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Accantonamento lavori facciata condominiale.

Buongiorno a tutto il forum.

In previsione del rifacimento della facciata condominiale vorremmo predisporre un piano di accantonamento.

1) Ciò è possibile prima ancora di avere dei preventivi di spesa?

2) Nel caso specifico ( rifacimento facciata ) vi è l'obbligo di costituire un " fondo speciale " che dovrà essere costituito per intero, oppure si può prevedere un versamento a SAL ( saldo avanzamento lavori )?

3) Si potrebbe convogliare questo accantonamento in un fondo/conto parallelo a quello condominiale? Ad esempio aprendo un conto arancio sul C/C condominiale e convogliare i versamenti su quello?

4) Con quali maggioranze si approva un piano di accantonamento in previsione di detti lavori?

5) E se alcuni condomini non versano, come si dovrà agire?

 

Grazie a tutti per le risposte

Ciao,

1) No! Si devono avere i preventivi di spesa. In base al preventivo scelto dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentano 500 millesimi.

Una volta scelto il preventivo, si DEVE obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori art. 1135 c.c. 1° comma n° 4.

 

2) Vale quanto al punto 1

 

3) Le quote di questo fondo devono essere versate nel c/c condominiale bancario o postale che dovreste avere già in uso, non occorre aprirne un altro.

 

4) Vale quanto al punto 1

 

5) L'amministratore sulla base del piano di riparto approvato, con la maggioranza di cui sopra, DEVE immediatamente fare un decreto ingiuntivo contro il condòmino che non ha pagato la sua quota spettante alla scadenza, approvata dalla maggioranza sul piano di riparto.

 

Ciao

Scusa Brico ma ci sono delle novità alla risposta nr 2.

 

Si, è possibile pagare la ditta esecutrice man mano che proseguono i lavori, l'importante è che la ditta acconsenta e si metta sul contratto

Il D.L. 145/2013, pubblicato sulla G.U. n. 300 del 23.12.2013, ed in vigore dal 24.12.2013, è venuto infatti ad incidere su alcune (non tutte) delle questioni che il testo della legge di riforma aveva lasciato irrisolte.

4) Fondo speciale ex art. 1135 c.c. collegato allo stato di avanzamento dei lavori

Vivace dibattito era scaturito a seguito della riforma dall’introduzione del fondo speciale pari all’ammontare dei lavori, ex art. 1135 c.c. previsto come obbligatorio in caso di delibere attinenti innovazioni o opere di manutenzione straordinaria.

Ora la norma viene modificata e precisa che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti“.

--link_rimosso--

per quanto riguarda il punto 3 è la contabilità di questi lavori straordinari che va tenuta separata (versamenti, pagamenti all'impresa, ecc) dalla contabilità ordinaria (pulizia, energia elettrica, posta, ecc).

non devi "distrarre" fondi di una parte per utilizzarli dall'altra (... cum grano salis ...)

Sapevo qualcosa su quanto postato da Tullio Ts, in merito alla possibilità di pagare a ( saldo avanzamento lavori ) infatti mi occorreva anche una vostra conferma.

Probabilmente i lavori saranno piuttosto costosi, e visti i tempi di magra, non poter accantonare un gruzzoletto prima di iniziare a vedere i preventivi è un bel problema. Così facendo nel giro di 2/3 mesi ( o quel che siano ) tutti i condomini dovranno versare 3/4.000 di colpo....

Ovviamente abbiamo un C/C condominiale, ma quello che chiedevo è: se c'è un modo per dividere le due cose, per l'ordinaria amministrazione e il fondo/accantonamento delle quote lavori.

Sapevo qualcosa su quanto postato da Tullio Ts, in merito alla possibilità di pagare a ( saldo avanzamento lavori ) infatti mi occorreva anche una vostra conferma.

Probabilmente i lavori saranno piuttosto costosi, e visti i tempi di magra, non poter accantonare un gruzzoletto prima di iniziare a vedere i preventivi è un bel problema. Così facendo nel giro di 2/3 mesi ( o quel che siano ) tutti i condomini dovranno versare 3/4.000 di colpo....

