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victuar

A chi spetta la riparazione di balcone senza aggetto?

Salve a tutti 

scusate se ho sbagliato nel definirlo 

non credo si tratti di un vero balcone

si direbbe più un finestrato,non è aggettante(credo,correggetemi)

al di sotto ci sono delle crepe e delle parti mancanti in quello che definirei,visto che prosegue oltre la finestra,un marcapiano che ha più un fattore estetico per il palazzo e non ha nessuna utilità e non da nessun beneficio al proprietario dell’appartamento a cui si riferisce la finestra,sbaglio?

tra l’altro credo che andrebbe considerata la tabella di cui si è fatto uso bel ripartizione delle spese quando si è fatta l’intera facciata.

potete aiutarmi?

grazie a tutti 

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victuar dice:

Salve a tutti 

scusate se ho sbagliato nel definirlo 

non credo si tratti di un vero balcone

si direbbe più un finestrato,non è aggettante(credo,correggetemi)

al di sotto ci sono delle crepe e delle parti mancanti in quello che definirei,visto che prosegue oltre la finestra,un marcapiano che ha più un fattore estetico per il palazzo e non ha nessuna utilità e non da nessun beneficio al proprietario dell’appartamento a cui si riferisce la finestra,sbaglio?

tra l’altro credo che andrebbe considerata la tabella di cui si è fatto uso bel ripartizione delle spese quando si è fatta l’intera facciata.

potete aiutarmi?

grazie a tutti 

205FFCF3-F4E7-4864-944C-96DFA995CCEE.png

Le aperture in facciata (porte finestre) risultando a filo con essa e per la mancanza di una struttura incassata o aggettante calpestabile non possono definirsi balconi.

I riquadri in cui si inseriscono le finestre fanno parte strutturalmente della facciata e sono elementi architettonici che la caratterizzano.

Pertanto, ritengo che la spesa della loro manutenzione spetti a tutti i condomini e ripartita in millesimi di proprietà generale (art. 1123 c.c.).

  • Grazie 1

ciao

 

La mia opinione, anche se non considero radicalmente inesatta quella di Ago, ritengo la mia più pregnante e attinente al caso, vista la foto, quindi anche se per pochi centimetri, si tratti di terrazzo aggettante  essendo il prolungamento del solaio della tua stanza. 

Modificato da camillo50
  • Mi piace 1

Caso complicatissimo.......😶

 

Pur apprezzando la considerazione di Camillo, io la vedo come G.Ago, perchè quei 20 cm di "aggetto" non portano nessuna utilità al proprietario dell'affaccio e portano utilità soltanto all'estetica dello stabile, che indubbiamente risulta più gradevole con quegli inserti. 

 

😶 

  • Grazie 1

ciao

 

Sul retro ha una porta e non una finestra.  Quindi è proprio per la comodità di affaccio che sostengo che la spesa è solo sua non avendo nessun valore estetico.

  • Grazie 1

Allora cari signori 

il problema ora è che non so come comportarmi e cosa devo fare 

l’appartamento è il mio

l’amministratrice dice che spetta a me e vi copio e incollo la sua risposta via mail:

“ho visto la crepa come prima impressione, secondo il mio parere è causata da una mancata impermeabilizzazione dalla copertina del suo balcone. Comunque le invio un tecnico o una ditta di mia fiducia per una verifica più specifica, e appena possibile le invio una relazione.”

“ho fatto controllare la crepa che si è manifestata, e la ditta come avevo anticipato, mi ha confermato che è una spesa di proprietà. Comunque mi sono permessa di farti rilasciare un preventivo che valuterai e approverai direttamente con la ditta interessata.”

queste le sue due risposte,

mentre un mio amico geometra e amministratore di condominio mi ha detto l’opposto e cioè quello che ho riportato nel messaggio iniziale

che io non ho alcun beneficio da quello che non è un balcone aggettante e che quello secondo lui è stato solo fatto per una funzione estetica del palazzo(addirittura secondo lui quelle cose le fanno probabilmente per una questione di spazi,non ho capito come mi ha detto e  perché vengono fatte...non avevano spazio per finestra o cosa non so)

e che comunque lui essendo amministratore l’avrebbe passato come lavoro del condominio e che probabilmente se andassimo a vedere come sono stati ripartiti i lavori di ristrutturazione della facciata quando è stata rifatta sicuramente è stata utilizzata la tabella A?(correggetemi se sbaglio)e cioè la tabella che ripartisce le spese tra tutti i condomini e quindi mi ha detto che anche questo va fatto in questo modo.

che faccio?devo starmi zitto e pagare o  espongo le mie perplessità all’amministratore chiedendo un parere terzo di qualcuno ?

grazie a tutti per i consigli 

victuar dice:

Allora cari signori 

il problema ora è che non so come comportarmi e cosa devo fare 

l’appartamento è il mio

l’amministratrice dice che spetta a me e vi copio e incollo la sua risposta via mail:

“ho visto la crepa come prima impressione, secondo il mio parere è causata da una mancata impermeabilizzazione dalla copertina del suo balcone. Comunque le invio un tecnico o una ditta di mia fiducia per una verifica più specifica, e appena possibile le invio una relazione.”

