#1 Inviato 19 Settembre, 2022 Salve a tutti, inizio il post con uno schema che mi auguro consenta di inquadrare e comprendere meglio la situazione, piuttosto articolata: - CASA_MIA: acquista 10 anni fa, io sono unico proprietario, con agevolazione prima casa e mutuo. Nell’appartamento abito io con moglie e figli, residenza dell’intero nucleo familiare. Siamo in regime di separazione dei beni. - CASA_GEN: casa dei miei genitori, sono in comunione dei beni, unico proprietario mio padre, immobile ricevuto in donazione negli anni 70 e residenza di entrambi i miei genitori. - CASA_NUOVA: abitazione più grande, attualmente non abitabile e che necessita di significative opere di ristrutturazione, dove vorrei trasferirmi qualora le trattative andranno a buon fine. Le tre case sono tutte ubicate nello stesso comune. Ipotizzando che mia moglie non possa intestarsi CASA_NUOVA ed escludendo l’acquisto di CASA_NUOVA a mio nome (sarebbe seconda casa), sto valutando di farla comprare o ad entrambi i miei genitori (ipotesi A) o solo a mia madre che non ha intestato alcun appartamento (ipotesi B). Nel secondo caso, prima dell’acquisto i miei genitori varierebbero il regime patrimoniale da comunione a separazione. In tal modo mia madre acquisterebbe con le agevolazioni prima casa. Da quel che ho capito, per usufruire delle agevolazioni prima casa, non occorre che i miei genitori / mia madre trasferiscano la residenza in CASA_NUOVA, essendo già residenti nel medesimo comune, e sin da subito potrebbero stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito a mio favore, senza perdere i benefici prima casa ottenuti all’acquisto. In tal modo io potrei sostenere le spese di ristrutturazione di CASA_NUOVA beneficiando delle relative detrazioni come comodatario. Fin qui è tutto corretto? Ma a fini IMU cosa succederebbe? Ho letto che dal 2021 in caso di due prime case nel nucleo familiare, l’esenzione è ammessa solo per una di esse. Nell’ipotesi A, mio padre è unico proprietario di CASA_GEN e entrambi i miei genitori proprietari di CASA_NUOVA ed essendo residenti in CASA_GEN non pagherebbero IMU su CASA_GEN ma pagherebbero imu su CASA_NUOVA. Se solo mia madre fosse residente in CASA_NUOVA dovrebbero scegliere su quale immobile applicare l’esenzione. Tuttavia, ritengo che se lei fosse residente, non potrebbe dare in comodato l’appartamento a me, al massimo potrei trasferire anche io la residenza e risultare come convivente per poter sostenere le spese di ristrutturazione e beneficiare delle detrazioni. Nell’ipotesi B, mio padre è unico proprietario di CASA_GEN e mia madre unica proprietaria di CASA_NUOVA. Anche qui se entrambi residente in CASA_GEN non pagherebbero IMU su CASA_GEN ma pagherebbero imu su CASA_NUOVA. Se invece mia madre sposta la residenza su CASA_NUOVA – come prima – devono dichiarare su quale casa sfruttare l’esenzione. Ora, visto che CASA_NUOVA ha una rendita catastale maggiore di CASA_GEN, conviene che mia madre sposti la residenza su CASA_NUOVA e chiedano l’esenzione IMU su questa, andando quindi a pagare il tributo IMU su CASA_GEN. Poco fa ho scritto che se mia madre è residente a CASA_NUOVA probabilmente non potrebbe darmi in comodato l’appartamento e l’unica strada per me per poter sostenere le spese di ristrutturazione e detrarle è che io risulti ivi convivente. Questa mia supposizione è corretta? Se sì, entro quando dovrei trasferire la residenza rispetto al momento del sostenimento delle spese? Come ho detto, la casa potrà essere effettivamente abitata dopo aver completato la ristrutturazione; ad esempio, se iniziassi a fare i lavori a gennaio 2023 e potessi trasferire la residenza nell’abitazione solo a settembre 2023, potrei comunque detrarre le spese sostenute nei mesi precedenti? A questo punto, per essere ragionevolmente più tranquilli, forse sarebbe meglio considerare un’ipotesi C dove io risulto proprietario di una piccola quota di CASA_NUOVA? Stando a questo articolo del Sole24Ore , una quota di proprietà al 10% (ma per assurdo anche l’1%) mi consentirebbe di detrarre interamente le spese di ristrutturazione che, ripeto, pagherei esclusivamente io e verrebbero fatturate solo a me. Ma in questa ipotesi C cosa succede a fini IMU? I miei potrebbero chiedere l’esclusione su CASA_NUOVA (dove risulterebbe residente solo mia madre), pagare l’imposta su CASA_GEN e io pagherei IMU su CASA_NUOVA sulla mia percentuale di possesso. E’ corretto? Dal momento in cui anche io sarò residente a CASA_NUOVA (con moglie e figli) smetterei di pagare anche la mia quota IMU? Ed inizierò a pagarla su CASA_MIA, corretto? Sicuramente ho sbagliato o mi è sfuggito qualcosa… Cosa mi consigliate per gestire al meglio la situazione? Grazie mille e scusate la lunghezza del post.
