#1 Inviato 21 Agosto, 2019 Ma l'amministratore di condominio può accedere nel cantiere di lavoro per verificare i lavori svolti? Ve lo chiedo perchè l'appaltatore mi ha detto che non posso accedere. Tengo a specificare che si tratta di un lavori di manutenzione ordinaria di rifacimento di un tratto di fognature. Insomma nulla che possa compromettere la mia sicurezza. Sinceramente mi sembra strano che il sottoscritto non possa accedere nel cantiere per verificare lo svolgersi dei lavori. Lui ovviamente non vuole che io vada a vedere i lavori che sta eseguendo perchè sta facendo un pessimo lavoro. Tanto che siamo stati costretti insieme al DL ad inviare raccomandate in cui sollecitare l'Appaltatore a correggere il lavoro che ha svolto perchè fatto male e le fogne appena fatte si sono intasate di brutto. Praticamente non vuole che io acceda nel cantiere per evitarmi di documentare il suo pessimo lavoro con delle foto.
#2 Inviato 21 Agosto, 2019 Caro @Angelo09, quella fognatura sta diventando un inferno per te (di nuovo la mia tastiera in palla). (io che seguo una questione simile che si trascina da tempo, ovviamente sfociata in un mare di procedimenti, leggo però con attenzione i tuoi post perché la gabola è la stessa di quella che seguo io) Ti dico subito che accompagnato dalla Direzione Lavori puoi, ed eccome, accedere al cantiere; non ci sono santi che tengano, né l'Arcangelo (> Angelo) Gabriele che con spada fiammeggiante te lo possa impedire. La D.L. lo deve sapere, del caso non lo sapesse, fammelo sapere perché questo sarebbe il caso di possibile revoca dell'appalto con richiesta di risarcimento dei danni (ma non chiedermi perché l'art. 1662 dica "risoluto" anziché "risolto", non l'ho mai capito e nessuno me l'ha saputo dire; credo sia un refuso del legislatore). A me resta sempre il dubbio che l'iter amministrativo dei lavori non fu corretto "ab origine" ed ho parecchi dubbi sulla validità dell'appaltatore perché una comunicazione all'Area Tecnica andava fatta, come dal regolamento, peraltro recente, che allego (non sto a citarti l'articolo di riferimento, meglio se ci arriviamo assieme). In ogni caso, se proprio l'appaltatore insiste nel negare l'accesso anche con l'autorizzazione/accompagno della D.L., io lo metterei in mora e dopo adeguato preavviso chiederei l'intervento per un sopralluogo dell'Area Tecnica, ex art. 42, punto 2, del Regolamento per "motivi di igiene e salute pubblica". Se non c'è pendenza sufficiente al regolare deflusso dei reflui, direi che ne ricorrano proprio gli estremi. Se non ti fosse chiaro l'iter per la richiesta di sopralluogo delle autorità preposte, ne parliamo assieme; ovviamente io sto nel presupposto che il condominio ricada nel regolamento postato. Presta però attenzione perché sembrerebbe che l'appaltatore abbia intenzione di portarti fuori e/o farti decadere dalle garanzie previste in particolare dall'art. 1665 c.c.; è dunque il caso che documenti, per PEC, la tua volontà, per conto dei condomini, di verificare compiutamente l'opera prima di procedere a qualsiasi pagamento. Mi raccomando, è importantissimo poter provare di averne fatta richiesta, questo te lo posso assicurare al 1.000/100 per esperienza personale; credimi, è più che certo. Un saluto Modificato 21 Agosto, 2019 da cacallo aneddoto "risoluto" anziché risolto
#3 Inviato 21 Agosto, 2019 Guarda non me ne parlare, questi lavori per me sono diventati un incubo senza fine. L'Appaltatore ieri ha persino accusato via pec che il condominio ha manomesso le fogne con un sasso per attapparle. Naturalmente ho risposto con una mia pec dicendogli che sta facendo accuse molto gravi e che l' interesse del condominio è quello che un lavoro terminino quanto prima e che l'impianto fognario funzioni a dovere. Ho ribadito anche che se le fogne si intasano è perchè non ha svolto un lavoro a regola d'arte. Inoltre, gli ho detto anche che si provvederà al pagamento della seconda rata prevista dal contratto non appena avrà risolto i problemi riscontrato e aver svolto un lavoro a regola d'arte edile.
