Per poter organizzare una festa di capodanno nell'appartamento di un caseggiato è fondamentale controllare previamente cosa dice il regolamento di condominio che potrebbe imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà (Cass. civ., sez. II, 10/11/2021, n. 33104).
Regolamento condominiale: restrizioni per feste e rumori
Se una norma di natura contrattuale vieta espressamente le feste negli appartamenti, nessun condomino può pensare di festeggiare il capodanno invitando numerosi ospiti "festanti". Naturalmente si deve poi considerare che l'organizzazione di feste "notturne" non è possibile se una clausola di natura contrattuale del regolamento impone l'assoluto divieto di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, ad esempio, dalle ore 20,00 alle ore 8,00. Tale prescrizione, nel vietare semplici "rumori" che rechino "disturbo", è ben più restrittiva di quella posta dall'articolo 844 c.c., che richiede la dimostrazione del superamento della soglia della tollerabilità delle emissioni rumorose.
Ne consegue che in presenza di queste restrizioni regolamentari la liceità o meno dell'immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale, ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento di condominio.
Allo stesso modo non sembra possibile pensare ad una festa di capodanno nella propria unità immobiliare qualora una clausola, sempre di natura contrattuale, stabilisca quanto segue: È vietato in modo assoluto, dopo la mezzanotte e fino alle 8 del mattino, dar noia ai vicini con radio, pianoforti, violino o con qualsiasi altro strumento, suono, calpestio, rumori, insomma con qualsiasi cosa che potrebbe dare minimamente fastidio".
Non è possibile poi pensare ai festeggiamenti nell'abitazione senza autorizzazione dell'amministratore se una clausola impedisce di "suonare pianoforti od altri strumenti e fare comunque rumori fastidiosi, prima delle ore otto e dopo le ore ventitrè, nonché ballare o dare feste da ballo, senza prima avere ottenuto speciale autorizzazione dall'Amministratore" (Trib. Torino 27 febbraio 2018 n. 1005).
Del resto la Cassazione ha affermato che le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito (Cass. civ., sez. II, 11/02/2022, n. 4529).
Rumori in condominio: quando diventano intollerabili
Come prevede l'art. 844 c.c., il proprietario di un fondo non può impedire i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità.
In particolare secondo la giurisprudenza il rumore si deve ritenere intollerabile allorché, sul luogo che subisce le immissioni, si riscontri un incremento dell'intensità del livello medio del rumore di fondo di oltre 3 decibel (Cass. civ., sez. II, 23/01/2023, n. 2757; Cass. civ., sez. II, 06/02/2020, n. 2757).
La Corte di Cassazione ha sottolineato che le lamentele di singoli condomini possono al massimo configurare un illecito civile ai sensi dell'articolo 844 del codice civile, ma non un reato ai sensi dell'articolo 659 del codice penale, a meno che i rumori turbino un numero più ampio di persone (Cass. pen., sez. III, 17 gennaio 2024, n. 2071).
Utilizzo illecito delle parti comuni: l'estensione abusiva dei festeggiamenti a parti condominiali
Bisogna precisare che non è possibile utilizzare come "spazi aggiuntivi" per la festa di capodanno le parti comuni del caseggiato, come il pianerottolo o le rampe delle scale vicino all'appartamento del condomino organizzatore dell'evento, né è possibile occupare il lastrico comune o il giardino comune.
La disciplina prevista dall'articolo 1102 c.c. non intende ammettere l'utilizzo indiscriminato delle aree comuni del condominio, quanto piuttosto che possa essere fatto senza ledere i diritti degli altri condomini e senza alterare la normale destinazione d'uso.
Lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo (e dei suoi ospiti) che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo, in quanto il principio di solidarietà cui devono essere conformati i rapporti condominiali, richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino o dei suoi ospiti, consistente nella stabile occupazione di una porzione del cortile o del lastrico comune configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio condominiale, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Trib. Pavia 30 maggio 2024 n. 920).
L'utilizzo di fuochi d'artificio e botti
I fuochi d'artificio e i botti rappresentano un pericolo per la sicurezza e l'incolumità della collettività condominiale e/o per i passanti nella pubblica via, per cui è bene non sottovalutarne le conseguenze (cioè il risarcimento dei danni). Si ricorda che esplodere botti e fuochi d'artificio nelle parti comuni può avere risvolti anche in materia di diritto penale, come prevede l'articolo 703 c.p.: "Chiunque, senza la licenza dell'Autorità, in un luogo abitato o nelle sue adiacenze, o lungo una pubblica via o in direzione di essa spara armi da fuoco, accende fuochi d'artificio, o lancia razzi, o innalza aerostati con fiamme, o in genere, fa accensioni o esplosioni pericolose, è punito con l'ammenda fino a euro 103. Se il fatto è commesso in un luogo ove sia adunanza o concorso di persone, la pena è dell'arresto fino a un mese".
Feste in condominio: i limiti da rispettare
Diritti e doveri del conduttore nell'organizzazione di feste
I limiti sopra espressi per organizzare una festa di capodanno valgono anche per il conduttore dell'unità immobiliare: infatti la locazione a terzi di una unità immobiliare compresa in un edificio in condominio pone il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene l'immobile locato (Trib. Ragusa 16 luglio 2024 n. 1235).
Pertanto il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno).
