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Acquisto prima/seconda casa, imu e detrazioni per ristrutturazione

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Salve a tutti,

 

inizio il post con uno schema che mi auguro consenta di inquadrare e comprendere meglio la situazione, piuttosto articolata:
- CASA_MIA: acquista 10 anni fa, io sono unico proprietario, con agevolazione prima casa e mutuo. Nell’appartamento abito io con moglie e figli, residenza dell’intero nucleo familiare. Siamo in regime di separazione dei beni.
- CASA_GEN: casa dei miei genitori, sono in comunione dei beni, unico proprietario mio padre, immobile ricevuto in donazione negli anni 70 e residenza di entrambi i miei genitori.
- CASA_NUOVA: abitazione più grande, attualmente non abitabile e che necessita di significative opere di ristrutturazione, dove vorrei trasferirmi qualora le trattative andranno a buon fine.
Le tre case sono tutte ubicate nello stesso comune.

 

Ipotizzando che mia moglie non possa intestarsi CASA_NUOVA ed escludendo l’acquisto di CASA_NUOVA a mio nome (sarebbe seconda casa), sto valutando di farla comprare o ad entrambi i miei genitori (ipotesi A) o solo a mia madre che non ha intestato alcun appartamento (ipotesi B). Nel secondo caso, prima dell’acquisto i miei genitori varierebbero il regime patrimoniale da comunione a separazione. In tal modo mia madre acquisterebbe con le agevolazioni prima casa.

 

Da quel che ho capito, per usufruire delle agevolazioni prima casa, non occorre che i miei genitori / mia madre trasferiscano la residenza in CASA_NUOVA, essendo già residenti nel medesimo comune, e sin da subito potrebbero stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito a mio favore, senza perdere i benefici prima casa ottenuti all’acquisto. In tal modo io potrei sostenere le spese di ristrutturazione di CASA_NUOVA beneficiando delle relative detrazioni come comodatario. Fin qui è tutto corretto?

 

Ma a fini IMU cosa succederebbe?
Ho letto che dal 2021 in caso di due prime case nel nucleo familiare, l’esenzione è ammessa solo per una di esse.

 

Nell’ipotesi A, mio padre è unico proprietario di CASA_GEN e entrambi i miei genitori proprietari di CASA_NUOVA ed essendo residenti in CASA_GEN non pagherebbero IMU su CASA_GEN ma pagherebbero imu su CASA_NUOVA. Se solo mia madre fosse residente in CASA_NUOVA dovrebbero scegliere su quale immobile applicare l’esenzione. Tuttavia, ritengo che se lei fosse residente, non potrebbe dare in comodato l’appartamento a me, al massimo potrei trasferire anche io la residenza e risultare come convivente per poter sostenere le spese di ristrutturazione e beneficiare delle detrazioni.

 

Nell’ipotesi B, mio padre è unico proprietario di CASA_GEN e mia madre unica proprietaria di CASA_NUOVA. Anche qui se entrambi residente in CASA_GEN non pagherebbero IMU su CASA_GEN ma pagherebbero imu su CASA_NUOVA. Se invece mia madre sposta la residenza su CASA_NUOVA – come prima – devono dichiarare su quale casa sfruttare l’esenzione.

 

Ora, visto che CASA_NUOVA ha una rendita catastale maggiore di CASA_GEN, conviene che mia madre sposti la residenza su CASA_NUOVA e chiedano l’esenzione IMU su questa, andando quindi a pagare il tributo IMU su CASA_GEN. Poco fa ho scritto che se mia madre è residente a CASA_NUOVA probabilmente non potrebbe darmi in comodato l’appartamento e l’unica strada per me per poter sostenere le spese di ristrutturazione e detrarle è che io risulti ivi convivente. Questa mia supposizione è corretta?
Se sì, entro quando dovrei trasferire la residenza rispetto al momento del sostenimento delle spese? Come ho detto, la casa potrà essere effettivamente abitata dopo aver completato la ristrutturazione; ad esempio, se iniziassi a fare i lavori a gennaio 2023 e potessi trasferire la residenza nell’abitazione solo a settembre 2023, potrei comunque detrarre le spese sostenute nei mesi precedenti?

