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DadaS

Acquisto appartamento con non conformità edilizia

Buongiorno e complimenti per il forum! Io e mio marito abbiamo firmato una proposta di compravendita tramite agenzia immobiliare, di un appartamento in Valle d'Aosta. Al momento della firma della proposta, che è stata accettata e controfirmata dai proprietari, ci è stata consegnata la piantina depositata al catasto, che corrisponde con lo stato attuale dell'immobile. Avevamo fissato il rogito per metà Marzo, ma ieri l'agente immobiliare ci ha contattati, dicendo che grazie ad una sua verifica della cartella depositata in comune, risulta che la pianta dell'appartamento differisce dallo stato attuale e da quella depositata al catasto (modificata nel 1991).

Lo stabile risale agli anni 70.

In pratica al comune l'appartamento risulta essere un bilocale, mentre attualmente ed al catasto è di fatto un trilocale. La grande camera matrimoniale è stata (probabilmente già in fase di costruzione) suddivisa, in modo da creare due piccole stanze singole.

 

Vi confermo inoltre che sulla proposta vincolante di compravendita non è stata segnalata nessuna difformità e questa questione è emersa solo successivamente, ma per fortuna nostra prima del rogito.

In teoria la difformità dovrebbe essere sanabile, poiché le due camere, seppur molto piccole (7.80 mq e 9 mq) sono entrambe dotate di finestra/portafinestra ed in Valle d'Aosta secondo regolamento edilizio, le dimensioni minime per una camera singola sono di 7.50 mq.

 

Ora, avendo noi previsto di fare dei lavori di ristrutturazione (aprendo regolare SCIA e quant'altro), l'agente immobiliare ed i proprietari ci hanno proposto di rogitare comunque e di pagare loro la pratica dei nuovi lavori che servirebbe a regolarizzare quanto fatto in passato.

 

A noi la cosa non ha convinto e vorremmo invece rogitare solo una volta che la situazione è stata sanata dal proprietario, anche se questo comporta costi aggiuntivi (per il venditore) ed un allungarsi notevolmente dei tempi, poiché a questo punto il rogito slitterà a data da destinarsi.

 

Abbiamo fatto bene a non accettare la loro proposta?

Secondo voi, abbiamo il diritto di chiedere una copia della piantina attualmente depositata in Comune per vedere se la difformità consiste solo in quello o c'è anche qualche altra magagna? Teoricamente è solo una questione di diversa suddivisione degli spazi interni, ma chi mi dice che non ci sia anche altro?

A vostro parere prima del rogito è meglio che ci rivolgiamo ad un nostro tecnico di fiducia per far fare e rifare tutte le verifiche del caso, oppure ci possiamo fidare delle carte che ci verranno presentate riguardanti la sanatoria della difformità?

 

Un'ultima domanda: ieri l'agente immobiliare ci ha detto che per sanare la difformità l'attuale proprietario dovrà anche far certificare gli impianti, dovendo quindi apportare delle modifiche all'attuale impianto elettrico vetusto. E' vera questa cosa? E' possibile che debbano solo far installare un salvavita oppure dovranno proprio rifare l'intero impianto?

 

Perché a questo punto ci era venuta un'idea: proporre al venditore di far modificare l'impianto elettrico ed effettuare qualche altra modifica (rifacimento totale del bagno e degli impianti della cucina) secondo un nostro progetto e dividere i costi, pagando ovviamente noi tutte le modifiche non richieste per la sanatoria e lasciando a loro solo l'onere del costo della pratica e dei costi obbligatori per la sanatoria (ad esempio l'installazione del salvavita). Il rogito naturalmente avverrebbe a questo punto solo a lavori terminati e a pratica conclusa.

 

A vostro parere è un'idea assurda ed è meglio lasciar perdere o è fattibile come proposta?

 

Grazie per vostra gentile opinione!

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Buongiorno e complimenti per il forum! Io e mio marito abbiamo firmato una proposta di compravendita tramite agenzia immobiliare, di un appartamento in Valle d'Aosta. Al momento della firma della proposta, che è stata accettata e controfirmata dai proprietari, ci è stata consegnata la piantina depositata al catasto, che corrisponde con lo stato attuale dell'immobile. Avevamo fissato il rogito per metà Marzo, ma ieri l'agente immobiliare ci ha contattati, dicendo che grazie ad una sua verifica della cartella depositata in comune, risulta che la pianta dell'appartamento differisce dallo stato attuale e da quella depositata al catasto (modificata nel 1991).

Lo stabile risale agli anni 70.

In pratica al comune l'appartamento risulta essere un bilocale, mentre attualmente ed al catasto è di fatto un trilocale. La grande camera matrimoniale è stata (probabilmente già in fase di costruzione) suddivisa, in modo da creare due piccole stanze singole.

 

Vi confermo inoltre che sulla proposta vincolante di compravendita non è stata segnalata nessuna difformità e questa questione è emersa solo successivamente, ma per fortuna nostra prima del rogito.

In teoria la difformità dovrebbe essere sanabile, poiché le due camere, seppur molto piccole (7.80 mq e 9 mq) sono entrambe dotate di finestra/portafinestra ed in Valle d'Aosta secondo regolamento edilizio, le dimensioni minime per una camera singola sono di 7.50 mq.

