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Gordana Bogdanovic

Adeguamento di ascensore , divisone le spese?

Gentili,

 

Sarei grata se qualcuno mi potrebbe dare la risposta quanto saranno le spese da pagare per un adeguamento di ascensore .

Si tratta di palazzo di sei piani, e sul ogni piano c'è solo un appartamento.

Dobbiamo fare adeguamento di ascensore altrimenti sarà bloccato con lavori parzialmente divisi ma in sostanza si parla di importo di 15000 eur è lavori sono : cambio argano motore, quadro, cavi, freni, linee elettriche, apparecchio limitatore di velocità.

Non capisco come devono essere condivise le spese.

Io mi trovo al 5 piano con millesimi per le spese generali di 153,020 e per l'ascensore 212,090.

quanto dovrei pagare ? Come si tratta di spesa di adeguamento dovrebbe pagare anche condomino che si trova al piano terra? In quale proporzioni quando lui non ha millesimi per le spese di ascensore?

Ho trovato che in regolamento di condominio che è di settanta è scritto "la spesa straordinaria sarà divisa per la metà in conformità delle percentuali della tabella ( non è scritto quale ) e altra metà verrà divisa secondo altezza del piani ( è cioè per 1/12 per il primo, 2/12 per il secondo piano ...).

 

Grazie

Le spese relative all’adeguamento dell’impianto di ascensore andrebbero suddivise tra tutti i condòmini, in base ai millesimi di proprietà coinvolgendo quindi anche coloro che si trovano al piano terra e che non utilizzano l’ascensore.

ADEGUAMENTO DELL’ASCENSORE

ALLA NORMATIVA

Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE – che sono diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, per proteggere efficacemente gli utenti e i terzi – attengono all’aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l’esecuzione di opere nuove, l’aggiunta di nuovi dispositivi, l’introduzione di nuovi elementi strutturali (Cass., sent. 25 marzo 2004, n. 5975). Le spese per l’adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non rientrano tra quelle previste dall’art. 1124 cod. civ. poiché non dipendono da interventi correlati con l’intensità dell’uso, con la vetustà, con guasti accidentali: con la conseguenza che esse vanno ripartite in base ai valori di proprietà delle unità immobiliari (Trib. Taranto, 23 maggio 1996). La spese straordinarie relative agli ascensori, necessarie per l’adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza, attengono al profilo della proprietà del bene e vanno sostenute da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà esclusiva (Trib. Bologna, 2 maggio 1995). Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non attengono all’ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione, riguardando l’ascensore nella sua unità strutturale; e quindi le relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti siti al piano terra (Trib. Parma, 29 settembre 1994).

Anche nel mio condominio dovremmo eseguire lavori di adeguamento e ammodernamento dell'ascensore, con relative ed inevitabili questioni di riparto spese tra piani bassi vs quelli alti (palazzo di 6 piani, 12 appartamenti).

 

La questione primaria è la seguente: vale sempre il Regolamento condominiale oppure esso può essere modificato dalla Legislazione corrente ?

 

In particolare, il nostro regolamento recita:

«Art. 2 - Il presente regolamento dovrà essere richiamato in ogni atto di compravendita, locazione, usufrutto, etc. e deve intendersi accettato da ogni acquirente, conduttore, usufruttuario senza eccezioni, riserve, modifiche.» ...

«Art. 13 – Contributo alle spese per l’ascensore: Le spese per la ricostruzione totale o parziale, per la manutenzione ordinaria e straordinaria, e per l'esercizio dell'impianto di ascensore sono ripartite fra i condomini che ne sono comproprietari, secondo la tabella n. 4 allegata al presente regolamento.» (la tabella n. 4 è quella dell'ascensore, valutata secondo l'altezza di piano).

 

Pertanto il regolamento è abbastanza chiaro, ma la legislazione un po' meno visto che la sentenza "Cass. Civ. 25/03/2004 n. 5975 – L’adeguamento dell’ascensore non è innovazione" è interpretata come di seguito (non sono esperto, ma se ho capito bene contraddice la signora Dolores):

«La Corte di Cassazione – con sentenza. 25 Marzo 2004, n. 5975 - ha stabilito che gli interventi tesi all'adeguamento dell’impianto ascensore alla normativa CEE non configurano opera nuova, ma attengono all'aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art. 1120 c.c.

