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Agi-bruno

È una spesa privata o condominiale?

Buongiorno, premesso che siamo in un condominio figlio di un fallimento.. come da foto si deve fare questo parapetto in verde, costo sulle 1500 euro.., che divide il giardino privato a sx sovrastante e la rampa che porta ai box a dx. Ora, tale spesa è privata? Condominiale? Metà e metà? Ringrazio 

IMG_20220622_094154.jpg

Il muro sotto alla pare indicata in verde funge da contenimento terreno (per il salto di quota) tra il giardino e i box a quota più bassa ?

 

Come vi regolate per la manutenzione di tale muro?

Modificato da marcanto
marcanto dice:

Il muro sotto alla pare indicata in verde funge da contenimento terreno (per il salto di quota) tra il giardino e i box a quota più bassa ?

 

Come vi regolate per la manutenzione di tale muro?

È un condominio recente, non c'è mai stato bisogno di manutenzione.

 

Non saprei, in effetti contiene il giardino di quella di sopra separandolo dalla rampa. Questo cosa comporta?

Agi-bruno dice:

....., in effetti contiene il giardino di quella di sopra separandolo dalla rampa. Questo cosa comporta?

Comporta 

> 50 % di competenza del proprietario del giardino.

> 50 % di competenza del condominio, i condo'mini partecipano in termini millesimali. Vi rientra ancora la proprietà del giardino 

  • Grazie 1

Per quale motivo si deve fare il parapetto?

Nel caso non sia un motivo che coinvolge il giardino, a mio avviso il costo è da dividere interamente tra i condomini proprietari della rampa, in proporzione ai rispettivi millesimi.

condo77 dice:

Per quale motivo si deve fare il parapetto?

Nel caso non sia un motivo che coinvolge il giardino, a mio avviso il costo è da dividere interamente tra i condomini proprietari della rampa, in proporzione ai rispettivi millesimi.

Chi si affaccia dal giardino non ha alcuna protezione e sbadatamente può cadere giù nella rampa facendo un volo di due metri o più.. condivido l'idea di Marcanto di fare a metà. per un'eventuale sinistro di chi possa essere la colpa secondo te? Ringrazio 

marcanto dice:

Comporta 

> 50 % di competenza del proprietario del giardino.

> 50 % di competenza del condominio, i condo'mini partecipano in termini millesimali. Vi rientra ancora la proprietà del giardino 

Sono d'accordo. Ma secondo quale norma uno fa rispettare tale riparto? Giustamente chi ha il giardino può dirmi "chi me lo impone di pagare metà?" Ringrazio 

Agi-bruno dice:

Chi si affaccia dal giardino non ha alcuna protezione e sbadatamente può cadere giù nella rampa facendo un volo di due metri o più.. condivido l'idea di Marcanto di fare a metà. per un'eventuale sinistro di chi possa essere la colpa secondo te? Ringrazio  

Lo avevo ampiamente ipotizzato che i motivi fossero legati alla sicurezza, anche se l'immagine dice poco in tal senso.

 

Trattandosi, come dicevi, di un condominio NUOVO direi che è una mancanza del costruttore, chiamerei in causa proprio lui per provvedere al porre in essere questo parapetto necessario per la sicurezza degli occupanti.

Agi-bruno dice:

........ secondo quale norma uno fa rispettare tale riparto? Giustamente chi ha il giardino può dirmi "chi me lo impone di pagare metà?"

Intanto quel parapetto è funzionale per la sicurezza di chi pratica il giardino, gli impedisce di cadere giù. 

Il condominio potrebbe ribaltare a suo vantaggio la stessa domanda.

Ma siamo in presenza della sicurezza di entrambi i contendenti. 

 

Il riferimento è il codice civile art 887.

Una raccolta di sentenze sull'argomento.

https://studioamministrativomonti.it/faq/manutenzione-muro-di-contenimento/

 

 

Fermo restando che nel condominio in questione il muro di contenimento fu realizzato dal primo iniziale unico proprietario costruttore.

 

Il che oggi porta a presumere che l'asse del muro coincide con la linea di Confine > implicherebbe che lo spessore incide per la metà sui due fondi

Modificato da marcanto
marcanto dice:

> 50 % di competenza del condominio, i condo'mini partecipano in termini millesimali. Vi rientra ancora la proprietà del giardino 

Una puntualizzazione per questa parte.

Se il piano interrato è di proprietà solo di una parte dei condo'mini, per esempio di chi ha i box/posto auto, allora partecipano solamente questi.

  • Mi piace 1
marcanto dice:

Lo avevo ampiamente ipotizzato che i motivi fossero legati alla sicurezza, anche se l'immagine dice poco in tal senso.

 

Trattandosi, come dicevi, di un condominio NUOVO direi che è una mancanza del costruttore, chiamerei in causa proprio lui per provvedere al porre in essere questo parapetto necessario per la sicurezza degli occupanti.

Sono d'accordo.