Ovviamente abbiamo un C/C condominiale, ma quello che chiedevo è: se c'è un modo per dividere le due cose, per l'ordinaria amministrazione e il fondo/accantonamento delle quote lavori.

devi tenere una contabilità parallela, separata, duplicata, chiamiamola in qualunque modo ma devi poter sapere (e far sapere) quanto sta entrando e si sta spendendo per il condominio "ordinario" (approvato in assemblea) e quanto sta entrando e si sta spendendo per i lavori straordinari.

magari ti pagheranno con assegni che tu verserai in banca o direttamente con bonifici: tu contabilmente dovrai instradarli sulla contabilità ordinaria o su quella dei lavori in caso di pagamenti cumulativi (un assegno per pagamento ordinario e lavori assieme).

le ricevute di conseguenza dovranno evidenziare le due tipologie.

il conto in banca sarà XXX di cui YYYY per far fronte al condominio ordinario e ZZZ per i lavori straordinari.

è solo una questione contabile.

Scusa Brico ma ci sono delle novità alla risposta nr 2.

 

Si, è possibile pagare la ditta esecutrice man mano che proseguono i lavori, l'importante è che la ditta acconsenta e si metta sul contratto

Il D.L. 145/2013, pubblicato sulla G.U. n. 300 del 23.12.2013, ed in vigore dal 24.12.2013, è venuto infatti ad incidere su alcune (non tutte) delle questioni che il testo della legge di riforma aveva lasciato irrisolte.

4) Fondo speciale ex art. 1135 c.c. collegato allo stato di avanzamento dei lavori

Vivace dibattito era scaturito a seguito della riforma dall’introduzione del fondo speciale pari all’ammontare dei lavori, ex art. 1135 c.c. previsto come obbligatorio in caso di delibere attinenti innovazioni o opere di manutenzione straordinaria.

Ora la norma viene modificata e precisa che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti“.

--link_rimosso--

No! Non ci sono novità.

Certamente si può pagare la ditta anche con il classico stato di avanzamento dei lavori, nulla osta, il problema, come giustamente hai sottolineato, è trovare la ditta che anche accettando il pagamento a sal, vuole essere sicura che ci siano i soldi in cassa per tutti i lavori approvati.

E' questo il problema principale oggi.

Molte ditte evitano i Condomini perché temono il mancato pagamento totale finale.

Per il resto concordo con la tua precisazione.

Ciao

 

- - - Aggiornato - - -

 

per quanto riguarda il punto 3 è la contabilità di questi lavori straordinari che va tenuta separata (versamenti, pagamenti all'impresa, ecc) dalla contabilità ordinaria (pulizia, energia elettrica, posta, ecc).

non devi "distrarre" fondi di una parte per utilizzarli dall'altra (... cum grano salis ...)

La contabilità deve essere senz'altro separata, ovviamente ma, se non sbaglio fabiosbuzz chiedeva se doveva aprire un conto corrente parallelo.

Questo non è assolutamente necessario, anche se potrebbero pure farlo ma non vedo il senso.

 

- - - Aggiornato - - -

 

devi tenere una contabilità parallela, separata, duplicata, chiamiamola in qualunque modo ma devi poter sapere (e far sapere) quanto sta entrando e si sta spendendo per il condominio "ordinario" (approvato in assemblea) e quanto sta entrando e si sta spendendo per i lavori straordinari.

magari ti pagheranno con assegni che tu verserai in banca o direttamente con bonifici: tu contabilmente dovrai instradarli sulla contabilità ordinaria o su quella dei lavori in caso di pagamenti cumulativi (un assegno per pagamento ordinario e lavori assieme).

le ricevute di conseguenza dovranno evidenziare le due tipologie.

il conto in banca sarà XXX di cui YYYY per far fronte al condominio ordinario e ZZZ per i lavori straordinari.

