Non è raro che all'interno del caseggiato un condomino subisca infiltrazioni d'acqua, causate dal deterioramento di una parte comune, con conseguenti danni all'interno della sua abitazione.
In tali casi la speranza del danneggiato è che l'assemblea assuma rapide soluzioni per ripristinare le parti comuni ammalorate. Spesso però alle riunioni assembleari partecipano pochi condomini o l'assemblea condominiale delibera il rifacimento di tetto o facciata, ma ritarda poi le decisioni operative.
Se i lavori necessari non vengono eseguiti tempestivamente, le condizioni dell'immobile del danneggiato sono destinate a peggiorare rapidamente.
In altre parole il ritardo aumenta il rischio per la salute e la sicurezza delle persone che vivono nell'appartamento danneggiato.
A fronte di tale situazione quale può essere la migliore soluzione per la realizzazione immediata dei lavori necessari ed indifferibili? La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (ordinanza del 28 febbraio 2025).
Infiltrazioni e muffe: obbligo di intervento del condominio
Un condomino, con ricorso ex articolo 700 c.p.c., richiedeva al Tribunale di ordinare al condominio, in persona dell'amministratore, di provvedere alla esecuzione immediata di tutti gli interventi necessari ad eliminare le infiltrazioni di acqua provenienti dalla facciata del condominio
A fondamento della sua richiesta, il ricorrente spiegava che abbondanti infiltrazioni di acqua piovana avevano danneggiato le pareti del suo appartamento, provocando lesioni superficiali, umidità, distacco della vernice e degli intonaci, e la formazione di muffa.
Tali infiltrazioni erano attribuibili a difetti nell'impermeabilizzazione e alla mancanza di manutenzione degli intonaci delle facciate esterne dell'edificio.
Il ricorrente sottolineava che questa situazione rappresentava un pericolo sia per la stabilità dell'edificio sia per la salute degli occupanti, in quanto aveva creato un ambiente malsano. Il condominio si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda.
Nel corso del giudizio, veniva espletata una consulenza tecnica disposta d'ufficio. Tenendo conto delle indicazioni del CTU, il Tribunale ha accolto la domanda del condomino, risultando con tutta evidenza l'esistenza dei presupposti di legge per l'adozione del provvedimento ai sensi dell'articolo 700 c.p.c. Il CTU, sulla base delle fotografie eseguite e dei sopralluoghi effettuati, ha affermato che i danni all'immobile del ricorrente sono stati sicuramente causati dalle infiltrazioni di acqua piovana.
Durante i periodi di piogge abbondanti, l'acqua entrava nelle pareti esterne del fabbricato attraverso le fessurazioni nelle murature, infiltrandosi nell'appartamento del ricorrente e causando la formazione di muffe nere e verdi su quasi tutte le pareti e i soffitti dell'immobile. Quanto al requisito del fumus boni iuris, il giudicante ha messo in rilievo il cattivo stato di conservazione della facciata del caseggiato, accertata dalla consulenza tecnica d'ufficio, che ha evidenziato la fondatezza delle lamentele del condomino; al contrario, il condominio, custode della facciata, non ha fornito la prova liberatoria necessaria per esonerarsi dall'obbligo di custodia a lui attribuito previsto dall'articolo 2051 c.c. In ogni caso le risultanze della C.T.U. hanno indotto il Tribunale a ritenere sussistente anche il requisito del periculum in mora Nell'appartamento del ricorrente sono state rilevate macchie di umidità diffuse sulle pareti di tutte le stanze, di carattere tale da determinare il distacco di intonaco, nonché muffe di colore verde e nero diffuse sulle pareti di tutte le stanze.
Ad avviso del decidente tali fenomeni sono destinati a peggiorare ed aggravarsi in caso di ulteriori piogge, con conseguenze crescenti sulla qualità della vita del danneggiato e degli altri abitati dell'immobile.
Elementi chiave per ottenere un provvedimento d'urgenza in caso di danni da infiltrazioni
Il fumus boni iuris e il periculum in mora sono, ad un tempo, condizioni della domanda cautelare nonché requisiti fondamentali perché possa essere concesso un provvedimento d'urgenza.
Il primo consiste nell'apparenza di un diritto che si vuole proteggere con la misura cautelare. Ciò significa che, sulla base degli elementi di prova disponibili, a prima vista (prima facie), deve apparire verosimile e probabile che il diritto esista effettivamente e meriti di essere tutelato.
Il secondo consiste nel possibile danno o pregiudizio che potrebbe derivare al diritto da proteggere durante l'attesa di un giudizio ordinario. Il periculum in mora si riferisce perciò al fondato timore che il diritto possa essere esposto a un pericolo imminente e irreparabile durante tale attesa. Nel caso esaminato la CTU ha evidenziato l'esistenza di entrambi i presupposti.
Il consulente ha evidenziato che la situazione lamentata dalla ricorrente è riconducibile ad infiltrazioni provenienti dalle "tompagnature" esterne del fabbricato. È indiscutibile la fondatezza delle ragioni del condomino danneggiato.
Il condominio, in fatti, quale custode ai sensi dell'art. 2051 c.c. delle parti comuni, risponde dei danni che siano derivati al singolo condominio per difetto di manutenzione (Trib. Genova, sez. III, 3 febbraio 2017).
Trattasi di una responsabilità oggettiva che si fonda sulla relazione di custodia tra un soggetto (il custode -condominio) e la cosa (parte comune).
Indiscutibile pure l'esistenza del requisito del periculum in mora: le muffe nell'appartamento di un condomino, conseguenti alle infiltrazioni dalla facciata, compromettono l'abitabilità dell'immobile e la salute dei suoi occupanti. Quando una domanda cautelare abbia ad oggetto, come nella specie, il provvedimento d'urgenza a tutela del primario ed insopprimibile diritto alla salute, il pregiudizio affermato è sempre da considerarsi irreparabile e imminente (Trib. Firenze 1 agosto 2014).
