Formazione periodica degli amministratori condominiali: davvero una sentenza che limita le conseguenze del mancato assolvimento dell'obbligo può essere accolta con favore?
Ci capita sempre più spesso di rintracciare provvedimenti inerenti alla formazione iniziale e periodica degli amministratori condominiali.
Sta diventando diffuso, dunque, il controllo di legittimità dell'assunzione dell'incarico da parte dei condòmini in sede assembleare e conseguentemente il vaglio di legittimità dell'Autorità Giudiziaria delle delibere sull'argomento.
La delibera di nomina di un amministratore che non si aggiorna è nulla.
La delibera di nomina di un amministratore che non ha i requisiti di formazione è valida, al massimo il professionista può essere revocato per gravi irregolarità nella gestione.
Se l'amministratore non possiede i requisiti non è la delibera a risentirne, ma al più il successivo contratto rispetto al quale la decisione dell'assemblea rappresenta manifestazione della volontà di concluderlo.
Questi, ad oggi, i più recenti e/o ribaditi orientamenti interpretativi espressi dalla giurisprudenza di merito.
Il vaglio della Corte di Cassazione non è ancora arrivato, ma visto che alcuni pronunciamenti sono arrivati da Corti di Appello, è ben probabile che la valutazione in sede nomofilattica non tardi ad arrivare.
Formazione periodica degli amministratori condominiali: i limiti
Partiamo da un presupposto: ad avviso di chi scrive, ma nel panorama dei commentatori sull'argomento la posizione è diffusa, le disposizioni normative in materia di formazione degli amministratori condominiali meriterebbero una revisione.
Magari, poi, la discussione può vertere sulla necessità che tale revisione sia più o meno profonda, ma nel complesso si è tutti d'accordo: il combinato disposto di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. e decreto ministeriale n. 140 del 2014 non ha prodotto quell'innalzamento qualitativo medio che ci si attendeva.
L'assenza di uno strutturato ed efficace sistema di controllo degli esercenti l'attività di amministratore - per molti una vera e propria professione intellettuale - come anche proprio dell'accesso all'assunzione degli incarichi è una carenza grave.
Ad oggi il sistema dei controlli è rimandato esclusivamente alla valutazione dell'assemblea e quindi di quei condòmini che più di altri s'interessano alla gestione del condominio.
Il risultato che ne sta discendendo, si manifesta sempre più evidente: rimettere la materia al contradittorio tra le parti del contratto vuol dire ridurlo a questione di contrasto dialettico e giudiziario tra condòmini e amministratori mandatari.
Giova a qualcuno che una materia così delicata - chi gestisce patrimoni immobiliari si occupa di uno dei diritti di maggior rilievo tra quelli tutelati dall'ordinamento - divenga oggetto di contrasto tra categorie? nSi tratta di un presupposto o di un elemento da contrattare?
Formazione periodica degli amministratori condominiali e mancanza di effettività della norma: cui prodest?
Un effetto che, in ragione del succitato contrasto si pone con sempre maggiore evidenza all'attenzione del lettore attento, è la polarizzazione delle valutazioni di provvedimenti giudiziari.
Detta diversamente: coloro che valutano le vicende condominiali considerando il coacervo dei rapporti giuridici a servizio del diritto di proprietà accolgono con favore, esultano financo, se una sentenza giunge ad affermare che è nulla la nomina dell'amministratore sprovvisto dei requisiti.
Dall'altra parte i maitre a penser del diritto condominiale pro amministratore, gli influencer che commentano dal punto di vista dell'organo gestorio si compiacciono, trovano ragione di soddisfazione, nel leggere che, in fondo, non aggiornarsi è quisquiglia. Cosa che ha poco impatto sulla possibilità di entrare e restare in quel mercato del lavoro.
Il dibattito giuridico diventa così dibattito sindacale: per carità, è giusta e la rivendicazione dei diritti, fisiologico il contrasto e lo scontro di posizioni contrapposte, ci sfugge il nesso tra diritto confliggenti, disposizioni normative incerte e competenze professionali.
Per quanto migliorabile sia una norma, è davvero ragionevole sostenere che affievolire la sua portata possa rappresentare una garanzia per l'intero comparto immobiliare?
Anelare un cambiamento migliorativo, può voler dire nel frattempo sperare nell'indebolimento delle già poche garanzie che l'attuale sistema prevede?
A chi giova se l'amministratore inadempiente rispetto ai propri obblighi formativi resta sul mercato? Come si può accogliere con favore quel provvedimento che, nei fatti, parifica chi sceglie di migliorarsi a chi trova il modo di evitarlo?
Formazione periodica degli amministratori condominiali: la cultura della formazione passa dal rigore personale
È evidente che norme certe - con un'impostazione più liberale o pubblicistica è oggetto di dibattito - non possono che essere ben accolte.
Più che auspicabili sono necessarie. Nessuno discute nemmeno per sbaglio su chi possa vendere un alimento. Si rispettano le regole, chi vende non potendo è esecrato. I panettieri regolari non si rammaricano quando vengono scoperti forni abusivi.
Abbiamo volutamente evitato riferimenti a medici, avvocati, ecc solo per una fisiologica turnazione di attività di riferimento, insomma senza alcun intento svilente dell'attività di amministratore (precisazione per i suscettibili).
Nel frattempo, considerati realisticamente i tempi d'intervento per le note altre priorità del Legislatore, riteniamo che innanzitutto la questione della formazione periodica degli amministratori condominiali, meglio della percezione della formazione periodica degli amministratori condominiali come elemento distintivo del professionista, come aspetto della deontologia da porre in essere debba passare dalla cultura di riferimento del settore.
Cosa succede se l'amministratore non frequenta il corso di 15 ore annuali?
Sarebbe bene che tutti ci fermassimo a riflettere su un fatto: forse le norme non sono scritte bene. Sicuramente da ciò deriva una problematicità interpretativa che ha come risultato quello di portare ad approdi decisori differenti.
Se questo rientra nel fisiologico vivere del diritto, meno fisiologico, in un settore così esposto a incursioni di capitani di ventura d'ogni sorta, è esultare per un provvedimento che salvando una persona indebolisce un'intera categoria, anzi due: quella degli amministratori e quella dei proprietari. Che dovrebbero lavorare in sinergia, non in contrapposizione.
È davvero meglio essere contenti che una delibera di nomina di un amministratore sprovvisto dei requisiti di formazione periodica non sia viziata piuttosto che nulla? Ripartiamo dalla cultura, nell'attesa di norme migliori: investiamo sul merito, non sul sotterfugio.
Nulla la nomina dell'amministratore che non si aggiorna periodicamente