“ho fatto controllare la crepa che si è manifestata, e la ditta come avevo anticipato, mi ha confermato che è una spesa di proprietà. Comunque mi sono permessa di farti rilasciare un preventivo che valuterai e approverai direttamente con la ditta interessata.”

queste le sue due risposte,

mentre un mio amico geometra e amministratore di condominio mi ha detto l’opposto e cioè quello che ho riportato nel messaggio iniziale

che io non ho alcun beneficio da quello che non è un balcone aggettante e che quello secondo lui è stato solo fatto per una funzione estetica del palazzo(addirittura secondo lui quelle cose le fanno probabilmente per una questione di spazi,non ho capito come mi ha detto e  perché vengono fatte...non avevano spazio per finestra o cosa non so)

e che comunque lui essendo amministratore l’avrebbe passato come lavoro del condominio e che probabilmente se andassimo a vedere come sono stati ripartiti i lavori di ristrutturazione della facciata quando è stata rifatta sicuramente è stata utilizzata la tabella A?(correggetemi se sbaglio)e cioè la tabella che ripartisce le spese tra tutti i condomini e quindi mi ha detto che anche questo va fatto in questo modo.

che faccio?devo starmi zitto e pagare o  espongo le mie perplessità all’amministratore chiedendo un parere terzo di qualcuno ?

grazie a tutti per i consigli 

Personalmente la vedo come il tuo amico Geometra e Amm.re. 

 

Quindi farei ben presente che le spese relative a questo puro abbellimento della facciata (compresa la perizia già fatta) sono del Condominio e non tue personali. 

 

 

  • Grazie 1

Perfetto,ok

e se come prevedo l’amministratore ribadisse con forza la sua tesi cosa dovrei proporle?

conosco il tipo,sicuramente cercherà di chiuderla a mio sfavore con le solite risposte indispettita e infastidita 

come si risolvono queste controversie?

victuar dice:

Perfetto,ok

e se come prevedo l’amministratore ribadisse con forza la sua tesi cosa dovrei proporle?

conosco il tipo,sicuramente cercherà di chiuderla a mio sfavore con le solite risposte indispettita e infastidita 

come si risolvono queste controversie?

Mostrandosi fermi e ragionevoli. 🙂

 

E trasferendo cordiale fermezza in racc.te o pec, se l'amm.ce non dovesse concordare. 

 

C'è la crepa?

E tu le segnali per iscritto che c'è la crepa e che deve provvedere il condominio, perchè quello NON è un "balcone aggettante di tua proprietà" bensì una cosa che ti ritrovi per la sola valorizzazione estetica della facciata. 

Quindi la inviti quale legale rapp.te del condominio a provvedere in merito, separando ogni tua responsabilità per il malaugurato caso di SUA incuria. 

  • Grazie 1
MADDY60 dice:

Mostrandosi fermi e ragionevoli. 🙂

 

E trasferendo cordiale fermezza in racc.te o pec, se l'amm.ce non dovesse concordare. 

 

C'è la crepa?

E tu le segnali per iscritto che c'è la crepa e che deve provvedere il condominio, perchè quello NON è un "balcone aggettante di tua proprietà" bensì una cosa che ti ritrovi per la sola valorizzazione estetica della facciata. 

Quindi la inviti quale legale rapp.te del condominio a provvedere in merito, separando ogni tua responsabilità per il malaugurato caso di SUA incuria. 

Grazie mille  

  • Grazie 1
victuar dice:

Perfetto,ok

e se come prevedo l’amministratore ribadisse con forza la sua tesi cosa dovrei proporle?

conosco il tipo,sicuramente cercherà di chiuderla a mio sfavore con le solite risposte indispettita e infastidita 

come si risolvono queste controversie?

Mi togli una curiosità?

Quel sottobalcone ammalorato è al primo piano?

Sotto c'è un porticato?

Perchè, a mio avviso, sicuramente quel balcone non è aggettante in quanto chiuso dai due lati da due strutture/colonne della facciata.