#2 Inviato 20 Settembre, 2022 fakebody dice: - CASA_NUOVA: abitazione più grande, attualmente non abitabile fakebody dice: Se invece mia madre sposta la residenza su CASA_NUOVA – come prima – devono dichiarare su quale casa sfruttare l’esenzione. Se la casa non è abitabile, tua madre non può prenderci la residenza. Ma questo già lo sai. prima dovrai avere l'abitabilità completando i lavori. Ma il punto è più semplice ancora: il semplice fatto che tua madre non ci risieda (perché vive a CASA_GEN) è motivo per cui non può prenderci la residenza. La residenza si può e si deve prendere solo per la casa in cui risediamo. fakebody dice: Se sì, entro quando dovrei trasferire la residenza rispetto al momento del sostenimento delle spese? Se non ricordo male si parla di 18 mesi. Quindi tua madre dovrebbe andare a vivere stabilmente in quella casa entro 18 mesi dal rogito.
#3 Inviato 20 Settembre, 2022 grazie per la risposta, il dubbio sul termine entro il quale trasferire la residenza era relativa alla mia residenza, al fine di essere considerato conduttore e poter detrarre le spese sostenute per la ristrutturazione. ma a questo punto la situazione ideale credo sia comprare in comproprietà con mia madre. ma rimangono i dubbi sull'aspetto IMU
#4 Inviato 20 Settembre, 2022 Scusa ma nelle ipotesi che stai facendo escludi sempre tua moglie... CASA-MIA tua CASA-NUOVA tua e di tua madre ⁉️❓ Per l'amor del cielo non devi rendere conto a nessuno di quello che fai , ma sei tu che ne stai parlando in un forum.
#5 Inviato 20 Settembre, 2022 fakebody dice: Fin qui è tutto corretto? Si fakebody dice: Questa mia supposizione è corretta? si fakebody dice: Se sì, entro quando dovrei trasferire la residenza rispetto al momento del sostenimento delle spese? prima fakebody dice: se iniziassi a fare i lavori a gennaio 2023 e potessi trasferire la residenza nell’abitazione solo a settembre 2023, potrei comunque detrarre le spese sostenute nei mesi precedenti? La detrazione dei costi è indipendente dalla residenza, ma serve un titolo per detrarre: essere proprietario, usufruttuario, comodatario..... fakebody dice: Ma in questa ipotesi C cosa succede a fini IMU? I miei potrebbero chiedere l’esclusione su CASA_NUOVA (dove risulterebbe residente solo mia madre), pagare l’imposta su CASA_GEN e io pagherei IMU su CASA_NUOVA sulla mia percentuale di possesso. E’ corretto? Per essere esentati dal pagamento IMU è necessario avere la residenza e vivere nella casa. Se tuo padre non vive nella casa, paga l'IMU; se tu non vivi nella casa, paghi l'imu in base alla tua percentuale di proprietà fakebody dice: Dal momento in cui anche io sarò residente a CASA_NUOVA (con moglie e figli) smetterei di pagare anche la mia quota IMU? Ed inizierò a pagarla su CASA_MIA, corretto? corretto fakebody dice: Sicuramente ho sbagliato o mi è sfuggito qualcosa… Cosa mi consigliate per gestire al meglio la situazione? La residenza si chiede dove realmente si vive, quindi fare spostamenti fittizi, non è il caso. Fossi in te, intesterei la casa nuova a me, avrei tempo un anno per vendere l'attuale casa per non perdere le agevolazioni di prima casa.