è solo una questione contabile.

Ecco questo è un po' più giusto, secondo me.

Ciao

No! Non ci sono novità.
Penso che hai capito quale era la novità alla risposta nr 2.
Una volta scelto il preventivo, si DEVE obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori art. 1135 c.c. 1° comma n° 4.
Quel "deve obbligatoriamente" non doveva esserci.

 

La contabilità deve essere senz'altro separata, ovviamente ma, se non sbaglio fabiosbuzz chiedeva se doveva aprire un conto corrente parallelo.

Questo non è assolutamente necessario, anche se potrebbero pure farlo ma non vedo il senso.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ecco questo è un po' più giusto, secondo me.

Ciao

nel primo intervento non ho ripetuto quanto era già stato precisato per il punto 3) proprio da te ...

infatti non è necessario e anch'io non ne vedo il motivo.

3) Si potrebbe convogliare questo accantonamento in un fondo/conto parallelo a quello condominiale? Ad esempio aprendo un conto arancio sul C/C condominiale e convogliare i versamenti su quello?...

Certamente che si PUO'.

Non è obbligatorio ma soprattutto se la cifra da accantonare è notevole (oltre i cinquantamila euro) e l'amministratore è esterno, è mia opinione che sia fortemente consigliato aprire un c/c ad hoc con firma congiunta con qualche condòmino.

Con il conto ordinario l'amministratore potrà operare tranquillamente senza essere bloccato ed userà il conto a firma congiunta giusto per fare quei due o tre bonifici ad avanzamento lavori, senza il rischio per i condòmini che l'amministratore scappi con la cassa.

A fine lavori il conto straordinario potrà essere estinto.

Cosa saranno mai 100-200-300 euro di spese conto corrente su una cifra di 50mila euro da custodire?

Penso che hai capito quale era la novità alla risposta nr 2.Quel "deve obbligatoriamente" non doveva esserci.

Sì! E' vero hai ragione il "deve obbligatoriamente" è inopportuno.

Secondo me, oggi, è quanto mai opportuno però, hai ragione te per il fatto che l'obbligo non è previsto.

Ciao Tullio

 

- - - Aggiornato - - -

 

Certamente che si PUO'.

Non è obbligatorio ma soprattutto se la cifra da accantonare è notevole (oltre i cinquantamila euro) e l'amministratore è esterno, è mia opinione che sia fortemente consigliato aprire un c/c ad hoc con firma congiunta con qualche condòmino.

Con il conto ordinario l'amministratore potrà operare tranquillamente senza essere bloccato ed userà il conto a firma congiunta giusto per fare quei due o tre bonifici ad avanzamento lavori, senza il rischio per i condòmini che l'amministratore scappi con la cassa.

A fine lavori il conto straordinario potrà essere estinto.

Cosa saranno mai 100-200-300 euro di spese conto corrente su una cifra di 50mila euro da custodire?

Ma non è necessario, basta usare il conto corrente che già c'è e, come già è stato detto separare e distinguere opportunamente le varie contabilità.

Ciao

 

- - - Aggiornato - - -

 

nel primo intervento non ho ripetuto quanto era già stato precisato per il punto 3) proprio da te ...

infatti non è necessario e anch'io non ne vedo il motivo.

OK! D'accordo.

Ciao

Ma non è necessario, basta usare il conto corrente che già c'è e, come già è stato detto separare e distinguere opportunamente le varie contabilità.

Ciao

Ciao Brico, forse non mi sono spiegato bene.

Anch'io ho detto che non è obbligatorio ma poichè l'assemblea ne ha facoltà, io ritengo che sia consigliato, non tanto per distinguere le contabilità che possono esser distinte contabilmente (con un software o con un quaderno a quadretti), quanto per "garantire" l'ingente quantità di denaro da eventuali amministratori che dovessero fare cattivi pensieri (ci sono stati professionisti che sono scappati con la cassa anche dopo 20 anni di onorato lavoro).

