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Franciccio

Acquisto casa con inquilino in affitto

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Buongiorno,
sono in trattativa per l’acquisto di una villetta unifamiliare.
La villa è attualmente abitata da un inquilino con contratto a canone concordato 3+2, con i primi 3 anni in scadenza il 31/01/2022. Qualora trovassi un accordo economico con l’attuale proprietario intenderei trasferirmi quanto prima nell’abitazione e quindi vorrei che l’attuale inquilino la liberasse il prima possibile. Ció anche per poter usufruire di eventuali detrazioni sui costi di ristrutturazione (Superbonus 110%, ecc.) della cui proroga ai prossimi anni non si hanno notizie certe.
L’agenzia mi ha comunicato che l’attuale proprietario ha già inviato raccomandata con i 6 mesi di preavviso per far sì che l’inquilino lasci la villa il 31/01/2022 a causa della sua volontà di vendere. L’inquilino non intende esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto della casa. 

1) Supponendo che io a giugno faccia la proposta di acquisto e ad agosto il rogito, avrei necessità di ritrasmettere una ulteriore raccomandata all’inquilino oppure resta valida quella del vecchio proprietario? 
2) Inoltre, qualora fosse necessario trasmettere una ulteriore raccomandata ad agosto, mancando solo 5 mesi (anziché 6) alla scadenza dei primi 3 anni di contratto, dovrei attendere gli ulteriori 2 anni e quindi il 31/01/2024?
3) Qualora ad agosto io faccia il rogito, potrei occuparmi della ristrutturazione della facciata esterna anche nel periodo in cui l’inquilino è ancora nell’abitazione oppure dovrò necessariamente attendere che l’inquilino lasci la casa?

Premetto che sono fortemente interessato alla villa sebbene creda che il potenziale prezzo di acquisto non sia inferiore al suo valore di mercato nonostante la presenza dell’inquilino (forse la pagherei il 5% in meno, non di più). Dall’altro lato sono preoccupato perché non vorrei acquistare una casa in cui nel breve-medio termine non potrei fare interventi di ristrutturazione nè tantomeno abitarla.
Grazie in anticipo per il tempo dedicato.
Saluti

Fatti dare copia della raccomandata, della ricevuta e della ricevuta di ritorno.

Alla prima scadenza "vendere casa" non è un lecito motivo di risoluzione, quindi è assolutamente necessario stare attenti: se tu compri ad agosto ed ad Agosto invii disdetta per motivi lecito (necessità della casa per tua abitazione) non sei però nei sei mesi di preavviso.

Quindi l'inquilino poterebbe opporsi e restare altri due anni, se la prima raccomandata non indica uno dei motivi previsti per legge per la risoluzione alla prima scadenza (e mi risulta che "vendere casa", non lo sia)

In realtà, ai sensi dell’art.3 della legge 431/98 il proprietario può disdire il contratto di locazione allo scadere dei primi tre anni se sussiste la volontà di vendere l’immobile e se il proprietario non abbia possesso di altri immobili oltre a quello in vendita e quello in cui vive.

La legge è esplicitamente citata anche nel contratto di locazione stipulato tra le due parti. Resta da verificare che il proprietario non abbia altre proprietà, ma quello può essere un elemento da introdurre nella proposta di acquisto. Mi farò trasmettere le ricevute della raccomandata prima di redigere la proposta di acquisto. 

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Franciccio dice:

è esplicitamente citata

Ottimo allora.

Ma verifica la raccomandata.

Se non ha scritto il motivo in maniera chiara (ad es "devo vendere l'immobile" e "devo vendere l'immobile e ricorrono i requisiti ex art 3 l. 431/98") può essere un problema.

Se è stato messe tutto chiaramente, sei tutelato...

Ti allego l’articolo del contratto di locazione che cita i riferimenti all’art.3 della legge 431/98.

Cosa ne pensi?

Continuo a pensare che sia necessario che la raccomandata inviata dall'attuale proprietario espliciti il motivo.

Può anche dire "ai sensi e per le motivazioni previste dall'art 1 del contratto di affitto", ma deve metterlo in maniera chiara nella raccomandata in maniera che sia inequivocabile

Condivido.

Mi farò trasmettere il prima possibile la copia della disdetta.

Nel caso non fosse formulata correttamente il proprietario ha tempo fino al 31 luglio per riformularla, dato che a quella data ci saranno 6 mesi prima della scadenza dei primi tre anni di contratto di locazione. 

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