Essendo una mancanza del costruttore, cioè un difetto costruttivo, deve provvedere il costruttore, oppure non fosse possibile, il custode del bene ex art. 2051 c.c., ovvero a mio avviso i condomini proprietari di rampa e annesso muro.

 

Ricordo che l'obbligo di conservazione del muro incombe solo sul proprietario del fondo inferiore nel caso il dislivello non sia naturale:

 

Cass. civ. n. 8522/2016

La fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. (a norma del quale nei fondi a dislivello il proprietario del fondo superiore deve sopportare le spese di costruzione e manutenzione del muro di sostegno dalle fondamenta sino all'altezza del proprio suolo) presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale, mentre, se lo stesso è stato causato dal proprietario del fondo inferiore, rendendo indispensabile la costruzione di un muro di sostegno, l'obbligo della relativa conservazione incombe su quest'ultimo.

Non è conservazione del muri ma crearne parapetto per impedirne le cadute.

 

condo77 dice:

Cass. civ. n. 8522/2016

........se lo stesso è stato causato dal proprietario del fondo inferiore, rendendo indispensabile la costruzione di un muro di sostegno, l'obbligo della relativa conservazione incombe su quest'ultimo.

Non sono questi i presupposti di questo casi.

 

Il muro, il dislivello, il piano interrato sono opere del primo proprietario costruttore.

Alla creazione non esisteva proprietà di sopra e proprietario di sotto 

Modificato da marcanto
marcanto dice:

Non è conservazione del muri ma crearne parapetto per impedirne le cadute.

Custode del muro è chi ne ha l'obbligo di conservazione.

E il custode è colui che deve sopperire ad eventuali difetti del bene, in mancanza del costruttore.

Quindi al parapetto o provvede il costruttore, o provvede il custode (e anche alla luce dell'Ordinanza citata, a mio avviso il custode del muro sono i proprietari della rampa, non anche il proprietario del giardino).

Modificato da condo77
marcanto dice:

Lo avevo ampiamente ipotizzato che i motivi fossero legati alla sicurezza, anche se l'immagine dice poco in tal senso.

 

Trattandosi, come dicevi, di un condominio NUOVO direi che è una mancanza del costruttore, chiamerei in causa proprio lui per provvedere al porre in essere questo parapetto necessario per la sicurezza degli occupanti.

È fallito.. costa meno rifarlo che citarlo in giudizio..

Agi-bruno dice:

È fallito.. costa meno rifarlo che citarlo in giudizio..

Infatti l'avevi premesso.

Scartato il costruttore, tutto ciò che ha mancato di fare lui deve farlo il condominio.

Proprietari della rampa sono tutti i condomini?

 

condo77 dice:

Custode del muro è chi ne ha l'obbligo di conservazione.

E il custode è colui che deve sopperire ad eventuali difetti del bene, in mancanza del costruttore.

Quindi al parapetto o provvede il costruttore, o provvede il custode (e anche alla luce dell'Ordinanza citata, a mio avviso il custode del muro sono i proprietari della rampa, non anche il proprietario del giardino).

Quindi in conclusione metà e metà proprio per il 887 cc dico bene?

condo77 dice:

Infatti l'avevi premesso.

Scartato il costruttore, tutto ciò che ha mancato di fare lui deve farlo il condominio.

Proprietari della rampa sono tutti i condomini?

 

No, chi ha il giardino sopra non ha box.. direi in un certo senso purtroppo.. se no avrebbe avuto comunque l'interesse a fare sto parapetto dato che veniva chiamato in giudizio anche lui se succede qualcosa.. e invece ne approfitto.. il muro tra suo giardino e proprietà privata extracondominiale dall'altra parte chi lo deve fare?

Agi-bruno dice:

Quindi in conclusione metà e metà proprio per il 887 cc dico bene?

Eh no, la Cassazione dice che l'887 qui non si applica.

Tutto al condominio.

Idem se il muro crollasse per cause non riconducibili al giardino: spesa tutta del condominio ricostruirlo. 

  • Grazie 1
condo77 dice:

Eh no, la Cassazione dice che l'887 qui non si applica.

Tutto al condominio.

Idem se il muro crollasse per cause non riconducibili al giardino: spesa tutta del condominio ricostruirlo. 

Quindi è una spesa completamente condominiale? Poi per i millesimi prendo solo quelli dei box giusto? Cioè se x ha 100 millesimi di casa e 10 di box mentre y ha 10 millesimi di casa e 100 di box, va da sé che y paga 10 volte quanto x? Ringrazio 

Agi-bruno dice:

Quindi è una spesa completamente condominiale? Poi per i millesimi prendo solo quelli dei box giusto? Cioè se x ha 100 millesimi di casa e 10 di box mentre y ha 10 millesimi di casa e 100 di box, va da sé che y paga 10 volte quanto x? Ringrazio 

Sì io farei così.

Però Marcanto non è di questa opinione, dunque valuta tu...