#4 Inviato 21 Agosto, 2019 Guarda, la situazione che seguo è molto più ingarbugliata della tua, per cui ti ripeto vai e resta sereno. Ora però sarebbe il momento di fare la voce grossa e chiedi un sopralluogo per conto dei tuoi amministrati, a cui ti presenterai accompagnato con la D.L. (a cui mandare il messaggio PEC almeno in copia conoscenza). Avvisalo che se non ottempera entro e non oltre otto giorni il contratto d'appalto sarà risolto ai sensi dell'art. 1662 c.c. con risarcimento dei danni a suo carico, ivi compreso la spesa per l'intasamento attuale (se non fa entrare nessuno come l'avrebbero messo il sasso nella condotta ???) e per le successive pratiche amministrative se ed in quanto inerenti ai suoi lavori (tu scrivilo, del caso te le preparo io se quello postato è il regolamento cogente). Avvisalo, per quanto ovvio ma formalizzalo per iscritto, che non pagherai una beata ceppa finché non ottempererà ai disposti dell'art. 1665 c.c. in modo chiaro ed incontrovertibile. All'esito del sopralluogo avrà ulteriori notizie. ** ** *** Vedrai che così deve cambiare atteggiamento. Ho piegato personaggi ben più tosti su questa tipologia di problemi, figurati se non lo metti in perfetta riga. Sii più forbito, mi raccomando (sapessi quanto mi fa incavolare sta ulteriore furbata), ma deciso. Se hai piacere sai come trovarmi; ti ripeto mettiti sereno perché in pratica si è incaprettato da solo.
#5 Inviato 21 Agosto, 2019 Angelo09 dice: Ma l'amministratore di condominio può accedere nel cantiere di lavoro per verificare i lavori svolti? Ve lo chiedo perchè l'appaltatore mi ha detto che non posso accedere. Tengo a specificare che si tratta di un lavori di manutenzione ordinaria di rifacimento di un tratto di fognature. Insomma nulla che possa compromettere la mia sicurezza. Sinceramente mi sembra strano che il sottoscritto non possa accedere nel cantiere per verificare lo svolgersi dei lavori. Lui ovviamente non vuole che io vada a vedere i lavori che sta eseguendo perchè sta facendo un pessimo lavoro. Tanto che siamo stati costretti insieme al DL ad inviare raccomandate in cui sollecitare l'Appaltatore a correggere il lavoro che ha svolto perchè fatto male e le fogne appena fatte si sono intasate di brutto. Praticamente non vuole che io acceda nel cantiere per evitarmi di documentare il suo pessimo lavoro con delle foto. La Direzione Lavori può sicuramente accedere e come responsabile della sicurezza può autorizzare te ad accedere.
#6 Inviato 21 Agosto, 2019 Ho piacere davidino1978 che la pensiamo uguale, però qua la frittata l'appaltatore l'ha già fatta da mo'. Dobbiamo quindi aiutare Angelo09 a fargliela digerire a quel tanghero di appaltatore; suggerimenti ben graditi, perché a prescindere che il caso mi interessa personalmente, l'autore proprio lo merita. Tieni presente che nella sua assoluta correttezza, la D.L. non l'ha nemmeno scelta lui, l'hanno scelta i condomini; Angelo09 l'aveva infatti già sgammato l'appaltatore, ora gli manca l'ufficialità del pessimo lavoro per poter riferire il tutto ai suoi condomini. Bisogna costruirgli una linea di difesa assoluta perché, come puoi benissimo immaginare, i condomini cercheranno un responsabile che, letti tutti i passaggi precedenti, non può e non deve essere Angelo09.
#7 Inviato 22 Agosto, 2019 Io al cantiere di lavoro ci vado lo stesso. Ci vado a fine giornata quando l'impresa ha terminato i lavori e faccio una marea di fotografie per documentare l'evolversi dei lavori. Oggi sono andato e ho notato che dovendo riscavare per rimediare alla non corretta pendenza delle fogne, l'impresa ha danneggiato vistosamente il bullettonato della parete contro terra dell'autorimessa. Bullettonato che l'impresa aveva messo e che era una dei lavori che gli erano stati commissionati. Io ovviamente ho fatto le mie fotografie ed ho chiamato il D.L. per informarlo. Devo dire che anche lui non sa più comportarsi con l'impresa perchè ne combinano una dopo l'altra. Però lui dice che domani mattina andrà al cantiere e farà riparare il bullettonato. Ma io dico, da ignorante in materia, come fai a riparare un bullettonato che hanno bucato e addirittura strappato in alcuni punti. Se lo rattoppi quanto vuole durare, nel giro di qualche tempo riusciranno le infiltrazioni secondo me. Il bullettonato deve essere integro per poter essere efficace credo. Per non contare che il condominio ha pagato per un bullettonato per l'appunto integro e non rattoppato alla buona. A mio parere adesso l'impresa ridovrà scavare oltre 2 metri e ricostituire il bullettonato. Faranno storie pazzesche perchè scavare 2 metri effettivamente è un macello , ma io come faccio ad approvare un lavoro sapendo che il bullettonato non è a regola d'arte. Se l'impresa a questo punto farà ulteriori storie, credo che ci siano i presupposti per la risoluzione del contratto per giusta causa. Ma secondo voi mi sbaglio? Sono io che sono troppo pignolo nel pretendere che le cose vengano fatte a una certa maniera e che il bullettonato sia integro e non bucato e rattoppato alla buona? Modificato 22 Agosto, 2019 da Angelo09
