La richiesta di risarcimento del danno derivante dalla non completezza del passaggio di consegne può essere accolta solamente laddove il danno emergente sia provato dal Condominio che aziona la domanda contro il suo ex gestore: questo il decisum del Tribunale di Benevento, con la sentenza n. 1315 del 1° giugno 2022.
Ex Amministratore e danno da mancata consegna: la pronuncia
Un Condominio cita in giudizio il suo ex Amministratore, ritenendolo responsabile di non aver consegnato tutta la documentazione condominiale riferibile all'ente ed alla sua gestione: rammentiamo al lettore che, ai sensi dell'art. 1129, 8° comma, c.c., l'Amministratore, all'atto della cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso, afferente al Condominio ed ai singoli condòmini, senza ulteriori compensi.
Da quanto ha affermato la giurisprudenza negli anni, ci si attende dall'Amministratore, in particolare, la consegna di:
- Ultimo rendiconto approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne;
- Elenco dei condòmini e relativi indirizzi (Registro Anagrafe Condominiale);
- Tabelle millesimali e Regolamento condominiale;
- Chiavi e timbri del condominio;
- Registri dei verbali di assemblea e Registro Nomina e Revoca Amministratore;
- Contratti con le ditte fornitrici e relative fatture solutorie (energia, acqua, manutenzione ascensore, pulizia scala, autoclave, ecc.);
- Libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti comuni;
- Codice fiscale del condominio;
- Passaggio del conto corrente e/o dei conti correnti condominiali e chiavi di accesso on line;
- Polizza di assicurazione del fabbricato;
- Certificato di prevenzione incendi;
- Contratto di appalto lavori risanamento facciata, stato di avanzamento lavori, certificato di collaudo e di esecuzione a regola d'arte dell'opera;
- Disciplinare d'incarico con il direttore dei lavori;
- Atti giudiziari per i contenziosi che hanno medio tempore coinvolto il Condominio;
- Certificazione del modello 770, nonché la comunicazione all'anagrafe tributaria dell'ammontare dei beni e servizi, anche per l'amministratore cessato dalla carica per il suo subentro;
- Documentazione di chiusura cassa e Registro di Contabilità;
- Ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo necessaria.
Non solo: in virtù di quanto disposto dall'art. 1130 bis c.p.c., si ritiene che l'Amministratore uscente sia tenuto a consegnare tutta la documentazione contabile risalente al decennio precedente il momento della cessazione del suo incarico, atteso l'onere di conservazione imposto per legge, nonché - lo si deduce sempre dalle leggi in materia fiscale - tutta la documentazione fiscale risalente al quinquennio precedente la cessazione dell'incarico.
Il Condominio in parola riteneva in particolare che la mancata consegna della documentazione fosse carente, tra le altre, della rendicontazione del servizio idrico condominiale, gestito dalla Alfa Spa, verso la quale il Condominio aveva un debito - peraltro, di poche centinaia di euro.
Chiedeva quindi il Condominio, accertata la mancata consegna della documentazione da parte dell'Amministratore uscente a quello attuale, di condannare il primo all'immediata consegna ed a tenere indenne il Condominio delle somme vantate dalla Alfa Spa per crediti maturati durante la gestione del precedente Amministratore ed infine a risarcire tutti i danni subìti in conseguenza dell'omessa completa consegna.
L'ex Amministratore rimane contumace.
Il Tribunale di Benevento, pur accertando il diritto alla consegna completa del Condominio e condannando l'ex Amministratore alla consegna degli specifici documenti indicati dall'ente di gestione, rigetta le altre domande.
L'obbligo di consegna della documentazione
Il Giudice compie un breve excursus della normativa vincolante che prevede l'obbligo di consegna in capo all'Amministratore uscente in relazione alla documentazione condominiale: «Preliminarmente, è pacifico che nel contratto che intercorre tra l'amministratore e i condomini trovano applicazione le norme sugli obblighi e sulle attribuzioni di cui agli artt. 1129 e 1130 cod. civ. e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato (art. 1129, penultimo comma cod. civ.), per cui alla scadenza l'amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune».
Tra le norme richiamate, l'art. 1229, 8° comma, c.c., già sopra ricordato; l'art. 1130, n. 10), c.c. relativo all'obbligo di rendiconto annuale e di chiusura entro il 180° giorno dalla fine dell'esercizio. Peraltro, rammenta il magistrato, pur trattandosi di vicenda che, ratione temporis, sarebbe stata sottoposta alla legislazione ante riforma (cioè, pre Legge 11 dicembre 2012, n. 120, in vigore dal 18 giugno 2013), le norme in commento sono in realtà il portato di una giurisprudenza granitica formatasi in seno alla Corte di legittimità, confermata da ultimo con l'ordinanza n. 18185 del 24 giugno 2021.
I documenti mancanti ed il danno cagionato
Accerta il Tribunale, nel caso di specie, che effettivamente mancavano all'appello le copie delle ritenute d'acconto versate per la ditta delle pulizie in un periodo di 5 anni, la copia delle ritenute d'acconto versate per il compenso dell'Amministratore per il medesimo periodo, la copia delle dichiarazioni annuali c.d. Mod. 770, relative a 5 anni e la copia della voltura del Codice Fiscale condominiale dal precedente amministratore all'ex amministratore sottoposto a giudizio.
Secondo il Tribunale, questi documenti sono connaturati all'attività gestoria e pertanto devono essere consegnati alla cessazione dell'incarico.
Inoltre, siccome il convenuto (ex Amministratore) non ha contestato l'esistenza dei documenti che il Condominio assume non consegnati, essa si deve presumere per la natura stessa degli atti.
Tuttavia, qui i nodi vengono al pettine: il magistrato osserva infatti come «Data la chiara fondatezza della pretesa di consegna documentale da parte del Condominio, non così appare la richiesta di risarcimento la quale deve essere necessariamente supportata da una dimostrazione del danno emergente; nel caso specifico, pur essendo evidente che si possa ipotizzare un danno da ritardata od omessa restituzione, questo Giudicante non può valutare quale esso possa essere, né quantificarlo in base alle deduzioni attoree».
Infatti, continua il Giudice, è evidente che il Condominio allude, nella propria richiesta, alle somme dovute alla Alfa Spa per la gestione del servizio idrico i cui oneri non risultano pagati durante l'amministrazione del convenuto, tuttavia non sono state prodotte in giudizio richieste di pagamento riferibili a detti anni di gestione, così come non è stata dimostrata una morosità formatasi o presente nel medesimo periodo che il magistrato suggerisce poteva essere provata producendo una rendicontazione della medesima Alfa Spa relativa al periodo in parola.
Inoltre, anche ammesso che tali somme si fossero formate durante la gestione del convenuto, secondo il Tribunale non è stata fornita la prova che la responsabilità del mancato pagamento sia imputabile all'ex Amministratore, prova che avrebbe potuto avere ingresso nel giudizio unicamente laddove i) la Alfa Spa avesse avanzato richiesta di pagamento di detto importi al Condominio e ii) il Condominio avesse chiesto, con la domanda che introduceva questo giudizio, la resa del conto per quel periodo all'ex Amministratore, ciò che non risulta perché il Condominio agisce solamente per l'omessa consegna.
