#1 Inviato 25 Maggio, 2013 Buongiorno a tutti, vengo subito al mio problema abito in un condominio di 6 appartamenti che al piano interrato ha sei garage e la corsia di manovra, quattro di questi garage sono sotto i fabbricato mentre gli altri due e la corsia box sono coperti da un giardino di proprietà esclusiva di uno dei condomini del piano terra. Adesso ci sono infiltrazioni dal giardino privato sulla corsia box e sui due garage sottostanti, noi condomini abbiano pensato di dividere la spesa per il rifacimento della guaina impermeabilizzante in 1/3 al proprietario del giardino e 2/3 ai condomini. Le mie domande sono: 1- è giusta la divisione? (tralasciando il fatto della incuria che non è facile da provare) 2- se si, la spesa di rifacimento della guaina dei due garage va pagata da tutti i condomini in base ai millesimi o solo dai proprietari dei due garage? Grazie. Gordo
#2 Inviato 25 Maggio, 2013 La ripartizione delle spese relative al giardino condominiale che funge da copertura ai box,è a carico del condominio per il 50% relativamente alla soletta, restando la parte restante a carico dei box - la pavimentazione è a carico del condominio,i soffitti a carico dei box - applicabilità dell’art. 1125 c.c. Nel corso del passato, la giurisprudenza ha ritenuto di doversi applicare la regola dell’art. 1126 cod. civ. riguardante i lastrici ad uso esclusivo, anche alle aree condominiali come giardini e cortili che fungono da copertura ai box interrati, addebitando al condominio solo 1/3 della spesa, lasciando i 2/3 a carico dei box. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 15841 del 19/07/2011),ci sono invece le condizioni per un'applicazione dell'articolo 1125 del codice civile che stabilisce che i costi per la riparazione delle "solette" sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e quindi, nel caso in esame, con l'addebito dell'intervento per una metà a carico di tutti i condomini e per l'altra in capo ai proprietari delle autorimesse: a carico dei primi restano le coperture del pavimento e a carico degli altri l'intonaco e la tinteggiatura della parte sottostante della soletta.A parere di questo operatore, quest’ultimo orientamento appare certamente più equo rispetto a quello che applicava l’art. 1126 c.c., che attraverso una visione distorta, riteneva, sbagliando, i cortili e i giardini equiparabili ai lastrici esclusivi.
#3 Inviato 25 Maggio, 2013 Ripartizione delle spese di cortili e viali d'acesso condominiali: inapplicabile principio dei due terzi. Cassazione, Sez. II, 14 /09/2005 n. 18194 Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.: - 1/3 a carico di chi esercita il calpestio; - 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti; ma il principio di cui all'art. 1125 c.c. - pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà; - intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti; - il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti. ------------------------------------------------------------------------------------------- Le spese relative al rifacimento dell'impermeabilizzazione della terrazza a livello di uso esclusivo e risarcimento danni per infiltrazioni. Cass. civile sez. II, sentenza del 27/06/2011, n. 14196 Poichè il lastrico solare dell’edificio svolge funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare dell’uso esclusivo; pertanto dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
#4 Inviato 25 Maggio, 2013 Scritto da giglio2 il 25 Mag 2013 - 15:26:42: Ripartizione delle spese di cortili e viali d'acesso condominiali: inapplicabile principio dei due terzi. Cassazione, Sez. II, 14 /09/2005 n. 18194 Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a ca [...] Grazie Giglio2, mi sembra di capire che la ripartizione giusta della spesa sia 50% al proprietario del giardino al piano terra e il restante 50% tra tutti i condomini, in base ai millesimi, per le parti comuni (corsia garage), e i due proprietari dei garage danneggiati in base ai metri quadri di guaina collocata sopra i loro garage. Grazie ancora. Gordo
#5 Inviato 25 Maggio, 2013 Gordo... la vostra è una classica situazione "disgraziata" ! Non hai bene interpretasto le sentenze postate. La discriminante per individuare il riparto corretto è rappresentata dall'USO ESCLUSIVO del giardino privato soprastante: quindi 1126 c.c. Il problema, semmai è QUANTO E CHI paga. Al soprastante spetta 1/3 della spesa e le movimentazioni terra del giardino (escluse dal riparto ex-art. 1126); ai sottostanti alla verticale del giardino, spettano i rimanenti 2/3 della spesa, fra di loro ripartiti in funzione delle rispettive quote millesimali. E qui casca l'asino! Fra i sottostanti le parti comuni condominiali se non sono millesimate (e non lo sono!) non pagano nulla, per cui i sottostanti a dover contribuire e ripartirsi i 2/3 della spesa restano solo i due garages. Saluti
#6 Inviato 26 Ottobre, 2018 Salve @albano59 , quindi per meglio comprendere e concludere, 2/3 a chi sta sotto e 1/3 a tutti i condomini o solo a chi ne ha il diritto di uso esclusivo? Grazie Modificato 26 Ottobre, 2018 da Degio