 

Se per garantire il denaro si opta per la firma congiunta sul c/c esistente, si bloccherà l'amministratore nell'ottemperare alla gestione ordinaria perchè dovrà richiedere la firma dei condòmini ogni volta che dovrà fare un pagamento.

 

La firma congiunta su un conto ad hoc, da utilizzare due o tre volte in tutto, invece, non bloccherà nessuno e garantirà tutti.

 

Il concetto che io esprimo è:

conti separati non per garantire la contabilità ma per garantire la custodia.

Se l'assemblea lo delibera, tutto questo, pur non essendo obbligatorio è consentito (ed a mio parere fortemente consigliato).

Sì! E' vero hai ragione il "deve obbligatoriamente" è inopportuno.

Secondo me, oggi, è quanto mai opportuno però, hai ragione te per il fatto che l'obbligo non è previsto.

Ciao Tullio

Infatti, nel condominio dove abito si è eseguito un lavoro molto importante (cappotto esterno) ed abbiamo pagato a rate, e non si è verificato nessun inconveniente e tutti i condomini diligentemente hanno pagato.
Ciao Brico, forse non mi sono spiegato bene.

Anch'io ho detto che non è obbligatorio ma poichè l'assemblea ne ha facoltà, io ritengo che sia consigliato, non tanto per distinguere le contabilità che possono esser distinte contabilmente (con un software o con un quaderno a quadretti), quanto per "garantire" l'ingente quantità di denaro da eventuali amministratori che dovessero fare cattivi pensieri (ci sono stati professionisti che sono scappati con la cassa anche dopo 20 anni di onorato lavoro).

 

Se per garantire il denaro si opta per la firma congiunta sul c/c esistente, si bloccherà l'amministratore nell'ottemperare alla gestione ordinaria perchè dovrà richiedere la firma dei condòmini ogni volta che dovrà fare un pagamento.

 

La firma congiunta su un conto ad hoc, da utilizzare due o tre volte in tutto, invece, non bloccherà nessuno e garantirà tutti.

 

Il concetto che io esprimo è:

conti separati non per garantire la contabilità ma per garantire la custodia.

Se l'assemblea lo delibera, tutto questo, pur non essendo obbligatorio è consentito (ed a mio parere fortemente consigliato).

Va bene! Su questo concordo.

Infatti, nel condominio dove abito si è eseguito un lavoro molto importante (cappotto esterno) ed abbiamo pagato a rate, e non si è verificato nessun inconveniente e tutti i condomini diligentemente hanno pagato.

Indubbiamente!

In questo caso hai a che fare con condòmini diligenti, che presuppongono una conoscenza fra di voi reciproca, molto importante, in questi casi, che di riflesso va ad influire sul titolare della ditta che deve fare i lavori e, pur, non vedendo i soldi in cassa/conto che gli garantirebbero il pagamento finale, accetta e prosegue sapendo che comunque gli avrà.

Oggi la maggior parte delle ditta diffida quando vede tentennamenti, pur facendo forti sconti, preferiscono vedere i soldi prima versati.

Anche per questo il legislatore, secondo me, faceva bene a mantenere l'articolo di prima senza modificarlo, ci sarebbe stata più garanzia.

Sicuramente meno lavori ma quelli che si facevano andavano sicuramente a buon fine evitando i numerosi contenziosi in Tribunale che, facendo così, rimarranno.

Ciao

Forse non hai letto il commento su questo link dell'Anaci - Verona;

--link_rimosso--

 

Non di rado infatti il piano dei pagamenti viene concordato in base allo stato di avanzamento dei lavori. In tal caso quindi il fondo speciale dovrà di volta in volta essere costituito fino alla concorrenza della singola tranche di pagamento collegata al singolo S.A.L..

Il vecchio testo, come da subito osservato dagli addetti ai lavori, sebbene si prefiggesse di tutelare l’appaltatore nella sua qualità di creditore del condominio, finiva invece per penalizzarlo, posto che l’obbligatoria costituzione preventiva del fondo speciale pari all’ammontare dell’intero importo deliberato, rappresentava un evidente ostacolo all’appalto dei lavori.

