#1 Inviato 20 Novembre, 2013 Buonasera a tutti, sono nuovo del Forum e ringrazio in anticipo tutti coloro che potranno aiutarmi e fornirmi una consulenza che non riesco a trovare altrove. Vorrei acquistare una villa bifamiliare, a Roma, che però presenta i seguenti abusi edilizi: - chiusura del terrazzo (con muro e finestra) con conseguente aumento del volume di una camera da letto - allargamento (con vetrate e muratura) di circa un metro della cucina verso il giardino - tettoie in legno - abbattimento di parte delle mura di intercapedine con allargamento della sala hobby nel seminterrato Preciso che la villa è in un comprensorio dove ognuno ha praticato diverse irregolarità (es. il balcone chiuso lo ha anche il vicino), e che dovrò comunque procedere ad effettuare lavori di ristrutturazione. Non vorrei rinunciare alla casa, ma neanche infilarmi in un vicolo cieco di pratiche burocratiche infinite, o trovarmi ad aver fatto un pessimo affare o, peggio, prendermi la responsabilità di abusi commessi da altri. Infine non voglio denunciare il falso con il notaio e devo chiedere un mutuo, quindi regolarizzare il tutto per la perizia. Io stavo esaminando 2 soluzioni: 1)Pretendere che il proprietario ripristini lo stato orginale della casa prima del preliminare (o del rogito?), in conformità alla piantina catastale (quindi riabbattere le mura di cucina e balcone, rialzare le mura giuste, rimettere finestre, etc.) come mi ha suggerito l'agente immobiliare. Ma In questo caso che garanzie avrei che i lavori vengano eseguiti bene e con criterio (mura, finestre, intercapedini, etc.)? E come assicurarmi che la conformità sia tale? CI deve essere una certificazione dopo il ripristino? Da parte di chi e con che tempi? 2) Visto che devo comunque effettuare diversi lavori di ristrutturazione, aprire io una DIA (si chiama così?) come se quegli abusi li stessi facendo io, e poi procedere con la richiesta di sanatoria. Avrei il vantaggio di fare il ripristino io (se non sono sanabili) o di modificarli/lasciarli se sono sanabili, nel caso facendoli scalare dal prezzo di vendita. Ma come avere la sicurezza che gli abusi siano sanabili? Con che tempi? Ed in che modi? E quanto costerebbe l'iter per sanarli? Cosa mi suggerite? Ci sono altre soluzioni possibili? Grazie mille Massimiliano
#2 Inviato 22 Novembre, 2013 Gli abusi di cui parli non sono cosa da poco, perché riguardano un aumento di volumetria che potrebbe anche non essere possibile. Il perito della banca esce di sicuro, e di sicuro si accorgerà degli abusi, ergo niente mutuo. Imponi al venditore di sistemare tutti gli abusi: dovrà sentire un tecnico che farà le verifiche sulle eventuali volumetrie residue e sulla possibilità e costi delle sistemazioni (direi che i costi in questo caso sono la cosa più importante, perché anche se ci fosse la possibilità di sanatoria, la multa è parametrata sul doppio degli oneri di urbanizzazione creati dalla volumetria in più), compresa nuova richiesta di agibilità (il che vuol dire mettere a norma tutti gli abusi fatti, con certificazione dei vari impianti). Quindi bisognerà vedere se il venditore accetta questi costi di sistemazione (e il tempo necessario per pratiche e lavori), oppure preferisce non vendere, magari anche pagandoti il doppio della caparra. Tu hai già fatto la proposta? Se non l'hai fatta potresti farla mettendo come vincolo la sistemazione urbanistica e catastale della villa. Il meglio sarebbe che sentissi tu un tuo tecnico per valutare la possibilità e i costi della sanatoria, ma questo ha un costo che non so se ti vuoi accollare adesso. Puoi obbligare lui a darti il parere di un tecnico, ma ti dovrai fidare. L'unica cosa che ti posso consigliare è: in queste condizioni non comprare. O sistema o non vende.
#3 Inviato 26 Novembre, 2013 Ciao Lollolalla, grazie mille per la tua risposta. La proposta ancora non l'ho fatta, proprio perchè volevo capire, oltre i costi per la ristrutturazione che devo fare, anche tempi, costi e modalità per risolvere questi abusi edilizi. Non so' se il venditore sarà disponibile ad accettare costi e tempi di sistemazione, ma sicuramente mi rivolgerò ad un notaio e un tecnico prima di procedere con la proposta. Credi che aprire io una DIA attraverso cui sanare gli abusi sia troppo rischioso per me? Nel senso che sarebbe possibile stimare preventivamente possibilità di sanarli, costi e tempi in modo tale che io possa detrarli dal prezzo di acquisto? O l'unica possibilità è quella di imporre al venditore il ripristino? Grazie ancora, Massimiliano
#4 Inviato 3 Dicembre, 2013 Il venditore in queste condizioni non può vendere, sia perché il notaio non può accettare l'atto, sia perché un eventuale acquirente non può ottenere alcun mutuo mettendo un immobile ricco di abusi a garanzia del mutuo. Quindi che compri tu o un altro, il venditore DEVE sistemare la situazione o sanando gli abusi o eliminandoli. Acquistare in queste condizioni per te è troppo rischioso. L'unica soluzione che vedo per te è far fare tutte le verifiche e andare in Comune con un tuo tecnico di fiducia e valutare i costi e la possibilità della sistemazione (non si tratta di una consulenza velocissima, ma occorre fare bene i conti delle multe che verranno accollate, e soprattutto verificare senza il minimo dubbio che sia possibile sanare e un piccolo computo dei lavori da fare per il perfezionamento della pratica). Secondo me dovresti imporre la sistemazione al venditore prima del rogito, magari dandogli caparra e acconto sufficienti per pagare i lavori, ma rogita con gli abusi sistemati e l'agibilità in mano.
