Il proprietario di un immobile confinante può agire contro il condominio quando lo stato di manutenzione delle parti comuni, come la facciata, determina un pericolo grave e prossimo per la propria proprietà. In questi casi, la legge consente di ottenere provvedimenti urgenti per eliminare la situazione di rischio.
La vicenda
Un proprietario confinante ha chiesto provvedimenti urgenti nei confronti del condominio vicino, lamentando il distacco di intonaci e calcinacci dalla facciata sud dell'edificio condominiale e la precaria stabilità di una canna fumaria in eternit, con conseguenti danni e pericolo per la propria proprietà.
Il condominio ha contestato la sussistenza del pericolo e la propria legittimazione in relazione alla canna fumaria, sostenendo di aver già eseguito interventi di messa in sicurezza e di aver appaltato lavori di manutenzione straordinaria non ancora ultimati per inadempimento dell'impresa. È stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio per accertare la situazione.
La decisione
La consulenza tecnica ha accertato un diffuso stato di degrado della facciata condominiale, con distacchi di materiale cementizio e ammaloramento dei ferri di armatura, che avevano già causato danni alla proprietà del ricorrente e rappresentavano un pericolo grave e prossimo di ulteriori danni.
Quanto alla canna fumaria, è stato rilevato che essa non era più in uso e di proprietà esclusiva di un terzo, escludendo quindi la responsabilità del condominio.
Il Tribunale ha ordinato al condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, di eseguire immediatamente le opere necessarie per eliminare la situazione di pericolo, così come individuate dal consulente tecnico, e ha condannato il condominio al pagamento delle spese di giudizio e di consulenza.
I precedenti giurisprudenziali
La pronuncia richiama principi consolidati secondo cui l'azione di danno temuto ex art. 1172 c.c. può essere proposta anche quando un danno si sia già verificato, purché permanga il pericolo di ulteriori danni futuri (Cass. n. 10282/2004; Cass. n. 25094/2022).
Non è necessario che il danno sia certo o già verificatosi, essendo sufficiente il ragionevole pericolo che possa prodursi.
Inoltre, la legittimazione passiva spetta a chi abbia la proprietà o la disponibilità della cosa dalla quale promana il pericolo, come il condominio per le parti comuni (art. 1117 c.c.).
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Considerazioni conclusive
Il condominio è tenuto a intervenire con urgenza quando le parti comuni, come la facciata, generano un pericolo grave e prossimo per terzi, anche se siano già stati eseguiti precedenti interventi o siano in corso contenziosi per lavori non ultimati.
L'azione di danno temuto ex art. 1172 c.c. tutela il diritto del proprietario confinante a vedere eliminata la fonte di pericolo, senza che sia necessario attendere il verificarsi di ulteriori danni.
La responsabilità del condominio sussiste solo per le parti comuni, mentre per i beni di proprietà esclusiva la legittimazione passiva spetta al relativo proprietario.
Si consiglia di consultare il provvedimento allegato in caso di dubbi o per usi professionali.
