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mniob

Abuso edilizio? - avendo loro creato un nuovo sub hanno reso possibile effettuare il calcolo delle tabelle

Ciao a tutti,

scusate sono alla mia prima esperienza come amministratore ed ho iniziato proprio bene... un caso assurdo

il costruttore/condomino, nello stabile che amministro, ha aperto una nuova porta su una parete condominiale in piena autonomia senza alcun preavviso. Non sono stato contattatto e non ho ricevuto alcuna documentazione di progetto, inutile dire che i condomini non ne sapevano nulla.

Hanno effettuato le opere senza rispettare le norme di sicurezza, senza esporre il cartello con indicazione del responsabile ed i dati della SCIA, hanno sporcato tutto e sono stato costretto a far effettuare un intevento straordinario di pulizia. Hanno fatto tutto allo scuro del condominio, ovviamente ora i condomini vogliono che tutto sia ripristinato.

Considerate che tale opera è stata effettuata per dividere degli uffici creando una nuova unità immobiliare sempre ad uso ufficio.

Visto che il regolamento condominiale e le tabelle millesimali sono allegate a tutti i rogiti e sono state trascritte, avendo loro creato un nuovo sub hanno reso possibile effettuare il calcolo delle tabelle millesimali che potranno essere approvate in assemblea con la maggioranza semplice?

 

In questo caso quali sono le azioni opportune? Il costruttore dice di aver presentato regolare SCIA e di essere in regola....

Ovviamente ora verificherò, ma ovviamente la municipale non conosce i termini del regolamento e non sa cosa prevede.

 

Visto che i condomini mi chiedevano da tempo di rivedere le tabelle millesimali, secondo loro sbagliate, vorrei proporre loro (se la porta non arreca disturbo e sono stati solo i modi ad essere "fastidiosi, oltre che irrispettosi") di accettare questa opera e addebbitare le spese di pulizia e calcolo e trascrizione delle tabelle al costruttore. Vorrei però avere le risposte a tutti gli scenari possibili

 

I condomini pretendono il ripristino della parete. quali azioni? (diffida al costruttore/condomino, denuncia di abuso edilizio, etc..)

I condomini accettano l'opera. (deve essere verbalizzato in assemblea? quali documenti richiedere al costruttore?)

 

 

Vi ringrazio

Cioè ha frazionato un appartamento in due? Se non era vietato dal regolamento condominiale contrattuale, poteva tranquillamente farlo. Questa operazione, inoltre, non fa variare le tabelle millesimali di tutti gli appartamenti. Solo quelle dell'unità frazionata vedrà frazionata la propria quota millesimale in due quote, la cui somma è quella dell'unità originaria.

Grazie mille per la risposta.

Stiamo parlando di uffici aperti al pubblico presenti al piano terra con accesso indipendente.

a seguito del frazionamento degli stessi è stata ricavata un'ulteriore unità immobiliare sempre adibita ad uso ufficio con apertura di un vano d'accesso all'interno dell'androne condominiale. In questo modo credo che debbano essere attribuiti in termini di millesimi costi diversi per l'uso dell'androne in termini di spese di pulizia, etc... In questo caso si può proceder alla rettifica delle tabelle millesimali attribuendone i costi al condomino che ha determinato la variazione? Ovviamente salvo impedimenti posti dal regolamento di condominio di natura contrattuale.

Nel caso in cui si proceda alla variazione delle tabelle, le stesse dovranno essere trascritte essendo le originarie allegate ai rogiti e trascritte?

 

grazie ancora

Grazie mille per la risposta.

Stiamo parlando di uffici aperti al pubblico presenti al piano terra con accesso indipendente.

a seguito del frazionamento degli stessi è stata ricavata un'ulteriore unità immobiliare sempre adibita ad uso ufficio con apertura di un vano d'accesso all'interno dell'androne condominiale. In questo modo credo che debbano essere attribuiti in termini di millesimi costi diversi per l'uso dell'androne in termini di spese di pulizia, etc... In questo caso si può proceder alla rettifica delle tabelle millesimali attribuendone i costi al condomino che ha determinato la variazione? Ovviamente salvo impedimenti posti dal regolamento di condominio di natura contrattuale.

Nel caso in cui si proceda alla variazione delle tabelle, le stesse dovranno essere trascritte essendo le originarie allegate ai rogiti e trascritte?

 

grazie ancora

Per la semplice e diversa fruizione dei servizi condominiali è un tantinello difficile che sia ordinata da un qualsiasi giudice la eventuale variazione dei millesimi, detta variazione è contemplata e prevista in caso di grossi errori e/o se vi è un aumento della metratura/cubatura di 1/5 della superficie dell'unità immobiliare (ti hanno già risposto che non c'è bisogno di redarre ex novo le tabelle, i millesimi rimangono gli stessi, decida il proprietario come spartirseli con la nuova u.i.), ognuno può aprire una porta o finestra se non commette abuso nei confronti della pubblica amministrazione (modifica facciata e quant'altro) ma in relazione al condominio non vi sono divieti "a prescindere" ma condizionati solo dai regolamenti contrattuali: non è il vostro caso

perdonatemi ma forse mi sfugge qualcosa. A seguito del frazionamento sono state create due unità immobiliari ed una delle due verrà venduta ad un terzo. Quindi oltre a creare una nuova unità immobiliare aumenterà anche il numero dei condomini.

Le tabelle millesimali dovranno essere aggiornate per forza dato che l'unità immobiliare derivante dal frazionamento non esiste.

Come posso attribuire dei costi alla nuova unità immobiliare ed al nuovo proprietario se le tabelle attuali non rappresentano tale unità?

perdonatemi ma forse mi sfugge qualcosa. A seguito del frazionamento sono state create due unità immobiliari ed una delle due verrà venduta ad un terzo. Quindi oltre a creare una nuova unità immobiliare aumenterà anche il numero dei condomini.

Le tabelle millesimali dovranno essere aggiornate per forza dato che l'unità immobiliare derivante dal frazionamento non esiste.

Come posso attribuire dei costi alla nuova unità immobiliare ed al nuovo proprietario se le tabelle attuali non rappresentano tale unità?

I millesimi dell'unità immobiliare attuale rimangono invariati, punto. E' compito ed onere dell'attuale proprietario che divide comunicare all'amministratore in che misura le due nuove entità si divideranno tali millesimi, agli altri condomini non interessa nulla perché non cambia nulla, cioè non è aumentata né la metratura né la cubatura del fabbricato, saranno due piccoli appartamenti che si divideranno un grosso appartamento quindi pagheranno in percentuale un po'di meno (del resto è anche giusto così, è la somma che fa il totale), in compenso gli altri condomini continueranno a pagare per i loro invariati metri quadrati di possesso quanto pagano adesso, né più né meno

Ipotizziamo che l'unità iniziale avesse 100 millesimi. Il proprietario la divide in due ridefinendo i millesimi delle due unità derivate: ad esempio una avrà 40 e una 60, oppure 50 e 50 (deciderà lui o il suo tecnico come dividere), ma la somma dei millesimi delle due nuove unità sarà sempre 100. Nulla cambia per gli altri condomini.

All'atto del frazionamento sarà onere del proprietario avvisare l'amministratore della divisione dei millesimi. Se non lo fa, l'amministratore continuerà a richiedergli i 100 millesimi iniziali e il proprietario li dividerà sui due appartamenti.

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