In materia di condominio, è noto il potere dell'assemblea di revocare l'amministratore, stante il rapporto di natura fiduciaria intercorrente, così come quest'ultimo ha la facoltà di presentare le proprie dimissioni dall'incarico ricevuto.
Per quanto concerne la revoca, è utile ricordare che la stessa può intervenire con delibera assembleare e, anche, con azione giudiziale ad hoc qualora siano contestati gravi inadempimenti all'amministratore nella gestione del condominio.
In proposito, è confacente sottolineare che, alla cessazione dell'incarico, per dimissioni o mancata conferma/revoca, l'amministratore uscente ha l'obbligo di consegnare al nuovo tutta la documentazione in suo possesso, ivi compresi, a titolo esemplificativo, i registri dell'anagrafe, dei verbali assembleari, della contabilità, le credenziali di acceso al conto corrente, i bilanci, affinché possa essere continuate e compiute, senza interruzione, tutte le attività ed adempimenti propedeutici alla conduzione del condominio.
Al contempo, è opportuno rammentare che, invero, il ritardo o la omissione, anche parziale, della trasmissione della documentazione condominiale determina un potenziale e verosimile pregiudizio in considerazione della molteplicità delle incombenze che investono l'amministratore, tra cui il pagamento di servizi e forniture, causando l'interruzione degli stessi.
Il caso concreto portato alla attenzione del Tribunale di Bari (6 marzo 2025) è l'occasione per trattare compiutamente l'argomento, mediante una disamina della normativa vigente, la cui interpretazione e conforme applicazione è supportata dai principi di diritto enunciati dalla Giurisprudenza, all'uopo evidenziando l'importanza del momento del passaggio di consegne per la giusta e corretta prosecuzione della amministrazione del condominio.
Fatto e decisione
Un condominio, nella persona dell'amministratore pro tempore, ha presentato ricorso cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c. con richiesta di condanna dei due precedenti amministratori alla consegna della documentazione condominiale, essendo rimaste inevase le richieste formali inviate nel tempo, nonché al pagamento di una somma di denaro ex art. 614 bis c.p.c. per ogni giorno di ulteriore ritardo.
A tal riguardo, il condominio ricorrente ha rappresentato che Tizio aveva amministrato il condominio dal 2015 al 2022 e, successivamente alla sua revoca, intervenuta per gravi inadempimenti con decreto del Tribunale, era stata nominata Mevia, la quale aveva assunto l'incarico dal 2022 al 2024, rassegnando, poi, le proprie dimissioni.
Pertanto, l'attuale amministratore, nominato dopo Mevia, è stato costretto a promuovere il presente giudizio avendo ricevuto solo una parte della documentazione inerente il condominio, motivo per cui, di fatto, è impossibilitato nella gestione dello stesso ritenuto che l'omesso completo ed integrale passaggio di consegne ha determinato il di lui impedimento di adempiere l'incarico ricevuto e, per l'effetto, di attendere ai propri compiti.
Invero, in assenza della trasmissione dei documenti richiesti, l'attuale amministratore non è nella condizione di poter svolgere alcuna delle attività inerenti la gestione del condominio, quali pagamento di fatture, esecuzione delle delibere, riscossione crediti, redazione del bilancio.
Tizio si è costituito in giudizio sollevando eccezione di inammissibilità ed improcedibilità del ricorso per non essere stato preventivamente espletato il tentativo di mediazione, a suo avviso, obbligatorio, non contestando, nel merito, i fatti esposti dal condominio.
Ugualmente, Mevia ha presentato le proprie difese, chiedendo la sua estromissione dal giudizio, precisando che ella stessa non aveva ricevuto la documentazione da Tizio e, stante anche la sua qualità di condomina, era addivenuta alla decisione di dimettersi per le numerose difficoltà incontrate nella gerenza del condominio.
Ulteriormente, ha giustificato che la sua nomina era avvenuta per "transizione", ovvero quale passaggio temporaneo e propedeutico a raggiungere, all'interno della compagine condominiale, la maggioranza necessaria al conferimento dell'incarico ad uno studio di amministrazione.
Il Giudice ha rigettato le eccezioni avanzate da Mevia e Tizio, accogliendo il ricorso, per le ragioni in appresso illustrate.
