Abusivismi in condominio e condomini edilizi

[asinello]

Salve.

In un condominio un privato vuole acquistare un appartamento ma , accedendo agli atti in Comune, si è reso conto di numerose violazioni edilizie ed abusivismi relativi all'immobile.

Si è rivolto al Comune che, a suo dire, gli ha consigliato di chiedere all'assemblea se è disposta o meno a concedergli di mantenere un terrazzo costruito abusivamente abbattendo il muro e sostituendolo con una ringhiera.

Accedendo agli atti mi sono accorta che oltre a quel balcone, di cui non è stata mai denunciata la costruzione, tutti gli altri balconi presenti su tale facciata condominiale sono stati costruiti abusivamente e in seguito condonati, tranne due che sono oggetto di delibera di abbattimento mai portata a termine.

Sulla stessa facciata è stato costruito da un privato disabile , anni fa , anche un ascensore esterno che attualmente non è più a norma in quanto non rispetta la normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche.

Infatti lo stesso impianto , dopo la morte di chi lo aveva installato, non viene più utilizzato.

I condomini hanno chiesto un'assemblea per decidere in merito alla riqualificazione di tale facciata condominiale ma vorrei capire cosa può decidere l'assemblea in base a tali abusivismi e se,nonostante i condoni, c'è possibilità di denuncia da parte di altri condomini o dell'amministratore stesso.

Cordiali saluti

[brico]

Ciao, tutto ciò che attualmente è abusivo deve essere sanato dai rispettivi responsabili dell'abuso.

Tuttavia, non sempre si può sanare.

In passato ci sono stati 3 condoni edilizi nel 1983, nel 1993, nel 2003 se queste persone non hanno approfittato di questa possibilità, oggi, rimane soltanto l'opportunità che, in via del tutto eccezionale, alcuni Comuni offrono.

Per questo bisogna andare presso l'ufficio tecnico del Comune di appartenenza in cui si trova l'edificio con le parti rietenute abusive e consultare i tecnici comunali.

Io dubito fortemente che in Comune, la persona che dici te, abbia avuto come risposta:

 

"gli ha consigliato di chiedere all'assemblea se è disposta o meno a concedergli di mantenere un terrazzo costruito abusivamente abbattendo il muro e sostituendolo con una ringhiera."

 

Mi sembra molto strano.

Comunque tieni presente una cosa che, in un qualsiasi Condominio, ci sono parti private e parti comuni, se parli di balconi, queste, sono parti private, ragion per cui l'eventuale abuso è soltanto del proprietario di questo balcone, quindi, non c'entra nulla il Condominio sia per eventuali abbattimenti, sia per eventuali multe.

Se parliamo di un terrazzo condominiale, quindi di una parte comune, è logico che l'abuso è di TUTTI i condòmini, vecchi e nuovi (subentranti, nuovi acquirenti, eredi, ecc.ecc.....) con tutte le conseguenze del caso per TUTTI.

Inoltre, per un qualsiasi appartamento se ci sono delle difformità rispetto al progetto depositato presso l'ufficio tecnico del Comune, queste, rappresentano l'ostacolo alla commerciabilità di esso.

In poche parole il notaio chiamato a rogitare, deve astenersi perchè, durante gli accertamenti che farà il suo ufficio, rileverà gli abusi ed, informandone le parti, venditore ed acquirente, non procederà alla stipula di compravendita perchè vietata per legge.

 

Non solo ma un buon notaio dovrebbe informare acquirente e venditore anche per, eventuali, porzioni di fabbricato comuni abusive.

Questo a volte non sempre avviene e, dopo però, nascono enormi contenziosi che si riperquoteranno sulla buona convivenza tra condòmini.

 

Ricapitolando, se in questo Condominio ci sono porzioni di fabbricato comuni che avrebbero dovute essere condonate in precedenza è buona cosa che un amministratore o anche un condòmino chieda al Comune se c'è possibilità di sanare altrimenti dovrà sottostare alla normativa vigente.