 

A questo punto, per essere ragionevolmente più tranquilli, forse sarebbe meglio considerare un’ipotesi C dove io risulto proprietario di una piccola quota di CASA_NUOVA? Stando a questo articolo del Sole24Ore  , una quota di proprietà al 10% (ma per assurdo anche l’1%) mi consentirebbe di detrarre interamente le spese di ristrutturazione che, ripeto, pagherei esclusivamente io e verrebbero fatturate solo a me.

 

Ma in questa ipotesi C cosa succede a fini IMU? I miei potrebbero chiedere l’esclusione su CASA_NUOVA (dove risulterebbe residente solo mia madre), pagare l’imposta su CASA_GEN e io pagherei IMU su CASA_NUOVA sulla mia percentuale di possesso. E’ corretto? Dal momento in cui anche io sarò residente a CASA_NUOVA (con moglie e figli) smetterei di pagare anche la mia quota IMU? Ed inizierò a pagarla su CASA_MIA, corretto?

 

Sicuramente ho sbagliato o mi è sfuggito qualcosa… Cosa mi consigliate per gestire al meglio la situazione?

 

Grazie mille e scusate la lunghezza del post.

fakebody dice:

- CASA_NUOVA: abitazione più grande, attualmente non abitabile

fakebody dice:

Se invece mia madre sposta la residenza su CASA_NUOVA – come prima – devono dichiarare su quale casa sfruttare l’esenzione.

Se la casa non è abitabile, tua madre non può prenderci la residenza. Ma questo già lo sai. prima dovrai avere l'abitabilità completando i lavori.

Ma il punto è più semplice ancora: il semplice fatto che tua madre non ci risieda (perché vive a CASA_GEN) è motivo per cui non può prenderci la residenza.

La residenza si può e si deve prendere solo per la casa in cui risediamo.

 

fakebody dice:

Se sì, entro quando dovrei trasferire la residenza rispetto al momento del sostenimento delle spese?

Se non ricordo male si parla di 18 mesi. Quindi tua madre dovrebbe andare a vivere stabilmente in quella casa entro 18 mesi dal rogito.

grazie per la risposta, il dubbio sul termine entro il quale trasferire la residenza era relativa alla mia residenza, al fine di essere considerato conduttore e poter detrarre le spese sostenute per la ristrutturazione.

 

ma a questo punto la situazione ideale credo sia comprare in comproprietà con mia madre.

ma rimangono i dubbi sull'aspetto IMU

Scusa ma nelle ipotesi che stai facendo  escludi sempre tua moglie...

 

CASA-MIA        tua

CASA-NUOVA  tua e di tua madre   

 

Per l'amor del cielo non devi rendere conto a nessuno di quello che fai , ma sei tu

che ne stai parlando in un forum.

 

 

fakebody dice:

Fin qui è tutto corretto?

Si

 

fakebody dice:

Questa mia supposizione è corretta?

si

 

fakebody dice:

Se sì, entro quando dovrei trasferire la residenza rispetto al momento del sostenimento delle spese?

prima

 

fakebody dice:

se iniziassi a fare i lavori a gennaio 2023 e potessi trasferire la residenza nell’abitazione solo a settembre 2023, potrei comunque detrarre le spese sostenute nei mesi precedenti?

La detrazione dei costi è indipendente dalla residenza, ma serve un titolo per detrarre: essere proprietario, usufruttuario, comodatario.....

 

fakebody dice:

Ma in questa ipotesi C cosa succede a fini IMU? I miei potrebbero chiedere l’esclusione su CASA_NUOVA (dove risulterebbe residente solo mia madre), pagare l’imposta su CASA_GEN e io pagherei IMU su CASA_NUOVA sulla mia percentuale di possesso. E’ corretto?

Per essere esentati dal pagamento IMU è necessario avere la residenza e vivere nella casa. Se tuo padre non vive nella casa, paga l'IMU; se tu non vivi nella casa, paghi l'imu in base alla tua percentuale di proprietà

 

fakebody dice:

Dal momento in cui anche io sarò residente a CASA_NUOVA (con moglie e figli) smetterei di pagare anche la mia quota IMU? Ed inizierò a pagarla su CASA_MIA, corretto?

corretto

 

fakebody dice:

Sicuramente ho sbagliato o mi è sfuggito qualcosa… Cosa mi consigliate per gestire al meglio la situazione?

La residenza si chiede dove realmente si vive, quindi fare spostamenti fittizi, non è il caso.

Fossi in te, intesterei la casa nuova a me, avrei tempo un anno per vendere l'attuale casa per non perdere le agevolazioni di prima casa.

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