2012,2013 e parte del 2015

Per quanto riguarda la frase "sibillina", mi riferivo proprio al fatto che non e' indicato chiaramente il termine "in automatico" e quindi lascia ad interpretazione, anche se anch'io credo che probabilmente perderei.

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Ci sono due "buchi neri" da chiarire.

1) Il contratto stipulato in prima pagina a quale legge ed articolo fa rifermento? Quale é la sua durata prevista?

2) L'aggiornamento prestabilito a 550 € potrebbe esser una clausola nulla: non ho mai visto o sentito di una locazione abitativa con incremento del canone di locazione dovuto a causa diversa dall'aggiornamento Istat.

 

- - - Aggiornato - - -

 

L'aggiornamento, se mai richiesto, puó esser richiesto tutto in un colpo solo, ma avrà effetto solo sui canoni futuri e successivi alla richiesta formalizzata.

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550 e'il canone mensile .

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"550 dopo i primi quattro anni"… ma qual'era il valore stabilito del canone all'inizio della locazione ?

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il canone mensile nei primi 4 anni era 450€ + spese condominiali

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ci sono due "buchi neri" da chiarire.

1) Il contratto stipulato in prima pagina a quale legge ed articolo fa rifermento? Quale é la sua durata prevista?

2) L'aggiornamento prestabilito a 550 € potrebbe esser una clausola nulla: non ho mai visto o sentito di una locazione abitativa con incremento del canone di locazione dovuto a causa diversa dall'aggiornamento Istat.

 

- - - Aggiornato - - -

 

L'aggiornamento, se mai richiesto, puó esser richiesto tutto in un colpo solo, ma avrà effetto solo sui canoni futuri e successivi alla richiesta formalizzata.

1) la legge in prima pagina e' "LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431" e la durata dell'affitto e' un 4+4.

Il fatto che utenti esperti non concordino cmq. sul dare ragione al locatore, mi convince del fatto che in un'eventuale controversia potrei anche far valere le mie ragioni; e' una questione di principio (oltre che economica 🙂

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Comunque i 550 sono richiesta legale . Visto che sono stabiliti nel contratto . La legge vieta aumenti al di fuori del contratto .

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Scrivo da villeggoatura e da cell con linea instabile: saró sintetico.

 

Se alla stipula il canone pattuito era 450 €, sempre alla stipula non era predeterminabile il valore del canone di 4 anni dopo.

100 €. di aumento predeterminato sono fuori da qualsiasi logica abitativa; nel commerciale invece é possibile.

La 431/98 non ammette deroghe all'aggiornamento del canone di locazione: solo aggiormamento Istat oppure si fa un nuovo contratto che sostituisca il.precedente.

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Se alla stipula il canone pattuito era 500 €, sempre alla stipula

non era predeterminabile il valore del canone di 4 anni dopo

La questione se sia legale oppure non sia legale pre-stabilire a priori un canone che vari nel corso degli anni,

è una questione controversa e dibattuta.

Se si vanno a cercare alcune Sentenze di Cassazione, come spesso accade,

se ne troveranno circa il 50% che dicono sia possibile,

ed altrettante circa 50% che dicono sia impossibile.

 

Per quel che possa valere, secondo la AdE sarebbe possibile stabilire un canone variabile negli anni,

tanto che il modello RLI contine una apposita casella "Casi Particolari"

"il codice ‘1’ nel caso in cui nel contratto sia previsto un canone diverso per una o più annualità"

Ora sappiamo che la AdE ha competenza esclusiva su piano Fiscale cioè di come si pagano le Tasse,

ma comunque può essere un riferimento anche sul piano Civilistico cioè dei rapporti tra le Persone.

 

Riguardo il già discusso concetto di chiedere gli "arretrati" cioè quanto si sarebbe dovuto pagare negli anni scorsi,

come già detto vista la non perfetta stesura del testo di quel particolare contratto,

rimanderei alla interpretazione soggettiva di quel Giudice che venisse interpellato su questo particolare caso.

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Scrivo da villeggoatura e da cell con linea instabile: saró sintetico.

 

Se alla stipula il canone pattuito era 450 €, sempre alla stipula non era predeterminabile il valore del canone di 4 anni dopo.

100 €. di aumento predeterminato sono fuori da qualsiasi logica abitativa; nel commerciale invece é possibile.

La 431/98 non ammette deroghe all'aggiornamento del canone di locazione: solo aggiormamento Istat oppure si fa un nuovo contratto che sostituisca il.precedente.

Non e' ammesso chiedere un aumento del canone al di fuori del contratto sottoscritto e registrato .ma si puo' lecitamente prevedere un canone diverso per i primi 4 anni e una canone per i secondi 4 anni . I primi anni chiedo 450 i secondi 550 basta inserirlo nel contratto e registrarlo .

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Legge 431/98 art.13 comma 1 .

Art. 13.

(Patti contrari alla legge).

 

1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

I 550 euro risultano nel contratto scritto e registrato quindi non e' un patto contrario alla legge .

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Scusate l'ignoranza,

forse dico una cosa inesatta.

Ma per caso la proprietaria ha aderito alla cedolare secca ?

Se così fosse, non ci sarebbe più la possibilità di adeguamento ISTAT.

Saluti

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Scusate l'ignoranza,

forse dico una cosa inesatta.

Ma per caso la proprietaria ha aderito alla cedolare secca ?

Se così fosse, non ci sarebbe più la possibilità di adeguamento ISTAT.

Saluti

E' quello che sto cercando di scoprire.

Ho solo copia del contratto registrato il primo anno e neanche le copie delle imposte di registro.

Appena mi arriva il pin dell'agenzia delle entrate, verifichero'.

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Legge 431

I 550 euro risultano nel contratto scritto e registrato quindi non e' un patto contrario alla legge .

Peccato che a monte il canone é quantifficato in 450 €. !

Il patto contrario alla legge é la doppia e diversa quantificazione del canone all'interno del medesimo contratto ad uso abitativo.

 

Alla proroga del 5° anno personalmente riterró giusto e valido il canone di 450 rivalutato, ed ignoreró il patto che prevede 550.

 

Un contratto cosí predisposto rappresenta solo lavoro per il giudice

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Se ha aderito a cedolare secca, a maggior ragione il canone non puó crescere.

Ció é possibile solo sottoscrivendo un nuovo contratto, previa chiusura del precedente, oppure con la rinuncia esprressa alla cedolar

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Peccato che a monte il canone é quantifficato in 450 €. !

Il patto contrario alla legge é la doppia e diversa quantificazione del canone all'interno del medesimo contratto ad uso abitativo.

 

Alla proroga del 5° anno personalmente riterró giusto e valido il canone di 450 rivalutato, ed ignoreró il patto che prevede 550.

 

Un contratto cosí predisposto rappresenta solo lavoro per il giudice

e in quale legge si prevede che un contratto 4+4 (contratto libero) debba obbligatoriamente prevedere per tutti gli anni o tutti i mesi sempre la stessa cifra ?

 

sono contrari i patti extracontrattuali non i patti contrattuali . non posso chiedere 550 se il contratto prevede 450 ,ma se un contratto prevede 450 i primi anni e 550 i secondi 4 esso e' lecito , e' un patto che e' stato copntrattualizzato e registrato .

ci sono due soggetti che si sono accordati su dette modalita' di pagamento .

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