Se si dovesse applicare l'art.1125 che si applica ai balconi incassati, l'intonaco sottostante spetterebbe al proprietario sottostante che in quel caso è il condominio.

 

Una soluzione mediata potrebbe essere la ripavimentazione a tue spese e la stesura della guaina e la riparazione a spese del condominio.

  • Grazie 1
Leonardo53 dice:

Mi togli una curiosità?

Quel sottobalcone ammalorato è al primo piano?

Sotto c'è un porticato?

Perchè, a mio avviso, sicuramente quel balcone non è aggettante in quanto chiuso dai due lati da due strutture/colonne della facciata.

Se si dovesse applicare l'art.1125 che si applica ai balconi incassati, l'intonaco sottostante spetterebbe al proprietario sottostante che in quel caso è il condominio.

 

Una soluzione mediata potrebbe essere la ripavimentazione a tue spese e la stesura della guaina e la riparazione a spese del condominio.

Sotto c’è un porticato con dei negozi e sopra i negozi un mezzanino 

quindi cosa dici di fare?

ho cerchiato in rosso la finestra che presenta il problema 

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Questa invece è una foto della finestra dall’interno di casa 

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victuar dice:

Sotto c’è un porticato con dei negozi e sopra i negozi un mezzanino 

quindi cosa dici di fare?

ho cerchiato in rosso la finestra che presenta il problema 

 

Questa invece è una foto della finestra dall’interno di casa 

 

Avevo intuito che si trattasse di un primo piano con porticato.

Dalla foto sono sempre più convinto che quel rettangolo che circoscrive i balconi di primo e secondo piano facciano parte del prospetto e che la spesa sia condominiale 

  • Grazie 1
Leonardo53 dice:

Avevo intuito che si trattasse di un primo piano con porticato.

Dalla foto sono sempre più convinto che quel rettangolo che circoscrive i balconi di primo e secondo piano facciano parte del prospetto e che la spesa sia condominiale 

Quindi non dovrò proporre nulla se non la realizzazione dei lavori a spese del condominio con ripartizione in millesimi di proprietà generale esatto?

o devo proporre altro

grazie a tutti  

Leonardo53 dice:

Avevo intuito che si trattasse di un primo piano con porticato.

Dalla foto sono sempre più convinto che quel rettangolo che circoscrive i balconi di primo e secondo piano facciano parte del prospetto e che la spesa sia condominiale 

concordo.

la struttura rettangolare che inquadra le porte-finestre dei due piani è parte integrante della facciata

  • Grazie 1
victuar dice:

Quindi non dovrò proporre nulla se non la realizzazione dei lavori a spese del condominio con ripartizione in millesimi di proprietà generale esatto?

o devo proporre altro

grazie a tutti  

Esatto. 

Il condominio può pretendere che la riparazione sia fatta a tue spese solo se riesce a dimostrare che sei stato tu a cagionare il danno, magari bucando il pavimento per imbullonarci qualcosa.

Ovviamente parlo di un'assurdità tutta da dimostrare, ma l'onere della prova spetta al condominio e non a te se vogliono ritenerti responsabile.

  • Grazie 1

Tra l’altro dalla foto che ho inviato all’amministratrice (la prima)

lei mi risponde che deduce sia dovuta a una mancata impermeabilizzazione,come scrive lei,”della copertina del mio balcone”(che balcone non è comunque)

questo può trasformarsi in una mia competenza?

credo che la mia sia come le altre fatte tutte insieme al momento della costruzione del palazzo o comunque al momento del restauro della facciata(che c’è stata molti anni fa se non ricordo male) e che comunque credo siano stati pagati sempre e comunque in millesimi di proprietà generale 

sbaglio secondo voi?

grazie di nuovo 

Leonardo53 dice:

Esatto. 

Il condominio può pretendere che la riparazione sia fatta a tue spese solo se riesce a dimostrare che sei stato tu a cagionare il danno, magari bucando il pavimento per imbullonarci qualcosa.

Ovviamente parlo di un'assurdità tutta da dimostrare, ma l'onere della prova spetta al condominio e non a te se vogliono ritenerti responsabile.

anche qui concordo.

una cosa è essere responsabili per aver causato un danno, altra è se la proprietà è condominiale o meno

victuar dice:

Tra l’altro dalla foto che ho inviato all’amministratrice (la prima)

lei mi risponde che deduce sia dovuta a una mancata impermeabilizzazione,come scrive lei,”della copertina del mio balcone”(che balcone non è comunque)

questo può trasformarsi in una mia competenza?

credo che la mia sia come le altre fatte tutte insieme al momento della costruzione del palazzo o comunque al momento del restauro della facciata(che c’è stata molti anni fa se non ricordo male) e che comunque credo siano stati pagati sempre e comunque in millesimi di proprietà generale 

sbaglio secondo voi?

grazie di nuovo 

può avere ragione, ma deve essere dimostrato.