Magari si può coinvolgere qlc altro utente:

@Danielabi

@camillo50

@Leonardo53

A mio avviso va considerata la situazione dal suo nascere fino allo stato attuale.

1) all'inizio non esiste proprietario sotto e sopra essendo unico proprietario il costruttore.

2) allo stato attuale si sono venuti a creare 2 fondi, giardino e condominio.

Se si presuppone che l'asse del muro coincide con il "confine" dei 2 fondi .....si giunge alla conclusione che il muro è comune ai due costituiti fondi.

SOMMIAMO anche che lo stesso muro ne è funzionale (serve, è utile) ad entrambi i 2 fondi

  • Mi piace 1
marcanto dice:

A mio avviso va considerata la situazione dal suo nascere fino allo stato attuale.

1) all'inizio non esiste proprietario sotto e sopra essendo unico proprietario il costruttore.

2) allo stato attuale si sono venuti a creare 2 fondi, giardino e condominio.

Se si presuppone che l'asse del muro coincide con il "confine" dei 2 fondi .....si giunge alla conclusione che il muro è comune ai due costituiti fondi.

SOMMIAMO anche che lo stesso muro ne è funzionale (serve, è utile) ad entrambi i 2 fondi

D'accordo. Uno perché i due fondi sono nati contemporaneamente così com'è ora, non è che prima la vicina aveva il giardino e poi il condominio si è "scavato" i garage da alterare il confine. E due perché se pure fosse nato dopo, cosa che ripeto non è, comunque a "bocce ferme" cioè con i due fondi allo stesso livello, il giardino comunque non avrebbe un divisorio dato che è ad altezza terra senza nient'altro 

ciao

io tornerei all'origine.   Dove sta il piano campagna originario ?

quel giardino soprastante è su terreno riportato ?

 

Il muro è stato edificato dal costruttore fallito, ma successivamente, se si tratta di due proprietà distinte, o ha costruito sull'unico lotto e poi diviso, o ha costruito in aderenza o appoggio.

 

Chiarito il tutto si può anche definire la competenza sia della parte di contenimento che della parte soprastante. 

  • Grazie 1
condo77 dice:

Sì io farei così.

Però Marcanto non è di questa opinione, dunque valuta tu...

Magari si può coinvolgere qlc altro utente:

@Danielabi

@camillo50

@Leonardo53

Secondo me serve almeno una foto dalla parte esterna perchè a me pare il parapetto di un balcone a castello.

Tanto per dire: se quel parapetto in muratura da un lato ed a ringhiera dall'altro si trovasse al primo o secondo piano come sarebbe ripartita la spesa? Non si applicherebbero le stesse regole dei balconi a castello con frontalino (intonacatura e tinteggiatura) a carico del condominio e tutto il resto del parapetto (lavori strutturali) a carico del proprietario del balcone che ne trae utilità? 

  • Grazie 1
Leonardo53 dice:

Secondo me serve almeno una foto dalla parte esterna perchè a me pare il parapetto di un balcone a castello.

Tanto per dire: se quel parapetto in muratura da un lato ed a ringhiera dall'altro si trovasse al primo o secondo piano come sarebbe ripartita la spesa? Non si applicherebbero le stesse regole dei balconi a castello con frontalino (intonacatura e tinteggiatura) a carico del condominio e tutto il resto del parapetto (lavori strutturali) a carico del proprietario del balcone che ne trae utilità? 

Un balcone? E' una rampa che scende verso i garage.

Ma forse è il "balcone rampante" di Italo Calvino...

condo77 dice:

Un balcone? E' una rampa che scende verso i garage.

Ma forse è il "balcone rampante" di Italo Calvino...

Forse sono io che ho troppa fantasia ma io vedo un terrazzino privato in cui affaccia pure il finestrino del bagno dove su un lato c'è un parapetto a ringhiera (freccia blu) e sull'altro c'è un parapetto in muratura (freccia rossa). Quella colonna (verde) mi induce a pensare che anche i piani superiori siano simili ed anche ai piani superiori ci siano dei terrazzini che affacciano sulla rampa.

 

castello.JPG.c1ac3d3f2d682826a1559354f770d1b4.JPG

Leonardo53 dice:

Forse sono io che ho troppa fantasia ma io vedo un terrazzino privato in cui affaccia pure il finestrino del bagno dove su un lato c'è un parapetto a ringhiera (freccia blu) e sull'altro c'è un parapetto in muratura (freccia rossa). Quella colonna (verde) mi induce a pensare che anche i piani superiori siano simili ed anche ai piani superiori ci siano dei terrazzini che affacciano sulla rampa.

 

castello.JPG.c1ac3d3f2d682826a1559354f770d1b4.JPG

Attendiamo qlc chiarimento da @Agi-bruno , io ero restato a giardino + rampa che va nell'interrato, se invece diventa balcone o terrazzo che affaccia su panorama rampesco le cose cambiano.

(si intravede un alberello, ma magari affonda le radici in un vaso...)

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