 

Ora, avendo noi previsto di fare dei lavori di ristrutturazione (aprendo regolare SCIA e quant'altro), l'agente immobiliare ed i proprietari ci hanno proposto di rogitare comunque e di pagare loro la pratica dei nuovi lavori che servirebbe a regolarizzare quanto fatto in passato.

 

A noi la cosa non ha convinto e vorremmo invece rogitare solo una volta che la situazione è stata sanata dal proprietario, anche se questo comporta costi aggiuntivi (per il venditore) ed un allungarsi notevolmente dei tempi, poiché a questo punto il rogito slitterà a data da destinarsi.

 

Abbiamo fatto bene a non accettare la loro proposta?

Secondo voi, abbiamo il diritto di chiedere una copia della piantina attualmente depositata in Comune per vedere se la difformità consiste solo in quello o c'è anche qualche altra magagna? Teoricamente è solo una questione di diversa suddivisione degli spazi interni, ma chi mi dice che non ci sia anche altro?

A vostro parere prima del rogito è meglio che ci rivolgiamo ad un nostro tecnico di fiducia per far fare e rifare tutte le verifiche del caso, oppure ci possiamo fidare delle carte che ci verranno presentate riguardanti la sanatoria della difformità?

 

Un'ultima domanda: ieri l'agente immobiliare ci ha detto che per sanare la difformità l'attuale proprietario dovrà anche far certificare gli impianti, dovendo quindi apportare delle modifiche all'attuale impianto elettrico vetusto. E' vera questa cosa? E' possibile che debbano solo far installare un salvavita oppure dovranno proprio rifare l'intero impianto?

 

Perché a questo punto ci era venuta un'idea: proporre al venditore di far modificare l'impianto elettrico ed effettuare qualche altra modifica (rifacimento totale del bagno e degli impianti della cucina) secondo un nostro progetto e dividere i costi, pagando ovviamente noi tutte le modifiche non richieste per la sanatoria e lasciando a loro solo l'onere del costo della pratica e dei costi obbligatori per la sanatoria (ad esempio l'installazione del salvavita). Il rogito naturalmente avverrebbe a questo punto solo a lavori terminati e a pratica conclusa.

 

A vostro parere è un'idea assurda ed è meglio lasciar perdere o è fattibile come proposta?

 

Grazie per vostra gentile opinione!

Fate attenzione... perché non è detto che con una CILA o una SCIA si possa regolarizzare quanto fatto in passato.

 

Se si tratta di un abuso edilizio, acquistando l'appartamento diventate responsabili dell'abuso stesso, con tutto ciò che ne deriva!

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A quanto detto dall'agente immobiliare che ha già consultato un architetto e parlato con l'ufficio tecnico del Comune non ci sono problemi a fare una sanatoria, in quanto non è variata la volumetria dell'appartamento ma solo la suddivisione degli spazi interni.

 

Comunque i nostri dubbia a riguardo sono il motivo per cui abbiamo annullato il rogito già fissato e chiesto che l'attuale proprietario sistemi tutto prima di fissare il nuovo rogito.

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A quanto detto dall'agente immobiliare che ha già consultato un architetto e parlato con l'ufficio tecnico del Comune non ci sono problemi a fare una sanatoria, in quanto non è variata la volumetria dell'appartamento ma solo la suddivisione degli spazi interni.

 

Comunque i nostri dubbia a riguardo sono il motivo per cui abbiamo annullato il rogito già fissato e chiesto che l'attuale proprietario sistemi tutto prima di fissare il nuovo rogito.

Ben fatto... tieni presente che la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico comporta la nullità del contratto stesso!

 

Per ulteriori informazioni, ti consiglio di leggere qui:

http://www.this.it/articoli/immobiliare/sanatoria-appartamento.html

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Grazie Mosquiton, quel link e altri del sito li ho già fatti passare tutti molto attentamente 🙂

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Grazie Mosquiton, quel link e altri del sito li ho già fatti passare tutti molto attentamente 🙂

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Certo, è chiaro che debba essere aperta e chiusa...altrimenti siamo punto e a capo.

 

E' per questo che chiedevo anche se secondo voi è il caso che prendiamo un tecnico di ns fiducia per far fare tutte le verifiche una volta che ci diranno che le pratiche sono concluse.

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Certo, è chiaro che debba essere aperta e chiusa...altrimenti siamo punto e a capo.

Non è così scontato... talvolta le pratiche si aprono e rimangono aperte per anni!!!

 

In ogni caso, quando le pratiche saranno concluse, basterà controllare tutta la documentazione (meglio se con un tecnico di fiducia).

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Beh ma in questo caso se non chiudono la pratica e non ci fanno vedere tutta la documentazione definitiva e sistemata non andremo mai al rogito, quindi non gli conviene fare giochetti.

 

Comunque credo che ci faremo seguire da un nostro tecnico di fiducia così che oltre a verificare prima del rogito che sia tutto ok, possa poi seguirci anche i lavori di ristrutturazione che avevamo in mente.

 

Grazie

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Ci hanno contattati oggi dicendo che presenteranno una richiesta di Sanatoria Edilizia (una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria). Come tempi ci hanno detto che ci vorranno circa 15 giorni tra presentazione della pratica ed approvazione.

Poi se ho ben capito il Comune dovrà rilasciare anche un nuovo certificato di agibilità previa verifica delle condizioni igienico-sanitarie dell'appartamento.

Che ne pensate?

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