Per quelle private se ne dovrà occupare il solo privato.

ciao

[lollolalla]

Il Comune gli ha consigliato così perché probabilmente si è allargato su un'area non sua, quindi prima di presentare la pratica in sanatoria, deve dimostrare a quale titolo si è allargato su quell'area.

Per i balconi condonati, direi che essendo stati condonati, ora sono a posto.

Per gli altri dici che c'è un ordine di abbattimento, mi auguro del Comune. Al Comune che lo abbatta il proprietario o il condominio non interessa. Per cui quando farete i lavori intimate ai proprietari di abbattere i terrazzi abusivi. E se non lo fanno, o lo fate voi come Condominio, o citateli in tribunale per danni. In realtà se loro non ottemperano all'ordinanza di demolizione, il Comune dovrebbe abbattare le opere abusive (o annetterle al patrimonio comunale) ponendo poi a carico dei proprietari i relativi costi... il problema è che normalmente i Comuni non hanno i soldi da anticipare per queste cose e quindi tendono a non fare nulla, ma l'ordinanza c'è. Provate magari a sollecitare il Comune.

Se l'ascensore è stato costruito allora a norma, basta manutenzionarlo per rimetterlo in funzione, non si deve per forza aggiornarlo ad una nuova norma (sai quanto ascensori ci sono che non possono essere usati da persone in carrozzina, ma sono comunque a norma). E poi se lo ha installato un solo condomino, è suo o dei suoi eredi. Non è che alla sua morte passa al condominio o deve essere rimossso.

L'assemblea non può decidere niente su lavori o abusi privati. Se vuoi puoi denunciare in Comune i vari abusi.

[brico]

Ciao lollolalla,

 

"Il Comune gli ha consigliato così perché probabilmente si è allargato su un'area non sua, quindi prima di presentare la pratica in sanatoria, deve dimostrare a quale titolo si è allargato su quell'area"

 

Secondo me se fosse così, sin dall'inizio i proprietari di quell'area si sarebbero fatti sentire, non credo che pur vedendoli allargarsi abbiano taciuto e lasciato fare.......

 

"Per i balconi condonati, direi che essendo stati condonati, ora sono a posto"

 

Giusto, sono d'accordo con te, infatti avranno utilizzato i condoni che nel passato ci sono stati, comunque sempre fatti salvi i diritti di terzi....

 

" Per cui quando farete i lavori intimate ai proprietari di abbattere i terrazzi abusivi. E se non lo fanno, o lo fate voi come Condominio, o citateli in tribunale per danni"

 

Forse sarebbe meglio fare semplicemente un esposto al Comune per supposizione di balconi abusivi, non mi risulta che il Condominio possa abbattere, con una delibera, balconi abusivi, sicuramente è più opportuno o l'esposto al Comune o anche presso la Procura della Repubblica ma nessuno può prendere l'iniziativa di abbattere un manufatto di terzi se pur abusivo, non si può fare.

 

Ciao lollolalla

[lollolalla]

Ciao Brico,

 

"Secondo me se fosse così, sin dall'inizio i proprietari di quell'area si sarebbero fatti sentire, non credo che pur vedendoli allargarsi abbiano taciuto e lasciato fare......."

 

L'area su sui si sono allargati probabilmente è il lastrico/tetto condominiale, per cui è facile che il Condominio non abbia detto niente. Ma se il proprietario deve presentare una pratica in sanatoria con ampliamento del terrazzo (ipotizzando che ciò sia possibile per le distanze da confini/edifici, ecc.) deve anche dimostrare che l'area di allargamento è di sua proprietà. Non può mettere per iscritto al Comune che lui ha "rubato" un'area non sua.

Sai, quando si va in Comune a parlare, alla fine parli con persone umane che o seguono pedissequamente il protocollo e prendono quanto detto in Comune come una denuncia, o se vedono che la cosa non è gravissima, ti consigliano la strada da seguire (magari in fretta perchè poi partono col controllo d'ufficio...).