Forse non hai letto il commento su questo link dell'Anaci - Verona;

--link_rimosso--

 

Non di rado infatti il piano dei pagamenti viene concordato in base allo stato di avanzamento dei lavori. In tal caso quindi il fondo speciale dovrà di volta in volta essere costituito fino alla concorrenza della singola tranche di pagamento collegata al singolo S.A.L..

Il vecchio testo, come da subito osservato dagli addetti ai lavori, sebbene si prefiggesse di tutelare l’appaltatore nella sua qualità di creditore del condominio, finiva invece per penalizzarlo, posto che l’obbligatoria costituzione preventiva del fondo speciale pari all’ammontare dell’intero importo deliberato, rappresentava un evidente ostacolo all’appalto dei lavori.

L'ho letto!

E ho letto anche questo:

 

"In sostanza, la nuova possibilità di costituire il Fondo, che comunque resta obbligatorio e che deve sempre essere anticipato, in relazione ai singoli

pagamenti dovuti all’appaltatore per ogni stato di avanzamento dei lavori rappresenta un bilanciamento degli interessi che soddisfa e

contempera al meglio le esigenze di tutti gli attori della vicenda contrattuale“.

 

Infatti io ho scritto che secondo me era meglio prima.

Loro dicono che contempera al meglio le esigenze di tutti......per carità, io lo spero me lo aurguro.

Le mie conoscenze mi dicono che non è proprio così.

Come pure la contro prova che potesse essere meglio il "tutto subito" non è confermata, ci mancherebbe.

Sta di fatto che una impresa edile, oggi, è molto diffidente verso i Condominii, proprio per le varie ragioni di cui sopra.

Io dico che per sicurezza, una impresa, avrebbe preferito la prima.

Ciao Tullio

Io essendo stato parte in causa "pagante", preferisco la modifica 😜

Grazie a tutti per le risposte.

Dato per compreso il concetto sulla costituzione del fondo speciale, vi chiedevo se dal conto corrente condominiale ( ovviamente intestato al condominio ) si può aprire un conto parallelo " in genere gratuito " e che dia un minimo di resa del tipo ( conto arancio, hello bank ecc, ecc ).

Se "Si" ne conoscete alcuni da consigliarmi? In questo modo i versamenti fatti sul C/C condominiale per i LAVORI verrebbero poi indirizzati su questo, dividendo di fatto la gestione ordinaria con quella " straordinaria dei lavori ".

Per tranquillizzare tutti, io sono un amministratore interno e il mio interesse è solo quello di non avere problemi con i pagamenti con la ditta, ma nello stesso tempo anche quello di permettere ai condomini meno in " grana " di versare con più calma...

Usa una carta di credito associata al conto ma dotata di proprio codice IBAN. Mi pare la soluzione meno onerosa e facile da realizzare. Se qualcuno sbaglia a versare tu giri la quota sulla carta.

grazie per il consiglio remejo... ma cosa intendi con " se qualcuno sbaglia a versare tu giri la quota sulla carta?" in sostanza come funziona questa carta di credito associata? le quote lavori potrebbero essere versate direttamente in quella carta ed avere contabilità separata dal C/C principale? fammi capire

Salve, sono una new entry... questo forum è stupendo e siete tutti bravissimi!!!

Vi sottopongo due quesiti

1- nel mio condominio si vorrebbe approvare il fondo cassa dei lavori straordinari di ingente entità sulla base del costo complessivo previsto nella relazione del nostro tecnico dei lavori... mi chiedo se è legittimo... oppure ci voglia il preventivo della ditta appaltante ( che oviamente manca ancora)...

2- inoltre vi sono lavori che riguardano anche parti private (pavimentazione e soffitti dei balconi): devono essere inclusi anche questi nel novero del preventivo per il fondo cassa ?

Grazie dell'aiuto!!!!

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