Obblighi dell'amministratore revocato/dimissionario
Per un compiuto inquadramento della fattispecie in esame, è opportuno riportare il disposto di cui all'art. 1129, comma VIII, c.c., il quale prescrive che "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
L'obbligo richiamato, che investe l'amministratore revocato o dimissionario, è chiaro ed esplicito nella sua formulazione ed è stato enucleato per ovviare ai pregiudizi che può subire il condominio da una interruzione della gestione, inattuabile in assenza della consegna della integrale documentazione condominiale.
Sul punto, appare utile ricordare che l'amministratore, con l'accettazione dell'incarico, detiene la documentazione quale custode della stessa e non ha alcun diritto di ritenzione neppure nell'ipotesi in cui vanti crediti personali nei confronti del condominio.
A conferma l'orientamento della Giurisprudenza è consolidato nel riconoscere che "In caso di cessazione dell'incarico di amministratore di condominio, questi è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso ed inerente alla gestione dell'immobile ed ai condomini, fermo restando che la mera messa a disposizione di tali documenti non è sufficiente" (Cassazione civile sez. VI, 8/03/2019, n.6760).
È indubbio, dunque, che all'amministratore può essere imputata sia una responsabilità di natura contrattuale, in ragione della inosservanza degli obblighi derivanti dal suo mandato, tra cui certamente, quello di cui al citato art. 1129, comma VIII, c.c., che di natura extra contrattuale, stante il potenziale verificarsi di danni conseguenti alla interruzione dei servizi essenziali (erogazione luce/gas/acqua) e/o manutenzioni e/o opere o, ancora, per danni derivanti dal mancato pagamento del premio di polizza assicurativa.
Sulla scorta della indiscutibilità della problematiche che investono la gestione condominiale, qualora non sia effettuato il doveroso passaggio di consegne, il nuovo amministratore è legittimato, quindi, ad agire nei confronti del precedente, senza necessità di esser autorizzato con delibera assembleare, in aderenza alle attribuzioni ad esso conferite ex art.1130 c.c., rivenendo come prioritario ed indispensabile all'espletamento della gestione il recupero della documentazione relativa a quella precedente.
Entro quanto tempo l'amministratore uscente deve consegnare i documenti al suo successore?
Ricorso ex art. 700 c.p.c. e condanna ex art. 614 bis c.p.c.
Tanto premesso, per comprendere l'importanza e la rilevanza del momento del passaggio di consegne e della difficoltà gestorie concrete, nel caso di inosservanza, appare ictu oculi l'evidenza delle motivazioni con le quali il Tribunale di Bari ha accolto il ricorso presentato ravvisando la sussistenza dei requisiti del fumus boni juris e del periculum in mora.
Sulla questione, è determinante ricordare che, in rispondenza al principio generale di cui all'art. 1713 c.c., applicabile nel rapporto tra amministratore e condominio, il mandatario deve rendere conto al mandante del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto in ragione ed a causa del suo mandato.
In conseguenza, è ancor più pacifica la autorevolezza e l'importanza della previsione normativa contenuta all'art. 1129, comma VIII, c.c. e, altresì, della gravità dei riflessi che comporta la sua violazione, trattandosi, peraltro, di un obbligo di facere infungibile (basti pensare all'impossibilità di ricostruire il registro dei verbali delle assemblee).
Il fumus boni juris emerge, senza esitazione alcuna, per il fatto che, come illustrato, in assenza della consegna della documentazione condominiale, il nuovo amministratore è impedito dall'eseguire ogni attività.
Altrettanto, non può negarsi l'esistenza del periculum ritenuto che la violazione della norma dettata comporta la paralisi di ogni adempimento propedeutico alla gestione condominiale, quali quelli prettamente economici, riferito ai pagamenti dei fornitori ed alla riscossione delle quote e, anche quelli di natura fiscale, oltre alla impossibilità di presentazione del bilancio ed alla esecuzione delle delibere già adottate.
Ebbene, nel corso del giudizio, non essendo stata contestata dai resistenti la condotta ai medesimi ascritta, ovvero la mancata consegna di tutta la documentazione, il Giudicante ha concesso un termine per provvedervi.
Tuttavia, ritenuto che anche detto termine è stato disatteso, essendo stata depositata solo in parte la documentazione richiesta, il Giudice ha disposto la condanna di cui all'art. 614 bis c.p.c., rubricato "Misure di coercizione indiretta", stabilendo una somma di denaro giornaliera dovuta dagli obbligati per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento.
Alla luce delle risultanze del giudizio, è palese come la condanna al pagamento di una somma, oltre ad un facere, sia stata determinata dalla necessità, stante le ripetute condotte inerti e parziali, di indurre i precedenti amministratori ad ottemperare al provvedimento.