Si ripete ancora una volta che per rientrare nel campo delle innovazioni, l’opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull'aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, venendo ad alterarne la precedente la destinazione.

Pertanto non può considerarsi innovazione la sostituzione di ascensore già esistente con uno nuovo, non essendo mutata la destinazione. Costituisce viceversa innovazione ex art. 1120 c.c., l’installazione ex novo di ascensore laddove precedentemente non esistesse.........»

 

Insomma, come ci dobbiamo regolare?

Grazie, Gennaro

Anche nel mio condominio dovremmo eseguire lavori di adeguamento e ammodernamento dell'ascensore, con relative ed inevitabili questioni di riparto spese tra piani bassi vs quelli alti (palazzo di 6 piani, 12 appartamenti).

 

La questione primaria è la seguente: vale sempre il Regolamento condominiale oppure esso può essere modificato dalla Legislazione corrente ?

 

In particolare, il nostro regolamento recita:

«Art. 2 - Il presente regolamento dovrà essere richiamato in ogni atto di compravendita, locazione, usufrutto, etc. e deve intendersi accettato da ogni acquirente, conduttore, usufruttuario senza eccezioni, riserve, modifiche.» ...

«Art. 13 – Contributo alle spese per l’ascensore: Le spese per la ricostruzione totale o parziale, per la manutenzione ordinaria e straordinaria, e per l'esercizio dell'impianto di ascensore sono ripartite fra i condomini che ne sono comproprietari, secondo la tabella n. 4 allegata al presente regolamento.» (la tabella n. 4 è quella dell'ascensore, valutata secondo l'altezza di piano).

 

Pertanto il regolamento è abbastanza chiaro, ma la legislazione un po' meno visto che la sentenza "Cass. Civ. 25/03/2004 n. 5975 – L’adeguamento dell’ascensore non è innovazione" è interpretata come di seguito (non sono esperto, ma se ho capito bene contraddice la signora Dolores):

«La Corte di Cassazione – con sentenza. 25 Marzo 2004, n. 5975 - ha stabilito che gli interventi tesi all'adeguamento dell’impianto ascensore alla normativa CEE non configurano opera nuova, ma attengono all'aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art. 1120 c.c.

Si ripete ancora una volta che per rientrare nel campo delle innovazioni, l’opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull'aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, venendo ad alterarne la precedente la destinazione.

Pertanto non può considerarsi innovazione la sostituzione di ascensore già esistente con uno nuovo, non essendo mutata la destinazione. Costituisce viceversa innovazione ex art. 1120 c.c., l’installazione ex novo di ascensore laddove precedentemente non esistesse.........»

 

Insomma, come ci dobbiamo regolare?

Grazie, Gennaro

Nel tuo caso non ci sono dubbi.

Se di regolamento contrattuale si tratta devi applicare il regolamento perchè anche dopo la riforma il criterio legale di riparto può essere modificato da una convenzione e quindi devi applicare la tabella 4 che suppongo sia stata elaborata tenendo conto dell'art. 1124 e cioè metà in proporzione all'altezza e metà in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

Per quanto riguarda il criterio legale io ho un'opinione diversa da quella di Dolores.

La riforma ha inserito anche la parola "ascensore" nell'art. 1124, parola che prima veniva usata per analogia.

Poichè l'art. 1124 indica il riparto metà per millesimi e metà per l'altezza sia per la manutenzione (ordinaria e straordinaria) che addirittura per la SOSTITUZIONE dell'intero impianto, credo che occorra attenersi all'art. 1124 per qualsiasi spesa attinente l'ascensore.

Se per mettere a norma con le nuove leggi un'ascensore obsoleto fosse necessario sostituirlo completamente non si applicherebbe forse l'art. 1124?.

Io non sono più convinto della bontà di quella sentenza ante riforma che resta pur sempre una sentenza mentre la norma dice altro:

 

Art. 1124

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Leonardo, grazie per il contributo.

Per la cronaca la mia tabella #4 non rispecchia la regola dell'art. 1124, ma fa riferimento soltanto all'altezza di piano, come era d'uso più di 40 anni fa.

Quest'anno tocca a me amministrare (facciamo a rotazione) e spero di riuscire a convincere i piani alti.

Gennaro

Salve,

 

Volevo sapere se anche le attività commerciali e alcuni appartamenti esterni al portone principale dello stabile, sono anche essi inclusi nelle spese.

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