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Libretto dell'edificio condominiale: tanto importante, quanto sconosciuto
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Libretto dell'edificio condominiale: tanto importante, quanto sconosciuto

Oggi è tornato di moda parlare del "fascicolo del fabbricato", ma in realtà ci sono già da molti anni diversi altri documenti similari e/o complementari

 

In Italia abbiamo la capacità di fare proliferare la documentazione e quindi la burocrazia ma una cronica incapacità a risolvere realmente i problemi. Oggi è tornato di moda parlare del "fascicolo del fabbricato", ma in realtà ci sono già da molti anni diversi altri documenti similari e/o complementari, che hanno creato molta confusione ai tecnici, figuriamoci alla famosissima sig.ra Maria.

Abbiamo già sentito parlare del fascicolo delle caratteristiche dell'opera (testo unico della sicurezza) o del piano di manutenzione delle strutture (norme tecniche per le costruzioni) o della certificazione energetica degli edifici (rendimento energetico nell'edilizia) e del piano di manutenzione dell'opera e delle sue parti (codice dei contratti pubblici), tutti documenti settoriali con scarso riscontro pratico, come dicevo, solo burocrazia.

=> Nuovo ddl in Senato. Accolta l'obbligatorietà del fascicolo del fabbricato

Eppure sarebbe facile, almeno per le nuove realizzazioni, creare un documento unico che raccolga tutte le documentazioni previste nei vari documenti citati e che sarebbe utilissimo a tutti gli utenti, in primis all'amministratore e ai condomini, ma anche alle amministrazioni pubbliche, ai CTU, ecc..

Il problema, forse, è che non lo si vuole introdurre veramente perché altrimenti non mi spiego come mai viviamo di libretti di istruzioni o manuali d'uso per ogni oggetto che ci circonda - per fortuna direi - ed invece il bene più prezioso che abbiamo, la nostra casa, la ignoriamo senza preoccuparcene e senza pretendere nulla.

Compriamo l'auto e la portiamo a fare i tagliandi (costosissimi), facciamo poi revisioni, manutenzioni continue e non ci scandalizziamo e/o preoccupiamo, ma per la nostra casa, se non ci obbligano con delle norme o incentivano con le agevolazioni fiscali, neanche ci pensiamo e, soprattutto, arriviamo a litigare per anni per approvare i lavori in assemblea di condominio senza minimamente preoccuparci dello stato reale dell'edificio che ci ospita, delle sue criticità e delle sue debolezze e senza aiutarlo in nessun modo, fino a quando non diventa un caso grave, talvolta incurabile… ma perché?... questo dovremmo chiederlo a noi stessi, alla nostra coscienza perché, razionalmente, e' assurdo non pensarci e magari ci ricordiamo di quanto sarebbe utile un libretto di istruzioni e manutenzione dell'edificio, solo nelle emergenze.

E allora speriamo che il legislatore si convinca a pensare una norma che ci obblighi a creare questi strumenti che risulterebbero molto utili, però io credo che noi stessi dovremmo essere i primi ad impegnarci, sia come cittadini, pretendendo la documentazione ai costruttori che ci vendono gli edifici che, come amministratori, raccogliendo ed archiviando organicamente tutte le documentazioni importanti che, negli anni, accumuliamo e che rappresentano importantissime informazioni per futuri interventi sugli edifici.

D'altra parte basta soffermarsi a pensare a quanto male facciamo la manutenzione degli edifici che, invece di essere banalmente ordinaria (peraltro con costi sicuramente inferiori), diventa sempre estremamente straordinaria, perché si interviene solo quando il "paziente" sta già molto male.

Pensiamo ad esempio alle riparazioni (si perché dovremmo chiamarle così) del cemento armato, che diventa meritevole della nostra attenzione quando ormai è un caso grave… è come se noi andassimo dal medico non ai primi dolori o sintomatologie varie, ma solo quando non stiamo più in piedi, con l'aggravante, nel caso degli edifici, che per quanto di buona qualità possa essere l'intervento di riparazione, sempre di riparazione si tratta e l'elemento riparato non tornerà mai più ad essere come prima e allora perché non prevenire semplicemente rispettando quanto già i progettisti indicano nei manuali di manutenzione che, per obbligo di legge, si consegnano assieme ai calcoli strutturali, piuttosto che riparare? Eppure questi singoli elementi (pilastri, travi, solai, ecc) fanno parte di un complesso "organismo" strutturale che permette agli edifici di esistere.