#8 Inviato 22 Agosto, 2019 Assolutamente no, hai ragione su tutta la linea. Tuttavia io mi pongo sempre il problema rovescio (il famoso "oltreverso") per non avere problemi futuri. Per esempio: le foto che vai a scattare saranno poi provanti o te le potrebbero contestare per fatto illecito e/o per inopponibilità? Le stesse foto hanno una valenza probatoria notevolmente diversa se fatte in contraddittorio e alla presenza della D.L.. Il problema tuo non è solo un appaltatore "scassacani" è che la D.L. è inadeguata al compito. Come ti dicemmo già ci sono dei limiti che come mansione (rappresentante) non puoi superare e li devi delegare, obbligatoriamente alla D.L. scelta dai tuoi condomini amministrati. Io capisco, ed apprezzo, i tuoi scrupoli e la tua diligenza, tuttavia la tua frase: Angelo09 dice: Devo dire che anche lui non sa più comportarsi con l'impresa perchè ne combinano una dopo l'altra è pericolosa perché, visto l'evolversi della situazione proprio come l'avevi prevista, poi diventerà un rimbalzo continuo fra appaltatore e D.L. se e quando ci sarà la fase contenziosa. Il mio consiglio resta pertanto lo stesso di allora: - Prima lettera circolare ai condomini per informarli della effettiva situazione in essere ormai certa, - Poi che decidano loro se tenersi una D.L. inadeguata e/o un appaltatore idiota e/o cosa fare. Non sono più periodi dove i condomini, quando c'è da spendere, si disinteressano delle spese da pagare; vedrai che ti chiederanno loro un'assemblea (straordinaria) e ti daranno precise direttive in merito. In ogni caso tieni presente che gli art. 1662 e 1665 c.c. presuppongono passaggi obbligatori che non puoi evitarli, soprattutto in una situazione come l'attuale. Mi raccomando.
#9 Inviato 22 Agosto, 2019 Scusa Angelo, ma secondo me rischi di assumerti altre responsabilità non tue. Il responsabile tecnico non sei tu, ed è il DL a dover attestare la regolare esecuzione (di cui ovviamente si assume lui tutta la responsabilità). Meritorio seguire i lavori ed esporre perplessità o contestazioni in corso d'opera alla DL, ma - scusami - non vedo invece quale senso possa avere il realizzare in autonomia una sorta di "controcertificazione documentata" in parallelo al DL, che - sempre secondo me - non potrà che condurti al muro-contro-muro verso lo stesso DL, con la differenza che lui è il Tecnico incaricato e tu no. E con il rischio finale (se il DL è "scafato") che agli occhi dei condòmini ti faccia pure passare per colui che ha generato ostacoli e confusione. In casi analoghi (e ne ho avuti proprio con DL scelte dai condòmini) io ho sempre curato attenta corrispondenza (mail e pec) con la DL. E quando arrivò il "certificato di regolare esecuzione" che era smentito dalla realtà facilmente constatabile da chiunque...fu l'assemblea a contestare la valenza della DL, che infatti fece causa per essere saldata, e ...grazie a tutta la documentazione accumulata in contraddittorio con essa, la perse e fu condannata alle spese. Buongiorno Cacallo, vedo ora che abbiamo scritto la stessa sostanza, in quasi contemporanea. 🙂 1
#10 Inviato 22 Agosto, 2019 Concordo con chi mi ha preceduto, procedi prima informalmente per capire l'aria che tira e poi convoca l'assemblea dove relazionerai sulla situazione. Se i condomini lo ritengono utile invita per essere sentita anche la D.L. (che è responsabile di certificare la corretta esecuzione). Poi fai scegliere ai condomini di che morte morire: - accettare i lavori con le dovute correzioni della D.L. - cambiare impresa e procedere per vie legali. - cambiare impresa e D.L. ecc... Così tu ti sei sgravato delle responsabilità e se le dovrà prendere chi è deputato a farlo.
#11 Inviato 22 Agosto, 2019 Si infatti fonisconperiodicamente copie delle pec scambiate sia con il DL che l'Appaltatore ai condomini per informarli. Inoltre, a breve convocherò una riunione in cui discutere di tutto e di più informando l'assemblea. Secondo me il lavoro deve essere fatto bene a monte controllando tutto perchè se tra qualche tempo riescono le infiltrazioni perchè il bullettonato è bucato dopo le grane sono le mie perchè si sa che l'amministratore è un facile bersaglio e poi avoglia ad andare a riprendere l'Appaltatore per contestare i lavori. Questa mattina ho parlato con il DL proprio del bullettonato strappato e bucato e mi ha risposto che tanto il bullettonato serve a poco. In poche parole traduco... non vuole grane con l'Appaltatore e dovergli dire che deve rifare il lavoro. Che volete dirgli a chi tibrisponde così... perchè sapete il bullettonato si mette per bellezza sotto la terra.... non ho parole...