 

"Forse sarebbe meglio fare semplicemente un esposto al Comune per supposizione di balconi abusivi, non mi risulta che il Condominio possa abbattere, con una delibera, balconi abusivi, sicuramente è più opportuno o l'esposto al Comune o anche presso la Procura della Repubblica ma nessuno può prendere l'iniziativa di abbattere un manufatto di terzi se pur abusivo, non si può fare."

 

Nel primo post Asinello dice che questo balconi sono già oggetto di un'ordinanza di abbattimento. L'ordinanza è dovuta sicuramente ad una procedura del Comune, non certo a delibera condominiale. Per cui non serve fare un esposto alla Procura della Repubblica, perchè la procedura è già stata fatta. Probabilmente, come molte volte accade, la procedura è ferma sul tavolo dell'UT perchè se il proprietario non provvede all'abbattimento, lo deve fare il Comune. Ma il Comune si trincera dietro al fatto che non ha soldi da anticipare... e quindi la pratica viene tenuta ferma finchè qualcuno non rompe...

[brico]

Ciao,

 

"L'area su sui si sono allargati probabilmente è il lastrico/tetto condominiale, per cui è facile che il Condominio non abbia detto niente. Ma se il proprietario deve presentare una pratica in sanatoria con ampliamento del terrazzo (ipotizzando che ciò sia possibile per le distanze da confini/edifici, ecc.) deve anche dimostrare che l'area di allargamento è di sua proprietà. Non può mettere per iscritto al Comune che lui ha "rubato" un'area non sua.

Sai, quando si va in Comune a parlare, alla fine parli con persone umane che o seguono pedissequamente il protocollo e prendono quanto detto in Comune come una denuncia, o se vedono che la cosa non è gravissima, ti consigliano la strada da seguire (magari in fretta perchè poi partono col controllo d'ufficio...)."

 

Su questo sono d'accordissima.....!

Non c'è alcun dubbio!

 

 

Su quest'altra cosa:

 

"Nel primo post Asinello dice che questo balconi sono già oggetto di un'ordinanza di abbattimento. L'ordinanza è dovuta sicuramente ad una procedura del Comune, non certo a delibera condominiale."

 

Ovviamente se c'è l'ordinanza, di cui parla Asinello, è logico che deve provvedere il Comune e, se non ha i soldi, come spesso accade, che giustamente hai già sottolineato te, deve provvedere l'autore dell'abuso, su questo non ci piove.

 

Io mi riferivo, con la sopra indicata frase, a quello che tu avevi scritto nel tuo 1° post, ossia questa:

 

"Per cui quando farete i lavori intimate ai proprietari di abbattere i terrazzi abusivi. E se non lo fanno, o lo fate voi come Condominio, o citateli in tribunale per danni"

 

Appunto, non c'è bisogno della citazione in Tribunale se non provvedono all'abbattimento, proprio perchè c'è già l'ordinanza.

E' più opportuno, secondo me, fare un esposto alla Procura o al Comune per non AVER OTTEMPERATO, proprio, alla già esistente ordinanza....!

 

L'ordinanza, la emette soltanto il Tribunale, nè il Comune (il Comune fornisce gli elementi alla Procura per emettere l'ordinanza di demoilizione) e nemmeno la delibera condominiale, figuriamoci, e qui mi riallaccio alla tua considerazione di cui sopra, dove scrivi che gli altri proprietari potrebbero intimargli di demolire......, che ti vuoi intimare?

Mica gli telefonano e glielo dicono figuriamoci, non lo fanno a seguito dell'ordinanza, immagina se procedono a seguito di una telefonata di qualche condòmino o con una delibera, perchè soltanto in questi due modi puoi entrare in comunicazione con chi deve demolire, era solo questo il ragionamento.

 

Complessivamente per il resto siamo sulla stessa linea.

Ciao