=> Rispunta il fascicolo fabbricato. Ma questa volta in formato digitale

Tornando all'esempio dell'automobile, appena sentiamo un rumorino, chiediamo al meccanico di fiducia cosa possa essere e cerchiamo di porvi rimedio per evitare che il danno aumenti e diventi, oltre che pericoloso, anche più costoso ed invece tutte le mattine uscendo di casa vediamo quei fastidiosi ferri di armatura scoperti aggrediti dagli agenti atmosferici o peggio da aggressivi chimici come le urine dei cani o dei gatti, ma sorvoliamo fino a che l'assemblea non ci obbliga ad intervenire.

Ed io capisco anche gli amministratori perché, se da una parte sarebbero obbligati a pensare in questi termini (la famosa manutenzione ordinaria), e' altrettanto vero che ci sarebbe una alzata di scudi, vedendo in queste iniziative dell'amministratore, una semplice speculazione e per questo parlavo del fatto che personalmente dovremmo farci un esame di coscienza…….

Ed ora che cominciano a cadere ponti, forse un pensierino ce lo facciamo, ma ricordiamo che fino a che non è crollata la famosa scuola di San Giuliano (terremoto del Molise del 2002) non avevamo norme che obbligassero a realizzare strutture antisismiche, se non in ridotte zone d'Italia.

Certo, subito dopo, come sempre, si è diventati esagerati al contrario, con norme severissime e talvolta esagerate (per I piccolo interventi) per i nuovi fabbricati, ma si continuano ad ignorare tutti gli edifici esistenti e, soprattutto, noi personalmente, continuiamo a comportarci superficialmente come se quasi non ci riguardasse.

E questo discorso andrebbe allargato a tutti gli aspetti di interesse, come gli impianti e i singoli materiali utilizzati.

Immaginiamo ad esempio quanto importanti sarebbero le fotografie delle canalizzazioni impiantistiche che ci eviterebbero di avere sgradite sorprese appendendo un quadro o quanta fatica (e costi) in meno faremmo se non dovessimo immaginare prima e scoprire dopo dove potrebbero passare i vari impianti, quando facciamo dei lavori edili.

=> Panoramica sui documenti in vigore che disciplinano particolari aspetti dell'immobile

E allora speriamo che il legislatore ci pensi una volta per tutte introducendo un documento, che di fatto già esiste anche se smembrato e sparpagliato in modo confusionario, inorganico e soprattutto inefficace.

Basterebbe introdurlo tra I mille documenti da consegnare per la realizzazione di un edificio ed il gioco sarebbe fatto, l'edificio nascerebbe con il suo "certificato di nascita" e dopo spetterebbe alla sua "famiglia" farlo crescere accumulando tutti gli esami clinici e le cure del caso, che svolgerà/subirà nel corso della sua vita, nella speranza che la sua vita sia la più lunga possibile, dal momento che ospita le nostre famiglie.

Sono certo e lo dico da diretto interessato, che l'amministratore sarebbe ben lieto di contribuire all'accrescimento di questo documento, perché servirebbe in primis anche a lui, sia quando gli viene affidato un condominio nuovo, ma anche per la vita di tutti i giorni, quando, con grande perdita di tempo, deve ricercare informazioni qua e la, piuttosto che consegnare semplicemente il libretto a chi ne avesse bisogno.

E allora chiamiamolo come vi pare, a me piace l'idea del "libretto dell'edificio", ma introduciamolo e facciamo in modo che contenga tutti i documenti già esistenti, seppure riorganizzati in modo organico, riassumendo tutte le informazioni riguardanti il fabbricato, dal progetto architettonico a quello strutturale ed impiantistico, al collaudo, all'agibilità' alle dichiarazioni di conformità degli impianti, al piano di manutenzione, ecc… insomma questi edifici più li conosciamo, meglio li gestiamo e preserviamo.

=> La sicurezza statica dell'edificio deve essere monitorata all'intero del registro dell'anagrafe condominiale

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