 

victuar dice:

ei mi risponde che deduce sia dovuta a una mancata impermeabilizzazione,come scrive lei,”della copertina del mio balcone”(che balcone non è comunque)

Se manca la guaina sotto la pavimentazione è perchè così ha pensato il costruttore.

Se la guaina c'è ma è ammalorata, problema condominiale resta.

Tutta la riparazione a regola d'arte, compresa la ripavimentazione dopo aver impermeabilizzato il balcone, a mio avviso è da addebitare a tutto il condominio per millesimi di proprietà.

Quando ci sarà bisogno di spesa personale c'è solo ringhiera e marmo o travertino.

Per il resto condivido gli ultimi pareri quando la situazione è apparsa più chiara,cioè è tutto a carico del condominio.

ciao

 

viste le foto del post 12, personalmente non condivido il parere di chi ti ha detto che è condominiale. Anzi .

Non c'è nulla di incassato, ma è semplicemente stata realizzata una fascia rialzata di natura estetica che correndo in orizzontale a tratti si ferma a ridosso delle sporgenti di uso e proprietà esclusiva.

Non ho individuato la crepa, ma penso che questa sia conseguenza delle infiltrazioni tra la soglia e l'esterno pavimentato.

Non penso che quelle fasce abbiano pregio artistico.   Quindi personalmente condivido la risposta del tuo amministratore

camillo50 dice:

ciao

 

viste le foto del post 12, personalmente non condivido il parere di chi ti ha detto che è condominiale. Anzi .

Non c'è nulla di incassato, ma è semplicemente stata realizzata una fascia rialzata di natura estetica che correndo in orizzontale a tratti si ferma a ridosso delle sporgenti di uso e proprietà esclusiva.

Non ho individuato la crepa, ma penso che questa sia conseguenza delle infiltrazioni tra la soglia e l'esterno pavimentato.

Non penso che quelle fasce abbiano pregio artistico.   Quindi personalmente condivido la risposta del tuo amministratore

Solo per sincera curiosità mia : perchè dici che non c'è incasso, se la ringhiera va esattamente da un lato all'altro delle due colonne laterali che vanno a formare proprio quello che io non saprei definire se non "incasso". 

 

E comunque il concetto espresso dai più non fondava tanto sulla presenza o assenza di incassi, quanto sul fatto palese che quel minimo "aggetto" abbia e possa avere soltanto funzione estetica globale, e nessuna utilità per il proprietario del piano. 

camillo50 dice:

è semplicemente stata realizzata una fascia rialzata di natura estetica che correndo in orizzontale a tratti si ferma a ridosso delle sporgenti di uso e proprietà esclusiva.

E' proprio quella fascia orizzontale evidenziata nel post n. 12 ad essere ammalorata.

Se è una fascia estetica, a chi serve?

Se non è condominiale significa che il condòmino può risolvere il problema dell'ammaloramento rimuovendola del tutto. E' così?

 

MADDY60 dice:

Solo per sincera curiosità mia : perchè dici che non c'è incasso, se la ringhiera va esattamente da un lato all'altro delle due colonne laterali che vanno a formare proprio quello che io non saprei definire se non "incasso". 

 

E comunque il concetto espresso dai più non fondava tanto sulla presenza o assenza di incassi, quanto sul fatto palese che quel minimo "aggetto" abbia e possa avere soltanto funzione estetica globale, e nessuna utilità per il proprietario del piano. 

Ciao Guarda la linea del muro di facciata e vedrai che quei profili sono del superfetazioni.    Infatti è un rilievo dell'intonaco che nell'intenzione del progettista avrebbe effetto estetico, ma pur riconoscendo che  questo potrebbe anche (stiracchiandolo molto) averlo, l'aggetto calpestabile è un prolungamento del solaio e quindi, solo di proprietà dell'appartamento.

Leonardo53 dice:

E' proprio quella fascia orizzontale evidenziata nel post n. 12 ad essere ammalorata.

Se è una fascia estetica, a chi serve?

Se non è condominiale significa che il condòmino può risolvere il problema dell'ammaloramento rimuovendola del tutto. E' così?

 

nel tratto esattamente corrispondente al terrazzo non è così.   Ti posso anche concedere tale interpretazione nel rimanente tratto.  

  • Grazie 1

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